◎ 建金投資基金總經(jīng)理 楊沁河

四點(diǎn)擔(dān)心

目前保障房資金需求方和資金供應(yīng)方在保障房建設(shè)上有不同的訴求，作為金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心的有以下幾方面：

融資主體。為了搶建保障房建設(shè)全國(guó)出現(xiàn)了各種各樣融資主體，可以說(shuō)是五花八門的。資金供應(yīng)方特別擔(dān)心這些主體法律地位不恰當(dāng)。沒(méi)有團(tuán)隊(duì)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)，建設(shè)資質(zhì)不夠，資本金不達(dá)標(biāo)。

產(chǎn)權(quán)、物權(quán)不能抵押變現(xiàn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不全。其中有一些地方政府為了降低造價(jià)，土地不采用出讓的方式，而是采用劃撥的方式，這種方式更難以抵押。因此一些保障房不便于金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入很大原因是物權(quán)不完整。

部分政府平臺(tái)的主體信用不佳，經(jīng)常把投資機(jī)構(gòu)給涮了，錢拿不出來(lái)，不及時(shí)。借口是保障房給金融機(jī)構(gòu)收益很低，整體過(guò)程中現(xiàn)金流保障不足。不同的資金用途是不一樣的，但是它有一個(gè)共同的地方都是資金。為什么要給保障房很低的收益呢？只有一個(gè)理由，就是一些政府是信用等級(jí)很高，我們從金融機(jī)構(gòu)的角度上可以給高信用的機(jī)構(gòu)極低利率，但是在金融系統(tǒng)不高的情況下我們沒(méi)有任何理由給較低利率，這是金融市場(chǎng)的規(guī)則。

四項(xiàng)要求

金融機(jī)構(gòu)一般會(huì)在四方面要求給予保障。

第一，主體資質(zhì)合格。目前建金投資基金和國(guó)開(kāi)行、工行之間金融機(jī)構(gòu)有共同的認(rèn)識(shí)，運(yùn)營(yíng)主體資質(zhì)一定要好，不能搞一個(gè)沒(méi)有資質(zhì)的班子來(lái)做。因?yàn)樽》渴前倌甏笥?jì)，運(yùn)營(yíng)主體是不是有成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，達(dá)不到這個(gè)資質(zhì)要求不把錢給他。

第二，保障房物權(quán)完整。保障房是一個(gè)期限很長(zhǎng)的投資品種。中國(guó)目前政局穩(wěn)定，但是各界政府會(huì)不會(huì)在保障房制度上有一些調(diào)整，比如第一屆政府跟第四屆政府會(huì)不會(huì)有變化，這個(gè)從理論上講是可能的。我們要求整個(gè)保障房投資運(yùn)營(yíng)過(guò)程中物權(quán)是完整的，我們?cè)诓煌碾A段中可以質(zhì)押變換和出售，這種情況下由于物權(quán)的完整性導(dǎo)致各種金融產(chǎn)品的載體都可以放到這個(gè)物權(quán)上，如果物權(quán)是不完整的就不敢放上去。

第三，足夠的信用保護(hù)。它的經(jīng)營(yíng)主體，建設(shè)主體是不是注重現(xiàn)行規(guī)則，這一點(diǎn)非常重要。建金團(tuán)隊(duì)在各地的收費(fèi)公路，橋梁、水廠各個(gè)方面投資中都不止一次的被地方政府違約。一會(huì)兒我收費(fèi)的路段要降低，一會(huì)兒收費(fèi)點(diǎn)要減少，另外說(shuō)你不能再收費(fèi)。

第四，市場(chǎng)化的利率。我們希望市場(chǎng)化收益和可靠的現(xiàn)金流，任何項(xiàng)目只要注重金融規(guī)則就不能要求金融機(jī)構(gòu)低于成本做貸款投資。

這四個(gè)規(guī)則中，責(zé)任主體肯定是政府，因?yàn)樗亲罱K責(zé)任方，他承諾大家要提供一千萬(wàn)套保障房，要承諾大家在未來(lái)五年提供3600萬(wàn)套保障房，這就是責(zé)任主體。

投資主體是有很多選項(xiàng)的，既可以是財(cái)政，也可以是國(guó)資，這可以是大型的地產(chǎn)公司。供應(yīng)主體就是施工單位和管理單位。

三種融資模式

保障房融資包括兩個(gè)階段，一個(gè)是建設(shè)階段，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)階段。

在建設(shè)階段融資我們只接受品牌開(kāi)發(fā)商。快速的高品質(zhì)的住宅建設(shè)離不開(kāi)系統(tǒng)的管理，所以我們認(rèn)同財(cái)政部的意見(jiàn)。PPP模式核心的問(wèn)題是管理模式，如果沒(méi)有成熟開(kāi)發(fā)商，這樣的項(xiàng)目我們不會(huì)參與的。

第二，項(xiàng)目權(quán)益是否完整。這個(gè)項(xiàng)目合同關(guān)系，產(chǎn)權(quán)關(guān)系，土地關(guān)系權(quán)益不能是殘缺的，這樣我們各種金融產(chǎn)品都可以放上去。

