孟德陽(yáng)

有業(yè)內(nèi)人士開(kāi)玩笑說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的微笑曲線是倒置的，因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)在盈利的頂部，前端的金融與后端的服務(wù)在底部，銀行掙的錢不如蓋房子的多”。但現(xiàn)在，這條曲線似乎要“反過(guò)來(lái)了”。

引進(jìn)九龍倉(cāng)作為第二大股東、向融創(chuàng)中國(guó)轉(zhuǎn)讓9個(gè)項(xiàng)目之后，綠城集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱綠城）或許終于逃離了高負(fù)債的魔掌。事后，宋衛(wèi)平向媒體坦言，此次調(diào)控對(duì)綠城幾乎算得上“滅頂之災(zāi)”。

但在3年前，綠城所依靠融資不斷拿地的“重資產(chǎn)”模式，在業(yè)內(nèi)看來(lái)也是理所當(dāng)然的?！霸凇洉r(shí)代，開(kāi)發(fā)商的主要利潤(rùn)并不來(lái)自于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是土地增值的部分。開(kāi)發(fā)房產(chǎn)不過(guò)是變現(xiàn)了土地增值，這是過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能獲得所謂‘暴利的游戲規(guī)則?！标?yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴《英才》記者。

然而，今年以來(lái)，房地產(chǎn)公司拿地的腳步似乎普遍慢了下來(lái)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況統(tǒng)計(jì)中可以看到，盡管房屋施工面積同比增長(zhǎng)15.3%，但土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款卻分別同比下滑了24.3%和16.9%。

單純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“重資產(chǎn)”的模式，在調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，這種模式依賴土地增值就能盈利的時(shí)代正在成為過(guò)去，房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到避“重”就“輕”或許更加現(xiàn)實(shí)。

所謂“輕資產(chǎn)”的發(fā)展方式，不同于傳統(tǒng)的土地儲(chǔ)備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開(kāi)發(fā)能力、強(qiáng)調(diào)自身的專業(yè)性、提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值、通過(guò)與投資方合作來(lái)開(kāi)發(fā)。業(yè)內(nèi)通常把委托代建當(dāng)作“狹義”輕資產(chǎn)模式的典型。

2011年初，原萬(wàn)科集團(tuán)副總裁徐洪舸出走，創(chuàng)立里城地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司，主營(yíng)房地產(chǎn)咨詢與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理。不到兩年時(shí)間，地產(chǎn)圈內(nèi)人感嘆“徐洪舸現(xiàn)在已經(jīng)做得很大?！?/p>

再來(lái)看綠城，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力在業(yè)內(nèi)一直是有口皆碑，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌曾公開(kāi)表示欽佩之情：“這么多年我一直在觀察綠城，力挺綠城，因?yàn)楫a(chǎn)品實(shí)在做得太好了。并不是每個(gè)人都可以做的，需要積累需要花精力?！?/p>

2010年，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司的成立，標(biāo)志著其開(kāi)始涉足代建領(lǐng)域?；幽昙瘓F(tuán)副總裁馮輝明向《英才》記者表示，綠城的代建模式如果發(fā)展成熟，是一件很“偉大的事情”，“代建費(fèi)用是銷售額的7%，這是一塊非常大的利潤(rùn)，甚至比開(kāi)發(fā)商賺的還多?！?/p>

此前，綠城建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體表示，從公寓到別墅，根據(jù)項(xiàng)目的不同，綠城代建的費(fèi)用大約為銷售額的7%-12%。綠城將以開(kāi)工、預(yù)售、預(yù)售50%、預(yù)售70%、預(yù)售80%分別為節(jié)點(diǎn)回籠項(xiàng)目資金。

溯游而下

“長(zhǎng)期來(lái)看，不重視后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)是沒(méi)法在這個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)下去的?！瘪T輝明認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)終究是有瓶頸的，在10—15年后，城市化的進(jìn)程會(huì)走到盡頭。那時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模也不會(huì)像現(xiàn)在這么大，然而若等到四五年后再去轉(zhuǎn)型可能就晚了。

范小沖也有同感，他認(rèn)為中國(guó)城市化的高速增長(zhǎng)會(huì)在15—20年之后結(jié)束，中國(guó)的城市化率從20年前的20%達(dá)到現(xiàn)在的50%，15—20年后會(huì)達(dá)到60%—65%?，F(xiàn)在城市化率每年會(huì)增長(zhǎng)1%—1.5%，未來(lái)就沒(méi)有這么快了。

另一方面，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在相應(yīng)配套服務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠稱作完善，當(dāng)下還只是“開(kāi)發(fā)、蓋房子”的時(shí)代，在服務(wù)領(lǐng)域確實(shí)有很大的發(fā)展空間，“不但現(xiàn)在有，未來(lái)的需求更大。而且房地產(chǎn)服務(wù)的模式也正在由簡(jiǎn)單的物業(yè)管理走向多樣化?！?/p>

