5月的最后一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陸續(xù)收到來自銀監(jiān)部門的“窗口指導(dǎo)”。
　　此次“被指導(dǎo)”的對象依舊是房地產(chǎn)信托。銀監(jiān)部門要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。
　　“窗口指導(dǎo)”早有先兆。5月6日銀監(jiān)會第22次委務(wù)（擴(kuò)大）會上，銀監(jiān)會主席劉明康明確提出，“要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管”。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，“新苗頭”應(yīng)該是指房地產(chǎn)企業(yè)借助信托進(jìn)行大規(guī)模融資的跡象。
　　此次會議結(jié)束不久，銀監(jiān)會《關(guān)于逐月上報房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表的通知》（下稱《通知》）便下發(fā)到各大信托公司。風(fēng)險監(jiān)測表中，包括資金來源、使用方式、投資方向以及還款來源等詳細(xì)項(xiàng)目。
　　隨后，包括部分一線城市在內(nèi)的部分區(qū)域房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量較大的信托公司，接到當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的通知，暫停目前的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
　　
　　房企借信托產(chǎn)品大規(guī)模融資？
　　
　　據(jù)媒體報道，首批接受“窗口指導(dǎo)”的，是房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司，之后“窗口指導(dǎo)”的范圍要擴(kuò)大到全行業(yè)。
　　匿名知情者表示，此次“窗口指導(dǎo)”未提出新監(jiān)管工具，但特意強(qiáng)調(diào)以股權(quán)投資方式運(yùn)用信托資金，實(shí)際上是融資類業(yè)務(wù)的，要符合“項(xiàng)目四證齊全，項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開發(fā)商二級以上資質(zhì)”三個條件。
　　要求匿名的信托從業(yè)人士向本刊表示，如果一旦按照上述要求嚴(yán)格執(zhí)行，那么很大一部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能無法持續(xù)下去。但該人士無法確定該部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占據(jù)市場多大比例。
　　中國房地產(chǎn)信托協(xié)會統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項(xiàng)目金額高達(dá)710.9億元，同比增長12.5%。而銀行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度銀行新增房地產(chǎn)貸款累計(jì)5095億元，同比少增3338億元；其中，開發(fā)貸款新增1678億元。
　　據(jù)信托研究機(jī)構(gòu)——用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1－4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)722.11億元；與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅115.26%；今年前4個月房地產(chǎn)信托的增速明顯。
　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，當(dāng)前房地產(chǎn)信托增速如此之快的主要原因，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)無法從正常渠道融資?！坝谑?，只能將所有希望寄予自籌資金方法上?！?
　　市場觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將房地產(chǎn)信托調(diào)整為主要融資渠道。
　　房地產(chǎn)信托，在房地產(chǎn)商眼中，當(dāng)然是一種合法合理且有可操作性的“自籌資金”。簡單來說，一家房地產(chǎn)企業(yè)的某個項(xiàng)目正如火如荼地建設(shè)，卻因手中無錢而陷于尷尬。于是，開發(fā)商便聯(lián)系信托公司將該項(xiàng)目制作成信托產(chǎn)品。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月之后達(dá)到6.60%，今年以來平均在7%以上；最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品舉不勝舉，而最高預(yù)期收益率從11%一路漲至15%，個別信托計(jì)劃甚至打出超過20%的最高收益率來吸引投資者。
　　當(dāng)然，要想讓一些房地產(chǎn)企業(yè)公開承認(rèn)自己資金鏈緊張確有難度。
