王麗梅

（西南大學政治與公共管理學院，重慶 400715）

淺談當前我國保障性住房建設問題

王麗梅

（西南大學政治與公共管理學院，重慶 400715）

保障性住房對于當前解決中低收入群體的居住需求、抑制我國過快上漲的房價發(fā)揮了重要的作用。但是，我國保障性住房建設中也存在一定的問題，阻礙了這一民生工程的順利進行。本文分析了我國保障性住房建設存在的主要問題，并提出了一些對策措施。

保障性住房；原因；問題；對策

一、保障性住房建設的原因

所謂保障性住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性普通居民住房。從政策層面看，當前中國政府已經構建了一個多層次的、相對完善的保障房體系，即經濟適用房、限價房、公租房、廉租房，這四種類型的保障性住房，對應從中等到低收入階層人群的住房問題。

1.大力推進保障性住房建設，是保障和改善民生的重大舉措?！坝泻惝a者有恒心，無恒產者無恒心”。住房事關人民群眾的切身利益，是人民群眾安身立命之本，只有人的基本居住問題解決了，才能保障社會的公平與安定。住房問題既是群眾的大事，也是政府的大事，保障低收入住房困難群眾基本住房是政府的重要職責，實施保障性安居工程，解決低收入家庭住房困難，是保障和改善民生的主要途徑。因此，有關部門要科學規(guī)劃，落實資金投入、土地供應、稅費減免、信貸支持等政策措施，公正、公平、公開地確定保障對象，加強全過程監(jiān)督檢查，確保工程質量和資金安全，把保障性安居工程真正建成民生工程、德政工程、陽光工程，切實讓低收入住房困難群眾得到實惠。

2.大力推進保障性住房建設，是抑制我國過快上漲的房價、保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要措施。當前我國商品房房價上漲過快，僅靠市場的力量來解決這一問題顯然是不夠的，國家必須進行宏觀調控，而保障性住房建設就是國家為抑制房價過快上漲而采取的宏觀調控手段。我們必須要堅持以人為本、執(zhí)政為民的施政理念，大力推進保障性住房建設，這對于促進經濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展，不斷提高人民群眾生活水平和質量，具有十分重大的意義。在當前形勢下，推進保障性住房建設，既能改善民生，刺激消費，又能增加投資，帶動相關產業(yè)發(fā)展，是應對國際金融危機、保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。所以，有關部門必須從經濟社會發(fā)展的大局出發(fā)，進一步加快保障性安居工程建設。

3.大力推進保障性住房建設，是貫徹落實科學發(fā)展觀的必然要求，是構建和諧社會的重要舉措。黨的十七大報告提出了必須在經濟發(fā)展的基礎上，努力使全體人民“住有所居”的宏偉目標。黨和政府高度重視建設保障性住房，據(jù)統(tǒng)計，2010年，我國投資興建了保障性住房590萬套，竣工370萬套。2010年11月23日，住建部在向各地發(fā)出的《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》中稱：2011年計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區(qū)改造性住房1000萬套。溫家寶總理在2011年2月27日接受中國政府網和新華網的聯(lián)合專訪時表示：未來五年，我國將計劃興建保障性住房3600萬套。這是自1998年中國政府停止福利分房、實施房改后，政府推出的最大規(guī)模的保障房計劃。

二、我國保障性住房建設存在的問題

保障性住房政策在我國推行十多年以來，對于解決我國中低收入群體的住房需求，穩(wěn)定社會秩序和促進經濟發(fā)展都發(fā)揮了不可替代的作用。但同時，在具體實施過程中存在的問題也應當引起我們的重視。

1.保障性住房的建設資金難以保障，資金來源單一。資金的缺乏是阻礙保障性住房建設的一道門檻，如何進行有效地融資、拓寬資金來源渠道是一個值得深思的命題。從世界范圍來看，保障性住房建設資金主要通過政府財政補貼，金融機構貸款，債券市場融資等方式實現(xiàn)。而在我國，由于政府的限價政策，使得保障性住房利潤很低，許多房地產商不愿投入資金，唯有通過政府投資獲得資金，保障性住房建設資金來源單一。