第三，工期和現(xiàn)金流是可以支持的。我們會(huì)和政府精心計(jì)算周期和現(xiàn)金流，只要現(xiàn)金流穩(wěn)定我們就參與，如果不穩(wěn)定就不會(huì)參與。

第四，信用。首先是需要企業(yè)的信用支持，在保障房產(chǎn)品中間即使四證不全，他是品牌企業(yè)，可以控制到一定程度我們就可以進(jìn)入。因?yàn)楣蓹?quán)基金和銀行貸款是有差別的，我們是可以做最底層的投入。企業(yè)的信用支持一定要有政府配送，保障房最大特點(diǎn)就租金低，造價(jià)低，最終責(zé)任主體是政府，政府必須對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)形成信用制度，有了這四點(diǎn)無(wú)論是我們還是其他銀行都可以參與這個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于保障房融資，目前各地政府有三種模式：

收支兩條線。開(kāi)發(fā)商能夠向政府去買地，買地錢交給政府，建出來(lái)房子政府回購(gòu)，或者有一部分比例可以自己銷售，大部分要給政府的。這個(gè)收支兩條線就是買地還是買地的錢，我買你房子另外掏錢，這個(gè)模式現(xiàn)金流和產(chǎn)權(quán)是很清晰的。

天津模式。這是以地?fù)Q房模式。建設(shè)機(jī)構(gòu)和政府招標(biāo)形成兩個(gè)合同，一個(gè)是建保障房，另外是給你一部分土地，企業(yè)建保障房支出等于我買你建設(shè)用地的地價(jià)這種模式來(lái)操作。相當(dāng)于政府用一部分土地的收入直接轉(zhuǎn)為保障房購(gòu)買支出，這種模式在合同下產(chǎn)權(quán)確定，和上海模式差別是品牌開(kāi)發(fā)商要用建設(shè)用地，市場(chǎng)化的銷售資金來(lái)回收保障房投資。

北京的模式。政府還是招拍掛，土地限定價(jià)格，限定用途賣給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又在政府的限定的客戶、限定價(jià)格方面銷售。在這個(gè)部分，大部分是按照雙向銷售，小部分是商品化銷售，這種模式開(kāi)發(fā)商資金回籠基本上向購(gòu)買人手里回收資金，而不是政府手里拿錢，這種情況在開(kāi)發(fā)商本身經(jīng)營(yíng)能力好的話也是好的。

這三種模式解決了現(xiàn)實(shí)性投資和產(chǎn)品交付的需求，還利用了開(kāi)發(fā)商的融資能力和地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)制。

運(yùn)營(yíng)主體的融資

對(duì)于運(yùn)營(yíng)主體的融資，在保障房領(lǐng)域不需要有很多創(chuàng)新的融資和投資的理論和方法出現(xiàn)。PPP模式在幾十年的水廠、電廠甚至更大的公共設(shè)施中已經(jīng)成熟運(yùn)用了，這種模式原來(lái)的復(fù)雜性比保障房復(fù)雜多少倍，因此只要按照這樣一個(gè)PPP模式來(lái)做，我們認(rèn)為就很順暢。

在這個(gè)里面，投資運(yùn)營(yíng)主體可以是特許經(jīng)營(yíng)的公司，或者是一個(gè)合格的地產(chǎn)公司。在運(yùn)營(yíng)主體中間有一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)公司之后，下面配合合格承建商，按照結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品組合就可以解決。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部物業(yè)管理名單里面有很多一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，每年管理的物業(yè)面積在一百萬(wàn)平方米以上，包括現(xiàn)在國(guó)開(kāi)行辦公樓都是一家國(guó)際型的物業(yè)管理公司管理的，可以說(shuō)，管理不是什么問(wèn)題。

特許經(jīng)營(yíng)模式實(shí)際上就是一個(gè)政治責(zé)任和公共服務(wù)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。對(duì)于保障房來(lái)說(shuō)，就是政府少量財(cái)政補(bǔ)貼和股本金彌補(bǔ)租金差和地價(jià)差，給予特許經(jīng)營(yíng)合同，并且要依法執(zhí)行合同。效率的問(wèn)題和市場(chǎng)的問(wèn)題完全可以交給市場(chǎng)主體，至于保障多大人群，給多大折扣就按地方財(cái)力量力而行。

特許權(quán)公司和政府平臺(tái)的差別，就是政府平臺(tái)公司完全是官方的做法，是政府做法，而特許公司是經(jīng)營(yíng)做法，完全經(jīng)營(yíng)機(jī)制。這個(gè)公司融資結(jié)構(gòu)可以用股本加上貸款和融資的長(zhǎng)期貸款來(lái)解決，這個(gè)還款來(lái)源也是很清晰的，基礎(chǔ)租金銷售房土地的收入，政府的補(bǔ)差都可以解決。在這里面融資工具一定要有長(zhǎng)期的租金現(xiàn)金流，政府的差額補(bǔ)貼合同和有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，這三個(gè)作為融資工具就足夠了。

（本文由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)支持的“中國(guó)保障房發(fā)展高峰論壇”演講整理而成）