歲末年初，關于房價漲跌的爭論又起，其中，不乏拍腦門兒、想當然之說，某些知名專家語出驚人，判斷房價漲跌的估算往往差之千里。缺少理論和實踐支撐的說法有噱頭、忽悠之嫌，說出來誤人、誤家甚至誤國。我們需要的是科學縝密的邏輯分析，對來年的房市首先要正本清源。多年來，許多專家往往避開房價漲跌的源頭，就事論事說房價，源之不清，何談漲跌？其實，我國貧富差距不斷擴大的現(xiàn)狀和現(xiàn)行的房地產招拍掛制度才是高房價的源頭所在，二者決定著中國房地產發(fā)展和房價走勢的時間和空間，也是研判今年房地產走勢的最重要的兩個基礎。
　　
　　高房價的沱沱河——貧富懸殊
　　小知識：長江的源頭在哪里？多年來答案有許多版本，最近，經長江流域規(guī)劃辦公室組織查勘的結果表明：長江的源頭不在傳統(tǒng)的巴顏喀拉山南麓，而是在唐古拉山脈主峰各拉丹冬雪山西南側的沱沱河；查勘證實，長江源頭地區(qū)主要有五條較大的水流，它們是楚瑪爾河、沱沱河、尕爾曲（目前地圖上名為得列楚卡河）、布曲（拜渡河）和當曲（阿克達木河）。其中沱沱河最長，計375公里，當曲第二，其余較短。按照“河源唯遠”的原則，沱沱河應為長江正源。
　　關于長江源頭的判斷數千年來幾經變化，前不久才確定為沱沱河。對于中國高房價的判斷多年來莫衷一是，直到溫總理說：“住房問題在我看來也暴露出中國當下因為收入差距而引發(fā)的貧富懸殊、分配不公，這種懸殊不是在縮小而是在加大??”
　　溫總理一席話，道出了中國住房問題的核心所在，貧富懸殊正是當今中國地產的沱沱河，有了這條暗流涌動的通天大河，中國的房價不高才怪。
　　
　　第一條新聞：北京某車展售出的一部轎車888萬元。有人計算過，中國農民人均現(xiàn)金收入目前不到2500元，這輛車的上稅、保險、養(yǎng)車的費用不算，一個農民要花上3648年的收入，也就是說，一個農民從商朝開始，歷經周朝、秦朝及唐宋元明清朝等，一直不吃不喝干活到現(xiàn)在的所有收入，才能買上這輛車??
　　第二條新聞：隨著中國人財富的增加，越來越多的中國富翁有能力購買私人飛機。到目前為止，中國的富翁人數已躍居世界第二（僅次于美國）。根據胡潤百富榜的統(tǒng)計，在中國，共有1363人身價達到1.5億美元，而身價達到10億美元以上的有189人??
　　第三條新聞：根據北京市統(tǒng)計局最新公布的數據，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2010年頭兩個月共為5335元。而同期北京六環(huán)外期房均價首次突破萬元大關，達到10409元/平方米。據此推算，一個普通的兩口之家年收入大約6萬元左右，按照目前的價格要在六環(huán)外買一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年左右的時間??
