為遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，2010年初以來，中央開展了以“限貸”、“限購”、“限價(jià)”為主要內(nèi)容的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，調(diào)控思路以“增加保障性住房供給”和“抑制投機(jī)投資需求”為重點(diǎn)。準(zhǔn)確分析調(diào)控效果和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)于進(jìn)一步豐富和完善調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，具有重要意義。
　　一、當(dāng)前的住房價(jià)格形勢(shì)
　　經(jīng)過一年多的調(diào)控，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
　?。ㄒ唬┓績r(jià)漲幅逐步回落
　　從同比看，去年5月份開始，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個(gè)月回落，12月份的同比漲幅比最高的4月份回落6.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，新建商品住宅銷售價(jià)格的回落更為明顯，12月份比4月份回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。今年2月份，70個(gè)大中城市中有31個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，到3月份增加到46個(gè)。從環(huán)比看，去年前4個(gè)月的月環(huán)比漲幅相對(duì)較高，平均漲幅為1.18%。隨著調(diào)控政策作用的逐步顯現(xiàn)，5月份開始，環(huán)比漲幅開始回落（9月份有所反彈），其中6月份房價(jià)微降0.1%。今年2月份，70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比1月份回落；3月份，有29個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比2月份回落。
　?。ǘ┓績r(jià)初現(xiàn)下降苗頭
　　除去年6月份房價(jià)環(huán)比微降以外，今年1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的均有3個(gè)城市；2月份，環(huán)比下降的城市增加到8個(gè)和4個(gè)；到3月份，分別增加到12個(gè)和16個(gè)。以北京、深圳為例，北京3月份新建商品住宅成交均價(jià)為19679元/平方米，環(huán)比下降26.7%，同比下降10.9%，是2009年9月以來的首次同比下降；深圳3月份一手房成交均價(jià)19424元，同比下降4.9%。同時(shí)，成交量也大幅下滑。北京3月份新建住宅成交量同比下降43%，比調(diào)控政策出臺(tái)前的1月份下降50%；今年一季度，新建和現(xiàn)房住宅總成交量比2010年第四季度下降41.5%，同比下降35.8%，創(chuàng)三年來季度成交量新低。
　?。ㄈ┓績r(jià)下降預(yù)期趨強(qiáng)
　　去年的房地產(chǎn)調(diào)控取得了初步成效，住房價(jià)格增幅放緩并出現(xiàn)下降苗頭。今年1月份國務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控政策，延續(xù)了去年的調(diào)控方向，并且在“限制購房資格和數(shù)量”方面提出了更為嚴(yán)厲的措施，強(qiáng)化了公眾對(duì)房價(jià)持續(xù)下降的預(yù)期。特別是隨著各地2011年房價(jià)控制目標(biāo)以及相關(guān)措施陸續(xù)出臺(tái)，這種預(yù)期還有進(jìn)一步增強(qiáng)的趨勢(shì)。
　　二、影響住房價(jià)格的因素分析
　　價(jià)格是由供給和需求共同決定的，凡影響供給、需求的因素都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。當(dāng)前，影響住房供給和需求的因素很多，有的主要針對(duì)供給，有的主要針對(duì)需求，有的對(duì)供給和需求都發(fā)生作用，而這些因素之間又相互交織、相互作用，共同影響了房價(jià)的未來走勢(shì)。概括起來，主要有以下四個(gè)因素：
　?。ㄒ唬┱咭蛩?br/>　　主要指房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，這是目前對(duì)房價(jià)影響最大的因素，主要包括：
　　1、現(xiàn)行政策的目標(biāo)和期限
　　由于國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)文沒有制定具體的調(diào)控目標(biāo)，也沒有明確政策的實(shí)施期限，市場(chǎng)存在兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為“限貸”、“限購”政策不可能長期維持下去，未來房價(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，將再次使調(diào)控成為“空調(diào)”；另一種認(rèn)為“限貸”、“限購”會(huì)持續(xù)下去，直至房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)理性。本文認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)和實(shí)施期限的不明確，增加了市場(chǎng)的不確定性，市場(chǎng)將在各方力量的博弈中前進(jìn)，一些偶發(fā)性因素可能成為左右市場(chǎng)走勢(shì)的重要力量。
　　2、現(xiàn)行政策的執(zhí)行力度
　　國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)文明確要求，各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。截至3月31日，全國657個(gè)城市中，有608個(gè)公布了新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，但只是參考了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，沒有參考居民支付能力標(biāo)準(zhǔn)；除北京提出“新建普通住房價(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”外，多數(shù)城市只是提出了控制漲幅的目標(biāo)，有的目標(biāo)還明顯過高。這說明，地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性不高，對(duì)房價(jià)形成的壓力不大，不排除部分城市出現(xiàn)持續(xù)快速上漲的情形。
