宋曉東

深圳社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的模式探討

宋曉東

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)斐然，但在工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)的過(guò)程中，不同體制下各類經(jīng)濟(jì)體發(fā)展失衡的問(wèn)題也較為突出。在土地占有、人口聚集、產(chǎn)業(yè)集中等方面均占較大比例的社區(qū)經(jīng)濟(jì)明顯滯后于國(guó)有、外資和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。而社區(qū)經(jīng)濟(jì)一直是其他幾種經(jīng)濟(jì)形式的重要承載體，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展滯后已成為深圳工業(yè)化和城市化深度發(fā)展的重要制約因素，一是社區(qū)經(jīng)濟(jì)難以融入深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展軌道，其孤立發(fā)展格局很難受到外部經(jīng)濟(jì)正效應(yīng)的影響；二是社區(qū)內(nèi)部土地利用零星分散，土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不顯著；三是社區(qū)物業(yè)普遍存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、使用時(shí)間長(zhǎng)、周邊環(huán)境差等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，物業(yè)出租率和收益處于不斷滑落狀態(tài)。近年來(lái)，在國(guó)際金融危機(jī)沖擊和中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的背景下，深圳社區(qū)經(jīng)濟(jì)的短板效應(yīng)越發(fā)明顯，由于發(fā)展路徑單一、發(fā)展模式缺陷顯著，使得社區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展空間有限，易受到外部經(jīng)濟(jì)變化影響，極具脆弱性。面對(duì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展難題和不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，原特區(qū)內(nèi)外的一些社區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況，積極探索經(jīng)營(yíng)發(fā)展的新路徑，在推動(dòng)深圳社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中形成各具特色的經(jīng)營(yíng)模式和做法。

一、物業(yè)管理實(shí)體模式

自建物業(yè)管理公司是指由社區(qū)股份合作公司設(shè)立具有規(guī)范化管理職能的專業(yè)物業(yè)管理公司，按照市場(chǎng)化兼顧公益化的原則，統(tǒng)一管理集體物業(yè)、居民出租物業(yè)與承接的社會(huì)物業(yè)，為社區(qū)物業(yè)提供規(guī)范化和專業(yè)化有償服務(wù)，提升社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。自建物業(yè)管理公司的情況在深圳相當(dāng)普遍，許多社區(qū)在成立物業(yè)管理公司后，盡管由于管理項(xiàng)目少而盈利不多，但衛(wèi)生、治安都有了顯著改善。例如，寶安區(qū)新安街道甲岸社區(qū)股份合作公司于2008年成立了物業(yè)管理公司，全面負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)，其管理團(tuán)隊(duì)的搭建以本社區(qū)居民為主，并通過(guò)市場(chǎng)招聘渠道吸納專業(yè)物業(yè)管理人員，其運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)依靠多元化渠道，包括社區(qū)股份合作公司撥付、政府補(bǔ)貼以及居民繳費(fèi)，經(jīng)過(guò)幾年的摸索，社區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)逐漸步入正軌，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

此種模式不僅按照市場(chǎng)化、專業(yè)化的要求，為社區(qū)提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)還兼顧了社區(qū)物業(yè)管理公益性服務(wù)的特殊性，優(yōu)勢(shì)在于：第一，有利于保障社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施維護(hù)和運(yùn)行，營(yíng)造良好的社區(qū)公共環(huán)境；第二，有利于提升社區(qū)民生福利，社區(qū)居民承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)用較低，并可解決一部分社區(qū)居民的就業(yè)；第三，有利于維護(hù)社區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，其人性化服務(wù)克服了很多物業(yè)管理公司和業(yè)主之間矛盾重重的弊端。此種模式的劣勢(shì)在于其所提供的物業(yè)管理服務(wù)近似于準(zhǔn)公共物品，可能存在運(yùn)作效率低下的問(wèn)題。

