高炳華

（華中師范大學(xué) 經(jīng) 濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武 漢430079）

住宅市場(chǎng)信息與住宅價(jià)格規(guī)制

高炳華

（華中師范大學(xué) 經(jīng) 濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武 漢430079）

我國(guó)住宅市場(chǎng)信息存在不對(duì)稱與不真實(shí)的交易信息、媒體與學(xué)者的傾向性言論、不適時(shí)或欠合理的政策、住宅價(jià)格偏離價(jià)值的現(xiàn)象和住宅投機(jī)者的炒房行為等大量的交易噪聲；依據(jù)交易噪聲進(jìn)行住房投機(jī)的羊群效應(yīng)和交易多階段正反饋機(jī)制推高了我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格。通過(guò)完善住宅市場(chǎng)信息收集和披露制度、建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度、組織專業(yè)人士定期發(fā)布規(guī)范而積極的輿論導(dǎo)向、加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)交易行為的規(guī)范和管理、提高行政效率和政策的針對(duì)性與時(shí)效性等有效措施，實(shí)施住宅價(jià)格規(guī)制，以促進(jìn)我國(guó)住宅市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

住宅市場(chǎng)信息；交易噪聲；價(jià)格規(guī)制；措施

一、住宅市場(chǎng)信息的交易噪聲

住宅市場(chǎng)信息是促成住宅市場(chǎng)交易、調(diào)控住宅市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求的重要依據(jù)。由于我國(guó)住宅市場(chǎng)上個(gè)體購(gòu)房者幾乎占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)，而個(gè)體購(gòu)房者無(wú)法也不可能在合理預(yù)期的基礎(chǔ)上做出獨(dú)立的決策，他們主要是依賴開(kāi)發(fā)商的廣告信息、中介機(jī)構(gòu)的推介信息、專家言論以及其他購(gòu)房者的交易行為所提供的信號(hào)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。這樣便會(huì)造成住宅市場(chǎng)上出現(xiàn)虛假的市場(chǎng)交易信號(hào)或交易噪聲①，購(gòu)房者以交易噪聲為基礎(chǔ)所進(jìn)行的交易稱之為噪聲交易②。我國(guó)住宅市場(chǎng)的交易噪聲主要有：

1.不對(duì)稱和不真實(shí)的交易信息

我國(guó)住宅市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介商處于絕對(duì)信息優(yōu)勢(shì)地位，在住宅產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)成本、實(shí)際銷售數(shù)量和價(jià)格等方面擁有完全信息，而購(gòu)房者則處于明顯信息不對(duì)稱地位。購(gòu)房者所能獲得的是不完全信息，甚至是開(kāi)發(fā)商、中介商等刻意制造的虛假信息即交易噪聲。購(gòu)房者在不了解住宅產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)供求等有關(guān)市場(chǎng)交易的真實(shí)信息情形下，對(duì)未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展無(wú)法做出正確判斷與合理預(yù)期，為了在交易過(guò)程中追求自身利益最大化，只得將其他交易者的行為作為重要參考，相互學(xué)習(xí)和相互模仿，從而使噪聲交易具有集群性特征，產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”③。

2.媒體與學(xué)者的傾向性言論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往憑借其雄厚的財(cái)力影響媒體和部分學(xué)者發(fā)表有關(guān)住宅市場(chǎng)的傾向性言論，渲染住宅供不應(yīng)求、價(jià)格不斷走高的長(zhǎng)期繁榮假象，干擾購(gòu)房者的判斷，影響購(gòu)房者正確預(yù)期。

3.不適時(shí)或欠合理的政策

在我國(guó)住宅市場(chǎng)的形成與發(fā)展過(guò)程中，針對(duì)土地出讓、住宅開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等方面，土地與房地產(chǎn)行政管理部門、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)管理部門先后出臺(tái)了一系列政策，但是由于各部門職責(zé)分割，政策制定往往不全面、不協(xié)調(diào)、不合理、不穩(wěn)定、難執(zhí)行等，過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)而造成市場(chǎng)失靈④。有些政策的出臺(tái)要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的審批流程才能完成，等到政策正式頒布實(shí)施時(shí)，市場(chǎng)狀況已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，因此，這些政策本身也成了不合時(shí)宜的噪聲。

