2011年各城市主要CBD的租金都在上漲，這是市場(chǎng)自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢疀]有租金管制，租金上漲意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價(jià)再降一降，出租回報(bào)很合理，不是不可能達(dá)到的。“商業(yè)地產(chǎn)是機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)同在，成功和失敗共存。企業(yè)要警惕市場(chǎng)的變化，要避免產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉建滬表示，相關(guān)政府部門正在制定政策監(jiān)管商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞之一：如火如荼

2012年1月10日，富力地產(chǎn)公布了2011年全年銷售業(yè)績(jī)。據(jù)悉，其去年完成銷售300.4億元，比調(diào)低之后的目標(biāo)320億元略低。富力2011年12月份的協(xié)議銷售額為30.3億元，銷售面積約238，000平方米；其中包括在12月開售的三個(gè)全新項(xiàng)目，分別是廣州富力盈凱廣場(chǎng)、南京富力城和太原富力愛丁堡公館。

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠表示：集團(tuán)一直靈活調(diào)節(jié)市場(chǎng)策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的狀況，單以去年12月下旬推出的商業(yè)項(xiàng)目廣州富力盈凱廣場(chǎng)為例，其良好銷售反映市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)存在穩(wěn)健的需求。我們相信過去一年調(diào)控已經(jīng)獲得成效，集團(tuán)亦會(huì)繼續(xù)作出相應(yīng)措施，于2012年調(diào)升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比例。

無獨(dú)有偶，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布日前發(fā)布的公告顯示，2011年107億元的銷售額當(dāng)中，商業(yè)整體銷售占據(jù)很大比例，其中59億元為物業(yè)銷售，48億元?jiǎng)t來自商業(yè)整體銷售。據(jù)了解，瑞房在最后兩個(gè)月內(nèi)，積極推出大量商業(yè)項(xiàng)目，得益于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，瑞房也迅速回籠資金。

中國(guó)指數(shù)研究院黃瑜院長(zhǎng)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都在10%以上增長(zhǎng)。辦公樓銷售額整體增長(zhǎng)20%。商業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)30%。從數(shù)據(jù)中可以看出大家還是非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。未來一年，商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊增，無論企業(yè)還是個(gè)人投資，還是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)搶眼

據(jù)上海熱銷寫字樓排行榜最新消息：在以成交面積為核算基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上， 位于嘉定真新板塊的中環(huán)財(cái)富杰座商住樓一周成交1104平方米，排名上海寫字樓成交面積榜首；位于虹口兩成板塊的涼城地區(qū)中心(公寓式辦公樓)成交1036平方米，排名第二；位于寶山楊行板塊的世華國(guó)際廣場(chǎng)成交993平方米，排行第三。

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師張銀萍表示，2012年首周上海商住樓成交表現(xiàn)搶眼，除了排名榜首的中環(huán)財(cái)富杰座，還有5個(gè)商住項(xiàng)目，分別是涼城地區(qū)中心、綠地領(lǐng)海、中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)、上置美蘭優(yōu)湖、瑞景公寓，共計(jì)6個(gè)商住樓排名上海寫字樓一周成交面積前十。2011年年底，以“不限購(gòu)、不限貸”和商住兩用為賣點(diǎn)的商住樓成交短期內(nèi)受到一定沖擊，成交活躍度有所減弱，開盤量也有一定下降；不過由于多個(gè)城市2012年“限購(gòu)令”政策仍將繼續(xù)執(zhí)行，商住樓仍有望成為上海樓市的一大亮點(diǎn)。

作為多中心城市的北京，也是商業(yè)地產(chǎn)布局的必爭(zhēng)之地。

第一太平戴維斯最新發(fā)布的研究報(bào)告指出，在調(diào)控大背景下，北京等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示，2011年四季度，北京甲級(jí)寫字樓資本值環(huán)比攀升5.8%，至52294元/平方米，同比上漲33.4%；北京寫字樓平均租金環(huán)比上漲了7.5%，毛收益率環(huán)比增長(zhǎng)0.12個(gè)百分點(diǎn)至6.38%，同比上漲0.58%。預(yù)計(jì)2012年將有27.4萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入北京租賃市場(chǎng)，且平均出租率仍將保持樂觀。而隨著2012年續(xù)租成本增加迫使部分租戶轉(zhuǎn)向非核心商務(wù)區(qū)尋求辦公面積，市場(chǎng)整體租金漲幅將進(jìn)一步放緩。

2011年廣州商業(yè)地產(chǎn)隨著外資、港資等各路資本進(jìn)入，商鋪、商用公寓和寫字樓也呈熱銷態(tài)勢(shì)。有媒體報(bào)道，2011年，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫字樓最高報(bào)價(jià)達(dá)4萬元/平方米。

開發(fā)商熱情不減

近日，中國(guó)地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)之一的金地地產(chǎn)宣布進(jìn)軍高端寫字樓。據(jù)了解，金地集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)10多年，此前從未涉足寫字樓項(xiàng)目開發(fā)。其待建的國(guó)際甲級(jí)寫字樓—“金地中心”緊臨北京長(zhǎng)安街，高達(dá)168米。

事實(shí)上，自樓市調(diào)控新政出臺(tái)以后，有嗅覺敏銳的開發(fā)商早已加快轉(zhuǎn)型，商業(yè)物業(yè)的高回報(bào)率吸引著眾多房企的視線。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，2011年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)較為突出，從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)地產(chǎn)在一線城市目前發(fā)展比較快。即使從北、上、廣、深來看，未來商業(yè)地產(chǎn)的核心城市還是北京、上海等以金融業(yè)為主導(dǎo)的城市。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受“破局2012——中房網(wǎng)?2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與格局前瞻系列訪談”時(shí)表示，不看好2012年的住宅地產(chǎn)和二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，仍將謀求在京滬核心地段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

潘石屹表示，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓的利好，主要看其租金的價(jià)格是上漲還是下跌。但目前可以看到，上海、北京繁華地段辦公樓寫字樓的租金價(jià)格都在漲，比如金融街、中關(guān)村、東二環(huán)都有很大的上漲幅度，高檔寫字樓的租金最低為10元/平方米，也有20元/平方米的，在未來的一段時(shí)間里，這個(gè)價(jià)位仍很堅(jiān)挺，因?yàn)楣?yīng)量是一個(gè)下降的趨勢(shì)，而需求量是一個(gè)上升的趨勢(shì)，而租賃市場(chǎng)是不存在任何泡沫的，是對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)反映。

首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)公司董事長(zhǎng)劉曉光表示，房地產(chǎn)在2012年將面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況。而首創(chuàng)已提前布局，加速商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升級(jí)，向“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在日前舉辦的“房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)及分析研討會(huì)”上表示，2011年各城市主要CBD的租金都在上漲，這是市場(chǎng)自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢疀]有租金管制，租金上漲意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價(jià)再降一降，出租回報(bào)很合理，不是不可能達(dá)到的。如果降得快，就很快可以達(dá)到。這就是中國(guó)今后的城市轉(zhuǎn)型，也因此2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)?！保〒?jù)中國(guó)市場(chