九江學(xué)院 熊 斌

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成因與防范策略

九江學(xué)院 熊 斌

一、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

（一）客觀性 引發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素是客觀存在的，這是由房地產(chǎn)估價(jià)的“估”這一專業(yè)判斷特點(diǎn)來(lái)決定的，估價(jià)人員需利用廣泛的專業(yè)知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，而大部分專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)只有通過(guò)長(zhǎng)期觀察、了解事物的發(fā)展來(lái)進(jìn)行積累。估價(jià)人員只能通過(guò)積累自身經(jīng)驗(yàn)來(lái)采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，而不能絕對(duì)避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）潛伏性 估價(jià)工作完成之后，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能性已經(jīng)客觀形成，但不一定顯現(xiàn)，有關(guān)當(dāng)事人要承擔(dān)的責(zé)任和遭受的損失暫時(shí)還沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)。只有在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素顯現(xiàn)并發(fā)生變化時(shí)，才能轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)，但是如果這種狀況一旦被相關(guān)利益人發(fā)現(xiàn)，并且他們不能再容忍這種狀況已經(jīng)給他們?cè)斐傻膿p失，那么，這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)成為事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）模糊性 房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價(jià)依據(jù)和方法、制定估價(jià)計(jì)劃等方面的不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，因此，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)難以定量判斷。目前，也沒(méi)有適當(dāng)模型解釋風(fēng)險(xiǎn)各個(gè)因素之間的關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)衡量困難，責(zé)任難以界定。

（四）多因素性 房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)存在多因素性，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)寓于估價(jià)全過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)方面，每個(gè)環(huán)節(jié)的具體風(fēng)險(xiǎn)又是由多種因素構(gòu)成的，同時(shí)涉及政府、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員及相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體等多個(gè)利益方，政府法律政策、機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理、人員職業(yè)操守等都會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)因素。

二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）客觀原因及分析 形成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因是指不以估價(jià)主體的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，無(wú)法通過(guò)估價(jià)主體自身努力予以控制和消除的導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的因素。這些客觀因素主要有：

一是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身固有的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形成和發(fā)展的時(shí)間較短，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)估價(jià)理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實(shí)踐的發(fā)展之間的矛盾，估價(jià)方法的有限性與估價(jià)對(duì)象的復(fù)雜性、估價(jià)目的的多樣性之間的矛盾，估價(jià)結(jié)果的咨詢性與估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)結(jié)果的過(guò)渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性及不完善性都會(huì)不同程度地給房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

二是政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于估價(jià)人員未能全面掌握、透徹理解國(guó)家和地方的有關(guān)政策法規(guī)或政策法規(guī)運(yùn)用不合理所引起的估價(jià)失誤而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，有關(guān)政策法規(guī)變動(dòng)頻率比較大，而且各地方也會(huì)根據(jù)本地的特殊情況出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員如果不能隨時(shí)掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會(huì)影響房地產(chǎn)的正常評(píng)估，引發(fā)政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

三是社會(huì)公眾、政府部門(mén)對(duì)行業(yè)的理解存在偏差。房地產(chǎn)估價(jià)屬于專業(yè)性社會(huì)中介服務(wù)行業(yè)，具有自己獨(dú)特的角色和作用。然而，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估價(jià)的功能和作用常被曲解，給行業(yè)執(zhí)業(yè)帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)的日益發(fā)展，社會(huì)公眾對(duì)估價(jià)主體具備的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不斷提出更高的要求，但注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的主觀判斷色彩，與公眾獨(dú)立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

四是估價(jià)主、客體信息的不對(duì)稱。房地產(chǎn)估價(jià)工作是一項(xiàng)涉及面廣、估價(jià)對(duì)象復(fù)雜、估價(jià)目的各異、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和方法各有側(cè)重的工作。房地產(chǎn)估價(jià)主體對(duì)估價(jià)標(biāo)的物價(jià)值的揭示是通過(guò)對(duì)信息的收集、鑒定和分析來(lái)進(jìn)行價(jià)值判斷的，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料和市場(chǎng)信息是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確公正的重要保障，而實(shí)際估價(jià)過(guò)程中信息不對(duì)稱現(xiàn)象普遍存在，使得估價(jià)主體在收集、鑒定和分析信息過(guò)程中可能產(chǎn)生遺漏或錯(cuò)誤，致使對(duì)估價(jià)標(biāo)的物的價(jià)值做出與實(shí)際價(jià)值不一致的結(jié)論，從而產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）主觀原因及分析 主觀原因是指來(lái)自于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有價(jià)值判斷性質(zhì)。根據(jù)價(jià)格規(guī)律，房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格總是圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。房地產(chǎn)理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用，而房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)價(jià)格，它是估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)方法，并綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格作出的一種估測(cè)、判斷。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素較多，在實(shí)際把握中難以做到完全準(zhǔn)確，評(píng)估價(jià)格與理論價(jià)格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)性。

二是估價(jià)人員專業(yè)能力不足。房地產(chǎn)估價(jià)需要運(yùn)用知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，采用哪種評(píng)估方法、哪種評(píng)估參數(shù)，收集多少評(píng)估依據(jù)，提出什么評(píng)估結(jié)果，都直接依賴于估價(jià)人員的判斷，取決于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力。由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，估價(jià)人員的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都還有限，專業(yè)勝任能力和業(yè)務(wù)水平不高，在估價(jià)業(yè)務(wù)中面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的評(píng)估內(nèi)容往往會(huì)無(wú)所適從，使估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)加大。

三是估價(jià)機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重?，F(xiàn)階段在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)突出的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)過(guò)多，估價(jià)業(yè)務(wù)不飽滿，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間為爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)而不計(jì)成本，采取不正當(dāng)?shù)膲簝r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成了估價(jià)成本比例的不斷攀升，從而加大了估價(jià)工作的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

四是估價(jià)人員的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平不過(guò)關(guān)。由于我國(guó)目前仍未形成一套非常完整、科學(xué)的估價(jià)人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，且法律法規(guī)方面還不夠健全完善，缺乏對(duì)從業(yè)人員有效的約束和考核，因此受到知識(shí)結(jié)構(gòu)和政策水平的限制，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)就導(dǎo)致許多估價(jià)人員職業(yè)道德觀念淡薄，在實(shí)踐中發(fā)生程度不同的差錯(cuò)，從而導(dǎo)致估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，樹(shù)立質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)觀念 要強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)人員必須轉(zhuǎn)變思想觀念，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制不僅是理論研究的對(duì)象，也是關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)生存發(fā)展的大問(wèn)題。進(jìn)而樹(shù)立起質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，克服短期利益驅(qū)動(dòng)，以質(zhì)量求信譽(yù)，以信譽(yù)求發(fā)展。雖然房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但只要估價(jià)人員充分認(rèn)識(shí)到估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和危害性，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行估價(jià)工作，擬定科學(xué)的估價(jià)計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)程序和方法，制作全面規(guī)范的估價(jià)報(bào)告，就能降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

（二）建立健全估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理 建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系需要從獲取估價(jià)任務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成后向用戶提供估價(jià)報(bào)告為止。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立有效的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，一般包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督三個(gè)階段。第一，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，即估價(jià)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，一定要對(duì)委托目的、范圍、要求、時(shí)限等進(jìn)行充分了解、分析，在制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃時(shí)，增加風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的內(nèi)容，對(duì)待估價(jià)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析論證，找出其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并制定出有針對(duì)性的規(guī)避措施，同時(shí)要確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。第二，風(fēng)險(xiǎn)控制，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有科學(xué)完善的內(nèi)部控制計(jì)劃和實(shí)施流程，并貫徹于估價(jià)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)。一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督，主要作用在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)反饋和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，主要內(nèi)容包括建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制、估價(jià)報(bào)告審核制以及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督獎(jiǎng)罰制度，強(qiáng)化估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)減低到最低限度。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)人員專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德建設(shè) 房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的高低直接關(guān)系著房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，以及發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失可能性的大小，同時(shí)也反映著房地產(chǎn)估價(jià)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的強(qiáng)弱。降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，必須從提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平入手。必須加強(qiáng)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育。繼續(xù)教育是不斷提高估價(jià)師業(yè)務(wù)水平和能力的必然要求，為了適應(yīng)不斷變化的環(huán)境需要，估價(jià)師必須不斷學(xué)習(xí)，更新和拓寬自己的知識(shí)面，不斷關(guān)注行業(yè)新動(dòng)態(tài)，及時(shí)把握房地產(chǎn)估價(jià)政策的調(diào)整，思考解決新問(wèn)題的方式。要提高房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)技能素質(zhì)，使其熟練掌握有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的法律法規(guī)，在實(shí)踐中積極探求新的估價(jià)理論及方法，使之更好地與實(shí)踐相結(jié)合。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，采用多種有效方式加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組織開(kāi)展與其他估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，共同商討應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略。

（四）建立信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度 房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要大量的信息作為估價(jià)參考和類比的依據(jù)，由于信息不完整或者不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較難避免，這與現(xiàn)在房地產(chǎn)信息透明度不夠有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。房地產(chǎn)信息包括政府政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他相關(guān)的信息，主要指房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)備案管理、商品房預(yù)售管理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案等業(yè)務(wù)信息以及政府可以公開(kāi)的土地出讓計(jì)劃、土地出讓情況等。

［1］陳春東：《房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防》，《現(xiàn)代商業(yè)》2008年第20期。

（編輯 向玉章）