花樣年正試圖建立線上與線下的聯(lián)系，其旗下的深圳市彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱彩生活）并不直接提供社區(qū)配套服務(wù)，而是通過(guò)搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，在線上和線下同時(shí)引入社區(qū)商戶。

“彩生活90%以上的業(yè)務(wù)是外接花樣年開(kāi)發(fā)以外社區(qū)的，這種統(tǒng)一品牌的社區(qū)服務(wù)就像一個(gè)入口，所有進(jìn)入這個(gè)社區(qū)的商戶都要通過(guò)這個(gè)入口。”馮輝明說(shuō)。

不但是住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，服務(wù)的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更值得重視。

近期兆泰置地宣布與中糧置地進(jìn)行戰(zhàn)略合作，正是看中后者在購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方面的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。而中糧方面則可借此共享收益，同時(shí)把其在招商和物業(yè)管理領(lǐng)域服務(wù)的優(yōu)勢(shì)向更專業(yè)、更系統(tǒng)化的方向運(yùn)作。

“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不只是需要樓漂亮、面積大，關(guān)鍵是要給商戶創(chuàng)造價(jià)值，這就得靠開(kāi)發(fā)商定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)以及提供服務(wù)的能力，這個(gè)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)非常重要?！狈缎_表示，能不斷地為商戶和城市創(chuàng)造價(jià)值，這是開(kāi)發(fā)商必須要過(guò)的一關(guān)。

溯洄而上

同樣有巨大發(fā)展?jié)摿Φ倪€有地產(chǎn)金融平臺(tái)。

眾所周知，無(wú)論是商業(yè)物業(yè)或者大規(guī)模住宅的開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)前以及過(guò)程中需要投入大資金。然而，眼下房地產(chǎn)公司融資渠道并不暢通，大小房企都在努力為獲得資金開(kāi)疆拓土。無(wú)論是前段時(shí)間萬(wàn)科海外購(gòu)殼，還是綠城引入戰(zhàn)略投資者九龍倉(cāng)，在融資方式方面并無(wú)太多新意。

有開(kāi)發(fā)商稱當(dāng)下融資環(huán)境為“有借貸無(wú)金融”。顯然這種情況并不能滿足房地產(chǎn)公司的胃口。一位業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融模式支持不足使得持有大量資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司“壓力很大”，若趕上行業(yè)周期性調(diào)整或經(jīng)營(yíng)稍有不善，便會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，輕者折價(jià)出售資產(chǎn)，重者直接告別江湖。

盡管空間逼仄，但房地產(chǎn)公司并未放棄在夾縫中尋找新方向。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在未來(lái)會(huì)趨向于金融地產(chǎn)或地產(chǎn)金融。如此一來(lái)，房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)更具輕資產(chǎn)特征，其核心的能力在于整合資源。目前發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均以這種模式為主?！币拙又袊?guó)聯(lián)席總裁丁祖昱對(duì)《英才》記者稱。

就在去年，萬(wàn)通地產(chǎn)（下簡(jiǎn)稱萬(wàn)通）母公司由萬(wàn)通實(shí)業(yè)更名為萬(wàn)通控股，盡管創(chuàng)始人馮侖曾向《英才》記者坦言，更名的想法由來(lái)已久，但其背后之實(shí)則是向房地產(chǎn)行業(yè)上游的類金融企業(yè)模式進(jìn)發(fā)。在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，這種低負(fù)債率開(kāi)發(fā)模式保證了萬(wàn)通的安全。

而萬(wàn)通在整個(gè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上也在積極提高商業(yè)地產(chǎn)的盈利比例，并嘗試引入所謂“美國(guó)模式”，此模式的核心便是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）以及投資商。作為資產(chǎn)證券化的重要手段，REITs在國(guó)外被廣泛應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但國(guó)內(nèi)除北京正在嘗試的保障房REITs外，并沒(méi)有其他案例。

“房地產(chǎn)金融化是一個(gè)過(guò)程，現(xiàn)在還剛剛起步，但是發(fā)展和開(kāi)發(fā)商接受的速度都很快?！倍∽骊耪f(shuō)，在這樣的趨勢(shì)下，由于資本與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)越發(fā)趨向各自的專業(yè)領(lǐng)域，運(yùn)營(yíng)能力一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便會(huì)面臨拿不到投資的境地，進(jìn)而未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，“3年之后前十強(qiáng)房企市場(chǎng)份額可能會(huì)達(dá)到25%，而前100強(qiáng)房企則可能在未來(lái)幾年超過(guò)50%，這是一個(gè)趨勢(shì)?！?/p>

馮輝明則認(rèn)為，房地產(chǎn)金融應(yīng)與其服務(wù)形成互動(dòng)關(guān)系，“創(chuàng)新的服務(wù)模式應(yīng)該用金融杠桿撬動(dòng)它。最后地產(chǎn)商即使不親自參與組建金融平臺(tái)，亦會(huì)打通多個(gè)融資渠道，比如收購(gòu)殼公司?！?/p>