王振華

[摘 要]本文從中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口狀況和國家政策的現(xiàn)狀出發(fā)，詳細(xì)的分析了它們與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上概況出了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)，從宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化和社會(huì)保障房方面入手，給出了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；未來；趨勢(shì)

[中圖分類號(hào)]F123 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2012）45-0062-04

1 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)

1.1.1 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段

聯(lián)合國對(duì)一些發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究表明，發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)起飛期都存在一個(gè)房地產(chǎn)快速增長期，時(shí)間為20～30年。中國人均GDP在1998年達(dá)到821美元，當(dāng)時(shí)正值中國住房貨幣化改革實(shí)行，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入市場化運(yùn)作階段，也就是真正的房地產(chǎn)業(yè)起步階段；2003年人均GDP接近1300美元，房地產(chǎn)開發(fā)投資也進(jìn)入快速發(fā)展階段。目前房地產(chǎn)正處于1300～8000美元階段，正是發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期。近10年來，中國人均GDP年增長進(jìn)度一直保持在10%以上，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，2010—2020年經(jīng)濟(jì)增長相對(duì)“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預(yù)計(jì)2030年左右中國人均GDP將達(dá)到8000美元，也就是說，中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持15～20年的快速發(fā)展。

1.1.2GDP與房地產(chǎn)發(fā)展吻合度

在經(jīng)歷1998、1999年的低谷后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在2000年開始復(fù)蘇，2003年時(shí)已經(jīng)走出萎縮，當(dāng)年GDP同比增長10%，2008年進(jìn)一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增長率，顯示出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)高漲階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資自1997年后同樣逐年遞增，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資占GDP比重的合理范圍在10%～14%，中國目前房地產(chǎn)投資水平在較為合理的區(qū)間。通過相關(guān)性計(jì)算可知，1986—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP的相關(guān)度高達(dá)0.974，與固定資產(chǎn)投資的相關(guān)度達(dá)到0.997，房地產(chǎn)投資與GDP的增長有較高的關(guān)聯(lián)性。在未來中國GDP保持穩(wěn)步快速的增長的同時(shí)，與GDP高度相關(guān)的房地產(chǎn)投資也將保持長久的平穩(wěn)快速發(fā)展。1.1.3 居民收入與支付能力

房價(jià)收入比可以大致反映居民購買住房的支付能力。在正常居民收入增長及房價(jià)增長下，房價(jià)收入比呈現(xiàn)平穩(wěn)變動(dòng)。通過圖3可以看出，中國平均房價(jià)收入比變動(dòng)五個(gè)階段特征：第一階段是1991—1993年，房價(jià)收入較快增

長并處于較高水平；第二階段是1994—1996年，1994年大幅下降后，進(jìn)入平穩(wěn)上升階段；第三階段是1997—2003年，1997年大幅提高后進(jìn)入較為平穩(wěn)階段；第四階段是2004—2006年，為快速上升階段。2004—2006年，每戶住房總價(jià)快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對(duì)平穩(wěn)，二者的增速差迅速擴(kuò)大，結(jié)果導(dǎo)致了房價(jià)收入比的快速上升。2008—2009年平均房價(jià)收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可見降幅較為平緩。從國際比較來看，目前中國居民購房能力要明顯低于國際水平。中國當(dāng)前的平均房價(jià)收入比是較低的，低于6.4～8.4的國際平均水平。

1.1.4 居民收入與住房水平

隨著中國總體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民家庭收入也增長較快，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，同比增長8.8%，十年來年均增長率達(dá)到10.58%。隨著中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加，居民的住房狀況也不斷改善，人均住房面積從1998年的18.7平方米上升到2007年的28.2平方米，年均增長率達(dá)到4.7%。根據(jù)世界銀行2004年的世界各國人均住宅使用面積的統(tǒng)計(jì)資料看出，中國城市的住房面積略高于中等收入國家，但與發(fā)達(dá)國家相比，仍有較大的差距。

1.2 人口因素與房地產(chǎn)業(yè)

1.2.1 城市化水平

1996年以后，中國在加速城市發(fā)展的戰(zhàn)略決策和重塑工業(yè)化模式的大背景下，城市化進(jìn)入了高速發(fā)展階段，在1996—2009年的14年間，城市人口由3.7億上升到6.2億，提高了67.6%，年均增長達(dá)到了4.8%。城市化率從30.48%提高到46.59%，提高了16.11個(gè)百分點(diǎn)，年均上漲1.15個(gè)百分點(diǎn)。按照發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家城市化率達(dá)到30%時(shí)，整個(gè)城市化將面臨一個(gè)起飛階段，而從30%到70%時(shí)，將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的階段。城市化進(jìn)程的加速，必然要發(fā)展作為城市基本功能要素及市民居住必需的房地產(chǎn)業(yè)。

