孫泠

3月26日上午，位于北京西單大悅城的Apple Store迎來(lái)了微笑的蘋(píng)果公司新任CEO蒂姆庫(kù)克，這是有史以來(lái)蘋(píng)果掌門(mén)人的首次中國(guó)之行。全世界的“果粉”們通過(guò)新聞知道了兩件事：一是在蘋(píng)果全球的實(shí)體零售店中，西單大悅城店的客流量和銷(xiāo)售額都位居榜首；二是iPhone 4國(guó)內(nèi)上市那天，大悅城店的日銷(xiāo)售額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了3.8億元人民幣（約5400萬(wàn)美元），至今無(wú)人打破。

西單大悅城是中糧集團(tuán)運(yùn)作的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年開(kāi)業(yè)，當(dāng)年贏(yíng)利”的神話(huà)——2008開(kāi)業(yè)當(dāng)年即完成銷(xiāo)售額10億元，市場(chǎng)培育期不到一年；2009年實(shí)現(xiàn)15億元，2010年20億元，2011年達(dá)到30億元。西單大悅城取得成功后，“大悅城”品牌便在全國(guó)各地開(kāi)花，中糧集團(tuán)的目標(biāo)是要在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城，占整個(gè)中糧集團(tuán)資產(chǎn)的25%。

與西單遙遙相對(duì)的朝陽(yáng)大悅城，2011年銷(xiāo)售額突破10億元。對(duì)于地處非核心商圈的朝陽(yáng)大悅城來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)不錯(cuò)的首年成績(jī)。通過(guò)一年多的培育，朝陽(yáng)大悅城迅速沉淀了大量的優(yōu)質(zhì)客群，進(jìn)入健康快速的發(fā)展階段。

“從過(guò)去建好購(gòu)物中心后簡(jiǎn)單的租或者賣(mài)，到今天消費(fèi)者-商家-業(yè)主-股東的長(zhǎng)鏈價(jià)值傳遞，商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式正在發(fā)生深刻的變化。”朝陽(yáng)大悅城總經(jīng)理周鵬在實(shí)驗(yàn)的是以數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)的全新購(gòu)物中心，而這就需要數(shù)據(jù)、招商、運(yùn)營(yíng)、推廣緊密協(xié)作，以數(shù)據(jù)為紐帶形成良性反應(yīng)的完整鏈條。

感性的數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)

每天中午收到幾百家商戶(hù)前一天的銷(xiāo)售報(bào)表。推廣部負(fù)責(zé)人徐蓁都會(huì)仔細(xì)查看：與平日、周末、歷史同期、活動(dòng)前后的數(shù)字進(jìn)行對(duì)比。每周二的例會(huì)上，開(kāi)場(chǎng)白都是由信息部門(mén)做上周的經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告，再將全年的KPI指標(biāo)拆分到每個(gè)月，推算這周的任務(wù)完成情況以及差距。

“這些都是日?；A(chǔ)工作，更多是積累和分析項(xiàng)目的規(guī)律。比如，對(duì)朝陽(yáng)大悅城來(lái)說(shuō)，車(chē)流的變化對(duì)銷(xiāo)售有非常重要的意義，車(chē)流增長(zhǎng)快就說(shuō)明今天客流量的增長(zhǎng)會(huì)比較快，銷(xiāo)售也會(huì)聯(lián)動(dòng)上漲；再比如今天是大風(fēng)天氣，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，銷(xiāo)售可能會(huì)下降2%，而且集中在零售業(yè)態(tài)，那么我們馬上組織‘限時(shí)搶購(gòu)之類(lèi)的針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略?！毙燧枵f(shuō)，這些都離不開(kāi)數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)的工作。

朝陽(yáng)大悅城的數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)有8個(gè)人，除了兩個(gè)學(xué)數(shù)學(xué)的，剩下都是半路出家，比如北京土著張巖就是學(xué)電影美術(shù)出身，對(duì)色彩和造型非常敏感，善于從微小的變化中發(fā)現(xiàn)規(guī)律。

