王菁

(四川大學(xué) 法學(xué)院,四川 成都610065)

從《物權(quán)法》第74條看小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬

王菁

(四川大學(xué) 法學(xué)院,四川 成都610065)

我國(guó)《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了小區(qū)車位、車庫(kù)在不同情況下的權(quán)利歸屬,但是仍存在一些爭(zhēng)議:“首先滿足業(yè)主的需要”的“首先”難以界定;權(quán)屬約定難以真正實(shí)現(xiàn);共有車庫(kù)、車位中“其他場(chǎng)地”不明晰及“共有權(quán)”可能被侵犯。因此,要解決小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題,首先要通過(guò)立法明確規(guī)定小區(qū)的法定車位;其次在配置一定數(shù)額的法定車庫(kù)的基礎(chǔ)上,制定相關(guān)政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商投建增設(shè)車位;最后還應(yīng)明確《物權(quán)法》中對(duì)小區(qū)共有部分的界定。

《物權(quán)法》第74條;車位;車庫(kù);權(quán)屬;法定車位

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)生活品質(zhì)的追求也逐步增強(qiáng)。私家車作為方便人們出行的交通工具,需求量快速增長(zhǎng)。小區(qū)車位、車庫(kù)因其配置比例不當(dāng),供需不協(xié)調(diào),導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間各種矛盾與沖突頻發(fā)。2007年,我國(guó)《物權(quán)法》正式頒布實(shí)施,其中第74條明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！痹摲l對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬作了規(guī)制,但尚不足以解決小區(qū)車位不足和權(quán)屬不明的問(wèn)題,仍然存在繼續(xù)探究的必要。

本文探究的車位,是指住宅小區(qū)內(nèi),以占有小區(qū)共有的道路和其他場(chǎng)所修建的車位,其主要表現(xiàn)形式為“地面車位”;本文探究的車庫(kù),是指在住宅小區(qū)內(nèi),具有獨(dú)立空間、以存放車輛為目的的封閉建筑物,其主要表現(xiàn)形式為地下車庫(kù)以及部分建筑物內(nèi),地上一層或二層的封閉性車庫(kù)。

一、從《物權(quán)法》第74條看小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬

《物權(quán)法》第74條第1款:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！痹摋l規(guī)則明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商在確定規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬時(shí),應(yīng)該首先滿足本小區(qū)業(yè)主的生活方便與停車需要。若業(yè)主的需要沒(méi)有得到滿足,開(kāi)發(fā)商就與業(yè)主以外的人簽訂了車位、車庫(kù)買賣合同,可以認(rèn)定為無(wú)效。由此,《物權(quán)法》本條款對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的出售或租賃進(jìn)行了基本的限制,在一定程度上保障了業(yè)主的權(quán)益。

第74條第2款:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！痹摲l以4種方式來(lái)確定車位、車庫(kù)的歸屬,即買賣、贈(zèng)與、出租和其他方式。法律規(guī)定以約定的方式確定小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬,實(shí)際上就是給予開(kāi)發(fā)商或業(yè)主一種保留權(quán)利歸屬的機(jī)會(huì)[1]82。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在合同訂立過(guò)程中,可以通過(guò)約定購(gòu)買車庫(kù),也可以由開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)無(wú)償附贈(zèng)業(yè)主,還可以雙方約定租用。

第74條第3款:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！痹摋l款表明,我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬并沒(méi)有作出統(tǒng)一的劃分,而是區(qū)分情況,分別作出規(guī)定。前款規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)享有所有權(quán),而此款則明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有。

二、《物權(quán)法》第74條中的爭(zhēng)議探究

雖然我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定了小區(qū)車位、車庫(kù)在不同情況下的權(quán)利歸屬,但是法學(xué)界對(duì)此仍有許多爭(zhēng)議。

