張嗣興

連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控都是“兩會”代表、委員熱議的話題。因為房地產(chǎn)問題數(shù)年來并未得到解決，且關乎民生、影響深、涉及廣，“兩會”代表、委員不得不高度長期關注。老百姓其實更期盼這個問題今年能盡快在實際層面得到真正解決，而不再只是年復一年的熱議與關切。

2011年是房地產(chǎn)市場最不平凡的一年。中央政府連續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。在調(diào)控措施的作用下，投機性需求得到了一定程度的抑制，市場交易量明顯下降，保障房建設速度加快，市場供求關系進一步得到了改善。年末，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量跌價滯的趨勢，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效。

其實，房地產(chǎn)調(diào)控的任務還遠遠沒有完成，2011年的房價還沒有下降，只是漲幅較緩，漲得慢了，漲得少了。部分城市政府企圖對房地產(chǎn)的調(diào)控進行“微調(diào)”的意見就出來了，因與中央政策調(diào)控要求不符而被“叫?！?。目前房價還有反彈壓力，現(xiàn)在稍微有些風吹草動，一個城市的政策松動就會影響更多城市，局部會影響整個房地產(chǎn)調(diào)控大局。所以，2012年要繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，推動房地產(chǎn)市場進一步調(diào)整，繼續(xù)嚴格執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策。只有這樣，才能使房地產(chǎn)市場回歸理性，房價回歸理性，房地產(chǎn)市場長期保持穩(wěn)定和健康發(fā)展。

一些城市或地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行嚴不起來，堅持不下去，除了有過度偏好土地財政這一條外，恐怕對房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關系存在誤判也是重要原因。

房地產(chǎn)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長，對其調(diào)整，人們一般會從邏輯上分析，認為事關重大。長期以來，又有房地產(chǎn)“綁架”了中國經(jīng)濟的說辭，于是無論民眾、管理階層，還是資本市場，對此都是心理壓力巨大。但實際的數(shù)據(jù)分析卻并不支持這種看法。從總量效應看，2008年房地產(chǎn)銷售和投資的下滑，并沒有造成固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長的顯著下滑。2008年底的經(jīng)濟減速，不是因為房地產(chǎn)市場調(diào)整，而是雷曼兄弟破產(chǎn)之類的海外沖擊所致。從結(jié)構(gòu)效應看，一是房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國基建活動的影響不顯著，相反，它與固定資產(chǎn)投資中的其它費用具有高關聯(lián)度。房地產(chǎn)行業(yè)的基建活動并不是總投資的最主要部分。例如，2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比僅為20%，而且房地產(chǎn)開發(fā)投資中的建安工程比重為60%～70%。二是房地產(chǎn)行業(yè)只對一些產(chǎn)品和行業(yè)的生產(chǎn)有影響，包括水泥、鋼筋和挖掘機，其影響在極端情況下才表現(xiàn)顯著。一些邏輯上有影響的產(chǎn)品和行業(yè)，如家電、混凝土機械等，從實際統(tǒng)計分析，數(shù)據(jù)上幾乎沒有相關性。三是房地產(chǎn)開發(fā)對交通運輸、機械等重型制造業(yè)投資和建材、化工業(yè)投資幾乎沒有影響。之所以房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的影響在邏輯上很大，在實際數(shù)據(jù)分析上很小，原因是房地產(chǎn)市值要減去開發(fā)商的利潤和炒房者的收益；開發(fā)成本要減去土地轉(zhuǎn)讓金和各項稅費。在實體經(jīng)濟中，將房地產(chǎn)開發(fā)看成是以建筑施工業(yè)為主的經(jīng)濟活動，其經(jīng)濟規(guī)模就大為減小。事實上，房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大。房地產(chǎn)的直接影響主要體現(xiàn)在對鋼筋、水泥、挖掘機等建筑產(chǎn)品上，對GDP和投資的影響遠沒有想象的那么大。房地產(chǎn)產(chǎn)值對其它行業(yè)的拉動作用遠遠小于建筑業(yè)，房地產(chǎn)對建筑的影響也并不顯著。