“對(duì)市場(chǎng)的敏感度第一，分析能力第二，反而數(shù)學(xué)能力是最不重要的?！痹趶垘r看來(lái)，日常商業(yè)分析工作，會(huì)加減乘除四則運(yùn)算，再加上通用市場(chǎng)理論+Excel+活躍想象力，齊活兒！

張巖要求數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)將感性放在第一位，“如果對(duì)發(fā)生的變化沒(méi)有興趣，不能主動(dòng)探究變化背后的規(guī)律，為了作數(shù)而作數(shù)，是做不好數(shù)據(jù)分析的。”

招聘的時(shí)候張巖會(huì)問(wèn)人家“平時(shí)喜歡穿什么衣服？”“怎么看今年春季的流行趨勢(shì)？”而新人的第一份分析報(bào)告，題目都是《最新時(shí)裝周的流行趨勢(shì)》，分析趨勢(shì)本身以及背后所有的影響因素。“無(wú)論做成什么樣子都可以，主要是看你的思維習(xí)慣。”張巖解釋自己的損招兒。

原來(lái)在信息部門(mén)做程序開(kāi)發(fā)的李聯(lián)克調(diào)到數(shù)據(jù)部門(mén)，領(lǐng)到“米蘭時(shí)裝周流行趨勢(shì)”這個(gè)題目的時(shí)候，也是各種別扭和嘀咕。不過(guò)，這名技術(shù)宅男很快發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，編了一個(gè)關(guān)鍵字搜索器，對(duì)所有網(wǎng)上搜到的時(shí)裝周圖片說(shuō)明進(jìn)行關(guān)鍵字抓取，然后排序……最后將一份圖文并茂、數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)的流行趨勢(shì)報(bào)告擺在了張巖的桌上。

“太有才了，絕對(duì)是重點(diǎn)培養(yǎng)對(duì)象！”張巖被雷得“外焦里嫩”之余也不禁感嘆。在他眼中，商業(yè)活動(dòng)是非常有意思的，簡(jiǎn)單機(jī)械地套用現(xiàn)成的數(shù)據(jù)模型反而會(huì)縮小視野、降低敏銳度?！白錾虡I(yè)分析，視角非常重要，一定要站得高才能不受傳統(tǒng)思維的束縛。”他說(shuō)。

從購(gòu)物中心的角度看，決定銷(xiāo)售額的基本因素是客流、提單率和客單價(jià)。要實(shí)現(xiàn)客流的大幅度增長(zhǎng)不容易，提單率和客單價(jià)的忽高忽地也不好。所以，數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)對(duì)影響因素進(jìn)行細(xì)分——活動(dòng)、商戶(hù)、交通、地段……各個(gè)因素賦予相應(yīng)的權(quán)重，建立數(shù)據(jù)化體系。

如果前一天商戶(hù)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)“異動(dòng)”——超出經(jīng)驗(yàn)值的增加或者降低，當(dāng)天早上的分析過(guò)程就是張巖所說(shuō)的“快樂(lè)三分鐘，痛苦一小時(shí)”。首先，整個(gè)團(tuán)隊(duì)針對(duì)前一天的某條異動(dòng)數(shù)據(jù)，憑自己的第一感覺(jué)尋找原因，七嘴八舌后開(kāi)始一條條數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，驗(yàn)證最初的結(jié)論。當(dāng)然很多時(shí)候，經(jīng)過(guò)“痛苦一小時(shí)”，不得不承認(rèn)那三分鐘頭腦風(fēng)暴出來(lái)的結(jié)論全都白瞎了；好在，有管理層的支持，張巖可以拿出一部分的人員和資源，做些“離經(jīng)叛道”的數(shù)據(jù)分析項(xiàng)目。