1.“首先滿足業(yè)主的需要”的“首先”難以界定

《物權(quán)法》本著“和諧社會(huì),以人為本”的精神,在確定小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬時(shí),明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”,期望以此保障業(yè)主基本權(quán)益。但是“首先”是時(shí)間概念還是實(shí)質(zhì)權(quán)利概念,在法學(xué)理論和實(shí)務(wù)界存在不同理解[2]。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為“首先”是指在同等條件下,業(yè)主享有本小區(qū)車位、車庫(kù)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)在出售或者出租時(shí),應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主,并且在同等條件下,業(yè)主優(yōu)先于本小區(qū)外的第三人購(gòu)買或租賃[3]。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為“首先滿足業(yè)主的需要”,是指小區(qū)內(nèi)的業(yè)主購(gòu)買或者租賃車位、車庫(kù)的優(yōu)先權(quán)是絕對(duì)的,而不是同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者承租權(quán),也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商在修建了車位、車庫(kù)之后,應(yīng)當(dāng)首先將其出售、出租給業(yè)主,而不能高價(jià)賣給第三人。如果業(yè)主有能力購(gòu)買,則應(yīng)當(dāng)予以出售;如果業(yè)主沒(méi)有能力購(gòu)買,則應(yīng)當(dāng)予以出租[4]604。非小區(qū)業(yè)主不得取得小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)或租賃權(quán)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為在同等條件下,開(kāi)發(fā)商應(yīng)優(yōu)先考慮業(yè)主的購(gòu)買權(quán)和承租權(quán),保障業(yè)主的基本權(quán)益。但在實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商作為投資方,理所當(dāng)然希望用最小的成本獲得相對(duì)最大的收益。小區(qū)車位、車庫(kù)作為住房必備的配套設(shè)施,其經(jīng)濟(jì)價(jià)值不言而喻。同時(shí),針對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)配置嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)商作為合同訂立一方當(dāng)事人享有當(dāng)然的優(yōu)勢(shì)地位。即使是在“同等條件”的限制下,開(kāi)發(fā)商為獲取更多利潤(rùn)也可以采取許多規(guī)避法律的行為。例如,開(kāi)發(fā)商可以制定高額的車位、車庫(kù)價(jià)格,迫使業(yè)主不得不放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),將小區(qū)車位、車庫(kù)賣給出價(jià)更高的非業(yè)主。同理,開(kāi)發(fā)商也可以利用“同等條件”,使那些真正有需要而不得不購(gòu)買車位、車庫(kù)的小區(qū)業(yè)主承擔(dān)高昂的對(duì)價(jià)。第二種觀點(diǎn)則更加嚴(yán)格地限制了開(kāi)發(fā)商的權(quán)力,最大限度地保障了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。但是,這是否對(duì)開(kāi)發(fā)商苛責(zé)過(guò)重?眾所周知,房地產(chǎn)投資巨大,風(fēng)險(xiǎn)很高。若小區(qū)業(yè)主一味堅(jiān)持車位、車庫(kù)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高,不與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)買或租賃協(xié)定,開(kāi)發(fā)商就只能將車庫(kù)空置,或以低價(jià)拋售或租賃給業(yè)主。如此,開(kāi)發(fā)商不僅不能取得預(yù)期收益,更有可能陷入與業(yè)主無(wú)休無(wú)止的紛爭(zhēng)中。這不僅違反了效率原則,更侵害了市場(chǎng)交易的公平性。

筆者認(rèn)為,關(guān)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定,應(yīng)該從以下兩個(gè)方面去理解。一方面,對(duì)于小區(qū)業(yè)主,其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是絕對(duì)的,即開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有滿足小區(qū)業(yè)主需要(包括潛在需要)的前提下,不得將車庫(kù)賣與非本小區(qū)的人。同時(shí),小區(qū)業(yè)主的權(quán)利也不是無(wú)限制的,應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi),對(duì)自己的合理需要負(fù)有舉證責(zé)任。一般認(rèn)為,車位、車庫(kù)應(yīng)按“一戶一位”來(lái)分配,但是確有證據(jù)證明家庭自用必須兩個(gè)車位的,可以允許。若大于兩個(gè)車位,則認(rèn)為其超過(guò)合理需要的范疇。另一方面,開(kāi)發(fā)商根據(jù)維護(hù)各方利益平衡的原則,可以適當(dāng)考慮市場(chǎng)定價(jià),但是必須以首先滿足小區(qū)業(yè)主需要為前提。這就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商出售車位時(shí),允許其有合理利潤(rùn),但不得惡意抬高價(jià)位,不得超過(guò)普通消費(fèi)者的正常承受水平。另外,該條款還給開(kāi)發(fā)商提出了一個(gè)要求,就是“在整體規(guī)劃時(shí),要認(rèn)真細(xì)致地充分做好車位的規(guī)劃工作,要規(guī)劃出足夠的停車位”[5]。如果開(kāi)發(fā)商具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光,開(kāi)發(fā)了足夠的停車位,就能有效減少糾紛的發(fā)生。

