?。玻埃保澳甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)迷霧籠罩，調(diào)控政策貫穿始末，觀望之中仍搶購(gòu)不斷。
　?。玻埃保蹦辏痹拢玻度?，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。
　　
　　“進(jìn)口”收緊
　　
　　進(jìn)口，是指投資者購(gòu)入房產(chǎn)的環(huán)節(jié)。之前兩輪調(diào)控一直執(zhí)行的限貸、限購(gòu)政策，給市場(chǎng)賦予了更多計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政指令。第三輪調(diào)控中，這些依舊是立竿見影、行之有效的調(diào)控手段之一。
　　限貸 新“國(guó)八條”中明文規(guī)定：“強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍?！币簿褪钦f(shuō)，各地雖然可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行落地，但這是最低標(biāo)準(zhǔn)。通過信貸調(diào)整，去杠桿化程度加深，購(gòu)房門檻、利息成本都會(huì)大幅增加。
　　限購(gòu) 隨著落地范圍的擴(kuò)大，部分率先執(zhí)行的熱點(diǎn)城市，也推出了更加苛刻的限購(gòu)指令。以北京為例，作為限購(gòu)政策最先、最嚴(yán)的落地城市之一，目前已升級(jí)為“本市居民，第三套房全面限制購(gòu)買；具有一年以上納稅證明的非本市居民，第二套房全面限制購(gòu)買”。于是，房地產(chǎn)投資似乎已成為一種與金錢無(wú)關(guān)的事兒，盡管有多種變通之策，但手續(xù)之繁瑣，以及后續(xù)可能產(chǎn)生的法律糾紛等問題也令這種投資具備了不小的風(fēng)險(xiǎn)。
　　其他 還有利率優(yōu)惠取消和頻繁加息。目前，不少城市、不少銀行對(duì)于首套房貸利率的八五折優(yōu)惠已經(jīng)陸續(xù)取消。２０１０年下半年部分城市還存在七折優(yōu)惠的情況，這些仿佛還在昨日，如今就已變得此般苛刻。盡管這對(duì)于非首套置業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，不會(huì)產(chǎn)生直接影響，但是足以從中看出政府調(diào)控的信心和力度。另外，４月６日央行再次加息，受嚴(yán)重通脹、貨幣超發(fā)、流動(dòng)性充裕等多重因素影響，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入加息周期，年內(nèi)加息３次以上已成基本共識(shí)，這直接增加了購(gòu)房者的貸款成本。
　　總之，限購(gòu)為房地產(chǎn)投資設(shè)置了天然屏障，限貸、加息等又直接增加了購(gòu)入成本，房地產(chǎn)投資的“進(jìn)口”被大大收緊。
　　
　　“存貨”遇考
　　
　　存貨，是指投資人持有房產(chǎn)的環(huán)節(jié)。長(zhǎng)期以來(lái)，房屋被“空置”，是調(diào)控難以觸及的層面，一方面造成資源浪費(fèi)，另一方面抬高了市場(chǎng)價(jià)格。而房產(chǎn)稅的出臺(tái)，一直被認(rèn)為是解決空置問題的重磅武器，但由于種種原因，一直難以問世。
　　直到１月２８日，上海、重慶兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅政策，在萬(wàn)眾矚目之下，搖搖晃晃地登場(chǎng)了，盡管在落地方面還存在許多細(xì)節(jié)問題，但它的出臺(tái)依然具有里程碑式的意義。一旦試點(diǎn)收效，將會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行。
　　不少人認(rèn)為，房產(chǎn)稅與高額的房?jī)r(jià)相比，可謂九牛一毛，如重慶的房產(chǎn)稅稅率為４％～６％，上海甚至還列出了６類免征情況，但房產(chǎn)稅征收已經(jīng)成為一大趨勢(shì)，對(duì)于多套房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，累加效應(yīng)還是很大的。因此，在出手還不算困難的城市，在房?jī)r(jià)水平尚高的調(diào)控前期，擁有多套房產(chǎn)的投資者可適當(dāng)出手部分房源，或者將空置房屋進(jìn)行出租。
　　持有房產(chǎn)成本的不斷提高，考驗(yàn)著不同投資者各自的資金狀況和預(yù)期。
　　
　　“出口”困難
　　
　　出口，是指投資人售出房產(chǎn)的環(huán)節(jié)。在房?jī)r(jià)瘋狂上漲的這些年里，房地產(chǎn)投資者更多的是賺取買賣之間的差額，而非租金收益。尤其是對(duì)于短期炒房人來(lái)說(shuō)，追求短期獲益和資金周轉(zhuǎn)速度。
　　然而，新“國(guó)八條”中明確規(guī)定：“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！彪S后，財(cái)政部、國(guó)稅局立即出臺(tái)了具體的相關(guān)政策。
　　對(duì)比之前的差額征收來(lái)說(shuō)，可謂代價(jià)很大，５年是一個(gè)時(shí)間階段。以一套１５０萬(wàn)元購(gòu)置的住房、２００萬(wàn)元出售為例。調(diào)整前，營(yíng)業(yè)稅為（２００萬(wàn)－１５０萬(wàn)）×５．５％＝２．７５萬(wàn)元，而調(diào)整之后，則為２００萬(wàn)×５．５％＝１１萬(wàn)元，整整翻了４倍。
　　盡管營(yíng)業(yè)稅最終可以轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上，但是否有人愿意“接盤”才是根本的問題所在。因?yàn)槎址抠?gòu)買者除了要承受如此高額的稅費(fèi)之外，各種限貸、限購(gòu)、加息，以及房產(chǎn)稅也都將對(duì)他們生效，并最終影響他們的購(gòu)房決策和預(yù)期。因此，即使這項(xiàng)１０萬(wàn)元左右的稅費(fèi)由出售方承擔(dān)，“出口”也會(huì)變得非常困難。
　　可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)投資正面臨著前所未有的風(fēng)險(xiǎn)和限制。然后，房地產(chǎn)是周期性的行業(yè)，從自身實(shí)際來(lái)看，土地成本、建設(shè)成本以及人力成本等都在上揚(yáng)，中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)沒有下降的理由。在通脹背景下，許多人將房地產(chǎn)投資作為資產(chǎn)配置的重要手段之一，建議在目前情況下，應(yīng)先稍作休息。
　　
　　編輯／王翠萍