一、項(xiàng)目資金管理方式的相關(guān)界定
　　項(xiàng)目資金封閉管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估測(cè)算時(shí)，通常假定項(xiàng)目是一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，項(xiàng)目資本金、銀行貸款僅用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)支出，銷(xiāo)售收入除用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)支出外，其余部分全部用于償還銀行貸款。采用這種方式進(jìn)行項(xiàng)目資金管理，稱(chēng)為項(xiàng)目資金封閉管理。
　　項(xiàng)目資金漏出：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)項(xiàng)目資本金沒(méi)有真實(shí)到位的情況，或資本金、銀行貸款用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之外的其他用途，或銷(xiāo)售收入用于除項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及償還貸款之外的支出，稱(chēng)為項(xiàng)目資金漏出。
　　項(xiàng)目資金漏出對(duì)償債能力的影響：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)而言，因項(xiàng)目自身的投資、銷(xiāo)售、訴訟、事故等經(jīng)營(yíng)和管理方面的不確定性以及市場(chǎng)銷(xiāo)售等方面的不確定性引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)一般能夠在貸款評(píng)估環(huán)節(jié)予以評(píng)估考慮，這些風(fēng)險(xiǎn)是銀行和借款人都不愿意發(fā)生的。但項(xiàng)目資金漏出與上述因素不同，是由借款人的主觀行為引起的。借款人往往以自身盈利最大化為目的，改變?cè)瓉?lái)計(jì)劃將貸款項(xiàng)目的建設(shè)資金移作他用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金漏出發(fā)生。項(xiàng)目資金漏出一旦發(fā)生，是否能夠在貸款償還前或項(xiàng)目支付需要時(shí)及時(shí)返還具有不確定性，可能導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際償債能力低于評(píng)估測(cè)算的償債能力，造成貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。
　　二、商業(yè)銀行與房企在項(xiàng)目資金管理問(wèn)題上的行為及結(jié)果
　?。ㄒ唬?商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金封閉管理的一般措施
　　銀行監(jiān)管部門(mén)相關(guān)規(guī)定對(duì)有助于防范項(xiàng)目資金漏出。銀行監(jiān)管規(guī)定將項(xiàng)目資本金、四證等作為貸款發(fā)放的前提條件①②，要求商業(yè)銀行做好貸前調(diào)查、貸時(shí)核查、貸后審查等工作。同時(shí)，明確貸款要實(shí)行受托支付等貸款用途監(jiān)管措施③。但是，項(xiàng)目資金漏出途徑具有多樣性，相關(guān)部門(mén)對(duì)資金漏出問(wèn)題尚無(wú)明確定義以及詳細(xì)規(guī)定。針對(duì)項(xiàng)目資金漏出可能引起的貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行一般在貸款審批、簽約環(huán)節(jié)設(shè)定防范性條款，并通過(guò)要求分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行相關(guān)合同條件加以控制。
　?。ǘ╉?xiàng)目資金漏出與否對(duì)借貸雙方的收益與風(fēng)險(xiǎn)分析
　　理想狀態(tài)下，商業(yè)銀行通過(guò)嚴(yán)格管理，可有效控制項(xiàng)目資金漏出發(fā)生。但由于資金漏出給借貸雙方帶來(lái)的預(yù)期收益和預(yù)期損失不同，最終發(fā)生與否是借貸雙方博弈的結(jié)果。借貸雙方收益與風(fēng)險(xiǎn)分析如下：
　　第一，如果項(xiàng)目資金漏出，借款人運(yùn)用這部分資金進(jìn)行新的投資，投資成功將獲取較高收益；但如果投資失敗，借款人一旦不能按時(shí)償債，信用狀況受到影響，會(huì)蒙受一定的損失。如果項(xiàng)目資金不漏出，借款人可以按時(shí)或提前償還銀行貸款，沒(méi)有額外的收益，也沒(méi)有損失。