2.權(quán)屬約定難以真正實(shí)現(xiàn)

我國(guó)《物權(quán)法》第74條第2款在確定車位、車庫(kù)的歸屬時(shí),規(guī)定由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。該規(guī)定遵守了“誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)受益”的市場(chǎng)調(diào)節(jié)原則。依據(jù)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的約定來(lái)確定車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬,具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):

第一,尊重當(dāng)事人的意思自治。民法遵循私法自治的原則,公民有權(quán)就自身利益進(jìn)行判斷,他人不得干涉。小區(qū)車位、車庫(kù)通過(guò)約定確立權(quán)屬正是私法自治原則的體現(xiàn),充分尊重當(dāng)事人的意思自治。開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主通過(guò)雙方協(xié)商,自主自愿地確定小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬,有利于快速有效地解決爭(zhēng)議,符合自治與效率有機(jī)結(jié)合的特征。第二,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過(guò)約定解決歸屬,實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決糾紛。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,通過(guò)市場(chǎng)交易,在車庫(kù)的歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化[1]82。第三,有利于對(duì)車位、車庫(kù)進(jìn)行有效利用和管理。開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主通過(guò)約定小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬,使得龐大的作為一個(gè)整體的車庫(kù)被劃分成了許多有權(quán)限的小部分,每個(gè)業(yè)主都對(duì)自己的車位、車庫(kù)負(fù)有相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù),這樣就更有利于管理和利用。第四,有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建車庫(kù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人們對(duì)汽車的需求量與日俱增,而小區(qū)車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足,停車難問(wèn)題十分嚴(yán)峻?！罢l(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)受益”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則,可以刺激開(kāi)發(fā)商多修車庫(kù),實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)利益,同時(shí)也有利于緩解廣大人民群眾的停車難問(wèn)題。

然而,該條立法也還存在許多值得探討之處。第一,該法條第2款雖然明確規(guī)定當(dāng)事人可以約定車位、車庫(kù)歸屬,但事實(shí)上,在屬于賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,購(gòu)房合同多為格式條款,作為獨(dú)立購(gòu)房者的小區(qū)業(yè)主缺乏話語(yǔ)權(quán),往往只能被動(dòng)接受開(kāi)發(fā)商在格式條款中早已列好的事項(xiàng),幾乎沒(méi)有平等協(xié)商的權(quán)利。第二,在我國(guó),小區(qū)車位、車庫(kù)屬于稀缺資源,供需極不平衡。開(kāi)發(fā)商利用“約定”,行使自己的意思自治,可以做出對(duì)小區(qū)業(yè)主不利的約定。例如,開(kāi)發(fā)商約定小區(qū)車位、車庫(kù)歸其所有,或者將小區(qū)車位、車庫(kù)作為購(gòu)房合同的附加條款,變相強(qiáng)制要求小區(qū)業(yè)主購(gòu)買。第三,針對(duì)前一論述,若小區(qū)業(yè)主接受合同條款,即承認(rèn)開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商作為壟斷小區(qū)車位、車庫(kù)的所有者,既可以向小區(qū)業(yè)主收取高額的租賃費(fèi)用,也可以高于市價(jià)向小區(qū)業(yè)主出售,從而以“約定”為合法外衣,牟取暴利。第四,國(guó)家和地方政府并沒(méi)有制定相應(yīng)的小區(qū)車位、車庫(kù)價(jià)格管制,若開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主約定車位、車庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有,而開(kāi)發(fā)商制定的價(jià)格過(guò)高,導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主無(wú)力購(gòu)買或者租賃,那么,開(kāi)發(fā)商是否能將本小區(qū)車位、車庫(kù)出售或者出租給非小區(qū)的人?

