井源泉

摘要：本文認(rèn)真分析了長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的用地現(xiàn)狀，對開發(fā)區(qū)內(nèi)土地的利用程度和利用效益進(jìn)行了評價，總結(jié)了目前經(jīng)開區(qū)土地利用存在的一些問題，提出了要做好開發(fā)區(qū)規(guī)劃、節(jié)約集約用地、改變供地方式、清理閑置用地等建議。

關(guān)鍵詞：土地集約利用；長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；土地利用程度；集約利用評價

從1979年我國首次建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開始，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)的數(shù)量和質(zhì)量都得到了迅速的提升，對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。開發(fā)區(qū)作為城市的重要部分，其土地的開發(fā)與利用更應(yīng)該向土地集約利用的典范方向發(fā)展。事實(shí)上，前幾年，各地開發(fā)區(qū)建設(shè)存在著盲目的“圈地?zé)帷?，相繼出現(xiàn)了土地閑置、利用率低下等問題，嚴(yán)重制約開發(fā)區(qū)乃至整個城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，對開發(fā)區(qū)土地集約利用的研究也逐漸提上議事日程。

1長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地利用現(xiàn)狀

至2009年初，長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）總規(guī)模為1595.98公頃，包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地1589.49公頃，農(nóng)村建設(shè)用地6.49公頃。已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地1100.35公頃，占土地總面積的68.95%，未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地489.14公頃，占土地總面積的30.65%。

已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地主要包括工礦倉儲用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地以及其他建設(shè)用地。開發(fā)區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主，所以工礦倉儲用地面積最大，達(dá)658.45公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的59.84%；其次為交通運(yùn)輸用地，達(dá)290.99公頃，占26.45%；住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地和其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地分別為58.80公頃、35.29公頃、28.29公頃、28.52公頃，比重分別為5.34%、3.21%、2.57%、2.59%。

2開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價

土地利用集約程度評價是在對影響土地集約利用的因素和因子進(jìn)行全面調(diào)查和定性分析的基礎(chǔ)上，建立由總體目標(biāo)層、子目標(biāo)層和指標(biāo)層構(gòu)成的評價指標(biāo)體系，然后根據(jù)評價指標(biāo)現(xiàn)狀值和理想值，采用理想值比例推算法對評價指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，確定指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值；最后結(jié)合指標(biāo)、子目標(biāo)、目標(biāo)的權(quán)重值，運(yùn)用綜合指標(biāo)體系法進(jìn)行量算，得出土地利用集約度分值。

2.1 土地集約利用評價的指標(biāo)體系

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價采用多因素綜合評價法，主要考慮開發(fā)區(qū)土地利用狀況、用地效益、管理效益等因素。根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》的要求，結(jié)合工業(yè)開發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，最終選擇3個目標(biāo)層、6個子目標(biāo)層和14個指標(biāo)組成本次評價指標(biāo)綜合體系，具體見表1。

2.2 土地集約利用的程度和效益分析

2.2.1開發(fā)區(qū)的土地集約度分析

通過構(gòu)建三個層次的指標(biāo)體系，全面評價了開發(fā)區(qū)的集約利用狀況。通過計算可知，開發(fā)區(qū)土地集約利用集約度綜合分值為81％，其中：

①土地利用狀況

開發(fā)區(qū)土地開發(fā)率為99.93％，土地供應(yīng)率為97.31％，土地建成率為91.91％。工業(yè)用地率為32.65％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地率為17.27％。綜合容積率為0.95，建筑密度為23.19％，工業(yè)用地容積率為0.88，工業(yè)用地建筑密度為34.45％。

②用地效益

在計算土地利用效益指標(biāo)時，土地面積采用的是已利用土地面積，反映的是已經(jīng)利用土地上產(chǎn)生效益的平均能力。在2004—2008年間開發(fā)區(qū)的用地效益逐年增加。（見表2）

開發(fā)區(qū)工業(yè)固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度為2759.33萬元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度為5241.11萬元/公頃。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度為7245.45萬元/公頃。

③管理績效

到期項目用地處置率為100％，閑置土地處置率為89.15％，土地有償使用率為64.37％，土地招拍掛率為14.92％。

2.2.2開發(fā)區(qū)土地利用集約度對比分析

開發(fā)區(qū)的土地集約度為81％。在全國范圍對比來看，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地集約度為88%，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地集約度為91%，廣東增城工業(yè)開發(fā)區(qū)的土地集約度為85%，湖北宜昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的土地集約度為83%，可以看出長沙開發(fā)區(qū)的土地集約利用程度還是處于偏低水平。

在現(xiàn)今建設(shè)“兩型”社會、集約用地的背景下，在發(fā)展中除了注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,更應(yīng)考慮其土地利用的相對集約度,要以最低的耕地?fù)p失換取開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的最大產(chǎn)出。我們必須采取有效的措施，積極提高本開發(fā)區(qū)的土地集約利用水平。

3開發(fā)區(qū)提高土地集約利用的對策

3.1 加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置

開發(fā)區(qū)要實(shí)現(xiàn)集約化開發(fā)，必須制定科學(xué)合理的用地規(guī)劃。根據(jù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位特點(diǎn)和環(huán)境保護(hù)的要求，搞好開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，為開發(fā)區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展提供依據(jù)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃應(yīng)遵循近期規(guī)劃與遠(yuǎn)期規(guī)劃相結(jié)合的原則。在近期規(guī)劃中，主要是以現(xiàn)有規(guī)劃為前提，形成中心工業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)及生活居住區(qū)等功能分區(qū)格局；在遠(yuǎn)期規(guī)劃中，根據(jù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位條件、發(fā)展?fàn)顩r、周邊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，確定擴(kuò)區(qū)規(guī)劃。

3.2 加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，轉(zhuǎn)變供地方式，提高土地利用效益

首先我們應(yīng)該改變批地、供地方式。近幾年，帶項目報批土地已成為一種模式。筆者建議除道路、交通、水利、能源及少數(shù)有特殊要求須圈外選址項目實(shí)行帶項目批地外，其他開發(fā)區(qū)用地由開發(fā)區(qū)根據(jù)下達(dá)的計劃指標(biāo)，分批征用、轉(zhuǎn)用。這樣，既能從計劃指標(biāo)上控制開發(fā)區(qū)用地，又能給開發(fā)區(qū)機(jī)動性和靈活性，結(jié)合實(shí)際依法供應(yīng)土地。

3.3 加大閑置土地處置力度，切實(shí)盤活存量土地

開發(fā)區(qū)國土分局等行政部門必須加強(qiáng)對土地開發(fā)利用情況的監(jiān)督檢查，督促土地使用者按照土地有償使用合同或國有土地劃撥決定書的規(guī)定實(shí)施項目建設(shè)，防止土地圈而不用。要加大土地清閑力度，對被納入閑置用地范圍的土地必須依法予以收回，統(tǒng)一納入政府土地儲備庫，重新進(jìn)行市場化配置。

4結(jié)論

土地是人類賴以生產(chǎn)和生存的基本資源和環(huán)境，隨著現(xiàn)代社會的進(jìn)步，地少人多的現(xiàn)實(shí)國情以及工業(yè)化和城市化的加速發(fā)展，使得人口、資源、環(huán)境之間的矛盾日趨突出。作為一個國家級的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，如何進(jìn)一步提高其開發(fā)區(qū)內(nèi)土地的集約利用水平，就成為開發(fā)區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題之一。