文/朱靜芬

房產(chǎn)新政與加息背景下如何理財(cái)

文/朱靜芬

2011 年，新國(guó)八條和房產(chǎn)稅接連推出，加上央行再次加息，一系列政策疊加效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控具有戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變意義。新國(guó)八條中以限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲，而房產(chǎn)稅最可能使“ 多套房”人群被迫放棄買(mǎi)房，貨幣政策又使購(gòu)房者望房卻步。在此背景下，該如何理財(cái)呢？

新國(guó)八條與房產(chǎn)稅試點(diǎn)

新國(guó)八條是2011年房地產(chǎn)調(diào)控打出的首個(gè)“組合拳”，包括在限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步收緊，其中比較值得關(guān)注的是：貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付款比例提高到60%，貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅等。上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則規(guī)定：上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房，人均60平方米超出部分征收房產(chǎn)稅，按交易價(jià)格高低分別適用0.6%和0.4%稅率。試點(diǎn)初期，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。同時(shí)對(duì)符合一定條件的改善性住房需求者的房產(chǎn)稅先征后退，對(duì)成年子女因婚姻等需要而首次新購(gòu)唯一住房，暫免征收房產(chǎn)稅。從短期看，新政帶來(lái)樓市的價(jià)量齊跌，中長(zhǎng)期還要看通脹、信貸、宏觀經(jīng)濟(jì)等方面的情況。

根據(jù)上述政策，我們來(lái)看一個(gè)案例：如某上海戶(hù)籍三口之家，已有一套70平方米的兩房，若新政后再次購(gòu)買(mǎi)一套130平方米的三房，由于人均超出60平方米，按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。假設(shè)房屋市場(chǎng)交易均價(jià)3萬(wàn)元每平方米，按70%繳納0.6%房產(chǎn)稅稅費(fèi)，每年應(yīng)繳納人民幣30000×70%×（130+70-60×3）×0.6%=2520元。

為了享受稅收優(yōu)惠，推薦以下幾個(gè)方案。其一是一年內(nèi)出售原來(lái)的住房，房產(chǎn)稅可退還，但同時(shí)要考慮購(gòu)買(mǎi)住房是否超過(guò)5年，若沒(méi)超過(guò)要全額征收營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)售房收入為150萬(wàn)元，則按5.5%征營(yíng)業(yè)稅8.25萬(wàn)元，可以在滿(mǎn)5年后出售。其二，建議購(gòu)買(mǎi)110平方米以下住宅，保證人均不超出60平方米。其三，由于二套房貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍。如有成年子女，可以該子女名義購(gòu)買(mǎi)，享受首套房標(biāo)準(zhǔn)。若子女有

因婚姻等需要而首次新購(gòu)唯一住房，可享受暫免征收房產(chǎn)稅。

加息購(gòu)房應(yīng)對(duì)

2011年2月9日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)到6.6%，首套房銀行貸款利率由3次加息前的4.16%(5.94%×7折)上調(diào)了2.44個(gè)百分點(diǎn)；而二套房銀行貸款利率高達(dá)7.26%(6.6%×1.1)，幾乎翻倍。5年期以上公積金貸款利率上調(diào)至4.5%，累計(jì)增加0.63%。以銀行貸款100萬(wàn)元、20年為例，購(gòu)買(mǎi)首套房按基準(zhǔn)利率計(jì)算月還款額要增加117.74元，累計(jì)貸款總利息增加28259元。購(gòu)買(mǎi)二套房按1.1倍利率計(jì)算每月還款額要增加132.8元，累計(jì)貸款總利息增加31872.56元。由于大多數(shù)銀行均在次年元旦執(zhí)行新的房貸利率，因此存量貸款客戶(hù)不用著急提前還貸，有閑錢(qián)無(wú)處投資的人群可考慮適當(dāng)提前還款。對(duì)于新的房貸客戶(hù)，要巧妙搭配公積金貸款與商業(yè)貸款的組合模式，盡量選擇等額本金還款法、雙周供以及利率水平較低的固定利率房貸。

買(mǎi)房還是租房

房屋租售比是國(guó)際上用來(lái)判斷房產(chǎn)投資價(jià)值的數(shù)據(jù)。租售比在1:200左右表明該區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好，而1:300是租售比的警戒線(xiàn)。租售比越大，泡沫成分越大。目前，我國(guó)大部分城市房屋租售比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)警戒線(xiàn)，上海租售比在1:500左右，最高達(dá)到1:670。此外，上海住宅租金投資回報(bào)率整體接近2%的水平，已經(jīng)低于銀行存款利率，說(shuō)明存在嚴(yán)重的投機(jī)現(xiàn)象。買(mǎi)房還是租房關(guān)鍵看各人的機(jī)會(huì)成本，即比較其他投資的回報(bào)收益與杠桿效應(yīng)下房產(chǎn)的升值速度與空間?？傊獙彆r(shí)度勢(shì)，根據(jù)各人自身情況靈活配置資產(chǎn)。

編輯：黃靈 yeshzhwu@gmail.com