田淑英 馮笛

【摘 要】 公允價(jià)值計(jì)量模式無疑會在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮越來越重要的作用，但使用過程中公允價(jià)值的確定一直是個(gè)難點(diǎn)，也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。文章主要探討投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法以及各種方法的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍，并對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定提出改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值； 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在企業(yè)實(shí)務(wù)操作中早已有所涉及，但我國企業(yè)很長時(shí)間內(nèi)并沒有對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)核算，而是與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一樣進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，財(cái)政部于2004年5月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》的通知，其中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了單獨(dú)的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價(jià)值引入到非金融資產(chǎn)，并于2006年正式頒布《會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量在符合條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。新準(zhǔn)則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實(shí)施。

自新會計(jì)準(zhǔn)則頒布并開始實(shí)施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產(chǎn)的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，而采取公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準(zhǔn)則中規(guī)定的一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，公允價(jià)值的變動會使企業(yè)的利潤產(chǎn)生波動，而且不能再轉(zhuǎn)為成本模式外，最重要的一點(diǎn)就是公允價(jià)值的確認(rèn)存在一定的難度。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的核心問題是公允價(jià)值的確定。我國現(xiàn)在對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法主要有三種，一是專業(yè)評估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格；三是對第三方調(diào)查報(bào)告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點(diǎn)和不足。目前，從采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業(yè)評估的方法，也有少數(shù)企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法或者第三方調(diào)查報(bào)告的方法。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法案例分析

眾所周知，公允價(jià)值計(jì)量可以更客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，公允價(jià)值計(jì)量的范圍已經(jīng)從金融資產(chǎn)擴(kuò)展到了非金融資產(chǎn)，公允價(jià)值計(jì)量能為會計(jì)報(bào)告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司，本文選取有代表性的企業(yè)，來分析其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法。

（一）專業(yè)評估方法確定公允價(jià)值

所謂專業(yè)評估方法就是指企業(yè)聘請獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。采取專業(yè)評估的方法要點(diǎn)有兩個(gè)，其一，存在活躍的市場。其二，有獨(dú)立成熟的評估機(jī)構(gòu)。由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值。但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機(jī)會，如企業(yè)與評估機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)虛增資產(chǎn)等，比較容易發(fā)生惡意地會計(jì)職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評估的方法，對于資產(chǎn)評估師的要求很高，評估師應(yīng)該做到恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，承擔(dān)相應(yīng)的審計(jì)任務(wù)等等。采用專業(yè)評估方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是中國銀行。

中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發(fā)展過程中，中國銀行已經(jīng)成為一個(gè)中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計(jì)準(zhǔn)則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值的變動計(jì)入當(dāng)期損益，并且中國銀行采用專業(yè)評估方法確定公允價(jià)值，即由獨(dú)立的評估師根據(jù)公開市場價(jià)格定期進(jìn)行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達(dá)到中國銀行集團(tuán)所有投資性房地產(chǎn)的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定。當(dāng)年投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式計(jì)量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值已達(dá)到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測計(jì)師行有限公司根據(jù)公開市值計(jì)算而確定。

中國銀行是最早使用公允價(jià)值模式計(jì)量的公司之一，它對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法為專業(yè)評估方法。中國銀行采取專業(yè)評估的方法，是因?yàn)槠渫顿Y性房地產(chǎn)主要分布在香港地區(qū)，這里相應(yīng)的市場比較活躍，評估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)，采取專業(yè)評估方法比較合適。

（二）參考同類房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法確定公允價(jià)值

參考同類房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格、活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格以及其他相關(guān)的信息，對公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理判斷。采用參考同類房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。

山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農(nóng)化、塑膠、地產(chǎn)與投資等多方面領(lǐng)域，是山東政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)。新準(zhǔn)則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產(chǎn)采取了公允價(jià)值計(jì)量模式，2010年年報(bào)報(bào)出后，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為63 584 528.1元，由于公允價(jià)值的變動增加當(dāng)期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法，進(jìn)行公允價(jià)值的確定。因?yàn)樯綎|勝利股份有限公司的投資性房地產(chǎn)所在地為青島?？冢谢钴S的房地產(chǎn)交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當(dāng)?shù)鼗钴S房地產(chǎn)交易市場的市場價(jià)格下確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的。