2.地方政府積極性不高。在地方政府能全部獲得商品房土地出讓收入的背景下，保障性住房建設一方面導致用于出讓的商品房建設用地減少，從而直接減少地方財政收入；另一方面，通過降低商品房價格而降低土地出讓價格，會間接減少地方政府的財政收入。因此，對地方政府而言，保障性住房建設存在相當大的機會成本，這最終導致地方政府在保障性住房建設上缺乏動力。加之各地保障性住房建設與地方政績考核制度不掛鉤，更使得地方政府對這一民生工程缺乏熱情。

3.很多保障性住房選址不佳，且存在質量隱患。大部分保障性住房都建在偏遠、交通不便、配套不完善的地區(qū)，無疑會加大中低收入群體的日常生活成本。這也正是中低收入群體對保障性住房叫座不叫好的重要原因之一。據(jù)調查，在一些城市郊區(qū)偏遠位置，道路、交通、醫(yī)療、教育、文化、商業(yè)等市政基礎設施相對滯后，居住條件改善了，但生活十分不方便，居民不愿搬遷，造成保障性住房空置的現(xiàn)象。另一方面，保障性住房的質量問題令人堪憂，有資料顯示，目前經濟適用房的維修率普遍高于商品房，這必將會對中低收入群體的生活產生負面影響。而其戶型設計的不合理，配套設施不齊全則是令很多中低收入家庭放棄的重要原因。

4.保障性住房的管理模式不健全。一些經濟適用房開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，其開發(fā)模式基本上與商業(yè)化建設項目沒有什么不同。由于價格控制不到位，真正的中低收入家庭難以承受，經濟適用住房價格優(yōu)勢未能充分發(fā)揮，這背離了經濟適用住房政策的初衷。此外，還存在把保障性住房當成投資房，將經濟適用房、廉租房轉手倒賣或出租獲利等擾亂住房市場秩序的現(xiàn)象。

5.保障性住房的準入和退出機制不完善。目前保障房管理的主要問題集中在準入和退出機制的不完善上。目前我國的保障性住房在分配過程中，經常出現(xiàn)高收入家庭擠占保障性住房名額的現(xiàn)象，使得社會福利下降，中低收入家庭的住房需求得不到保障。同時，我國的保障性住房建設普遍采用終身制，一次購買終身持有，很多已經進入高收入群體的家庭仍占有保障性住房，享受政府提供的這種福利政策，這與保障性住房的初衷是相違背的，也不利于社會公平，影響社會秩序的穩(wěn)定。

三、我國保障性住房問題的應對策略

近年來，在中央及地方政府的大力支持與領導下，盡管我國保障性住房建設獲得了較快的發(fā)展，但伴隨而來的諸多問題使得我們的建設腳步有所放慢，因此，有必要就這些存在的問題進行分析，制定一個應對機制，以保證保障性住房建設順利進行。

1.制定相應的住房保障法規(guī)并建立專門的機構。制定符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)很有必要，可從立法上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平及保障資金的來源。住房保障與教育、醫(yī)療、就業(yè)和養(yǎng)老保障一樣，應成為我國每一位居民的法定權利。國家有責任保證居民的這項權利，應抓緊制定和頒布《住房保障法》。各地方應當結合本地經濟發(fā)展的實際，推進地方性的住房保障法規(guī)，嚴格制定住房保障對象的進入、退出管理辦法。建立相應的政府專門機構，管理保障性住房投資資金。設立具有較大權限的政府專門機構，全面負責保障性住房的投資、建設和管理。使具體的項目建設者只需要面對專門機構，而政府管理的眾多部門也只需要監(jiān)督這一個部門。專門機構的建立也可以增加政府對保障性住房的監(jiān)督和控制力度。

2.調動地方政府建設保障性住房的積極性。為保障性住房建設制定硬性指標，同時與地方政績考核制度掛鉤，以此激勵政府積極投身到保障性住房建設中去，將它作為各級行政部門工作的重要目標和考核內容。另外，中央財政可以設立住房保障專項基金。如果中央財政設立住房保障專項基金，對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉移支付，可以有效調動地方政府在增加保障性住房方面的投資積極性。