3.共有車庫(kù)、車位中“其他場(chǎng)地”不明晰及“共有權(quán)”可能被侵犯

第74條第3款:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”該條款明確規(guī)定,小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬不僅可以由開(kāi)發(fā)商所有,而且“占用業(yè)主共有的道路和其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。但是,這里規(guī)定的“其他場(chǎng)地”究竟包括哪些?有學(xué)者認(rèn)為,“其他場(chǎng)地”主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地[4]602。還有學(xué)者認(rèn)為,“其他場(chǎng)地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標(biāo)準(zhǔn),不應(yīng)局限于“土地”,在解釋上與“土地”同其意義者,亦在之列,包括首層架空層、結(jié)建人防工程等[6]。

筆者認(rèn)為,“其他場(chǎng)地”中建筑物首層架空層車位和屋頂平臺(tái)車位均不計(jì)入建筑面積,因此,建筑物權(quán)利人無(wú)需向國(guó)家支付土地使用費(fèi),其權(quán)利只能依附于計(jì)算容積率的建筑物之上,當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋單元全部出售之后,這些不計(jì)算容積率的建筑物部分(面積)的權(quán)利將全部移轉(zhuǎn)并歸屬于全體業(yè)主[7]。因此,全體業(yè)主應(yīng)取得首層架空層車位和屋頂平臺(tái)車位的所有權(quán)。

另外,占有小區(qū)公共道路或者其他地面公共場(chǎng)地修建的停放汽車的車位,由于占據(jù)著業(yè)主共有的建設(shè)用地,因此當(dāng)然屬于小區(qū)業(yè)主共有。這些車位可以由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司協(xié)助管理,收益屬于全體業(yè)主。而不少物業(yè)公司在具體實(shí)踐中,經(jīng)常違規(guī)操作,與小區(qū)業(yè)主發(fā)生糾紛。如某小區(qū)物業(yè)公司在毀壞的綠化帶、健身場(chǎng)所以及便道等公共用地,安裝了400多個(gè)車位鎖。業(yè)主必須交600元服務(wù)年費(fèi),才能開(kāi)車進(jìn)入小區(qū)[8]。在現(xiàn)實(shí)生活中,物業(yè)公司擅自管理屬于業(yè)主共有車位的情況還很多。筆者認(rèn)為,為維護(hù)小區(qū)的正常秩序,物業(yè)公司進(jìn)行車輛管理是必要的,但是物業(yè)公司必須首先明確,其只具備管理的執(zhí)行職能,且該職能必須首先經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主(即車位的共有權(quán)人)授權(quán)。物業(yè)公司收取的臨時(shí)停車費(fèi)等,必須歸全體業(yè)主,不得自收自用。

三、完善《物權(quán)法》小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的建議

人權(quán)的獨(dú)立和物權(quán)的清晰界定、充分行使和有效保護(hù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法制社會(huì)共同的基礎(chǔ)[9]。我國(guó)《物權(quán)法》的出臺(tái),明確物的歸屬,解決實(shí)際爭(zhēng)議,對(duì)于推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和法制建設(shè)具有重要意義。《物權(quán)法》關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬規(guī)定,是解決日益突出的車庫(kù)矛盾的重要法律依據(jù)。其中,立法者關(guān)于“車位、車庫(kù)應(yīng)該首先滿足業(yè)主需要”的立法宗旨,值得贊揚(yáng)。通過(guò)上述探討,筆者提出以下幾點(diǎn)建議以完善《物權(quán)法》小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的規(guī)則。