　　第二，如果項(xiàng)目資金不漏出，借款人提前償還貸款，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行沒(méi)有損失。如果項(xiàng)目資金漏出，一旦借款人不能按時(shí)償債，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行要承擔(dān)較大的貸款本金和利息損失，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行的基層機(jī)構(gòu)以及客戶(hù)經(jīng)理等管理人員可能受到處罰，受到較大損失。與項(xiàng)目資金封閉管理相比，如果項(xiàng)目資金漏出的情況下借款人能夠按時(shí)償債，商業(yè)銀行可以獲取借款人未提前還款部分的利息收益。
　　第三，如果項(xiàng)目資金不漏出，借款人提前償還貸款，可能會(huì)令發(fā)放貸款的商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)在貸款、存款、利息收入等多項(xiàng)考核方面受到影響，本機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)大大下降，因而承擔(dān)比較大的損失。
　　第四，同一區(qū)域內(nèi)的不同銀行的分支機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且不同銀行對(duì)同一客戶(hù)的管理有寬有嚴(yán)。如果一家銀行的管理顯著嚴(yán)于其他銀行，可能出現(xiàn)逆向選擇問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)轉(zhuǎn)向其他銀行，那么管理嚴(yán)格的銀行分支機(jī)構(gòu)不僅會(huì)因這一筆業(yè)務(wù)帶來(lái)收益的下降，而且會(huì)因后續(xù)業(yè)務(wù)資源的喪失帶來(lái)更大的預(yù)期收益下降并付出更加高昂的風(fēng)險(xiǎn)成本。
　　三、借貸雙方關(guān)于資金封閉管理的博弈分析
　　假設(shè)商業(yè)銀行通過(guò)合同約定和管理，有能力控制項(xiàng)目資金漏出。采用博弈論的方法，對(duì)各種條件下資金漏出的發(fā)生情況予以分析。
　　項(xiàng)目資金漏出是借款人的主動(dòng)行為，因此，借款人先于銀行動(dòng)。行動(dòng)及相關(guān)效用如下：
　　首先，如果借款人漏出項(xiàng)目資金，而且銀行沒(méi)有阻止。借款人利用項(xiàng)目資金漏出進(jìn)行投資，當(dāng)投資成功時(shí)，借款人可獲取收益效用為Mq；當(dāng)投資失敗時(shí)，借款人損失效用為-Nq。當(dāng)借款人利用項(xiàng)目資金漏出進(jìn)行投資成功時(shí)，能夠按時(shí)償還銀行貸款，銀行收益效用為My；投資失敗時(shí)，銀行不能按時(shí)收回貸款，形成損失為效用-Ny 。
　　其次，如果借款人不漏出項(xiàng)目資金，或雖然試圖漏出但被銀行阻止，就不會(huì)發(fā)生項(xiàng)目資金漏出。則借款人可提前償還銀行已發(fā)放的住房開(kāi)發(fā)貸款，銀行和借款人的收益效用均為0。
　　假設(shè)借款人利用項(xiàng)目漏出的資金進(jìn)行投資，成功的概率是P。項(xiàng)目資金漏出給借款人帶來(lái)的額外收益期望值Eq＝P×Mq－（1－P）×Nq，項(xiàng)目資金漏出給銀行帶來(lái)的額外收益期望值為Ey＝P×My－（1－P）×Ny。令：
　　一般來(lái)說(shuō)，My是銀行的利息收益，遠(yuǎn)小于貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失Ny，且由于銀行的低收益率特性，小于，因此，一般情況下Pq＜Py。當(dāng)P＞Pq時(shí)，Eq＞0，稱(chēng)Pq為借款人漏出資金行動(dòng)的臨界概率；當(dāng)P＞Py時(shí)，Ey＞0，稱(chēng)Py為銀行不阻止借款人資金漏出的臨界概率。
　?。ㄒ唬┬畔?duì)稱(chēng)情況下銀行與借款人的博弈
　　假設(shè)銀行與借款人之間的信息對(duì)稱(chēng)，且不考慮銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及銀行自身管理中的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，建立博弈分析收益矩陣表1。