二、參與配套服務(wù)模式

為大企業(yè)配套服務(wù)是指社區(qū)股份合作公司通過(guò)自辦或與社會(huì)力量合辦社區(qū)服務(wù)實(shí)體的方式，主動(dòng)參與轄區(qū)內(nèi)重要企業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工和產(chǎn)業(yè)協(xié)作，直接服務(wù)于轄區(qū)內(nèi)及周邊的大企業(yè)，形成當(dāng)?shù)嘏涮?、就地服?wù)的格局。配套范圍主要包括生活服務(wù)和生產(chǎn)服務(wù)，有條件的社區(qū)也可開(kāi)展相關(guān)的專業(yè)服務(wù)，如提供餐飲、住宿、商業(yè)、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等生活服務(wù)配套設(shè)施；可以參與非核心生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包，比如倉(cāng)儲(chǔ)物流、包裝印刷、產(chǎn)品配件等生產(chǎn)服務(wù)；提供會(huì)計(jì)、法律、信息、咨詢、會(huì)展等專業(yè)服務(wù)。這種模式主要是利用本地和周邊存在大企業(yè)的客觀條件，借助大企業(yè)輻射帶動(dòng)效應(yīng)，牢牢把握商機(jī)，因地制宜將社區(qū)經(jīng)濟(jì)嵌入大企業(yè)生產(chǎn)循環(huán)鏈條。例如，龍崗坂田社區(qū)就提出了“全心全意服務(wù)華為”的理念，全方位為大企業(yè)提供配套服務(wù)，帶動(dòng)了社區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。龍崗鵬城股份合作公司把廠房出租給鄰近的大亞灣核電做配套服務(wù)，每年可為社區(qū)帶來(lái)數(shù)百萬(wàn)元的收入。

此種模式依靠大企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)，憑借社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)提升社區(qū)經(jīng)濟(jì)的比較優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)在于：第一，由于大企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有規(guī)模效應(yīng)，有利于培育社區(qū)服務(wù)配套體系的完整性；第二，由于大企業(yè)帶動(dòng)人流、物流、商流具有持續(xù)性，有利于保障社區(qū)服務(wù)配套體系的穩(wěn)定性；第三，由于大企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條具有較強(qiáng)的延伸功能，有利于增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)配套體系的擴(kuò)展性。此種模式的劣勢(shì)在于經(jīng)濟(jì)形態(tài)上具有依附性的特征，容易產(chǎn)生社區(qū)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

三、合作開(kāi)發(fā)返還模式

合作開(kāi)發(fā)是指按照市場(chǎng)化原則簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，社區(qū)股份合作公司與專業(yè)化、規(guī)?；膶?shí)力企業(yè)合作，聯(lián)合進(jìn)行土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。具體采取“土地+資金”的辦法，即由社區(qū)出地、企業(yè)出錢，企業(yè)具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目建成后按照協(xié)議分配項(xiàng)目使用權(quán)益。此種模式是建立在雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)基礎(chǔ)上的一種雙贏合作方式。福田皇崗社區(qū)是較早嘗試這種模式的先行者，也是此種模式的受益者。1995年皇崗社區(qū)就通過(guò)合作開(kāi)發(fā)土地的方式，獲得大量的商業(yè)物業(yè)，奠定了皇崗社區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基石。2010年合作開(kāi)發(fā)土地的模式再造神奇，同卓越集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的皇崗商務(wù)中心，皇崗出土地和規(guī)劃，卓越負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由此，皇崗社區(qū)擁有了近15萬(wàn)平方米的高端商務(wù)物業(yè)，社區(qū)資產(chǎn)總額攀升到60億元人民幣，創(chuàng)造了社區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛的輝煌。

此種模式將合作雙方利益捆綁，通過(guò)資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利益最大化和雙贏，優(yōu)勢(shì)在于：第一，土地開(kāi)發(fā)投入資金大、市場(chǎng)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)難以掌控，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)可以有效降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；第二，通過(guò)經(jīng)營(yíng)分配到的建成項(xiàng)目，可以使社區(qū)經(jīng)濟(jì)獲得持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益；第三，與具有實(shí)力的企業(yè)合作，有利于提升社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)水平。此種模式的劣勢(shì)在于以資源交換為合作前提條件，容易產(chǎn)生利益博弈問(wèn)題。