去年的一天，朝陽(yáng)大悅城的銷(xiāo)售和客流突然出現(xiàn)了一個(gè)小的峰值，經(jīng)過(guò)種種數(shù)據(jù)測(cè)算和比對(duì)，在排除節(jié)假日、推廣促銷(xiāo)等因素后，造成銷(xiāo)售額增長(zhǎng)的答案竟然是當(dāng)天是“世紀(jì)對(duì)稱(chēng)節(jié)”——2011年11月02日。

成熟人士不屑一顧的“腦殘”節(jié)日，卻受到了年輕人的熱烈追捧。除了在網(wǎng)上掀起曬對(duì)眼照、梳中分出門(mén)的高潮，許多年輕人選擇用買(mǎi)對(duì)稱(chēng)禮物（兩件一模一樣的商品）、吃對(duì)稱(chēng)大餐（點(diǎn)完全一樣的套餐）來(lái)慶祝這特殊的一天。“西單大悅城的客群集中在18～25歲之間，這個(gè)年齡段對(duì)光棍節(jié)、對(duì)稱(chēng)節(jié)之類(lèi)的趣味節(jié)日有著強(qiáng)烈興趣，很容易產(chǎn)生消費(fèi)沖動(dòng)。”徐蓁說(shuō)。

受“對(duì)稱(chēng)節(jié)”銷(xiāo)售小高潮的啟發(fā)，推廣部門(mén)已經(jīng)在為今年的各種奇怪節(jié)日提前做促銷(xiāo)和推廣的準(zhǔn)備，比如號(hào)稱(chēng)今年最值得期待的“金星凌日”天象，朝陽(yáng)大悅城將會(huì)推出相關(guān)的天文主題活動(dòng)?！叭绻皇峭ㄟ^(guò)數(shù)據(jù)分析，很難猜測(cè)到銷(xiāo)售額產(chǎn)生異動(dòng)的真正原因，推廣也會(huì)錯(cuò)失一系列的活動(dòng)主題。”這件事之后，徐蓁會(huì)時(shí)不時(shí)地去向數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)討教——“最近有什么特別情況么？”

張巖奉行的原則是“從市場(chǎng)的角度看數(shù)據(jù)”，而很多零售同行都是“從IT的角度看數(shù)據(jù)”或者“從財(cái)務(wù)的角度看數(shù)據(jù)”?！皵?shù)據(jù)分析不應(yīng)該是IT干的，也不應(yīng)該是會(huì)計(jì)干的，那樣出發(fā)點(diǎn)就低了，成為為了數(shù)據(jù)做數(shù)據(jù)，而不去分析內(nèi)在的深層次原因?！彼z憾的說(shuō)。

目前朝陽(yáng)大悅城的IT團(tuán)隊(duì)正在研發(fā)手機(jī)客戶(hù)端以及LBS應(yīng)用，張巖很看好國(guó)外的一些最新應(yīng)用，比如美國(guó)現(xiàn)在最火的LBS平臺(tái)Shopkick.com，根據(jù)用戶(hù)所在的位置、積累的積分為用戶(hù)推送各類(lèi)優(yōu)惠折扣，實(shí)現(xiàn)Location Based Service（基于位置的服務(wù)）向Location Based Shopping（基于位置的購(gòu)物）的轉(zhuǎn)化。

不過(guò)Shopkick使用的不是傳統(tǒng)GPS或Wifi定位，而是在合作商店里搭建了實(shí)實(shí)在在的硬件及全套識(shí)別系統(tǒng)。朝陽(yáng)大悅城目前還難以達(dá)到專(zhuān)用軟硬件的程度，而是選擇了迂回的方式，比如通過(guò)官微發(fā)布特定圖案，消費(fèi)者拍照并上傳到微博，從而獲得折扣代碼等方式。“我們正在規(guī)劃整體的WiFi方案，不僅為了方便消費(fèi)者上網(wǎng)，而是三方獲益——消費(fèi)者用免費(fèi)的WiFi簽到，從而獲得折扣；大悅城通過(guò)收集消費(fèi)者的手機(jī)號(hào)，劃出精準(zhǔn)客群；商鋪可以使用更多的無(wú)線(xiàn)手持設(shè)備。