4.住宅價(jià)格偏離價(jià)值而大幅上漲或者下跌的現(xiàn)象

住宅價(jià)格長(zhǎng)期大幅度偏離價(jià)值，干擾了購(gòu)房者對(duì)住宅客觀合理價(jià)值的判斷，住宅市場(chǎng)價(jià)格快速上漲或過(guò)度下跌也影響了消費(fèi)者預(yù)期，成為干擾住宅市場(chǎng)交易的重要噪聲。

5.住宅投機(jī)者的炒房行為

住宅投機(jī)者預(yù)期住宅價(jià)格將持續(xù)攀升時(shí)，就會(huì)大量購(gòu)買成套住宅囤積，以期在未來(lái)價(jià)格更高時(shí)出售獲利。住宅投機(jī)者的炒房行為造成住宅市場(chǎng)需求大量增加，產(chǎn)生市場(chǎng)虛假繁榮景象；而在住宅價(jià)格下跌時(shí)，投機(jī)者就會(huì)集中拋售，助推房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌⑤，這也成為住宅市場(chǎng)交易的重要噪聲。

二、住宅市場(chǎng)信息交易噪聲的危害

由于住宅具有投資投機(jī)特性，使得噪聲交易者會(huì)犯一些認(rèn)知、情緒的偏差，從而對(duì)住宅市場(chǎng)信息的變化出現(xiàn)過(guò)度反映，當(dāng)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)時(shí)變得過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲，偏離其基礎(chǔ)價(jià)值。

根據(jù)供求理論，價(jià)格上升，需求下降，但是在市場(chǎng)上由于噪聲交易者的存在，當(dāng)噪聲交易者看好未來(lái)的市場(chǎng)行情，預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)存在上漲空間，能夠獲得利潤(rùn)時(shí)，噪聲交易者就會(huì)增加當(dāng)期需求，購(gòu)買住宅滿足自己的需求以防未來(lái)價(jià)格上漲更多而買不起，或購(gòu)買住宅囤積，以便將來(lái)房?jī)r(jià)上漲到更高時(shí)拋售獲得利差。噪聲交易者的行為通過(guò)相互學(xué)習(xí)和模仿，使其具有群體性特征，最終形成一種羊群效應(yīng)和多階段自我反射正反饋機(jī)制，擴(kuò)大了住宅交易者（特別是噪聲交易者）對(duì)住宅市場(chǎng)的認(rèn)知偏差和過(guò)度反應(yīng)，造成住宅價(jià)格的持續(xù)攀升。

1.住宅市場(chǎng)信息的交易噪聲易形成投機(jī)交易羊群效應(yīng)而推高房?jī)r(jià)

假定住宅市場(chǎng)上只有噪聲交易者（非理性交易者）與理性交易者兩類交易者，他們?cè)谑袌?chǎng)上所占的比率分別用d與1－d來(lái)表示。在購(gòu)買住宅時(shí)，噪聲交易者往往只能以一些噪聲或表面似信息的偽信號(hào)進(jìn)行市場(chǎng)操縱；而理性交易者則在對(duì)各種信息進(jìn)行理性分析的基礎(chǔ)上，針對(duì)噪聲交易者的策略進(jìn)行正確判斷和預(yù)期做出購(gòu)買決策。當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，噪聲交易者與理性交易者購(gòu)房博弈的得益矩陣為：

當(dāng)住宅價(jià)格下跌時(shí)，噪聲交易者與理性交易者購(gòu)房博弈的得益矩陣為：

住宅價(jià)格有上漲和下跌兩種可能，假定住宅價(jià)格上漲的概率為μ，下跌的概率為1－μ，μ與市場(chǎng)上噪聲交易者同理性交易者的數(shù)量之比以及交易信息中噪聲的含量成正比關(guān)系。在最終上漲的情況下，噪聲交易者分別以p和1－p的概率進(jìn)行操作和不操作，理性交易者在上述兩種情況下的得益分別為－L1和－I1，而噪聲交易者在理性交易者分別以q和1－q愿意交易和不愿交易的情況下的得益為R1和H1，最終價(jià)格下跌時(shí)情況與上漲時(shí)相反。由此得出在上漲時(shí)理性交易者愿意交易的期望得益（損失）為p（－L1）＋（1－p）（－I1），而在下跌時(shí)交易的期望得益為pL2＋（1－p）I2，最終交易的期望得益（損失）為：