　　根據(jù)表1，當(dāng)漏出資金投資成功的概率P＜Pq時(shí)，Eq＜0，借款人選擇封閉運(yùn)行，項(xiàng)目資金不漏出；當(dāng)漏出資金投資成功概率Pq＜P＜Py時(shí)，Eq＜0，借款人選擇資金漏出；此時(shí)，Ey＜0，銀行選擇阻止資金漏出，銀行和借款人雙方的效用值均為0；當(dāng)漏出資金投資成功概率P≥Py時(shí)，Eq＞0，Ey≥0；結(jié)合擴(kuò)展型分析，可以得到當(dāng)P≥Py時(shí)，將會(huì)發(fā)生項(xiàng)目資金漏出的情況。一般來(lái)說(shuō)，銀行的利息收益My遠(yuǎn)小于貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失Ny，比較大，甚至接近于1。因此，在信息對(duì)稱(chēng)的情況下，如果不考慮銀行內(nèi)部執(zhí)行力以及銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)影響，投資成功的可能性較大時(shí)，會(huì)發(fā)生項(xiàng)目資金的漏出。此時(shí)的項(xiàng)目資金漏出是借貸雙方在信息對(duì)稱(chēng)前提下的理性選擇，對(duì)銀行貸款的安全性沒(méi)有顯著影響。
　　（二）信息不對(duì)稱(chēng)情況下銀行與借款人的博弈
　　1、借款人夸大漏出資金投資成功概率
　　設(shè)銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱(chēng)，不存在其他信息不對(duì)稱(chēng)。假設(shè)在項(xiàng)目資金漏出問(wèn)題上，借款人向銀行夸大項(xiàng)目資金漏出后投資成功的概率，夸大后成功的概率增加k1。根據(jù)借貸雙方的行動(dòng)效用，進(jìn)行博弈分析：
　?。?）當(dāng)項(xiàng)目盈利概率P＜Pq時(shí)，借款人選擇資金不漏出，雙方效用都為0。
　?。?）當(dāng)漏出資金投資成功概率Pq＜P，且P＋k1＜Py時(shí)，借款人選擇實(shí)施資金漏出；由P＋k1＜Py，可知P＜Py，銀行選擇阻止資金漏出。
　　（3）當(dāng)漏出資金投資成功概率Pq＜P，且P＜Py＜P＋k1時(shí)，借款人選擇實(shí)施資金漏出。由P＋k1＞Py，可知經(jīng)企業(yè)夸大項(xiàng)目盈利能力后，銀行選擇不阻止資金漏出。
　?。?）當(dāng)項(xiàng)目盈利概率P＞Py時(shí)，由Pq＜Py，可知P＞Pq。借款人實(shí)施項(xiàng)目資金漏出且不夸大漏出資金投資成功概率；銀行選擇不阻止資金漏出。
　　綜上，得出當(dāng)項(xiàng)目資金能夠順利漏出并實(shí)施時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足條件：P＋k1＞Py，P＞Pq。由于Pq＜Py，得：當(dāng)k1≤Py－Pq時(shí)，只有滿(mǎn)足P≥Py－k1，資金才能夠順利漏出。當(dāng)k1≤Py－Pq時(shí)，只要滿(mǎn)足P≥Pq，資金能夠漏出。因此，企業(yè)通過(guò)夸大項(xiàng)目資金漏出后的自身償債能力，形成信息不對(duì)稱(chēng)，可以加大了項(xiàng)目資金漏出的可能性，導(dǎo)致資金漏出的發(fā)生。
　　
　　2、委托代理（總行—分支行）模式下分行隱瞞資金漏出信息
　　設(shè)商業(yè)銀行自身管理內(nèi)部存在信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，且對(duì)分支行獎(jiǎng)懲與銀行整體的收益與風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱(chēng)，不存在其他信息不對(duì)稱(chēng)。分支行為了完成業(yè)績(jī)要求，可能會(huì)向總行隱瞞資金漏出的情況和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息，客觀上夸大借款人償債能力，造成總行誤判。
　　設(shè)總行是否阻止項(xiàng)目資金漏出的臨界概率仍為項(xiàng)目盈利的概率；當(dāng)漏出資金投資成功時(shí)，借款人能夠按時(shí)償還貸款，分支行收益效用為Mz；當(dāng)漏出資金投資失敗時(shí)，借款人不能按時(shí)償還銀行貸款，分支行損失為效用－Nz，則分支行決定是否同意項(xiàng)目實(shí)施的臨界概率為，用Pz表示；分支行出于自身獎(jiǎng)懲的考慮，風(fēng)險(xiǎn)偏好介于總行和借款人之間，即：Pq＜Pz＜Py；分支行為了通過(guò)總行審核，隱瞞相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息，使得總行認(rèn)為借款人具備償債能力的概率較實(shí)際情況增加k2。進(jìn)行博弈分析，得出當(dāng)項(xiàng)目能夠順利漏出并實(shí)施時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足條件：P＋k2≥Py，P≥Pq。當(dāng)k2≤Py－Pz時(shí)，項(xiàng)目滿(mǎn)足P≥Py－k2，資金能夠順利漏出；當(dāng)k2＞Py－Pz時(shí)，項(xiàng)目滿(mǎn)足P≥Pz，資金能夠順利漏出。因此，分支行通過(guò)夸大項(xiàng)目盈利的概率，隱瞞部分風(fēng)險(xiǎn)信息，會(huì)加大項(xiàng)目資金漏出的可能性，導(dǎo)致資金漏出的發(fā)生。