1.2.2 家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

中國人口的家庭規(guī)模正在不斷小型化，家庭類型也日益核心化，三口之家及二人世界已經(jīng)逐漸成為中國家庭戶的主要形式。家庭規(guī)模的變化明顯，將主要產(chǎn)生兩方面的影響：一方面是住房總套數(shù)增加，大家庭變成小家庭，人口數(shù)量一定的情況下，住房需求的總套數(shù)增加；另一方面將在很大程度上影響住房需求結(jié)構(gòu)，小規(guī)模家庭結(jié)構(gòu)的快速增長，有可能會(huì)對(duì)未來住房供給結(jié)構(gòu)和占有性質(zhì)帶來深遠(yuǎn)的影響，它會(huì)推動(dòng)小戶型需求和租賃的需求。

1.2.3 年齡結(jié)構(gòu)

中國人口年齡結(jié)構(gòu)和變化趨勢(shì)表明在未來十年內(nèi)仍將繼續(xù)保持旺盛的住房需求。中國在1962—1972年期間曾出現(xiàn)過一波生育高峰期，人口出生率超過30%，對(duì)應(yīng)其子女年齡在1982—1992年又出現(xiàn)一個(gè)生育高峰，自然生育率19.7%～23.3%。按照25年后這部分人口進(jìn)入家庭形成期的一般規(guī)律，中國約在2007—2017年期間將會(huì)出現(xiàn)一波新家庭高峰，這可能會(huì)引起兩類住房需求，一是新家庭獨(dú)立購買或租賃住房，二是限于支付能力而先與其下一代共同完成改善性升級(jí)，此后再隨著新家庭收入的增長而分戶。

1.3 國家政策與房地產(chǎn)業(yè)

1.3.1 保障性住房政策

2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度目標(biāo)和框架。其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。今后一段時(shí)間，保障性住房將成為中國住房供給中發(fā)展的重點(diǎn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將改變?cè)瓉韱我簧唐贩抗┙o體系，將會(huì)形成針對(duì)不同收入水平下的分層次的住房供應(yīng)體系，以滿足不同居民的購房需求。

對(duì)于中國，從短期來看，目前保障性住房的投入相對(duì)很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場的低收入人群，房價(jià)上漲的推動(dòng)力基本不受影響；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是政府財(cái)政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財(cái)政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財(cái)政投入；中長期來看，國家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)70%”、信貸、稅收等政策，明確了國家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來保障性住房力度將持續(xù)加大，對(duì)市場的影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場份額將減少，商品房利潤率將會(huì)因保障性住房的影響而回落。

1.3.2 物業(yè)稅

國稅總局相關(guān)人員表明中國將積極穩(wěn)步推行物業(yè)稅，目前已經(jīng)在上海和重慶兩地開始積極推行。從國際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國家地方財(cái)政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國際潮流。

如果開征“物業(yè)稅”則將徹底改變商品房價(jià)格內(nèi)所包含的稅費(fèi)構(gòu)成，將原有由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)分期由政府通過物業(yè)稅收取，均攤到房屋的保有階段。如此一來，開發(fā)商不必集中將如此多的稅費(fèi)一次性繳納，開發(fā)成本必將大幅度下降，商品房價(jià)格也將下降。

開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投機(jī)性需求的抑制作用較大?！拔飿I(yè)稅”是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。房屋價(jià)值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上繳納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長，商品房的投資價(jià)值幾乎失去，市場上購買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。

1.3.3 新政策對(duì)市場的影響

2011年1月國務(wù)院發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”，提出“明確房價(jià)控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購政策”等一系列政策。此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場預(yù)期，特別是明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者（包括投資者）對(duì)未來房價(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另外，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風(fēng)險(xiǎn)，抑制投資投機(jī)性需求的釋放。一系列政策將對(duì)市場需求產(chǎn)生顯著影響，特別是對(duì)大中城市和更多可能實(shí)行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場量價(jià)調(diào)整不可避免，長期來看，房產(chǎn)稅配套改革逐步進(jìn)行，市場短期的調(diào)整和陣痛有利于市場長期健康、穩(wěn)定發(fā)展。

2 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)分析

從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，中國人均GDP超過2000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)變化，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對(duì)汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用，國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。

同時(shí)，中國人口的城市化正處于加速階段，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、家庭世代的降低、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、個(gè)性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu)，小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。

國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險(xiǎn)下，很有可能會(huì)出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會(huì)呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開，各種資源向營運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。

保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。中國房地產(chǎn)將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實(shí)現(xiàn)，短期內(nèi)由于市場供應(yīng)量有限，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場影響有限；中長期看，結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免，行業(yè)利潤率將回落到合理水平，開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。

目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會(huì)更加規(guī)范，遠(yuǎn)期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。