而噪聲交易者在理性交易者愿意交易時(shí)而交易的期望收益（損失）為：

由上可知，理性交易者對(duì)噪聲交易者的操縱而愿意交易的期望得益與μ具有負(fù)相關(guān)關(guān)系，即市場(chǎng)上噪聲交易者與理性交易者的數(shù)量之比越大，以及信息中所含噪聲的成分越多，理性交易者的損失越大；同時(shí)，從噪聲交易者在理性交易者愿意交易時(shí)而交易的期望收益可以看出，其得益與市場(chǎng)上噪聲交易者與理性交易者的數(shù)量之比以及信息中噪聲含量具有正相關(guān)關(guān)系。這一結(jié)論正好說(shuō)明了住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者為了逐利而形成羊群效應(yīng)的現(xiàn)象。

住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者（噪聲交易者）的羊群效應(yīng)是如何導(dǎo)致住宅價(jià)格持續(xù)攀升呢？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，追求時(shí)尚和從眾心理是市場(chǎng)主體的價(jià)值感受之一，行為人在信息環(huán)境不確定的情況下，行為極易受到其他行為人的影響，以致不考慮自己的私有信息和理性判斷，而盲目跟從市場(chǎng)中的大多數(shù)人而采取相同的策略。報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不符合實(shí)際的大幅宣傳和報(bào)道，各類專家各抒己見(jiàn)的極端觀點(diǎn)和不負(fù)責(zé)任的市場(chǎng)走勢(shì)分析，房地產(chǎn)商通過(guò)假售、捂盤、聯(lián)合抬價(jià)等手段制造市場(chǎng)緊張氣氛，通過(guò)炒房獲得財(cái)富的故事渲染等等，這些更加激起人們的需求投資欲望。讓住宅需求者和投資者熱情急劇膨脹，在這種群體營(yíng)造的氛圍下，增加了投資者、需求者的信心和耐心，使投資者、需求者增加了需求，房地產(chǎn)商大幅高價(jià)囤地，倒賣土地，需求大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)被不斷抬高。

2.住宅市場(chǎng)信息的交易噪聲易形成投機(jī)交易多階段正反饋機(jī)制而推高房?jī)r(jià)

運(yùn)用多階段不完全信息動(dòng)態(tài)博弈中的聲譽(yù)模型對(duì)住宅市場(chǎng)上噪聲交易者與理性交易者的購(gòu)房行為進(jìn)行分析。

假定理性交易者認(rèn)為噪聲交易者的購(gòu)房目的有兩種類型：無(wú)獲利目的型和有獲利目的型。在理性交易者依據(jù)自己所獲取的信息采取一定的交易行為后，噪聲交易者可以觀測(cè)到理性交易者的交易行為，但是不能觀測(cè)到理性交易者的類型。噪聲交易者通過(guò)觀察理性交易者所采取的交易行為來(lái)推斷其類型或修正對(duì)其類型的先驗(yàn)概率分布，然后確定自己的交易行為是購(gòu)買還是賣出，而理性交易者依據(jù)理性預(yù)期完全預(yù)測(cè)到自己的交易行為將被噪聲交易者所利用，因而又會(huì)決定相應(yīng)的交易行為。例如，噪聲交易者抬高了房?jī)r(jià)，而理性交易者認(rèn)為噪聲交易者是有意抬高房?jī)r(jià)獲利，理性交易者就會(huì)遭到損失。因此，博弈過(guò)程不僅是雙方進(jìn)行選擇交易行為的過(guò)程，而且是雙方在使用貝葉斯法則不斷修正信念的過(guò)程。假定噪聲交易者的單階段效用函數(shù)如下⑥：

式中：π為噪聲交易者實(shí)際操縱房?jī)r(jià)的上漲率，πe為理性交易者預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲率，b為噪聲交易者的類型，即b＝0代表噪聲交易者為無(wú)獲利目的型，此時(shí)，理性交易者跟進(jìn)后價(jià)格繼續(xù)上漲；b＝1代表噪聲交易者為有獲利目的型，此時(shí)，理性交易者跟進(jìn)后噪聲交易者將大量拋出處于高價(jià)位的住宅獲利，理性交易者遭受損失。

假定b＝0的先驗(yàn)概率為po，b＝1的先驗(yàn)概率為1－po，即在t＝0時(shí)，理性交易者認(rèn)為噪聲交易者為無(wú)獲利目的的概率為po，有獲利目的的概率為1－po。