　　3、出臺(tái)新調(diào)控政策的可能性
　　如果未來數(shù)月乃至更長一段時(shí)間，本輪調(diào)控成效并不明顯，中央以及相關(guān)部門加大調(diào)控力度或出臺(tái)新的調(diào)控政策的可能性比較大。比如，前段時(shí)間，國家發(fā)改委出臺(tái)規(guī)定，從5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)明碼標(biāo)價(jià)，取消住房抵押手續(xù)費(fèi)，減免、規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為。雖然這些政策的直接調(diào)控效果可能有限，但說明政策利空并未完全出盡。
　　4、保障性住房建設(shè)進(jìn)展情況
　　國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)文提出，今年全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。保障性住房特別是公共租賃住房供應(yīng)的增加，可以在一定程度上滿足自住性住房需求，進(jìn)而減緩商品住房價(jià)格上漲壓力，但作用可能并不明顯。原因有二：一是目前廉租房、公租房以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的保障對(duì)象為城市低收入或中等偏下收入家庭，這些家庭購買商品住房的能力不足，保障這部分家庭的基本居住需求，對(duì)商品住房價(jià)格影響有限。二是對(duì)于中等收入家庭，由于不符合保障性住房的租住或購買條件，再加上住房租賃市場(chǎng)不完善，即使面臨較重的負(fù)擔(dān)，也傾向于通過購買商品住房來解決住房問題，這是房價(jià)上漲的一個(gè)重要推動(dòng)力。因此，即使保障性住房建設(shè)進(jìn)展順利，短期內(nèi)對(duì)商品住房價(jià)格的影響并不大。
　?。ǘ┵Y金因素
　　融資成本對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房需求有非常重要的影響。今年，我國貨幣政策的主基調(diào)由“適度寬松”調(diào)整為“穩(wěn)健”。在去年6次提高存款準(zhǔn)備金率、2次提高存貸款利率的基礎(chǔ)上，今年以來又4次提高存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)20.5%的歷史高點(diǎn)；2次調(diào)高存貸款利率，目前一年期貸款利率已達(dá)6.31%，特別是在最近一次調(diào)控中強(qiáng)調(diào)，對(duì)個(gè)人住房公積金貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。這些措施對(duì)收縮市場(chǎng)流動(dòng)性發(fā)揮了積極作用，今年2月末廣義貨幣（M2）同比增幅比1月末、去年同期分別低1.5個(gè)和9.8個(gè)百分點(diǎn)，人民幣貸款余額同比增幅比1月末、去年同期分別低0.8個(gè)和9.5個(gè)百分點(diǎn)。受輸入性壓力、成本上升、投機(jī)炒作等的影響，我國物價(jià)繼續(xù)上漲的壓力依然較大，流動(dòng)性還可能進(jìn)一步緊縮。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)可能逐漸面臨資金短缺狀況，商品住房供應(yīng)也將有所減少；購房者貸款成本增加，更多地會(huì)選擇持幣觀望。
　?。ㄈ┩恋匾蛩?br/>　　隨著住宅用地特別是保障性住房用地供應(yīng)的增加，會(huì)相應(yīng)增加一定時(shí)期內(nèi)的住房供應(yīng)量。由于目前全國的住房供地計(jì)劃還未公布，這里僅以北京市為例加以說明。根據(jù)《北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京住宅用地計(jì)劃為2550公頃，同比增長2%，其中，商品住宅用地1220公頃（比2010年略減30公頃），公租房（含廉租房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、定向安置房用地分別為300公頃、130公頃、200公頃、700公頃；禁止供應(yīng)容積率小于1.0的住宅用地；同時(shí)還規(guī)定未按時(shí)完成保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃的區(qū)縣，原則上不得再供應(yīng)商品住房用地。這說明，今年北京將優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地，加大保障性住房建設(shè)力度，有利于實(shí)現(xiàn)其提出的今年“新建普通住房價(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)?？梢灶A(yù)見的是，為完成今年建設(shè)1000萬套保障性住房的任務(wù)，各地也必然會(huì)加大保障性住房用地的供應(yīng)，但由于商品住房用地未必會(huì)增加，甚至還有可能減少，商品住房價(jià)格大幅下跌的可能性不大。
　　
　?。ㄋ模╊A(yù)期因素
　　以上三個(gè)因素都會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。就目前來看，供需雙方處于觀望狀態(tài)，但供方出現(xiàn)松動(dòng)跡象，這反映出市場(chǎng)主體對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展的不確定性預(yù)期增強(qiáng)。隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施，以及各地調(diào)控目標(biāo)和政策出臺(tái)，不確定預(yù)期將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化方向要視調(diào)控政策實(shí)施情況而定，最終形成的預(yù)期將會(huì)對(duì)房價(jià)走勢(shì)產(chǎn)生較大影響，成為獨(dú)立于上述三個(gè)因素的第四個(gè)因素。
　　綜合分析，今年乃至更長一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不發(fā)生大的調(diào)整，市場(chǎng)在經(jīng)過一段觀望期后，房價(jià)將很有可能步入下降通道，但降幅不會(huì)很大。但需要注意的是，即使房價(jià)出現(xiàn)下跌，并不意味著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不能僅以房價(jià)的暫時(shí)性下跌作為反映調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)，要協(xié)調(diào)各方面力量，完善體制機(jī)制，從根本上解決制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的障礙。
