房價(jià)為什么10年不漲
　　德國的房價(jià)近年來一直不高，每平米均價(jià)在1000至2000歐元。在1977年至今的30多年中，德國的平均房價(jià)僅上漲60%，而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長了3倍；在過去10年里，德國物價(jià)平均每年漲幅2%，而房價(jià)每年僅上漲1%，扣出調(diào)物價(jià)因素，德國的房價(jià)實(shí)際上處于下跌狀態(tài)。
　　與德國房價(jià)不漲形成明顯對比的是，在過去10年內(nèi)其他大多數(shù)歐洲國家的房價(jià)已經(jīng)上漲了2到3倍，而在我國，房價(jià)飛漲的速度更是令普通民眾望“房”興嘆！
　　與中國相比，德國普通住宅的均價(jià)，即使按匯率算也只相當(dāng)于我國大城市的水平，但德國人的平均工資卻相當(dāng)于我國的10倍到20倍。而目前德國家庭的住房自有率僅有42%，另有58%的家庭式租房居住，而年輕人中租房者更是占了77%之多。德國人開始購房或建房時(shí)平均年齡為42歲。這在歐美國家是罕見的，相比穩(wěn)定充足的房屋供應(yīng)量，在德國，低房價(jià)并沒有刺激德國的年輕人買房置業(yè)，這的確是一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象。是什么原因使得房價(jià)多年不漲而人們的購房熱情又不高呢？
　　“長期來看房價(jià)上漲的潛力有限，德國房屋供應(yīng)已經(jīng)供需平衡，況且人口老齡化，人口減少等因素更加減低了對住房的需求。從中期來看，德國的儲蓄房貸和商業(yè)房貸都實(shí)行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價(jià)的影響，德國房價(jià)一般不會大漲大跌。從短期來看，德國租房市場發(fā)達(dá)，有穩(wěn)定的房子可以租住，何必著急買房子呢？40歲之前不買房在德國很正常?！边@是德國一家公司的管理者對德國房價(jià)不漲反跌的分析。
　　德國目前有8200萬人口，而住房總數(shù)達(dá)到約4000萬套，基本上滿足了每個(gè)家庭一套住房的需求。而德國的人口出生率已經(jīng)連年出現(xiàn)下降趨勢，實(shí)質(zhì)上限制了炒房的空間。
　　德國的房價(jià)還取決于政府對于房產(chǎn)的穩(wěn)定措施。德國穩(wěn)定房產(chǎn)的主要措施有以下三點(diǎn)：
　　一是政府通過稅收手段，加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的成本，通過重稅壓縮炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間。通過各種稅收手段，限制投資性買房。在德國，用于出售的房地產(chǎn)要繳納評估價(jià)值L%到L.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。這樣的稅收限制大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間，同時(shí)也抑制了德國人投資買房的需求。
　　二是加大房屋租賃市場建設(shè)，保障租房的“安全感”。德國的房屋租賃市場十分發(fā)達(dá)，在德國，租房的“安全感”并不亞于買房，所以有不少德國家庭幾十年來一直居住在一所出租房中。政府會通過嚴(yán)格的法律規(guī)范房屋租賃市場，保護(hù)承租者的利益。
　　三是德國政府實(shí)行結(jié)構(gòu)政策，對住房建設(shè)和租賃行業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼。以1973年至198L年的政府補(bǔ)貼為例，得到最高補(bǔ)貼的是房屋租賃和農(nóng)業(yè)。例如，農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼1973年是99.91億馬克，1974年為102.71億馬克，1979年是164.02億馬克，1980年是163.99億馬克，1981年經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)也達(dá)到了L46.14億馬克；處于第一位的就是房屋租賃補(bǔ)貼：1973年為98.11億馬克，L974年為112.31億馬克，1979年是159.83億馬克，1980年則達(dá)170.20億馬克，1981年竟然高達(dá)178.86億馬克。
　　
　　占小便宜后果嚴(yán)重
　　德國前總理施羅德有一次乘飛機(jī)前往兩班牙，隨行帶上了自己的夫人。媒體知道后曝光此事，施羅德趕緊為夫人補(bǔ)上了3700歐元的費(fèi)用。從此施羅德不管到哪里去都只能一個(gè)人坐寬大的公務(wù)飛機(jī)，而讓夫人自己坐普通客機(jī)前往，因?yàn)樽┝_德的公務(wù)飛機(jī)太貴了?？磥砣硕际且粯?，不管是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，人都是喜歡占便宜的，沒有一定的機(jī)制約束，沒有媒體的自由報(bào)道，人邪惡的一面就會暴露出來。