假定噪聲交易者與理性交易者之間的博弈將重復(fù)T階段，令yt為t階段有獲利目的的噪聲交易者選擇繼續(xù)抬高價(jià)格對(duì)策的概率，xt為理性交易者認(rèn)為噪聲交易者選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的概率，在均衡條件下，xt＝y(tǒng)t。那么在t階段理性交易者觀測(cè)到噪聲交易者沒(méi)有賣出，根據(jù)貝葉斯法則，理性交易者在t＋1階段認(rèn)為噪聲交易者將繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的后驗(yàn)概率為：

式中：pt為t階段噪聲交易者為無(wú)獲利目的的概率，1為無(wú)獲利目的噪聲交易者繼續(xù)抬高價(jià)格的概率，即如果噪聲交易者本期選擇繼續(xù)漲價(jià)，理性交易者認(rèn)為噪聲交易者在下階段為無(wú)獲利目的可能性增加（概率向上調(diào)整）。當(dāng)xt≤1，則上述不等式成立；當(dāng)xt＝1，則上述等式成立。而如果噪聲交易者選擇賣出以獲利，則有：

就是說(shuō)，如果噪聲交易者本期大量高價(jià)賣房，導(dǎo)致理性交易者高價(jià)購(gòu)房受損，理性交易者將認(rèn)為噪聲交易者是有獲利目的型的。因此，不到最后階段，噪聲交易者選擇賣出是不明智的，這也就說(shuō)明了本質(zhì)上依據(jù)信息進(jìn)行交易以求獲利的噪聲交易者繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的原因。

為了更明確地闡明這一結(jié)論，再考慮博弈的最后兩個(gè)階段：T－1階段和T階段。在T階段，噪聲交易者沒(méi)有必要繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，因此，其最優(yōu)的選擇是πt＝b＝1，理性交易者對(duì)噪聲交易者抬高房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲率為：

此時(shí)，噪聲交易者的效用為：

可見(jiàn)，噪聲交易者的效用是其在T階段為無(wú)獲利目的型的增函數(shù)。即在最后階段以前，理性交易者越是認(rèn)為噪聲交易者為合作型的，則pT越大，則噪聲交易者在最后階段賣房獲利越大。

在T－1階段，假定噪聲交易者繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，使理性交易者覺(jué)得跟進(jìn)會(huì)有利可圖，因而有：pT－1＞0，則理性交易者認(rèn)為噪聲交易者抬高房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲率為：

假定噪聲交易者的貼現(xiàn)因子為δ，為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，僅考慮純戰(zhàn)略，即yt＝［0，1］的情況。如果噪聲交易者在T－1階段選擇賣房獲利（即yT－1＝0，πT－1＝1），那么pT＝0，即在T－1階段理性交易者觀察到由此引起的利益的損失，理性交易者就認(rèn)為噪聲交易者是有獲利目的型的。設(shè)理性交易者的預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率為，則噪聲交易者的總效用為：

如果噪聲交易者在T－1階段選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，即yT－1＝1，πT－1＝0，那么噪聲交易者的總效用為：

可見(jiàn)，針對(duì)以上兩式，如果噪聲交易者在T－1階段選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的策略優(yōu)于賣出獲利的策略，即有：

同時(shí)，在均衡情況下，理性交易者的預(yù)期xT－1等于噪聲交易者的選擇為yT－1。因此，如果yT－1＝1構(gòu)成噪聲交易者的均衡戰(zhàn)略：xT－1＝1，從而有pT＝pT－1，且最終階段必然是：

可見(jiàn)，只要在T－1階段理性交易者認(rèn)為噪聲交易者繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的概率不小于，則有獲利目的型的噪聲交易者就會(huì)抬高房?jī)r(jià)。因此，得出該博弈的納什均衡為噪聲交易者在T－1階段會(huì)選擇繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，而在T階段賣房，只要δ足夠大即對(duì)未來(lái)漲價(jià)預(yù)期具有足夠的信心和耐心，也就是說(shuō)如果用δ代表噪聲交易者的耐心程度，就噪聲交易者而言，處于追求效用最大化的需求，噪聲交易者必須有足夠的耐心堅(jiān)持T－1階段抬高房?jī)r(jià)策略，也就是使δ充分的大，從而使，而在最后階段賣房以獲取最大的利益。這一結(jié)論正好說(shuō)明了住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者的交易行為具有多階段正反饋機(jī)制的現(xiàn)象。