1.通過(guò)立法明確規(guī)定法定車位

小區(qū)車位、車庫(kù)作為小區(qū)整體環(huán)境內(nèi)容的有機(jī)組成部分,作為方便業(yè)主居住建立的配套設(shè)施,其歸屬涉及廣大業(yè)主的利益。由此,筆者認(rèn)為,為了更加有效地保障業(yè)主的權(quán)益,應(yīng)立法明確規(guī)定“法定車位”。法定車位是指,由國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在修建小區(qū)時(shí)必須依法強(qiáng)制配建的小區(qū)車位、車庫(kù)。由國(guó)家制定統(tǒng)一的配置標(biāo)準(zhǔn)(建議達(dá)到1:1的比例,即每戶至少配備一個(gè)車位或者車庫(kù)),但是可以允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活實(shí)際的不同等制定具體的標(biāo)準(zhǔn)。法定車位是為了保障業(yè)主最基本的停車權(quán)利,應(yīng)明確規(guī)定為業(yè)主共同所有。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)本小區(qū)自身情況的不同,通過(guò)合理協(xié)商,在法定車位上分別設(shè)定全體業(yè)主所有的共用權(quán),或者特定業(yè)主所有的專用權(quán)。筆者認(rèn)為,特定業(yè)主的專用權(quán)可以在本小區(qū)業(yè)主之間流轉(zhuǎn),也可以隨房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn),但應(yīng)該禁止將該專用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)移給非本小區(qū)業(yè)主。這樣不僅可以最大限度保障小區(qū)業(yè)主的權(quán)益,也能使小區(qū)車位、車庫(kù)資源得到最充分的利用。

2.在配置一定數(shù)額的法定車庫(kù)下,鼓勵(lì)投建增設(shè)車位

筆者認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商依法在區(qū)分所有建筑物的共有部分(如法定空地)上增設(shè)的車位,符合建筑規(guī)劃,計(jì)入容積率,分?jǐn)偭讼鄳?yīng)的土地使用權(quán)面積份額,則可以認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)此享有獨(dú)立權(quán)屬。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)出售、出租等方式行使其所有權(quán)。此時(shí),應(yīng)本著私法自治原則,允許開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)出售或者出租給非本小區(qū)業(yè)主的人。但是應(yīng)該明確立法規(guī)定,小區(qū)業(yè)主在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者優(yōu)先承租權(quán)。鼓勵(lì)增設(shè)車位的建立,不僅符合開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追求,也能在一定程度上緩解“停車難”問(wèn)題。

3.明確《物權(quán)法》中對(duì)小區(qū)共有部分的界定

《物權(quán)法》74條第3款僅僅了規(guī)定了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”,并沒(méi)有對(duì)“其他場(chǎng)地”進(jìn)行明確規(guī)定。筆者認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的土地的共有部分,主要包括建筑物之間的空地、小區(qū)的綠地、小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和場(chǎng)所占用的用地等。這樣用明確的內(nèi)容將“其他場(chǎng)地”界定下來(lái),就代表業(yè)主擁有共有土地的使用權(quán),其車位當(dāng)然就屬于業(yè)主共有。當(dāng)然,這些地方也應(yīng)當(dāng)限制任意停車,例如禁止將車停在綠地上,破壞綠地、影響小區(qū)生態(tài)環(huán)境。需要指出的是,如果共有場(chǎng)地建了車位,其收益應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主共有。

[1]王利明.論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題[J].現(xiàn)代法學(xué),2006,(9).

[2]閔敢.車位、車庫(kù)沒(méi)有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責(zé)任相關(guān)問(wèn)題[J].政治與法律,2010,(6).

[3]雷斌.住宅小區(qū)停車庫(kù)(位)若干問(wèn)題研究[J].現(xiàn)代物業(yè),2007,(8).

[4]王利明.物權(quán)法研究(修訂版,上卷)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007.

[5]徐海燕.捍衛(wèi)“車位主權(quán)”:詳解《物權(quán)法》第74條[J].民主與法制,2007,(10).

[6]高圣平.解釋論視野下的車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬規(guī)則[J].政治與法律,2008,(10).

[7]高圣平.住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法》第74條[J].法學(xué)家,2008, (6).

[8]滄州一小區(qū)物業(yè)私占公共用地設(shè)車位出租遭抵制[EB/OL].http://heb.hebei.com.cn/system/2011/05/23/ 011157309.shtml,2011-05-23.

[9]菲呂博騰,佩杰威齊.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)理論:近期文獻(xiàn)的一個(gè)綜述[A].科斯.財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷[C].上海:三聯(lián)書(shū)店,1994.

DF521

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1008-6382(2011)05-0058-04

10.3969/j.issn.1008-6382.2011.05.013

2011-08-08

王菁(1988-),女,四川成都人,四川大學(xué)碩士研究生,主要從事民商法研究。

(責(zé)任編輯 侯海燕)