劉曉藍

民間一直以來流行一個說法：“哪怕賣掉北京三環(huán)內房子的一個廁所，就能跑去美國洛杉磯買一幢洋房。”

中國廁所能換美國洋房，雖略帶調侃，對于眾多渴望去國外呼吸新鮮空氣的國人而言，卻也令其心生無數遐想。

自2008年美國次貸危機爆發(fā)以來，美國樓市一蹶不振。據不久前造訪北京的舊金山區(qū)灣經濟研究所所長肖恩·蘭道夫所言：“美國房價基本已跌到谷底。但要恢復房地產市場的活力，至少需要兩年?！倍绹康禺a經紀商協(xié)會(NAR)近期更指出，自美國經濟大衰退以來，二手房銷量被高估了300萬幢以上，其房地產市場的狀況，其實比已公布數據所指示的還要糟糕。

面對美國房地產市場的持續(xù)疲軟，很多之前將眼光瞄準澳、新、加等國的中國購房者，而今也伸長了脖子，將目光投向大洋彼岸的美利堅。

據統(tǒng)計，中國人已成為美國房地產市場的第二大買主。據全美房地產經紀人協(xié)會的統(tǒng)計數據，截至2011年3月，過去一年，外國人投資美國民用住宅達820億美元。買家來自全球70多個國家，其中中國買家占9％，僅次于加拿大人(23％)。

美國也有學區(qū)房

33歲的田鍇剛做成一筆漂亮的房地產投資。他在加州一個名叫Palo Alto(帕洛阿爾托)的城市，買下一個“小黑屋”，房子已經很破了——“爛”到不能住，經過競拍，他以100萬美元的價格拿下。而后就地推倒重蓋。幾個月后，一幢全新的別墅拔地而起，隨后被田鍇轉手，以300萬美元賣出。

新蓋一幢房子，成本不過30萬美元。能以如此可觀的價格迅速脫手，這和Palo Alto城市本身的優(yōu)勢密切有關。這里是美國著名的硅谷，一些知名公司如諾基亞子公司、惠普，還有斯坦福大學等，皆坐落于仳。這里氣候宜人，地皮超級貴，加上又是全新房，當然能賣好價錢。

這種“小黑屋”被田鍇俏皮地稱為“炮樓”。他說，“地皮特別貴的‘炮樓，就是我想要的。這樣的房子要淘，一年最多一兩個。因為大家都搶著要，交易最好是觀金、全款?！?/p>

推倒重蓋需要找設計師設計，找政府批手續(xù)等等，程序很復雜。田鍇說，有些房子不用重蓋，仔細翻修一遍也能賣個好價錢。當然，只有像他這樣的專業(yè)投資者，才有這個能力倒騰房子。

16歲就隨父母去美國生活的田鍇，如今創(chuàng)辦了一個名叫諾德仕的資產管理公司，從事投資移民、房地產置業(yè)、保險、公司并購、資產管理等金融資產咨詢業(yè)務。

田鍇坦言，面對這種投資“短平快”的“炮樓”，甚至有時舍不得把這種房源留給客戶，“我自己(的錢)就進去了，自個兒把房子買下來”。

尋找“炮樓”的關鍵，在于地段。這也是在美國買房的第一要旨：“Location，Location，Location(地段，地段，還是地段)?！碑斎唬c地段因素密不可分的學區(qū)房，也絕對算是一個很好的選擇。

田鍇說，“炮樓”不常見，而學區(qū)房常有。如果手上有好房源，美國房產中介們絕不會忘記在廣告宣傳中加上“好學區(qū)”字佯的。“學區(qū)的力量是強大的?！痹谔镥|看來，只要“一個學區(qū)過了800分的檻兒，房產投資的正循環(huán)就開始了。”

在美國，所有居住區(qū)都有相應的學區(qū)劃分。大學以前的教育都實行學區(qū)制度，全國學區(qū)大概有1.5萬個。各州都會通過特定網站公布各學校的級別及分數。好的學區(qū)房哪怕只有一街之隔，也能在價格上貴出一倍?！斑@跟中國非常類似?！?/p>

而一個正處于上升階段的學區(qū)房，則稱得上是金餑餑。這被田楷戲稱為“玩學分概念”。學區(qū)在評分時，一旦上了800分，家有幼兒幼女的父母們就計劃著往里搬了。等到了900分，很多家庭就會蜂擁而入。因此，“享受這個正循環(huán)的漲價過程，房產可以長期增值，也就是所謂的炒學房”，田鍇解釋說。

