□文/陳 靜

住房問題是一個(gè)世界性的問題，是關(guān)系到國計(jì)民生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。住房問題的實(shí)質(zhì)是公共住房問題，即城市低收入階層困難群體的住房問題，其核心是這一群體居民收入與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系問題。我國在住房領(lǐng)域?qū)嵤┑囊幌盗懈母锎胧?，如鼓?lì)住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，我國正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富差距大，很多低收入家庭購房很困難，為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要內(nèi)容，也是我國構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。然而，“房?jī)r(jià)高、住房難”已成為困擾我國居民的一大難題，住房困難說明我國當(dāng)前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快廉租房建設(shè)與供給。

一、廉租房制度的涵義

“廉租房”顧名思義就是廉價(jià)出租的房子，它不以贏利性為目的，由國家自籌資金建設(shè)的具有齊全設(shè)備，適當(dāng)規(guī)格的，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一項(xiàng)社會(huì)保障制度，也是住房體系的保障制度，換言之則是指國家以租金略減、住房租賃、實(shí)物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。

二、廉租房制度存在的問題

第一，廉租房法律法規(guī)不健全。我國現(xiàn)行的住宅制度非常零散，各自為政，沒有統(tǒng)一的立法，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金和商品房之間的關(guān)系不清，制度之間無法很好地協(xié)調(diào)。由于廉租住房制度的立法層次低，執(zhí)行的力度不夠，導(dǎo)致了廉租住房制度很長(zhǎng)時(shí)間一直停滯不前或者各地方政府對(duì)廉租住房制度進(jìn)行異化演變。

第二，政府住房保障職責(zé)缺位。政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會(huì)公眾基本的居住權(quán)利需要。因此，這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場(chǎng)分工不明確、政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠、過度依賴市場(chǎng)的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房?jī)r(jià)，成為高房?jī)r(jià)有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實(shí)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

第三，保障資金和房屋供給不足。廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，即土地和資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來說是一個(gè)兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會(huì)缺乏提供資金的動(dòng)力，繼而會(huì)造成房源難以為繼，并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。

第四，廉租住房制度的保障對(duì)象過窄。按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

第五，準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制不完善。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當(dāng)缺乏，然而廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免保障對(duì)象錯(cuò)位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，將有限的資源用于最需要保障的家庭，在滿足保障目的的同時(shí)，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時(shí)，騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房退出機(jī)制很難得以實(shí)行，“有進(jìn)無出”的推出機(jī)制會(huì)增加政府的財(cái)政壓力，導(dǎo)致新生的弱勢(shì)群體無法獲得住房保障。

三、完善廉租房制度的對(duì)策

第一，完善相關(guān)法律、法規(guī)。完善的法律能強(qiáng)制規(guī)范住房市場(chǎng)的行為，促進(jìn)其健康發(fā)展。我國應(yīng)盡快制定一部廉租住房制度的行政法規(guī)，對(duì)廉租住房制度建立成果進(jìn)行整理和歸結(jié)，建立廉租住房制度的科學(xué)體系，對(duì)廉租住房制度的保障對(duì)象、保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)、資金保障、房屋保障、準(zhǔn)入和退出機(jī)制以及對(duì)各種違法違規(guī)行為的懲罰措施進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)要加大廉租住房制度的執(zhí)行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實(shí)。

第二，充分發(fā)揮政府職能作用。廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。首先是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對(duì)投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。再次是廉價(jià)土地的提供者。當(dāng)前房?jī)r(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障社會(huì)福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。最后是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價(jià)為手段來降低房租。

第三，為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺(tái)，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財(cái)政收入的一種特定方式。同時(shí)，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

第四，增加廉租房建設(shè)和供給。隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對(duì)象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實(shí)際收入情況確定廉租房保障對(duì)象。擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，大力發(fā)展公共租屋。為了解決無力購買經(jīng)濟(jì)適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭住房問題，不能將之排斥在廉租房保障對(duì)象之外。引導(dǎo)居民樹立買房與租房都是住房消費(fèi)的合理形式的觀念，有效地緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供需關(guān)系，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展。

第五，完善保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制?，F(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可最大限度地提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

四、結(jié)語

建立廉租房制度是眾望所歸，從全社會(huì)的角度來說，廉租房是一種社會(huì)財(cái)富的利益再分配，主要解決城鎮(zhèn)居民低收入現(xiàn)狀的住房問題，只有一切中低收入無力購房的居民都參與的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度將有效地解決最低收入者的住房問題。把廉租房制度正式歸入了社會(huì)福利待遇中，這將從制度上保障每個(gè)公民無論貧賤都有良好的居住場(chǎng)所。廉租房制度在我國還不健全，讓最低收入群體的居住問題得到全社會(huì)關(guān)注，也是我國和諧發(fā)展的基本體現(xiàn)，是社會(huì)長(zhǎng)久治安、保障體系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科學(xué)發(fā)展觀，能有效地解決民生問題。因此，廉租房制度必須得以健全完善，這是社會(huì)發(fā)展的必然需求，也是廣大人民群眾的需求。

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