四、自主改造獨(dú)享模式

自主改造是指社區(qū)股份合作公司自當(dāng)開(kāi)發(fā)商，主動(dòng)承擔(dān)社區(qū)城市更新任務(wù)，對(duì)社區(qū)舊屋村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造。在此種模式下，社區(qū)股份合作公司需要自行設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，人員以本社區(qū)居民為主，并通過(guò)市場(chǎng)招聘渠道吸納專業(yè)人員，開(kāi)發(fā)資金可通過(guò)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的資金積累、居民自籌、銀行貸款等方式籌集。與引入開(kāi)發(fā)商的舊改模式相比，自主改造能充分實(shí)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)利益最大化。南山區(qū)田廈社區(qū)股份合作公司就采取了自主改造的模式，在項(xiàng)目運(yùn)作上股份合作公司兼具開(kāi)發(fā)商和投資商雙重身份，社區(qū)居民以實(shí)際的宅基地面積入股，項(xiàng)目建成后在滿足村民的房產(chǎn)需要后，將剩余部分出售或出租以賺取利潤(rùn)，盈余收入按照入股份額進(jìn)行分配。盡管目前采取這種模式實(shí)施舊改的社區(qū)數(shù)量還不多，但也有一些社區(qū)明確在爭(zhēng)取政府部門(mén)支持的前提下，會(huì)采取自主改造的模式推進(jìn)社區(qū)城市更新。

此種模式中開(kāi)發(fā)方與受益方利益趨于一致，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利益最大化，優(yōu)勢(shì)在于：第一，自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，不需與社區(qū)外企業(yè)分享收益，可將全部開(kāi)發(fā)利益留存在社區(qū)內(nèi)部；第二，有效化解因開(kāi)發(fā)建設(shè)引發(fā)的社會(huì)矛盾。此種模式的劣勢(shì)在于社區(qū)缺乏相應(yīng)人才，運(yùn)作困難較大。

五、參股金融機(jī)構(gòu)模式

參股村鎮(zhèn)銀行是指社區(qū)股份合作公司以出資人身份參與投資入股村鎮(zhèn)銀行。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《村鎮(zhèn)銀行暫行管理辦法》規(guī)定，村鎮(zhèn)銀行的最大股東為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，所以社區(qū)股份合作公司只能作為其他出資人入股，入股方式可以是單獨(dú)入股，也可以與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體共同組建投資公司，再以投資公司名義參與入股。村鎮(zhèn)銀行具有獨(dú)立法人資格，主要服務(wù)于當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和個(gè)人，同大銀行相比，其起點(diǎn)較低，審批簡(jiǎn)便，業(yè)務(wù)種類豐富，基本上能夠滿足個(gè)人和中小型企業(yè)的各類金融需求。深圳特區(qū)一體化要求縮小原特區(qū)內(nèi)外金融服務(wù)的差距，通過(guò)適當(dāng)引入村鎮(zhèn)銀行，可以填補(bǔ)金融服務(wù)層次、彌補(bǔ)金融服務(wù)的不足，豐富了深圳作為一個(gè)重要的金融中心城市的金融業(yè)態(tài)。目前深圳共有四家村鎮(zhèn)銀行，分別是龍崗區(qū)鼎業(yè)村鎮(zhèn)銀行、寶安區(qū)融興村鎮(zhèn)銀行、南山區(qū)寶生村鎮(zhèn)銀行和福田區(qū)銀座村鎮(zhèn)銀行，市區(qū)兩級(jí)政府對(duì)村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立給予一些優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì),社區(qū)股份合作公司積極參與了對(duì)村鎮(zhèn)銀行的投資，取得了良好的收益。