住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)者（噪聲交易者）的多階段自我反射正反饋機(jī)制是如何導(dǎo)致住宅價(jià)格持續(xù)攀升呢？住宅的買賣過(guò)程反映了住宅市場(chǎng)各交易主體的心理過(guò)程，由于認(rèn)知偏差、情緒偏差等各種偏差的存在，最終導(dǎo)致住宅的定價(jià)偏差，而住宅的定價(jià)偏差會(huì)反過(guò)來(lái)影響住宅市場(chǎng)主體的認(rèn)識(shí)和判斷。從2006年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的穩(wěn)定住宅市場(chǎng)價(jià)格若干調(diào)控政策卻反而被噪聲交易者（特別是市場(chǎng)炒作者）作為房?jī)r(jià)將要進(jìn)一步上漲的新信息，由此演變?yōu)檎麄€(gè)市場(chǎng)看漲心理，使得住宅市場(chǎng)不斷升溫，人們預(yù)期信心持續(xù)膨脹，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住宅需求急劇增加，需求大幅增加又反饋到更高的價(jià)格中，第二輪的價(jià)格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類推，催化因素的最初作用被市場(chǎng)主體的熱情不斷放大，因?yàn)樗械男枨笳撸òㄏM(fèi)需求者和投資投機(jī)需求者）都擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲后買不到或在高價(jià)位購(gòu)買而吃虧，使得人們對(duì)住宅市場(chǎng)交易的認(rèn)知不斷偏離，導(dǎo)致價(jià)格偏差，價(jià)格偏差又進(jìn)一步影響認(rèn)知偏離，形成典型的正反饋交易行為，這種正反饋交易行為的最終結(jié)果必然是導(dǎo)致住宅價(jià)格的持續(xù)攀升。

三、住宅市場(chǎng)信息交易噪聲的規(guī)避措施

價(jià)格規(guī)制是通過(guò)一種外在力量，促使價(jià)格更加規(guī)范，更加符合其本性⑦。價(jià)格規(guī)制的目的是在一定程度上恢復(fù)價(jià)格的本性，使它能夠真實(shí)反映資源稀缺程度和真正發(fā)揮激勵(lì)作用，成為溝通經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者信息的有效方式并切實(shí)地反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。住宅價(jià)格規(guī)制就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展。

在住宅市場(chǎng)上，如果噪聲交易者過(guò)多，而理性交易者過(guò)少，那么住宅投資投機(jī)者（噪聲交易者）的羊群效應(yīng)和多階段自我反射正反饋機(jī)制等非理性行為就會(huì)盛行，理性交易者就無(wú)法穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)背離其價(jià)值，而噪聲交易者的行為會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高和房?jī)r(jià)泡沫。反之，如果在一個(gè)較為成熟的市場(chǎng)上，理性交易者相對(duì)過(guò)多，理性交易者就會(huì)通過(guò)獲利活動(dòng)獲得較大收益，而使噪聲交易者遭受損失，最終將其排擠出市場(chǎng)。而我國(guó)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度較低，這一方面是由于我國(guó)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不完善，另一方面是由于我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模相對(duì)較小，易于產(chǎn)生交易噪聲。因此，我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格的信息含量有限，價(jià)格中較多反映出噪聲因素，房?jī)r(jià)往往與均衡價(jià)格相差較大，住宅市場(chǎng)處于相當(dāng)程度的市場(chǎng)失靈、價(jià)格失效的狀態(tài)。

同時(shí)，從不完全信息動(dòng)態(tài)博弈理論所分析的理性交易者與噪聲交易者的動(dòng)機(jī)、市場(chǎng)與行為中可以看到，理性交易者出于自身利益的考慮，借助于自己在財(cái)力、資本上的優(yōu)勢(shì)，利用與噪聲交易者之間的信息不對(duì)稱，來(lái)操縱價(jià)格牟取利益。因此理性交易者在住宅買賣中，需要理性分析，對(duì)于抬高房?jī)r(jià)、打壓房?jī)r(jià)的行為，一定要在綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的實(shí)力與信譽(yù)、住宅產(chǎn)品的品質(zhì)與增值潛力等因素的基礎(chǔ)上，再確定購(gòu)買決策。

綜上所述，為了有效實(shí)施住宅價(jià)格規(guī)制，促使我國(guó)住宅市場(chǎng)正常、有序、穩(wěn)定的發(fā)展，盡可能地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低空置率，建議采取的住宅市場(chǎng)信息交易噪聲的規(guī)避措施如下：