　　德國前央行行長更冤。此君前往奧地利度假，旅館主人見到貴客，趕緊熱情接待并讓客人免費(fèi)住宿兩個(gè)晚上。這在我們看來沒有大的問題，可是在德國卻是一件天大的丑聞，事情被媒體披露后此君不得不辭職。
　　德國前經(jīng)濟(jì)部部長莫勒曼丟官的故事更是離奇。他的小舅子做建材生意，想請姐夫幫忙宣傳一下。本來德國官員為企業(yè)家宣傳是天經(jīng)地義的事情，哪個(gè)官員出國訪問不帶上一群企業(yè)家？問題卻出在莫勒曼動用了經(jīng)濟(jì)部的一張信箋紙，他把推薦信寫在經(jīng)濟(jì)部的一張信箋紙上。這下問題就大了，媒體這樣懷疑：第一，占用公家的信紙；第二，有利用經(jīng)濟(jì)部威信來為親戚宣傳的嫌疑。隨后這個(gè)經(jīng)濟(jì)部部長只能辭職了事，如果莫勒曼動用經(jīng)濟(jì)部的信箋紙來為別的企業(yè)家宣傳，還是會受到譴責(zé)但不至于丟官。可見在德國做官需要多么的小心翼翼。
　　一次，現(xiàn)任德國總理默克爾女士宴請企業(yè)家，媒體懷疑總理動用公款請客吃飯，于是在媒體上公開質(zhì)疑。這位總理慌忙展示票據(jù)并澄清是自掏腰包請客，媒體這才“善罷甘休”。默克爾并未因?yàn)槊襟w捕風(fēng)捉影而不依不饒，更沒有想方設(shè)法去封殺造謠的媒體，反而平靜地認(rèn)為監(jiān)督是媒體的責(zé)任?？梢娫诘聡?，制度的威懾力已深入到骨髓，官員也認(rèn)為媒體監(jiān)督天經(jīng)地義。
　　
　　錢是你的，但資源是社會的
　　有這樣一個(gè)故事：
　　幾名中國員工在德國一個(gè)港口城市就餐，由于吃剩下的飯萊太多被當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ蠙C(jī)構(gòu)工作人員罰款。當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ蠙C(jī)構(gòu)工作人員鄭重地告訴就餐的中國顧客：“需要吃多少，就點(diǎn)多少！錢是你自己的，但資源是全社會的，世界上有很多人還缺少資源，你們不能夠也沒有理由浪費(fèi)！”那幾名中國員工臉紅了，他們把罰款單復(fù)印后，每人留一張作為紀(jì)念，回去后貼在家里的墻壁上，以便時(shí)常提醒自己——錢是自己的，但資源是大家的。
　　“錢是你自己的，但資源是全社會的”，這句話聽起來很平淡，但卻反映了德國人的節(jié)儉意識和生活觀念。的確，大自然賦予給我們?nèi)祟惖馁Y源是有限的，而浪費(fèi)資源無異于浪費(fèi)生命，甚至可以說是犯罪，這是德國人給那些習(xí)慣鋪張浪費(fèi)、習(xí)慣大吃大喝的人所上的一堂資源節(jié)約課。
　　德國的磁懸浮技術(shù)在全世界處于領(lǐng)先地位，不少國家都引進(jìn)了這項(xiàng)技術(shù)以增加運(yùn)輸?shù)男?。但在德國，這項(xiàng)技術(shù)卻很難得到推廣，原因是大部分德國民眾都極力反對。自己研究出來的先進(jìn)技術(shù)自己不用，卻讓給別的國家使用，這的確令人匪夷所思。造成這個(gè)奇怪現(xiàn)象的原因是，建造磁懸浮列車要花費(fèi)巨資，成本很大，這讓以節(jié)儉為美德的德國人很難接受，紛紛表示反對。
　　德國的經(jīng)濟(jì)自戰(zhàn)后發(fā)展迅速，但公民道德資源節(jié)約意識始終如一，政府也在全力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，號召全民節(jié)儉。雖然，現(xiàn)在德國已經(jīng)是發(fā)達(dá)國家，人民生活水平很高，但是節(jié)儉意識已經(jīng)在民眾心中根深蒂固，真正是一種令人崇尚的美德。很多公共場合，比如餐館、旅店、商店，都掛有“節(jié)約用水”、“節(jié)約資源”等標(biāo)識牌。人們的生活也是精打細(xì)算，從一日三餐、日用品、外出旅游等各項(xiàng)費(fèi)用支出上加以控制。
　　以德國的賓館為例。德國的賓館在裝修上多為簡潔明快的風(fēng)格，經(jīng)濟(jì)適用，室內(nèi)設(shè)施也科學(xué)合理，基本功能健全，盡可能壓縮公共面積，以便提供更多的客房。這就有別于中國國內(nèi)那些裝修豪華、設(shè)施昂貴的星級酒店。德國的自助餐也很經(jīng)濟(jì)，不像中國國內(nèi)酒店那樣鋪張浪費(fèi)。
　　德國人在餐館用餐時(shí)，每餐點(diǎn)的飯菜大都很經(jīng)濟(jì)，基本上是把食物吃完，不會剩下，有時(shí)沒吃完也會在用餐后將所剩食物打包帶走。相比之下，中國國內(nèi)很多地方都有大擺宴會、大吃大喝、鋪張浪費(fèi)的不良風(fēng)氣。
　　這些都是值得我們學(xué)習(xí)的地方，中國是發(fā)展中國家，雖說地大物博，但對于我們這個(gè)有著近14億人口的消費(fèi)大國而言，資源相對貧乏。想要提高人民的生活水平，盡快富裕起來，除了致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，也要注重節(jié)儉節(jié)約，使物質(zhì)財(cái)富得到有效地利用。
　?。ㄕ孕氯A出版社《你所不了解的德國人：為什么德國民富國強(qiáng)》 作者：楊佩昌）