此種模式通過(guò)參股村鎮(zhèn)銀行，獲取金融成長(zhǎng)利益，優(yōu)勢(shì)在于：第一，金融經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種稀缺資源，參股金融可以獲得由資源稀缺而帶來(lái)的較高投資收益；第二，金融企業(yè)具有永久存續(xù)期，社區(qū)經(jīng)濟(jì)可從中獲得持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益；第三，村鎮(zhèn)銀行立足本地，可有效解決轄內(nèi)中小企業(yè)、微小企業(yè)和廣大勞務(wù)工的融資問(wèn)題。此種模式的劣勢(shì)在于制度約束下對(duì)投資經(jīng)營(yíng)體制的多重限制，而且也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

六、聯(lián)投高速公路模式

參股高速公路公司是指社區(qū)股份合作公司以入股的形式介入高速公路項(xiàng)目，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。由于高速公路項(xiàng)目投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，不適宜社區(qū)以單獨(dú)投資人的形式介入，最好采取聯(lián)合投資的方式，即由若干家社區(qū)股份合作公司共同出資成立投資公司，再以投資公司的名義入股高速公路項(xiàng)目。深圳已進(jìn)入城市建設(shè)的快速發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)有城市規(guī)劃中已有多條高速公路待建，未來(lái)還會(huì)有更多的此類項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大多會(huì)占用社區(qū)土地，高速公路公司引入社區(qū)股份有利于項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)的平穩(wěn)推進(jìn)。例如，2010年8月，在龍崗區(qū)委區(qū)政府的積極推動(dòng)下，84家社區(qū)股份合作公司共同出資成立了聯(lián)合興業(yè)投資股份有限公司，與華昱公司簽約成功參股深圳市東部過(guò)境高速公路項(xiàng)目，聯(lián)合興業(yè)投資股份有限公司占該項(xiàng)目30%股份，待項(xiàng)目建成進(jìn)入運(yùn)營(yíng)后，參股社區(qū)可從中持續(xù)獲取穩(wěn)定的高額收益。

此種模式通過(guò)政府推動(dòng)下的聯(lián)合投資獲取長(zhǎng)期回報(bào)，優(yōu)勢(shì)在于：第一，高速公路屬于回報(bào)水平較高的項(xiàng)目，可有效提高社區(qū)經(jīng)濟(jì)投資收益水平；第二，高速公路特許經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)，可使社區(qū)經(jīng)濟(jì)獲得持續(xù)穩(wěn)定收益；第三，采取聯(lián)合投資的方式，可以有效分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)。而此種模式的劣勢(shì)在于投資條件受到多重限制，一般開(kāi)發(fā)商不愿意讓利，需要政府大力支持。

七、入股優(yōu)質(zhì)企業(yè)模式

入股企業(yè)是指社區(qū)股份合作公司利用社區(qū)稟賦資源參股轄區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，獲取股權(quán)投資收益。具體參股方式可根據(jù)社區(qū)資源狀況而定，一方面，資金儲(chǔ)備充裕的社區(qū)可直接以資金投入的方式參股，另一方面，資金儲(chǔ)備不足的社區(qū)可選擇資以租金、物業(yè)、土地使用權(quán)折價(jià)入股。一是廠房租給企業(yè)后每個(gè)月都收租金，如果這個(gè)企業(yè)有發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)可以不收租金，把租金折合成股份，跟企業(yè)一起成長(zhǎng)；二是社區(qū)股份合作公司可以用建成物業(yè)或土地使用權(quán)作價(jià)入股。此種模式下，不參與經(jīng)營(yíng)，只追求股權(quán)投資回報(bào)。例如，龍崗南灣街道下李朗社區(qū)股份有限公司以1.1萬(wàn)平方米集體非農(nóng)土地使用權(quán)折價(jià)入股，與深圳市中盈貴金屬股份有限公司合作開(kāi)發(fā)李朗珠寶城二期項(xiàng)目，大幅提高社區(qū)土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，為社區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展闖出了一條新路。

