吳永茂

一、房地產(chǎn)業(yè)融資的概念和特征

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)的融資過程是指企業(yè)在對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、管理、經(jīng)營以及服務(wù)和消費(fèi)的過程中，以貨幣現(xiàn)金流通和資金信用等渠道進(jìn)行企業(yè)資金的籌集和融通活動。

（二）房地產(chǎn)業(yè)融資的特征

1.需要大量開發(fā)資金。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型的企業(yè)，其正常運(yùn)行需要大量的開發(fā)資金，往往達(dá)到數(shù)十億，而隨著我國金融政策的宏觀調(diào)控的力度增大，房地產(chǎn)企業(yè)對于外源性的融資需求越來越強(qiáng)，而企業(yè)自身僅有的資金是不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)。因此，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)開放商要通過其他的方式來進(jìn)行企業(yè)的外源性融資。

2.以土地和房產(chǎn)抵押進(jìn)行融資。由于土地和房產(chǎn)是不動產(chǎn)，而在我國土地資源是有限而寶貴的資源，因此土地資源的需求隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷增加，土地與房產(chǎn)的價值也越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)以土地和房產(chǎn)抵押，成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)融資的重要條件。

3.經(jīng)營風(fēng)險較大。房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目和利潤在很大程度上決定于國家的宏觀政策和宏觀的經(jīng)濟(jì)周期，企業(yè)的波動較為明顯，因此如果沒有把握好宏觀經(jīng)濟(jì)政策和周期，房地產(chǎn)企業(yè)的融資則面臨著較大的企業(yè)風(fēng)險。

4.具有不確定性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個階段中，不同的影響因素隨時會發(fā)生變化，因此，企業(yè)的項(xiàng)目具有不確定性。項(xiàng)目開發(fā)的過程中，所投資的資金分散于整個開發(fā)的周期。在不同的階段開發(fā)中，所運(yùn)用的資金來源也不同，因此整個項(xiàng)目開發(fā)中，資本的結(jié)構(gòu)也隨時發(fā)生變化，具有不確定性。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀和目前主要的融資方式

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)對于金融市場有著較大的依賴性，我國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資方式是以銀行貸款為主，然而融資模式的單一和融資渠道的狹窄制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而其他的融資方式，如上市融資、基金融資、債券融資等方式所占的資金比例較小，因此不能發(fā)揮多元融資的作用。故房地產(chǎn)企業(yè)急需找到適合自身企業(yè)特點(diǎn)的多元化企業(yè)融資方式，隨著世界經(jīng)濟(jì)格局的不斷變化，以及金融危機(jī)的爆發(fā)和全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨著較大的融資風(fēng)險，因此，如何選擇較小風(fēng)險的融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。

（二）房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)融資的主要方式

1.銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道是從商業(yè)銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)貸款，包括住房的開發(fā)貸款，經(jīng)濟(jì)房的貸款，商業(yè)房的貸款以及一些配套設(shè)施建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款在通常情況下不能用于資本金的補(bǔ)充，而不能用于房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備項(xiàng)目。銀行貸款有著較為嚴(yán)格的貸款歸還期限，對于逾期不還貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行將對其采取強(qiáng)制的措施。

2.上市融資。上市融資，在本質(zhì)上是企業(yè)的所有者出讓企業(yè)的部分股權(quán)進(jìn)行上市，用以獲取企業(yè)發(fā)展所需的資金，從而促進(jìn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和規(guī)模擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資能夠拓展企業(yè)的融資渠道，同時提高企業(yè)的股權(quán)流動性，當(dāng)企業(yè)在經(jīng)營中遇到困難時，沒有強(qiáng)制還款的壓力，能夠促使企業(yè)管理者提高對企業(yè)的經(jīng)營管理，建立企業(yè)的品牌和知名度，為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。然而房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資時手續(xù)較為繁瑣，很多規(guī)模較小，競爭力較弱的企業(yè)不能采取上市融資的方法，因此，上市融資對于企業(yè)的規(guī)模具有一定的局限性，在短時間內(nèi)，上市融資在我國還不能順利的實(shí)現(xiàn)。

3.信托融資。信托融資是房地產(chǎn)利用信托投資公司向投資者發(fā)行受益憑證來募集資金。信托融資的產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同的項(xiàng)目特點(diǎn)制定不同的信托產(chǎn)品。信托的手續(xù)靈活，較為簡單，具有一定的優(yōu)勢，能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化其資產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

4.債券投資。債券投資，即房地產(chǎn)企業(yè)通過向投資者發(fā)行企業(yè)的債券和債券憑證，并向投資者承諾企業(yè)將按照一定的利率支付債券利息并按條件償還投資者的本金，用以籌措資金的方法。債券融資的融資對象較廣，面向的市場也較大，然而融資資本較高。對于房地產(chǎn)企業(yè)，債券融資的利率較高，且對于企業(yè)的限制條件較多。因此，房地產(chǎn)公司通過債券方法進(jìn)行融資的較少。

三、房地產(chǎn)業(yè)的新融資方式

1.可分離式的可轉(zhuǎn)債?？煞蛛x債的本質(zhì)上是可轉(zhuǎn)債，而又具有分離交易的特點(diǎn)。發(fā)行后的可轉(zhuǎn)債債券以及認(rèn)沽權(quán)證有著穩(wěn)定的利息，實(shí)現(xiàn)了股票屬性和債券屬性的分離。這種融資方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅成本較低，而且上市公司通過發(fā)行這種債券可以發(fā)展長期的資金來源。

2.房地產(chǎn)的投資信托。房地產(chǎn)的投資信托指信托公司根據(jù)信托計(jì)劃，和投資方簽訂投資合同，通過發(fā)行股票等方式受托投資方的資金，一般以契約型的信托形式或股份公司的形式出現(xiàn)。這種融資方法以收益憑證來在市場上融資，以房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的收益作為信托投資的報酬。這種融資方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅不受到資金籌集時間的限制，較其他方式較為穩(wěn)定，而且能夠獲得更高回報的投資。

3.信托組合方式融資。信托組合方式的融資，經(jīng)常通過信托和銀行貸款的組合方式來建立房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資，即融資的安排以信托的方式為核心，使融資模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐羞M(jìn)行企業(yè)的前段融資，由銀行進(jìn)行企業(yè)融資的后端支持。這種融資方式能夠引入多方面的資金，如海外資金等，同時，又能夠使企業(yè)在一定的時機(jī)上市，提高企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

結(jié)論:房地產(chǎn)企業(yè)的融資是實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面長期發(fā)展的重要策略。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資的過程中，要對基本問題進(jìn)行詳細(xì)，客觀的分析，并在既定的市場環(huán)境中，理性選擇科學(xué)的融資方式和合理的融資方式組合，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化投資，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

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