　　三、下一步政策建議
　　在繼續(xù)落實(shí)好當(dāng)前調(diào)控政策的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)傾向性、苗頭性問題，提出有針對(duì)性的措施，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　?。ㄒ唬﹫?jiān)持實(shí)施調(diào)控政策不動(dòng)搖
　　國辦發(fā)[2011]1號(hào)文出臺(tái)兩個(gè)月來，部分城市房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，充分說明當(dāng)前的調(diào)控政策是有力、有效的。建議：堅(jiān)持實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，不因房價(jià)有所松動(dòng)而松動(dòng)，鞏固和擴(kuò)大來之不易的調(diào)控成果；加強(qiáng)對(duì)各地落實(shí)中央調(diào)控政策情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行責(zé)任制和約談問責(zé)制，確保各項(xiàng)調(diào)控政策不折不扣地貫徹落實(shí)。
　?。ǘ┟鞔_并細(xì)化調(diào)控目標(biāo)
　　總體上，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革和調(diào)控的根本目的是解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。具體到每一輪調(diào)控，需要有具體的、針對(duì)性強(qiáng)的調(diào)控目標(biāo)，作為完成調(diào)控或繼續(xù)實(shí)施調(diào)控的判斷依據(jù)，也作為引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、規(guī)范市場(chǎng)行為的風(fēng)向標(biāo)。建議：在實(shí)施好現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確并細(xì)化本輪調(diào)控的目標(biāo)、實(shí)施期限等；各地在確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，提出包括新建商品住房價(jià)格、二手房交易價(jià)格、住房租賃價(jià)格等涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的系列調(diào)控目標(biāo)。
　?。ㄈ┰u(píng)估政策實(shí)施效果
　　目標(biāo)明確之后，判斷政策是否有效，實(shí)施結(jié)果是否實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，顯得尤為重要。建議：制定出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，定期開展政策評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果及時(shí)提出政策建議，提前做好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的政策儲(chǔ)備。
　　（四）防范二三線城市的住房投資投機(jī)
　　由于目前北京等一線城市的調(diào)控政策比較嚴(yán)厲，住房投資投機(jī)的空間變小，而許多二三線城市的調(diào)控力度相對(duì)較弱，甚至沒有出臺(tái)有力的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資投機(jī)資金有較強(qiáng)的吸引力。據(jù)媒體報(bào)道，近期部分城市房價(jià)呈現(xiàn)向一線城市房價(jià)迅速看齊的“一線化”趨勢(shì)，暴露出過度投資的隱患。建議：加強(qiáng)對(duì)資金流向的跟蹤監(jiān)測(cè)預(yù)警，對(duì)房價(jià)特別是新建商品住房價(jià)格過快上漲的城市，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；通過稅收、法律等手段，抑制住房投機(jī)投資。
　?。ㄎ澹┩晟票Ｕ闲宰》矿w系
　　隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系，有利于切實(shí)保障住房困難家庭的基本居住需求，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，也有利于維護(hù)黨和政府的公信力。建議：不再區(qū)分廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等非租賃性質(zhì)的保障住房，統(tǒng)一實(shí)行“只租不售”政策。（1）保障對(duì)象。根據(jù)家庭收入、現(xiàn)有居住面積、資產(chǎn)狀況等，制定明確的、可量化的保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)先保障城市低收入家庭和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，鼓勵(lì)和支持中等收入家庭租賃保障性住房。（2）租金。實(shí)行市場(chǎng)租金，政府對(duì)低收入家庭給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為租金超過家庭收入的某一比例以上部分。（3）資金。主要來自于土地出讓金和中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付資金。創(chuàng)新投融資模式，探索發(fā)行保障性住房建設(shè)債券。
　?。┮?guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
　　當(dāng)前調(diào)控的重點(diǎn)是住房交易市場(chǎng)以及廉租房、公租房等保障性住房，并未涉及住房租賃市場(chǎng)，但規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是非常重要的。建議：大力發(fā)展并規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，根據(jù)房屋區(qū)位、質(zhì)量等，制定并實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)；完善相關(guān)法律法規(guī)，切實(shí)保障租房者權(quán)益；探索發(fā)展住房長期租賃市場(chǎng)（比如5年或10年以上），穩(wěn)定租房者預(yù)期。
　　
　?。ㄗ髡邌挝唬簢野l(fā)展改革委政策研究室）