　　一位要求匿名的西南地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說：“在調(diào)控之前，我們是銀行最喜愛的客戶?？墒侨缃?，我們已求錢無門?！彼J(rèn)為，目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈確實(shí)緊張，卻依舊能“再堅(jiān)持”一下。只不過在當(dāng)下銀根收緊的環(huán)境里，一些已開工項(xiàng)目已無貸款可借。所以為了解決在建工程的資金需求，找信托公司發(fā)行收益率較高的信托產(chǎn)品成為“自籌資金”的重要來源。“不一定總是中小型房企找信托公司發(fā)產(chǎn)品。一些信托公司也有業(yè)務(wù)需要。當(dāng)一方尋項(xiàng)目，一方求融資的時候，兩邊就一拍即合。”
　　無論是中國信托業(yè)協(xié)會亦或其他信托理財(cái)網(wǎng)站，但凡高收益則多為房地產(chǎn)信托，凡房地產(chǎn)信托則多為中小型房地產(chǎn)企業(yè)。這與上述房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)不謀而合。大型房企“手中有糧心中不慌”，而中小房企只能為錢四處奔波。
　　當(dāng)發(fā)行信托成為一部分中小房企的救命稻草時，信托公司也強(qiáng)勢抬頭。據(jù)一接近云南某地產(chǎn)企業(yè)的人士透露，當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)與某信托公司達(dá)成協(xié)議發(fā)行房地產(chǎn)信托，其代價是抵押該房地產(chǎn)企業(yè)100%股權(quán)，以及高達(dá)億元的債權(quán)。
　　
　　“不要和政策對著干”
　　
　　信托問題研究者孫飛告訴記者，一些地區(qū)暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的目的主要是防范房價出現(xiàn)拐點(diǎn)的風(fēng)險?！艾F(xiàn)在調(diào)控依舊在進(jìn)行，如果一些城市房價出現(xiàn)了拐點(diǎn)，勢必會影響到那些得到信托融資的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目。如果房價下跌，這些項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)盈利，則當(dāng)初投資信托的人不僅不能得到收益，甚至連本金都無法取回?！庇捎谀壳坝刑嗟娜速徺I了大量的信托，“這樣的風(fēng)險如果出現(xiàn)，將會給社會帶來大量不安定因素。”
　　但也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模被夸張了。
　　用益信托工作室透露，今年房地產(chǎn)信托融資規(guī)模絕對量在3月和4月已基本恢復(fù)至上年末的水平。出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要原因是，去年10月份，監(jiān)管層出臺了凈資本管理辦法和警示房地產(chǎn)風(fēng)險的通知，使房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的市場接受度下降所致。隨著通脹繼續(xù)和房價的居高不下，一定程度上使投資者開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。但這并不能說明房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為房企的最主要融資渠道。
　　一位官方房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士向本刊表示，可能目前確有一部分企業(yè)的主要融資渠道變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托，但是大部分應(yīng)該依舊是銀行貸款。
　　監(jiān)管層或已意識到房地產(chǎn)信托可能存在的風(fēng)險。銀監(jiān)會在去年底發(fā)布風(fēng)險警示后，于今年5月5日又下發(fā)了《通知》。據(jù)悉，第一期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表已于5月10日前后上報。
　　“監(jiān)管機(jī)構(gòu)只是想將房地產(chǎn)信托的風(fēng)險置于可控范圍內(nèi)，也不想讓信托公司傷元?dú)?。如果打擊太大，整個信托業(yè)都會受到?jīng)_擊?！边@是一位高級信托經(jīng)理對國家政策的理解。
　　似乎，房地產(chǎn)市場的“新苗頭”不過如此。但是一些市場分析人士卻認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的寓意并不僅僅在此。
　　“監(jiān)管機(jī)構(gòu)的言下之意恐怕不僅僅如此微觀，更深刻的映射可能更為宏觀?！币晃唤鹑谙到y(tǒng)的首席分析師表示，“作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有責(zé)任和義務(wù)對某一相關(guān)領(lǐng)域加強(qiáng)監(jiān)管。當(dāng)前調(diào)控正在深入，效果剛剛顯現(xiàn)，監(jiān)管層不希望看到在自己的領(lǐng)域出現(xiàn)對沖調(diào)控效果的行為?！?br/>　　“根據(jù)我們的理解，監(jiān)管部門的意圖，除了細(xì)節(jié)、微觀的‘方法論’問題，更重要的是‘世界觀’問題：不要和政策對著干?！鄙鲜龉俜椒康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)和政府正處于博弈期間。如果持續(xù)僵持，政府或再出臺金融、稅收等措施。
　　
　　 窗口指導(dǎo) 是一種勸諭式監(jiān)管手段，指監(jiān)管機(jī)構(gòu)向金融機(jī)構(gòu)解釋說明相關(guān)政策意圖，提出指導(dǎo)性意見，或者根據(jù)監(jiān)管信息向金融機(jī)構(gòu)提示風(fēng)險。