如今，活潑的數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)成員，經(jīng)常手舞足蹈地跑到推廣、運(yùn)營(yíng)、招商團(tuán)隊(duì)的辦公區(qū)，興奮地訴說(shuō)自己的發(fā)現(xiàn)。也有其他主管悄悄提醒張巖“注意辦公區(qū)的安靜氛圍”，張巖一笑，回頭鼓勵(lì)自己的組員——“做數(shù)據(jù)就要這么High！”

數(shù)據(jù)的價(jià)值

和數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)的感性相比，徐蓁帶領(lǐng)的推廣部的工作則要理性得多。

每周，數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)都會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售額和坪效（每平米的銷(xiāo)售收入）將所有商戶(hù)分為四類(lèi)：效益最好的明星類(lèi)商戶(hù)，達(dá)到和即將達(dá)到抽成臨界的商戶(hù)，最后是收入最不好的商戶(hù)。推廣部門(mén)將數(shù)據(jù)分析報(bào)告中的客流、銷(xiāo)售額與歷史峰值進(jìn)行比較，考慮下階段針對(duì)哪些商戶(hù)進(jìn)行推廣活動(dòng)。

通常，購(gòu)物中心的推廣活動(dòng)都以吸引消費(fèi)者眼球?yàn)槟康?，很少考慮紅火的人氣如何進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售率；而朝陽(yáng)大悅城在開(kāi)業(yè)半年后，對(duì)明星站臺(tái)之類(lèi)純?nèi)藲饣顒?dòng)采取非常慎重的態(tài)度。“開(kāi)業(yè)初期我們也舉辦過(guò)蔡依林的簽收活動(dòng)，當(dāng)時(shí)人氣之旺可以用爆棚形容，這在開(kāi)業(yè)期擴(kuò)大知名度是必要的。但經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)這種活動(dòng)帶來(lái)的客流很難產(chǎn)生銷(xiāo)售額?！毙燧枵f(shuō)，當(dāng)大悅城從開(kāi)業(yè)期向運(yùn)營(yíng)期過(guò)渡后，推廣的重心就轉(zhuǎn)向?qū)οM(fèi)者的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)上。

根據(jù)來(lái)大悅城消費(fèi)的頻次和消費(fèi)金額，所有的消費(fèi)者都被劃分在十六格的象限中。“哪怕你每天都來(lái)，只去超市買(mǎi)一瓶可樂(lè)，也是幫助大悅城銷(xiāo)售處于穩(wěn)定狀態(tài)的貢獻(xiàn)者?！睆膹垘r的角度看，任何一個(gè)維度的消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心都是有價(jià)值的，甚至天天來(lái)逛什么都不買(mǎi)的消費(fèi)者，張巖也會(huì)打上“傳播和對(duì)外傳播”的價(jià)值標(biāo)簽；但對(duì)徐蓁而言，從中選取出最有價(jià)值的客群，進(jìn)行有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)，并最終轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)行為才是最終目標(biāo)，。

“購(gòu)物中心看起來(lái)是做大眾，其實(shí)是做窄眾?！毙燧枵f(shuō)，雖然大悅城系列的定位都是“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”這八個(gè)字，但全國(guó)每座大悅城所處的城市消費(fèi)水平、地段、周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境都各有不同，所以每座大悅城都會(huì)根據(jù)自己的情況進(jìn)行二次定位。

中糧置地在規(guī)劃朝陽(yáng)大悅城的時(shí)候，一方面瞄準(zhǔn)周?chē)母邫n小區(qū)住戶(hù)，那里居住著大量在大國(guó)貿(mào)區(qū)域上班的年輕白領(lǐng)；另一方面，通過(guò)購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、兒童的業(yè)態(tài)組合，引進(jìn)具有遠(yuǎn)端吸引力的明星商戶(hù)，形成東部“市集型”購(gòu)物中心。

