□文/陳瀾中

自6月8日央行宣布降息以來，一直處于樓市調(diào)控博弈之中的商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商都不再淡定。一些商業(yè)銀行重新推出首套房貸9折，甚至是8.5折的利率優(yōu)惠措施。與此同時，一部分開發(fā)商也開始對房價進(jìn)行“試探性回調(diào)”。

作為回應(yīng)，樓市似乎出現(xiàn)了一些回暖跡象。根據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計的資料顯示，6月份，杭州主城區(qū)內(nèi)共成交住宅6747套，刷新了樓市調(diào)控以來的月成交記錄。而在武漢、深圳等城市，甚至出現(xiàn)了排隊購房、開盤售罄的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入攻堅階段的大背景下，樓市卻意外回暖。之所以會出現(xiàn)這樣復(fù)雜的局面，主要原因有二：

第一，一些地方政府不斷推出試探性的樓市“松綁”政策，使市場產(chǎn)生了房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)的預(yù)期。自房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，成都、重慶、佛山、蕪湖、上海等多個城市在“限購”、“稅收”等領(lǐng)域推出了針對房地產(chǎn)政策的試探性“松綁”措施。雖然這些措施均被迅速叫停，但是這些“松綁”措施的不斷推出，還是使市場產(chǎn)生了房地產(chǎn)調(diào)控政策方向會調(diào)整的預(yù)期。

筆者認(rèn)為，地方政府不斷推出樓市“松綁”措施，實屬無奈之舉。究其原因，還是現(xiàn)實的困境所致。2010年，全國土地出讓收入約為2.7萬億元，相當(dāng)于同期地方財政收入的66.5%。樓市遇冷帶動地價下滑，使得財政收入立即捉襟見肘。由于財政直接關(guān)系到政府在民生、保障社會穩(wěn)定等領(lǐng)域的政策能否順利實施，因此地方政府理所當(dāng)然的會選擇救市以保證其財政收入的穩(wěn)定。

另一方面，一些地方政府還沒有轉(zhuǎn)變其“GDP至上”的傳統(tǒng)思維也是導(dǎo)致“松綁”政策層出不窮的主要原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料顯示，我國經(jīng)濟(jì)增長正在減速。導(dǎo)致減速的原因固然與歐美經(jīng)濟(jì)不景氣有關(guān)，但與國內(nèi)的房地產(chǎn)投資減速關(guān)系更大。從行業(yè)上看，鋼鐵、工程機械、水泥建材等重工業(yè)率先出現(xiàn)下滑，時間拐點出現(xiàn)在2011年第3季度，這個時點與房地產(chǎn)投資減速的時點基本一致。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，樓市的回暖會使新房開工面積增速上升，從而刺激諸如鋼鐵、工程機械等重工業(yè)產(chǎn)品的銷售，并進(jìn)一步推動輕工業(yè)增速的回升。因此，刺激房地產(chǎn)是短期內(nèi)解決經(jīng)濟(jì)增速放緩的最好方法。

第二，我國宏觀經(jīng)濟(jì)近來的走勢使得房地產(chǎn)投機重新成為可能。多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈已使我國市場上的投資者形成了相對一致的政策預(yù)期，即當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)下降時，中央就會放松房地產(chǎn)調(diào)控政策以刺激經(jīng)濟(jì)。始于2010年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，直到2011年第三季度才開始逐漸顯示其效力。市場對于放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期之強，由此可見一斑。今年一季度，我國GDP同比增長8.1%，增幅已經(jīng)連續(xù)五個季度出現(xiàn)下降。經(jīng)濟(jì)減速的趨勢日趨明顯，因此市場普遍預(yù)測中央政府會重新刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資以提振我國經(jīng)濟(jì)。

而日前央行打出的一系列刺激經(jīng)濟(jì)的組合拳，使得投機商人重新看到了在樓市投機獲利的可能性。限購令等房地產(chǎn)調(diào)控政策就成為了一些機構(gòu)和個人投資者從樓市中獲利的最后障礙。這些機構(gòu)和個人投資者或為獲利，或為試探中央政府的政策底線，不斷制造房地產(chǎn)市場回暖的假象。近日來“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”等虛假報道層出不窮，恰恰說明了各利益相關(guān)方圍繞房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈，已經(jīng)到了較為緊張的地步。

綜上所述，筆者認(rèn)為，目前我國樓市出現(xiàn)的所謂“回暖”，實則是一個偽命題。雖然從數(shù)字上看，樓市在成交量等方面確實有所回升，但本輪所謂樓市的回暖并非建立在供求結(jié)構(gòu)變化、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善等正常市場力量的作用之上，而是因人為炒作、散布虛假消息等非理性因素所致。因此，房地產(chǎn)行業(yè)所處的宏觀環(huán)境并未出現(xiàn)實質(zhì)性變化，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的政策也不應(yīng)有任何轉(zhuǎn)向。

事實上，中央有關(guān)部門對此一直有著清晰且明確的認(rèn)識。6月12日到6月18日短短一周時間內(nèi)，發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部新聞發(fā)言人先后四次公開辟謠。如此密集的辟謠頻率，是史無前例的。但是，在樓市“偽回暖”的背后，是地方政府職能不清晰、投機力量活躍等深層次原因的作祟。要想從根本上引導(dǎo)我國房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，有關(guān)部門還需做出更多努力。除了要強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的決心外，還需改變政府職能，改善經(jīng)濟(jì)運行環(huán)境，這樣才能從根本上使樓市回歸理性。