　　
　　改革開放以來，中國的社會財產構成出現(xiàn)了巨大的變化。相當一批人已經通過種種途徑（合法的與不合法的）擁有了傲人的財產和資本。什么是資本？傳統(tǒng)資本概念有經營工商業(yè)的本錢；用作剝削手段的生產資料和貨幣以及牟取利益的憑借等。其中，牟取利益的憑借比較中性地描繪了資本的核心屬性。近年來，海量民間資本大量涌入房地產投資市場，成為一種合理合法的牟取利益的憑借。隨著中國改革開放的深入，資本在房地產領域的牟利行為還將進行下去，這是不爭的事實。套用一句領袖用過的著名句式，“這些人還在，心不死，他們隨時準備用手里多得無法消化的余錢進行財產性擴張??”有鑒于此，當眼下大多數平民百姓正為買不起房而期待房價大跌時，他們恰恰忘記了身后那一雙雙同樣覬覦著房價大跌的有錢人的眼睛和他們手中數不清的海量資本。利益的感覺是共通的，你的逢低買入對應著對方的“高拋低吸”，你的最佳購買期同樣也是他們的最佳購買期，這是一場胳膊和大腿甚至牙簽和杠子的博弈。當大多數城市居民為了一套安身立命的房子而積蓄、而奮斗的時候，對方的起點可能是一個單元、一棟、一街。有人說，“倘若山西煤老板們一給力，買走半拉北京城也未可知??”總之，當房產變成資產保值增值的一種投資產品，其表現(xiàn)形式必然就是房價的高起、高起、更高起。至于購買者的用途，房地產發(fā)展商是管不了也管不著的。
　　我們不得不承認，近幾十年來，越來越多的富人們的手里積聚了越來越多的余錢，它們早就多得到了必須急于找到投資渠道的時候。在“通脹預期”“人民幣將大幅度貶值”言論甚囂塵上的時候，在某些利益集團通過炒作哄抬，導致熱錢大舉流入房市的時候，中國樓市已經變成了一個類似期貨市場的游戲場，它正在脫離真實的民生需求，被人為哄抬炒高。以京、滬、深、杭等一線城市為例，這里的住宅地價已是美國大城市地價的幾十倍，房價也已“超美趕英”，可漲勢還在加速，“地王”不斷刷新地價記錄，北京樓價漲得“連開發(fā)商都害怕”，北京的許多大型房地產開發(fā)商已經處于不敢買也買不起地的狀況。
　　可惜的是，目前仍有相當多的經濟學家、房地產發(fā)展商和不良媒體們不究其源頭，一味地將房價高起的矛頭指向開發(fā)商、銷售商、相關部門乃至地方政府的一些地方保護政策或腐?。恢赶颉皽刂莩捶繄F”“山西炒房團”的個體投機行為；指向為賭人民幣升值而涌入中國房地產市場的海外熱錢等細脈旁支上，卻唯獨把市場經濟規(guī)律拋在一邊：市場經濟下，市場決定價格。房價上漲是因為有旺盛的需求，賣得出去的價格才有人買。否則，無論開發(fā)商多么黑心，無論投機者多么雞賊，也不可能長期壟斷或左右市場。造成目前房地產價格居高不下的真正根源是貧富懸殊。
　　與此同時，近年來，糧食、食品、水電氣熱、醫(yī)療、教育等人民生活必需品的價格都在急劇上漲，引起老百姓對通貨膨脹的預期感到恐懼，害怕手中的一點積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。而在很少投資手段的中國，面臨股市崩盤、郵市低迷、文物市場假貨充斥的現(xiàn)狀，“站著的房子、躺著的地”以其堅挺的市場表現(xiàn)成為比黃金更可靠的保值品，這無疑加速了大多數人們的買房熱情。某種程度上的宏觀調控，控制土地，抑制投資，使地價進一步上漲，房子供給相對減少，反倒刺激了房價上漲，開發(fā)商、炒房客趁機哄抬房價，更加劇了老百姓的恐慌，更多人涌入買房或炒房市場，刺激房價更加高漲，形成惡性循環(huán)。
　　應該承認，以上合理合法的資產擴張手段進一步擴大了貧富懸殊為表現(xiàn)形式的社會矛盾，擴大了“精英群體”對弱勢群體的刺激，進而導致了社會心理的普遍失衡。對一個國家來說，超出社會經濟承受能力，透支資源、能源、土地的房地產畸形發(fā)展，會嚴重影響國民經濟的正常運行。而超出社會平等原則，更會引發(fā)社會動蕩，甚至導致一種大的災難。應該承認，透支負債買房會形成一種巨大的生活壓力，一旦以上行為變成了大多數家庭的必須，這或許是一場社會災難的開始。
　　股市里有一句俗語，叫做“橫有多長、豎有多高”，形容K線圖上橫盤的距離與即將突破的高度的比。其實，房價和社會財產的總量也應該有一個相對的比率，假如用房價做縱坐標，用時間作為橫坐標，那么，社會資產的總量就應該成為決定房價總水平的一根重要曲線。遺憾的是，我們始終沒有看到官方發(fā)布的社會總資產對于房價拉升作用的分析，也沒有看到能夠直觀顯示貧富懸殊程度的“基尼系數”。但是只要貧富懸殊繼續(xù)擴大，房價就有了居高不下的資產基礎，調控房價的時間就會隨著社會總資產的上升而越發(fā)地延長。以上決定了房地產的走勢是不可能隨著政策的短期調控便一蹴而就，今后的房價可能會在國家頻繁出臺的房地產調控政策下出現(xiàn)遲滯階段。在通貨膨脹大背景下，遲滯具有某種積極的意義，正如北京某知名房地產開發(fā)商說過：“今年，從價格的調控作用看，效果也是明顯的。許多人只關注于市場平均價格的高與低，卻不知道絕對價格與名義價格之間的差別。一是，住房本身的質量在不斷提高，不可同日而語了。二是，在成本的推動之下的物價上漲中，CPI與PPP合計約有10%的上漲，而所有的開發(fā)生產都必須自我消化這些物價上漲的因素。因此不漲就是實際價格的下降、少漲也是一種下降??”