過(guò)去一年半，徐蓁和張巖團(tuán)隊(duì)走訪(fǎng)了周邊的15個(gè)小區(qū)，對(duì)每個(gè)小區(qū)發(fā)放近千份問(wèn)卷，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研和交叉對(duì)比。通過(guò)實(shí)地調(diào)研，朝陽(yáng)大悅城將自己的主力客群定位在25～35歲的新興中產(chǎn)，已經(jīng)組織小家庭或短期內(nèi)有此打算。新興中產(chǎn)們追求國(guó)際零售品牌，同時(shí)又有商務(wù)宴請(qǐng)、家庭朋友聚會(huì)、兒童教育娛樂(lè)消費(fèi)等多元化需求，會(huì)用三分之一的收入作為自由支配；他們受過(guò)更好地教育，更愿意接受借貸的生活方式；追求更有態(tài)度和品質(zhì)的生活，愿意為產(chǎn)品和服務(wù)的附加值買(mǎi)單；有強(qiáng)烈的品牌意識(shí)，熱衷于嘗試新鮮潮流的產(chǎn)品和服務(wù)。

經(jīng)歷了開(kāi)業(yè)期的高速增長(zhǎng)，按照其他大悅城的歷史數(shù)據(jù)，朝陽(yáng)大悅城將在開(kāi)業(yè)3～6個(gè)月后經(jīng)歷一段“審美疲勞”期——銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)勢(shì)頭突然出現(xiàn)下滑?！斑@是購(gòu)物中心的普遍規(guī)律，因?yàn)樵缬袦?zhǔn)備，所以我們的數(shù)字只是稍稍停滯了一下，度過(guò)這段時(shí)期就又繼續(xù)上升了?！毙燧枵f(shuō)。

這個(gè)“準(zhǔn)備”就包括GAP?！霸陂T(mén)店進(jìn)駐朝陽(yáng)大悅城前，我們就和GAP溝通這一情況，將它的童裝面積增加到900平方米，占整個(gè)門(mén)店面積的一半?！边\(yùn)營(yíng)總監(jiān)張彥說(shuō)，由于周邊的年輕家庭居多，所以這家全中國(guó)童裝面積最大的GAP店非常受中產(chǎn)媽媽們歡迎，銷(xiāo)售額一直在GAP中國(guó)遙遙領(lǐng)先。

數(shù)據(jù)和推廣最漂亮的一次配合，是2011年的圣誕平安夜。

根據(jù)2010年的歷史數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)推算出2011年圣誕平安夜的當(dāng)天銷(xiāo)售額應(yīng)該在800萬(wàn)元。而上午的10點(diǎn)～12點(diǎn)、下午2點(diǎn)～4點(diǎn)是客流的低谷期，如果能提高這兩個(gè)時(shí)段的客流和銷(xiāo)售額，將會(huì)對(duì)全天的銷(xiāo)售額起到帶動(dòng)效果。

這兩個(gè)時(shí)段主要是家長(zhǎng)帶孩子來(lái)逛，所以推廣部門(mén)向家長(zhǎng)們推送“買(mǎi)1000返100”的最大幅度優(yōu)惠。到了晚上9點(diǎn)到12點(diǎn)，平安夜的重頭戲——浪漫情侶檔上演，這時(shí)候推送的信息變成時(shí)尚品牌折上折的“瘋狂三小時(shí)”。由于針對(duì)全天的不同時(shí)段進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，2011年的平安夜，朝陽(yáng)大悅城的銷(xiāo)售額超過(guò)1000萬(wàn)元人民幣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同行業(yè)的增長(zhǎng)率。

模式輸出

由于數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)效果顯著，朝陽(yáng)大悅城的“模塊化品牌”管理模式也將進(jìn)入未來(lái)新建大悅城的招商程序，從中挑選出的優(yōu)質(zhì)商戶(hù)品牌將與大悅城品牌進(jìn)行捆綁，并隨新建大悅城在各地落地開(kāi)花。