　　3、銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
　　設(shè)存在銀行間為了爭(zhēng)奪客戶(hù)發(fā)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，不存在其他信息不對(duì)稱(chēng)。設(shè)借款人本來(lái)為第1家銀行的客戶(hù)，在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的條件下，第i家銀行得到一個(gè)客戶(hù)的收益為c，失去一個(gè)客戶(hù)為－c。設(shè)在資金漏出行為上，行動(dòng)順序?yàn)椋航杩钊?、?家銀行，第i家銀行。對(duì)于銀行i，當(dāng)借款人漏出資金且投資成功時(shí)，銀行收益效用為My＋c；當(dāng)借款人漏出資金且投資失敗時(shí)，銀行損失為效用－Ny＋c，資金漏出的收益臨界概率表示為Pi，由Pi×（My＋c）＋（1－Pi）×（－Ny＋c）＝0得：
　　設(shè)表示為k3，則銀行i的允許資金漏出的臨界概率：Pi＝Py－k3
　　當(dāng)項(xiàng)目資金漏出并投資成功的概率P＞Pi時(shí)，如果第1家銀行不阻止資金漏出，項(xiàng)目成功時(shí)的收益為My，項(xiàng)目失敗時(shí)的收益為－Ny；如果第1家銀行阻止項(xiàng)目資金漏出，由于借款人會(huì)轉(zhuǎn)移到第i家銀行，第1家銀行的損失期望效用為－c。
　　第1家銀行允許資金漏出的臨界概率表示為P1，由P1×My－Ny×（1－P1）＝－c得：
　　綜上可知：當(dāng)項(xiàng)目盈利概率P＞Pi時(shí)，所有的銀行都不阻止資金漏出。
　　根據(jù)上面的分析得：當(dāng)項(xiàng)目資金漏出用于投資成功的概率滿(mǎn)足以下條件時(shí)，能夠順利漏出并實(shí)施時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足條件：P＞Py－k3，P≥Pq。當(dāng)k3≤Py－Pq時(shí)，項(xiàng)目滿(mǎn)足P≥Py－k3，資金能夠順利漏出；當(dāng)k3＞Py－Pq時(shí)，項(xiàng)目滿(mǎn)足P≥Pq，資金能夠順利漏出。因此，銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)降低了項(xiàng)目資金漏出門(mén)檻，加大了資金漏出的可能性。而如果一家銀行的管理?xiàng)l件明顯嚴(yán)于其他同業(yè)，就會(huì)出現(xiàn)逆向選擇問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)管理嚴(yán)格的銀行反而承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　4、綜合考慮銀企信息不對(duì)稱(chēng)、總分行信息不對(duì)稱(chēng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素
　　假設(shè)借款人為了通過(guò)銀行審核，可以通過(guò)夸大資金漏出投資成功的概率，增加k1；分支行為了通過(guò)總行審核，隱瞞風(fēng)險(xiǎn)因素，使總行識(shí)別到的借款人的不能到期還款概率較實(shí)際減少k2；任何一家銀行得到一個(gè)客戶(hù)的收益為c，失去一個(gè)客戶(hù)的損失為－c；Ei表示第i家銀行新得到客戶(hù)后的預(yù)期收益，Ei＝Ey＋c ；Ezi表示第i家銀行的分支行新得到客戶(hù)的預(yù)期收益Ezi＝Ez＋c。建立標(biāo)準(zhǔn)型收益矩陣并進(jìn)行擴(kuò)展型博弈分析得到，項(xiàng)目資金漏出需要滿(mǎn)足條件：P＋k1＋k2＞Py－k3，P≥Pq。當(dāng)P≥Py－k1－k2－k3，只要項(xiàng)目滿(mǎn)足P≥Pq，資金能夠順利漏出。因此，在借款人認(rèn)為項(xiàng)目資金漏出可以獲取凈收益時(shí)，在其實(shí)施資金漏出并隱瞞風(fēng)險(xiǎn)夸大自身償債能力、分支行為了自身風(fēng)險(xiǎn)偏好隱瞞風(fēng)險(xiǎn)信息、銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等三重因素的影響下，資金漏出發(fā)生的可能性大大增加。
　　綜合以上幾種情況可以看出，在考慮到同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力、當(dāng)前銀行監(jiān)管體系和內(nèi)部管理體制和借貸雙方信息不對(duì)稱(chēng)等情況下，信用紀(jì)錄較好的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”在資金漏出問(wèn)題上有較強(qiáng)的主導(dǎo)作用，資金漏出的情況具有一定的普遍性，且由于委托代理關(guān)系、銀企信息不對(duì)稱(chēng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，銀行很難掌握充分信息并把握漏出資金量。