　　
　　
　　劫貧濟富與土地“招、拍、掛”
　　如果說，業(yè)已形成且愈演愈烈的貧富懸殊現(xiàn)狀會大大延長房地產調控的時間，那么，現(xiàn)行的，以“價高者得”為核心的土地“招、拍、掛”制度，在某種程度上非常充分地填充著房地產利潤空間，實現(xiàn)著房地產利益的最大化，它和國家調控房價政策的走向顯得有些擰巴，有些人認為它有劫貧濟富之嫌。
　　盡管去年以來，國家調控房價政策密集出臺，《政府工作報告》也明確要求“抑制土地價格過快上漲”。但日前，據北京土地儲備中心公布：北京全年土地出讓收入已達1430億元。在剩下的9天內，北京還有土地出讓，此前招標結果也會陸續(xù)出臺，業(yè)內人士預計，北京去年土地收入很可能會超過1500億元，與上海一爭全國第一。
　　不可否認的是，近年來實行的“土地招拍掛制度”不斷將土地價值推向最大化，國土資源部發(fā)布的《2008年國土資源公報》顯示，全國土地出讓總收入9600多億元人民幣，比2007年全國近1.3萬億元大幅減少26%，巨大的數字讓人瞠目結舌。賣地錢成為第二財政，已成為公開的秘密。
　　事實上，地方政府越來越像一家壟斷的只贏不虧的賣地大公司，所不同的，這個公司可以規(guī)避一切企業(yè)經營過程中必然遇到的風險因素，也用不著為諸如減少成本、擴大利潤、同業(yè)競爭而發(fā)愁，一紙紅頭文件就能使贏利成為永恒，并通過諸如“招拍掛”等政策保持贏利水平的最大化。而且，地方政府不僅限于收取土地出讓金，他們在拍賣土地的過程中還有許多附加條件或曰“偷手”，譬如住宅小區(qū)內的配套建筑、道路往往都是責成發(fā)展商來完成的，綠地往往采取發(fā)展商代征的辦法，還包括由發(fā)展商無償建設的商場、學校，甚至公共汽車站、派出所和居委會，這樣就使得50%的土地出讓金更具含金量，而發(fā)展商則理所當然地將以上公共投入加到房價里，埋單的當然還是老百姓。有人建議廢止招、拍、掛，實行定價準入機制，先制定出合理的和社會平均收入相匹配的房價，進而倒推出土地出讓金的含量和符合可持續(xù)發(fā)展的利潤率，據此來約束政府和發(fā)展商的趨利性短期行為，但由于以上“讓利于民”的招數需要政府具有很強的“主動精神”，“放棄精神”，鑒于缺少必要的監(jiān)督和制約，“土地財政”又越發(fā)成為許多級政府謀求政績和經濟成果的最輕松、最易上手的游戲。故越發(fā)把玩不止，拒不放手，而將以上辦法“擱置”或“冷藏”起來，是不能為還是不為之？
　　很長時間以來，政府的態(tài)度的確讓眾多普通購房者茫然，他們原本以為房價會在中央一次次的調控中穩(wěn)定甚至有所回調，而創(chuàng)紀錄的房價和地價卻讓他們再度感到焦慮和恐慌。房價要漲到什么時候？旨在遏制房價過快上漲的調控政策能否起作用？“滿足人民群眾的基本住房需求”為什么漸行漸遠？
　　與此同時，某些專家站出來說話了，他們認為：人多地少是中國的國情，地價高房價高將是必然趨勢。而且，目前中國內地的地價遠低于美國、日本?！吨袊渴芯妗仿妹缹W者、作家羊慧明針對以上言論批駁說：“新加坡、日本比中國內地土地更匱乏。中國人均占有土地面積7500平方米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一對年輕人工作三四年的工資收入，就能買一套100平方米左右的房子。說中國地價比美國低很多，這是瞎說。2004年我才去考察過美國的地產，美國許多城市住宅用地，也不過3萬～4萬美元1英畝，折合5萬元人民幣左右1畝，每平方米只有80元人民幣左右；而國土資源部公布的2004年末的內地城市平均地價，已達1198元每平方米，是美國地價的10倍以上。美國的低地價，使它的房地產還有長遠的發(fā)展空間。低地價、低房價，加上安全、環(huán)境好，是美國吸引外來投資和移民的重要因素??”