此種模式充分發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟(jì)的資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)在于：第一，所投企業(yè)均為成長(zhǎng)性好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可取得較高的股權(quán)投資收益；第二，有效規(guī)避了社區(qū)股份合作公司不善經(jīng)營(yíng)的軟肋；第三，入股形式多樣，拓寬了社區(qū)資源利用方式。此種模式劣勢(shì)在于股權(quán)投資本身具有的風(fēng)險(xiǎn)因素。

八、公共項(xiàng)目共建模式

參與公共項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是指社區(qū)股份合作公司通過(guò)多種方式，介入公共事業(yè)和重大公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，從而獲取穩(wěn)定收益。具體參與方式主要包括股份合作、委托運(yùn)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、BOT、TOT等，股份合作的方式更加適合于當(dāng)前深圳社區(qū)股份合作公司參與公共項(xiàng)目，因?yàn)檫@種方式與社區(qū)股份合作公司現(xiàn)有管理體制比較契合，社區(qū)股份合作公司作為出資人參股公共項(xiàng)目，只享有收益權(quán)，而不具體參與運(yùn)營(yíng)和管理，并在同等條件下具有優(yōu)先權(quán)，社區(qū)合作入股的資金來(lái)源主要以自有資金為主，也可通過(guò)社區(qū)資產(chǎn)資本化的方式，以社區(qū)資產(chǎn)作價(jià)入股。具體參與項(xiàng)目類型主要是投資經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的營(yíng)利性水、電、路、燃?xì)?、治污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和城市公共服務(wù)產(chǎn)品。深圳目前社區(qū)股份合作公司參與公共項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)已經(jīng)跨越理論探討階段，一些股份合作公司開(kāi)始實(shí)質(zhì)性介入公共項(xiàng)目。例如，2007-2008年龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司利用轉(zhuǎn)地款或自有資金參與政府工程項(xiàng)目融資，全區(qū)89個(gè)社區(qū)共籌集6.22億元資金以融資貸款形式參與政府工程，每年的回報(bào)率在5%左右。

此種模式通過(guò)參與公共項(xiàng)目，將社區(qū)個(gè)體利益與社會(huì)公共利益捆綁，可獲社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期成長(zhǎng)的平均回報(bào)，優(yōu)勢(shì)在于：第一，由政府主導(dǎo)，項(xiàng)目收益有保障，可有效降低投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；第二，公共項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)持續(xù)穩(wěn)定，可成為社區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)源；第三，如果項(xiàng)目近社區(qū)，還可為社區(qū)提供高水準(zhǔn)公共資源配套。此種模式的劣勢(shì)在于公共項(xiàng)目所提供產(chǎn)品一般都具有公共產(chǎn)品或準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性。

九、發(fā)展高端服務(wù)模式

介入中高端服務(wù)業(yè)是指社區(qū)股份合作公司通過(guò)自主興辦、合作開(kāi)發(fā)、招商引資，存在收益率偏低情況等方式介入可滿足中高端需求的商業(yè)服務(wù)業(yè)。深圳作為全國(guó)改革開(kāi)放的先行城市，歷經(jīng)多年的快速發(fā)展，已經(jīng)基本完成工業(yè)化和城市化，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的改變，商業(yè)服務(wù)業(yè)需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著的變化，這種變化主要表現(xiàn)為對(duì)一般性低端的商業(yè)服務(wù)業(yè)需求減少，對(duì)中高端的商業(yè)服務(wù)需求與日俱增，此種變化也對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的重要載體——社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻影響，一些社區(qū)股份合作公司開(kāi)始積極介入中高端服務(wù)業(yè)，并取得良好的經(jīng)營(yíng)效益。例如，2007年6月，龍崗區(qū)南嶺村社區(qū)股份合作公司自主興辦了南嶺求水山酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資3億元，通過(guò)3年精心運(yùn)營(yíng)，2010年6月求水山酒店掛牌五星，成為深圳首家由社區(qū)興辦的五星級(jí)酒店，南嶺村通過(guò)發(fā)展中高端服務(wù)業(yè)推動(dòng)了社區(qū)經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型。再如，福田皇崗股份合作公司興建了高端商務(wù)寫(xiě)字樓“皇崗商務(wù)中心”。寶安牛欄前社區(qū)引入世界500強(qiáng)企業(yè)潤(rùn)泰集團(tuán)轄下大潤(rùn)發(fā)連鎖超市將進(jìn)駐社區(qū)。在推進(jìn)城市更新，加快舊城改造進(jìn)程中，很多社區(qū)都把發(fā)展中高端服務(wù)業(yè)作為社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要方向。