中糧置地將在北京成立數(shù)據(jù)研測(cè)中心，對(duì)全國(guó)現(xiàn)有的五座大悅城的招商和經(jīng)營(yíng)工作進(jìn)行統(tǒng)一管理和指導(dǎo)，并對(duì)業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)——每座大悅城所在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力、地段和定位各不相同，只根據(jù)客流量和銷(xiāo)售額進(jìn)行考核的做法并不科學(xué)。

除了朝陽(yáng)大悅城，目前大悅城體系下的很多經(jīng)營(yíng)分析項(xiàng)目都由張巖團(tuán)隊(duì)完成?！捌渌髳偝堑臄?shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)有的放在財(cái)務(wù)，有的放在運(yùn)營(yíng)，只有我們是獨(dú)立出來(lái)的?！睂?duì)經(jīng)營(yíng)分析的預(yù)期和要求不同，需要一個(gè)獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)，而且中糧置地也很快發(fā)現(xiàn)了這一模式的優(yōu)勢(shì)，決定在整個(gè)置地層面建立一支經(jīng)營(yíng)分析團(tuán)隊(duì)，了解下屬各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)情況。

“選擇朝陽(yáng)大悅城做‘實(shí)驗(yàn)田的原因就在于，朝陽(yáng)的體量和商業(yè)增長(zhǎng)潛力都很大，另一個(gè)原因是我們把數(shù)據(jù)做成品牌進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)?！睆垘r說(shuō)。

“掌握了客流、銷(xiāo)售、坪效、提單率、會(huì)員占比各方面的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，不僅在朝陽(yáng)大悅城層面，中糧置地層面也會(huì)了解什么樣的品牌適合放在什么類(lèi)型的項(xiàng)目里，形成完整的品牌體系?！贬槍?duì)未來(lái)大悅城在全國(guó)范圍內(nèi)的復(fù)制，張巖的團(tuán)隊(duì)正在進(jìn)行品牌數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，將200多個(gè)經(jīng)過(guò)挑選的商業(yè)品牌分成三檔，其中30%左右的主力品牌將會(huì)與“大悅城”品牌綁定。

“這些模塊化品牌在全國(guó)各地大悅城的銷(xiāo)售情況，無(wú)論什么時(shí)候都與客流量呈正相關(guān)，這充分說(shuō)明，這些品牌和大悅城的客群定位是高度一致的?！背?yáng)大悅城招商總監(jiān)張黎說(shuō)。這一方面在消費(fèi)者和商戶(hù)心中形成雙向的品牌化；另一方面，對(duì)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前期穩(wěn)定銷(xiāo)售額的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)非模塊化品牌——經(jīng)過(guò)品牌篩選的商戶(hù)坪效是沒(méi)經(jīng)過(guò)篩選的3倍。

通過(guò)數(shù)據(jù)篩選出來(lái)的優(yōu)質(zhì)模塊化品牌，并不一定是知名度最高的品牌。其中既有ZARA、H&M這樣的國(guó)際“快時(shí)尚”，也有GAP這樣老牌的家庭休閑類(lèi)品牌，以及ONLY、VERO MODA、JACK JONES等凌志集團(tuán)旗下品牌。

另一個(gè)來(lái)自數(shù)據(jù)的結(jié)論是：開(kāi)業(yè)初期，餐飲品牌的模塊化要比時(shí)尚品牌的模塊化程度高，這顛覆了傳統(tǒng)餐飲的地域性觀(guān)念。

目前，市場(chǎng)上能真正引進(jìn)購(gòu)物中心的品牌不超過(guò)500個(gè)，各個(gè)購(gòu)物中心的品牌趨同化已經(jīng)非常嚴(yán)重。購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)就在于搭配的細(xì)微差別。購(gòu)物中心應(yīng)該是購(gòu)物一站式服務(wù)，包括餐飲、娛樂(lè)、休閑、兒童教育等各種業(yè)態(tài)，消費(fèi)者可以從一站式的體驗(yàn)中獲得多方面的滿(mǎn)足。否則，ZARA哪兒都有，為什么一定要到朝陽(yáng)大悅城去買(mǎi)？