　　貸款評(píng)估不能預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金漏出情況，銀行基于單一項(xiàng)目進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)失控。對(duì)商業(yè)銀行而言，如果從制度上允許資金漏出，不但會(huì)違反監(jiān)管要求，而且由于漏出問(wèn)題的復(fù)雜性，很難提出統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，因此貸款風(fēng)險(xiǎn)很難把控。但如果銀行基層分支機(jī)構(gòu)自行允許資金漏出發(fā)生，由于信息不對(duì)稱(chēng)性，企業(yè)很可能存在銀行未發(fā)現(xiàn)的隱性負(fù)債，實(shí)際漏出量很難把握，使貸款潛在較大風(fēng)險(xiǎn)。
　　針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的項(xiàng)目資金漏出問(wèn)題發(fā)生的原因，建議商業(yè)銀行針對(duì)項(xiàng)目資金漏出的隱蔽性，除需要加強(qiáng)貸款用途監(jiān)控外，還要結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度情況及時(shí)分析項(xiàng)目資金漏出情況，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)措施；針對(duì)借貸雙方信息不對(duì)稱(chēng)以及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)影響，商業(yè)銀行要注重加強(qiáng)同業(yè)合作，統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)管理的操作標(biāo)準(zhǔn)，共同消除銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的信息不對(duì)稱(chēng)；針對(duì)商業(yè)銀行上下級(jí)之間的信息不對(duì)稱(chēng)，商業(yè)銀行對(duì)分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)業(yè)績(jī)考核，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，盡量避免因總行和分支機(jī)構(gòu)之間的委托代理關(guān)系放大貸款風(fēng)險(xiǎn)。
　　四、結(jié)論與建議
　　第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目資金漏出始于房企的主動(dòng)行為，由于貸款評(píng)估一般基于項(xiàng)目資金封閉管理的假設(shè)，使得項(xiàng)目資金漏出引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)往往具有不可控性，商業(yè)銀行僅基于單一項(xiàng)目的貸款評(píng)估進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理可能造成貸款風(fēng)險(xiǎn)失控。
　　第二，在商業(yè)銀行與借款人的博弈下，由于銀企信息不對(duì)稱(chēng)、銀行內(nèi)部的委托代理問(wèn)題、銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金漏出具有一定普遍性。
　　第三，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的監(jiān)管，除要加強(qiáng)貸款用途監(jiān)控外，還要結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)時(shí)分析項(xiàng)目資金漏出情況，即使采取風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)措施；對(duì)分支機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)考核要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，避免因委托代理管理放大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，要加強(qiáng)同業(yè)合作，統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)管理的操作標(biāo)準(zhǔn)。
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