在芝加哥生活了近十年的李揚就是這么操作的。他當初購買的學區(qū)房，以50萬美元入手，后以每月2450美元的租金租出，除去作為房主必須上繳的房產稅、管理費等項目，每年可穩(wěn)拿3.5個點的現金回報?！拔腋粗胤孔拥脑鲋堤媪?，如果僅僅為了房租，很多房子每年甚至能拿到投資額的6％到7％?！睂W區(qū)房“打折”的例子也存在。在北加州的費利蒙(Fremont)市，中產階級都會在此購房的著名Mission San Jose學區(qū)，是非常好的公立學校。而就在門年前，政府重新規(guī)劃學區(qū)，一部分房屋被從學區(qū)劃出。當天，就有房子從100萬被“腰斬”至60萬。學區(qū)的重要性，由此可見。

田鍇最后雖調說，“國內的投資者千萬不能買最好的學區(qū)。”學區(qū)的房價是存在天花板的。在頂級學區(qū)，已經是職業(yè)經理人或企業(yè)高層的家長，若感覺房價太貴，就干脆把孩子送到更好的私立學校。如此一來，“學區(qū)房的升值空間也就不復存在了”。

而面對一些瞬間即逝的好機會，國人相隔萬里，想要買房投資難免力不從心。太平洋上空飛來飛去麻煩不說，加上看房、簽約、各種手續(xù)的置辦等，至少也得三個禮拜。對此，田鍇計劃跳過國內中介直接聯(lián)系中國客人。他們通過網絡，隨時互通有無。“好事不能多磨。一旦發(fā)現房源，我會立刻發(fā)鏈接給客戶，對方盡快飛來美國，決定后立馬現金交易。好房子，是不等人的?！?/p>

房價仍處低谷

“美國的房價，現在是低谷。什么時候開始漲我不知道，但是，把房子買下來作為落腳點，這塊地就完全屬于個人了?！碧镥|口此解釋一些國人在美國置業(yè)的動機。

上海的江女士一直惦記在大洋彼岸學習、工作的兒子凱凱。他大學畢業(yè)后，在西雅圖開始了職業(yè)生涯。江女士心疼漂泊在外的兒子，盤算著與其只租一室一廳每月白白扔掉1000多美元房租，不如考慮花錢買房。

于是，凱凱開始從Zillow、Redfin等一些當地房地產網站上尋找房源。三個多月后，他在華盛頓州的Ames Lake市找到了一處斷供房。戶主因還不起貸款，只能將房屋抵押給銀行。房子當時估值55萬美元，而凱凱最終以抵押價44萬買進，比市價低了整整20％，相當劃算。搬入新居后，凱凱的居住條件得到明顯改善。房子總占地1.3英畝(約合5261平方米)，包括兩層小樓、可以放置三輛車的車庫，還有大面積的樹林和草坪。房子是在2004年完工的，空置了很長時間。值得一提的還有，如果凱凱愿意，他甚至可以把現有房屋推倒，自建豪宅。

資金方面，因為持有工作簽證，凱凱很容易地從銀行拿到了貸款。而和凱凱同住一個“弄堂”的鄰居，兩者居住房型一模一樣，后者在貸款5年后，如今還剩70多萬要還。

凱凱特意選擇了二手房，這也是深思熟慮后的結果。首先，美國房屋的木制結構容易產生質量問題，二手房則經得起時間檢驗；再者，很多新房并非現房，不曉得鄰居如何。凱凱如今的家，“周圍住戶80％以上都是白人，華人也不少”，鄰居在附近的微軟公司上班，

屬于企業(yè)中高層。亞馬遜公司也在附近。經過一番“偵查”后，凱凱最終下定心買下了房子。

中國人買房，總愛問“多少錢一平(米)”，不過凱凱發(fā)現，這種過于籠統(tǒng)的說法到了美國并不適用。

比如，“美式居住”的觀念實在與國人大相徑庭。在美國，主城區(qū)密布商業(yè)寫字樓，而住宅多為廉租房、貧民區(qū)。中產階級多分布在郊區(qū)，那里環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)發(fā)達，氛圍安靜，學區(qū)優(yōu)質，適合居家生活。而在中國，圍繞房地產的資源配置大多傾向于市區(qū)。單就這一點，中美房價就完全不具備可比性。