此種模式適應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)服務(wù)業(yè)需求結(jié)構(gòu)的變化，優(yōu)勢(shì)在于：第一，經(jīng)營(yíng)方式靈活多樣，可獲取較高水平的收益；第二，可營(yíng)造良好的社區(qū)營(yíng)商環(huán)境；第三，服務(wù)于中高端需求，受市場(chǎng)環(huán)境突變影響小。此種模式的劣勢(shì)在于介入的約束條件多。

十、異地投資拓展模式

異地發(fā)展是指社區(qū)股份合作公司實(shí)施走出去戰(zhàn)略，到異地拓展經(jīng)營(yíng)發(fā)展的空間。深圳社區(qū)經(jīng)濟(jì)異地發(fā)展包括主動(dòng)和被動(dòng)兩個(gè)發(fā)展階段。主動(dòng)發(fā)展階段是在90年代后期，這一時(shí)期廠房租賃需求快速增長(zhǎng)，一些先行發(fā)展的社區(qū)自有廠房已經(jīng)無(wú)法滿足客戶的新增需求，就在社區(qū)外部尋找可供開(kāi)發(fā)利用的土地，興建廠房擴(kuò)大租賃規(guī)模。例如，90年代末，寶安翻身社區(qū)股份合作公司為了滿足香港客戶租賃廠房的需求，開(kāi)始在寶安較為偏遠(yuǎn)的社區(qū)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)廠房，1999年，他們利用自有資金和向股東借來(lái)的資金共400多萬(wàn)元在寶安九圍等股份公司共買了2萬(wàn)平方米土地，建設(shè)廠房出租。異地發(fā)展的形式多樣，2007年，福田石廈社區(qū)在惠州市仲凱高新區(qū)購(gòu)地6.2萬(wàn)平方米，投資興建了總建筑面積達(dá)13萬(wàn)平方米的“石廈惠州產(chǎn)業(yè)園”，石廈工業(yè)區(qū)在全省率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“雙轉(zhuǎn)移”。深圳社區(qū)經(jīng)濟(jì)異地發(fā)展不僅局限于工業(yè)園區(qū)，南山區(qū)后海股份合作公司為擴(kuò)大蠔業(yè)生產(chǎn)，2000年該公司在珠海、惠東等地投資6000多畝蠔田，年年都有好收成，聞名遐邇的“后海蠔”在異地拓展了發(fā)展空間。

此種模式通過(guò)異地發(fā)展，拓展了發(fā)展空間，優(yōu)勢(shì)在于：第一，推動(dòng)本社區(qū)低端產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移；第二，破解本地土地資源短缺難題，為城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)騰出空間；第三，有效提升社區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力。此種模式的劣勢(shì)在于因異地發(fā)展加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在推進(jìn)特區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程中，深圳社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已呈現(xiàn)出多元化的特征。上述模式和做法各具特色，也為社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一些基本思路，但要從根本上破解社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的難題，還需要把社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展作為一個(gè)整體系統(tǒng)，特別強(qiáng)調(diào)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融合關(guān)系，形成一套具有操作性、可推廣的發(fā)展思路。

（作者：深圳市委黨校副教授）

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