1.建立和完善住宅市場(chǎng)信息收集和披露制度

政府應(yīng)完善住宅市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公告制度，通過(guò)官方或權(quán)威的信息披露渠道，定期發(fā)布和傳播住宅新開(kāi)工面積或套數(shù)、竣工面積或套數(shù)、可銷售或已銷售面積或套數(shù)、空置面積或套數(shù)、銷售價(jià)格等信息，讓購(gòu)房者及時(shí)了解住宅市場(chǎng)的供求狀況、真實(shí)銷售價(jià)格和銷售數(shù)量等信息。從而促使購(gòu)房者正確預(yù)期住宅發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而主動(dòng)調(diào)整其購(gòu)房行為，有效降低住宅投資和消費(fèi)領(lǐng)域的“噪聲交易”行為的嚴(yán)重程度，平衡住宅價(jià)格和市場(chǎng)供求關(guān)系，降低住宅價(jià)格波動(dòng)幅度和空置率。

2.建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度

針對(duì)保障性住房和普通商品房成本信息的不對(duì)稱，可以通過(guò)造價(jià)成本公示制度來(lái)改善。通過(guò)公布保障性住房和普通商品房成本清單，消費(fèi)者就能根據(jù)真實(shí)、全面的信息進(jìn)行理性判斷，形成的房?jī)r(jià)也會(huì)更趨合理性。讓房?jī)r(jià)成本信息透明化，也有利于控制暗箱操作。物價(jià)和國(guó)土部門不僅要公布土地價(jià)格和土地供應(yīng)量，還要公布土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、土地供應(yīng)計(jì)劃等，讓開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)進(jìn)行理性的判斷。物價(jià)部門有責(zé)任對(duì)包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的商品價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，保證住宅市場(chǎng)信息透明化以符合消費(fèi)者的利益。

3.組織專業(yè)人士定期發(fā)布客觀而積極的輿論導(dǎo)向

政府應(yīng)定期組織專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)外人士，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)展開(kāi)研究、討論，通過(guò)政策解讀、趨勢(shì)分析、問(wèn)題剖析等方式發(fā)表客觀積極的言論，規(guī)范公共媒體的輿論導(dǎo)向，充分發(fā)揮輿論的正面作用，避免錯(cuò)誤信息干擾購(gòu)房者的判斷，引導(dǎo)購(gòu)房者的投資需求和消費(fèi)需求趨于理性。

4.加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)交易行為的規(guī)范和管理

政府要規(guī)范住宅開(kāi)發(fā)商、中介商的銷售行為，對(duì)住宅銷售過(guò)程中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、惡意欺詐等行為要嚴(yán)查和嚴(yán)懲；鼓勵(lì)住宅消費(fèi)者理性購(gòu)房，遏制住宅市場(chǎng)上的投機(jī)行為，維持住宅市場(chǎng)的交易秩序。

5.提高行政效率和政策的針對(duì)性與時(shí)效性

政府應(yīng)提高行政效率，加強(qiáng)各職能部門的配合，提高政策的針對(duì)性和時(shí)效性，充分發(fā)揮政府對(duì)住宅市場(chǎng)的監(jiān)督管理職能，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的缺陷⑧，有效幫助購(gòu)房者樹(shù)立信心，產(chǎn)生正確預(yù)期，避免過(guò)度反應(yīng)，維持我國(guó)住宅市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

注釋

①李輝等：《噪聲交易與房?jī)r(jià)波動(dòng)》，《經(jīng)濟(jì)前沿》2009年第12期。

②Black F..“Noise.”Journal of Finance（1986）：529－543.

③“羊群效應(yīng)”是指?jìng)€(gè)人的觀念與行為由于群體的引導(dǎo)和壓力，而向與多數(shù)人一致的方向變化的趨勢(shì)。

④胡慧萍：《貨幣政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析》，《濟(jì)南金融》2007年第3期。

⑤徐蜚、任宏：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為分析》，《山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第4期。

⑥張維迎：《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海：上海人民出版社，1996年，第374頁(yè)。

⑦⑧高炳華：《住宅價(jià)格規(guī)制扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)“失靈”》，《城市住宅》2009年第4期。

2011－03－07

2010年教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目“住宅價(jià)格規(guī)制研究”（10YJA790052）

責(zé)任編輯 張靜