房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟影響不大，卻對其它方面的影響很大。房地產(chǎn)改變了中國的資源配置和收入分配。2003年以來，中國房地產(chǎn)市場開始火爆，固定資產(chǎn)投資增速明顯快于資本形成速度，非生產(chǎn)性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產(chǎn)投資竟然沒有形成固定成本，非生產(chǎn)性投資規(guī)模之大，令人吃驚。2010年，全社會固定資產(chǎn)投資占GDP比重高達70.5%，而固定資產(chǎn)形成占GDP比重僅46.2%，偏差高達9.6萬億元。雖然二者的內(nèi)涵上有區(qū)別，但二者的偏差是從2003年開始迅速擴大的。大概可以這樣認為，由于房地產(chǎn)這個工具，投資領域中占GDP約25%的資金沒有直接進入后續(xù)生產(chǎn)領域，而是參與財富的再分配。其后果之一就是中國的儲蓄率在2003年以后大幅上升，這主要歸功于企業(yè)的儲蓄快速上升。從1997年到2007年，居民儲蓄率下降了2%，政府儲蓄率上升了3%，企業(yè)儲蓄率上升了14%。儲蓄率的快速上升，不僅僅反映了財富在各個部門間的轉(zhuǎn)移，也導致了貿(mào)易順差和投資居高不下，這正是中國經(jīng)濟失衡的集中表現(xiàn)。從這個意義上講，對房地產(chǎn)的調(diào)控就是對結(jié)構(gòu)的調(diào)整。毫無疑義，房地產(chǎn)調(diào)控有利于中國長期經(jīng)濟增長。

還有一條就是，大家尚未對房價的合理水平如何確定形成共識。

從國際經(jīng)驗看，在判斷房價的合理水平方面，主要選用三類指標。一是房價收入比，即一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍。聯(lián)合國對房價收入比的定義是，住房市場價格的中位數(shù)和家庭年收入的中位數(shù)據(jù)之比。世界銀行對房價收入比的定義是，住房市場價格的平均數(shù)和家庭年收入的平均數(shù)之比。兩種計算方法得到的結(jié)果是有差異的，一般情況下，前者的計算結(jié)果是后者的1.2倍。用房價收入比來評價房價合理性的具體辦法，就是計算出房價收入比之后，再與某個數(shù)值比較，如果大于它，說明房價過高，反之說明房價不高。在很長一段時間里，中國學者經(jīng)常采用“4至6倍”作為“國際標準”，但事實上，各國經(jīng)濟發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價收入比并不存在一個絕對的合理區(qū)間。從本質(zhì)上說，房價收入比反映的是特定地區(qū)土地和勞動力兩種資源的價格關系。由于不同國家、城市在資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展水平、制度環(huán)境等方面存在諸多差異，簡單地橫向比較不同城市的房價收入比沒有意義，也不會形成有助于橫向比較的客觀標準。但對特定國家或特定城市來說，由于其資源稟賦條件是確定的，用房價收入比的多年均值，可以大體反映土地和勞動力兩種要素的長期價格關系，而一旦房價收入偏離多年的均值，則通常預示著短期內(nèi)房價出現(xiàn)了異常變化。二是住房可支付指數(shù)（HAI）。HAI是美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會提出的一種住房支付能力評價方法，后被廣泛采用，成為國際范圍的一種住房支付能力評價指標。具體而言，根據(jù)家庭中位數(shù)收入以及合理的住房消費比例（家庭住房消費支出占收入的比例）上限，求得該家庭可承受的最高房價P，再將其與該城市住房的實際中位數(shù)價格P進行比較，即HAI=P/P×100。HAI等于100，說明中位數(shù)收入水平的家庭能夠承受中位數(shù)價格的住房，居民具有正常的住房支付能力。HAI大于100，說明居民家庭能夠承受更高價格的住房，具有很強的支付能力。HAI小于100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房，支付能力明顯不足。三是房價租金比。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一。國際標準通常為1：200到1：300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。需要指出的是，房價租金比與住房市場發(fā)展階段和利率水平等因素有關，房價租金比的經(jīng)驗值更適合住房市場進入成熟期后的市場情況。

用房價收入比指標來衡量北京市的房價，發(fā)現(xiàn)北京的房價收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫非常明顯。2001～2006年，北京市房價收入比均值為11.88倍。從2007年始，北京的房價收入比快速上升，2007～2009年房價收入比均值為17.35倍，顯著高于此前6年的均值水平。2010年，北京新建住宅售價均值上漲了29.7%，北京的房價收入比也高達21倍，為2000年以來的最高水平。2011年，由于中央政府的嚴厲調(diào)控和北京市城鎮(zhèn)人均可支配收入的大幅度提升，北京市房價收入比回落到17.4倍，仍顯著高于2001～2006年的均值水平。北京市的房價仍需進一步向合理水平回歸。若以2001～2006年的均值為標準，按2011年北京市城鎮(zhèn)人均可支配收入32903元計算，北京市新建商品住宅銷售均價每平米15518元，應有4000多元的降價空間。只有價格回歸到理性，房地產(chǎn)市場才能真的回歸到理性。

連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控都是“兩會”代表、委員熱議的話題。因為房地產(chǎn)問題數(shù)年來并未得到解決，且關乎民生、影響深、涉及廣，“兩會”代表、委員不得不高度長期關注。老百姓其實更期盼這個問題今年能盡快在實際層面得到真正解決，而不再只是年復一年的熱議與關切。

現(xiàn)在，應當說房地產(chǎn)市場的理性回歸之路已經(jīng)清晰可見了。