不過話又說回來，老美的獨棟房屋，終歸有讓人垂涎之處。

最近剛去洛杉磯考察了一圈的深圳尚佳美公司董事長王德源說，“美國人蓋房像是編鳥籠，又似搭積木，全是半成品木板拼建，最后刷漆貼石，愣是用木頭瓤子整了個地道的西班牙鄉(xiāng)村體?！辈⑶?，所有實施配備均極其到位，搬入時只需買幾件家具安上窗簾就行，允許建果園挖泳池，還有個大草坪，以及專用于燒烤派對用的大院子?！爸毁u120萬(人民幣)，比大陸的房價更有吸引力?！?/p>

很多在美生活的中國人都認為，現在是投資美國房產的好時機。對學區(qū)房投資頗有研究的李揚指出，如今在美國買房，資格審查較嚴，房價下跌但房租上漲，最適合買20萬美元內的房子。之后再以每月2000美元租出，坐收租金。

而王德源發(fā)現，在美國東部新區(qū)，房地產的購買力依舊強勁?！捌渲姓隣I建中的ThreeOkas(房產項目)居然要麥晨排隊，數日售罄。”他的-一個深圳朋友，一口氣買了四五套房產。一是性價比高，黃金地段卻僅售100多萬人民幣。二是“為了子女教育，更重要是日漸感覺國內資產不安全，需向海外尋求保護”。

看上去很美?

凱凱購買的斷供房，在美國有一個統(tǒng)稱，叫做REO法拍屋(Real Estate Owned)。早在2009年次貸危機伊始，中國大陸“赴美炒房團”浩浩蕩蕩沖過去的，目標就是REO。還有一類房屋稱為“急賣”，也是因房主無力供房，而匆匆趕在被銀行收走的9個月前以低價賣出。

根據美國不動產數據機構RealtyTrac(地產跟蹤)公司公布的數據，僅2010年就有超過100萬美國家庭因無法繼續(xù)還貸而導致房子被貸款機構沒收，創(chuàng)下歷史新高。而失業(yè)率持續(xù)走高、收入下降等經濟問題是導致斷供的主要誘因。

凱凱能買到合意的斷供房，算是比較幸運的。事實上，關于一些REO法拍屋的故事，堪稱神奇。

早在2008年，就有一家美國銀行以1美元價格出售底特律一幢兩層小樓，并且許諾倒貼1萬美元!這幢兩衛(wèi)兩臥的住宅位于密歇根州底特律市東部，曾于2006年11月售價6.5萬美元。如今，在美國大城市買一斤大白菜要1.375美元，這幢曾被稱為“全街區(qū)最佳”的兩層小樓，不敵—斤白菜。

這在中國是無法想象的。幾個月前，也有上海大型房地產網站打出誘人標語，“1美元競拍1000平米美國別墅用地”，短短3小時內，消息訪問量過萬，兩天內便有400多人報名參加競拍，百人以上報名團購。

而事實上，類似充滿誘惑的低房價背后，是美國房地產市場禁止炒房的嚴格法律和高昂稅費成本。在美國“炒”房幾乎不可能，關于“抄底美國房市”的說法，只是聽上去很美。

以底特律這幢房屋為例，房子由于房主斷供而被銀行沒收，已有4000美元欠稅和大筆未付水費。隨后，它又遭遇盜賊“大洗劫”，火爐、電燈組件、銅管甚至廚房水槽均被竊。在“苦等”19天后，被當地一名女子買走。

這名女子雖然購房只花1美元，但卻需花數萬美元購置房屋內部裝備，甚至拆房也要花去5000美元。她每年還需上繳3900美元房產稅，以及其他各種管理費。

甚至，如果對所購房屋疏于打理，可能會受到社區(qū)機構的警告，命令你把房屋院子整理干凈。當然也可以把這些交給房屋管理公司，但管理費不菲。也正因為此，前兩年大張旗鼓的“赴美炒房團”，最后變身為“看房旅游團”。

曾參加美國炒房團的黃鑫，最后在美國南加州買下一幢獨棟別墅，帶花園泳池，總價為50萬美元。兩年過去，他發(fā)現在美國“養(yǎng)”一套別墅太難。只有投資5到10年甚至更長時間，去海外買房才會有每年5％到8％的收益，這根本無法和國內炒房的收益相比。

盛世神州房地產投資基金管理公司首席投資官張健總結說，“現在中國人在美國置業(yè)的，第一為移民，第二為留學。如單純?yōu)榱送顿Y遠赴海外，不太值得。”