　　“價高者得”為核心的地產招、拍、掛制度，在很大程度顯示出地方政府對“土地財政”的熱衷度，從一連串房地產調控政策鮮有對招、拍、掛的扼制就可以看出來。某種程度上，地價的堅挺和愈演愈烈在很大程度上減少了房價的下降空間。北京的地產名人任志強曾說：“現(xiàn)在人們老是覺得房價貴，是因為現(xiàn)在房價有50%是政府的土地出讓金”(2010年4月19日《廣州日報》)。自打此言論一出，坊間輿論馬上嘩然，人們紛紛質疑政府意欲何為？盡管后來政府相關官員出面撇清說沒有那么高，但始終語焉不詳，拿不出令人信服的收支賬。
　　現(xiàn)實中，房地產最大的一塊唐僧肉確實成了國土資源局嘴里的饕餮大餐，這頓大餐的名字叫做——土地出讓金。如果說，房價扣去如上50%的土地出讓金以外，余下的50%要用來規(guī)劃、設計、論證、報批、建設、驗收、銷售，那么平心而論，房地產發(fā)展商的利潤并非肥得流油，房地產開發(fā)項目僅開工、建設、竣工階段相關的稅費就有： 三通一平費、自來水廠建設費、污水處理廠建設費、供熱廠建設費、煤氣廠建設費、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費、市政公用設施建設費（大市政費）、開發(fā)管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、建筑行業(yè)管理費、綠化建設費、公園建設費、綠化補償費、路燈維護費、環(huán)衛(wèi)設施費、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）、電源建設集資費（用電權費）、外部供電工程貼費（電貼費）、建安工程費、建設工程招投標管理費、合同預算審查工本費、質量管理監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展補充基金、實心黏土磚限制使用費、工程監(jiān)理費、工程標底編制管理費、機電設備委托招標服務費、超計劃用水加價、夜間施工噪聲擾民補償費、占道費、固定資產投資方向調節(jié)稅??那就難怪房地產發(fā)展商們抱屈叫苦了。除非地方政府讓利于民，大幅度減少土地成本，房價的下降幅度是不可能太大的。
　　一邊是對土地說了算的政府，一邊是沒有土地所有權的購房者，高地價就有了產生的土壤，高地價導致政府富、百姓窮。富人優(yōu)先享受房地產的財富擴張效應，因房價大漲而財富增值，而買不起房的窮人更加貧困。富者恒富、窮者恒窮，房地產漸漸成為富者通吃的一道盛宴，高昂的土地出讓金起到了助推作用，有了劫貧濟富之嫌。
　　根據審計署2008年6月披露的一些情況來看，土地出讓金不僅逐漸成為各地政府預算外收入的主要財政來源，而且在收取、使用等諸多關鍵性的環(huán)節(jié)上，幾乎普遍存在著缺乏有效監(jiān)督與硬性約束，收取、使用過于自由隨意等嚴重問題，從而容易導致錢權交易等貪污腐敗行為的集中大量出現(xiàn)，也自然使人認為土地出讓金漲大了房地產的利潤空間，從而成為各地房價居高不下的罪魁禍首。當長達70年（普通住宅的使用期）的土地出讓金拿來讓政府一次性使用和消化，這塊巨大的高脂肪的“地產唐僧肉”很有可能讓前者吃出“地產脂肪肝、高血壓、心臟病”，讓后者落個長期營養(yǎng)不良綜合征?？偠灾贿呎{控房價、一邊“地王”頻現(xiàn)，總不是一件正常的事情。只要地價堅挺（甚至越來越高），房價的下落就是一種沒有根據的期盼。我們要關注政府在加大保障性住房建設的同時是否甘于降低普通商品房的地價，這才是房價真正走低的根本。
　　綜上所述，2011年房價的高低很大程度上由以上決定房地走勢的時間和空間來決定。重點分析它們，我們對時下房地產走勢的判斷才不至于太不靠譜。
　　編輯/任 涓 woshirenjuan@126.com