3.完善保障性住房的準入、退出和監(jiān)督機制。首先要加強對保障性住房的分配管理，遏制較高收入的人占有保障性住房，保障中低收入家庭享有住房的福利，同時對于獲得保障性住房的人群，要監(jiān)督其住房的實際用途，不得用于轉售或者出租從中謀利。另一方面，保障性住房屬于稀缺的房地產資源，獲得保障性住房，相當于獲得當?shù)卣o予的巨大財政補貼。申請者獲得巨大的變相財政補貼后，應當接受公眾的監(jiān)督。對于那些已經不符合享有保障性住房條件的居民，應當收回其享有的保障性住房，重新分配給其他需要的家庭，來保證這一稀缺資源的流動性和資源配置的效用最大化。

4.加大保障性住房的資金投入，拓寬融資渠道。要加大保障性住房的資金投入，光靠政府的財政收入是不夠的，因此我們必須要拓寬保障性住房建設的融資渠道，動用全社會的力量保障資金的需求。政府可以多渠道籌集建設資金，如從金融機構獲得專項貸款，從地方財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益中安排一定比例解決等。

5.為房地產商參與保障性住房建設提供便利條件。保障性住房建設作為一項民生工程、公益事業(yè)，僅靠政府的力量是不夠的，它需要的是以政府為主導的社會多方面的資源。房地產商無疑是其中最主要的社會資源。為了提高房地產開發(fā)商對保障性住房建設的投資，各級政府應提供一定的優(yōu)惠政策，為其融資提供便利條件，同時降低其開發(fā)成本來保障開發(fā)商的利潤，例如銀行制定相應的貸款優(yōu)惠策略，免收城市拆遷管理費等相關稅費等。

6.加強保障性住房的質量管理。保障性住房的選址要充分考慮居民的生活便利需求，同時在保障性住房的設計上，要設計適合居民居住需求的戶型、面積，并完善住房周邊的公共服務配套設施，加速推進保障性住房小區(qū)的水、電、氣等基礎設施和居民購物、就醫(yī)、出行、就學等公共服務設施建設，最大限度方便居民生活。規(guī)劃部門應充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，保障性住房建設工程項目盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。設計單位應根據(jù)保障性住房建設工程的特點，精心設計，努力實現(xiàn)保障性住房建設與商品房建設同時代、同水平和“造價不高質量好、套型不大功能全、占地不多環(huán)境美”的保障目標?！?/p>

［1］張衛(wèi)，梁平，趙迪.利用金融支持保障性住房建設［J］.住房保障，2009，（12）.

［2］蘇志雄.淺談保障性住房建設對房地產市場的影響［J］.探討與爭鳴，2009，（3）

［3］李立臻.以有效機制加快保障性住房建設［J］.學習·探索，2009，（9）.

［4］程良波.實現(xiàn)政府轉型，推進保障性住房建設［J］.經濟新探，2010，（3）.

［5］徐義洲.加強住房保障體系建設，努力推進社會和諧發(fā)展［J］.清江論壇，2007，(2).

［6］汪利娜.我國保障性住房政策演變及思考［J］.現(xiàn)代城市研究，2009，（12）.

On the Problems of Low Income Housing Projects

WANG Li-mei
（Southwest University,Chongqing 400715,China）

It has played an important role in resolving the housing problems of the middle and low-income groups in city and cap rising housing prices interiorly.However,there are a lot of problems under the construction of the low-income housing projects,which impede the development smoothly of the livelihood projects.This paper analyzes the existing problem under the construction of the low-income housing projects,and proposes remedial measures for solves the issue.

low-income housing projects；reason；problems；coping strategies

D632.1

A

1009-6566（2011）04-0033-03

2011-03-02

王麗梅（1986—），女，甘肅張掖人，西南大學政治與公共管理學院碩士生，從事科學社會主義與國際共產主義運動研究。