雖然參考同類房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法取得的公允價(jià)值相對來說更接近實(shí)際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，但同時(shí)存在著弊端，例如同類或類似的房地產(chǎn)的公允價(jià)值又是如何確定的？所確定的公允價(jià)值，是否就直接可以使用？

（三）采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值

所謂第三方調(diào)查報(bào)告是指以獨(dú)立的市場經(jīng)紀(jì)公司定期向非特定對象以刊物的形式公開發(fā)布的各類房地產(chǎn)的市場調(diào)研價(jià)格或價(jià)格變動幅度作為確定公允價(jià)值的指導(dǎo)依據(jù)。這種方法比較客觀，市場經(jīng)濟(jì)公司發(fā)布的數(shù)據(jù)不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產(chǎn)的公司與確定公允價(jià)值的一方相互關(guān)聯(lián)較少，從而提高公允價(jià)值確定的客觀性。而這種確定依據(jù)的不足之處在于公允價(jià)值是完全由第三方調(diào)查得出的，使用者對于市場經(jīng)紀(jì)公司是通過怎樣的調(diào)查方法獲取的公允價(jià)值并不清楚，所以難以確定公允價(jià)值是否準(zhǔn)確。采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是天津津?yàn)I發(fā)展有限公司。

天津津?yàn)I發(fā)展有限公司成立于1998年，是天津?yàn)I海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津?yàn)I公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津?yàn)I發(fā)展集團(tuán)截至2010年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為757 129 292元，占非流動資產(chǎn)的67.5%。自2007年使用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以來，津?yàn)I發(fā)展確定公允價(jià)值的主要依據(jù)為采用第三方的調(diào)查報(bào)告。天津津?yàn)I發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產(chǎn)交易市場，并有獨(dú)立成熟的市場經(jīng)濟(jì)公司。

因?yàn)榈谌秸{(diào)查報(bào)告不受利益方控制，具有相對獨(dú)立性，所以其提供的公允價(jià)值更客觀公正。采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值更符合實(shí)際。但出具調(diào)查報(bào)告方需要高素質(zhì)的專業(yè)人才，有時(shí)候其獨(dú)立性會受到利益方的影響。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的比較分析

從上面的案例可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法有其優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍，具體如表1。

通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優(yōu)勢和劣勢，但是有一個(gè)共同的特點(diǎn)都是需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，這與我國采取公允價(jià)值所持有的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，只有符合這樣的條件才可以使用公允價(jià)值模式計(jì)量。所以在我國目前的情況下，企業(yè)可以依據(jù)公司所在地的優(yōu)勢，采取不同的確定依據(jù)。例如，公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并在此基礎(chǔ)上有獨(dú)立完善的評估機(jī)構(gòu)，評估獲取的公允價(jià)值比較有保證，這種情況下采取專業(yè)評估確定依據(jù)獲取的公允價(jià)值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，但沒有成熟的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或市場經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格確定公允價(jià)值比較合適。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的改進(jìn)建議

通過對我國投資性房地產(chǎn)目前主要采取的三種公允價(jià)值確定方法的分析，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法應(yīng)該做如下改進(jìn)。

首先，建立完善的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評估師的職業(yè)能力。通過對我國投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)狀分析可以看出，大部分的企業(yè)是通過聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這樣做可以便捷地得到準(zhǔn)確的公允價(jià)值。所以建立完善的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評估師的能力就至關(guān)重要。我國目前還比較缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評估人才。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大力度建設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)知識和職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并制定相應(yīng)的評估準(zhǔn)則，使具體的評估行為有據(jù)可依，加強(qiáng)規(guī)范。

其次，加強(qiáng)市場化建設(shè)。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是最公允的，也是以后要大力加強(qiáng)的發(fā)展方向。公允價(jià)值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強(qiáng)市場化建設(shè)有助于獲取準(zhǔn)確的公允價(jià)值，同時(shí)可以降低企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤的空間，使取得的公允價(jià)值更有保證。

最后，設(shè)立專門的房地產(chǎn)市場信息官方機(jī)構(gòu)。國家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，收集并定期發(fā)布各地的房地產(chǎn)交易信息，讓房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對容易，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)會隨之增加，其提供的會計(jì)信息更為相關(guān)可靠。為會計(jì)信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據(jù)。

總之，如果能夠準(zhǔn)確地確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產(chǎn)的價(jià)值，企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會計(jì)信息。

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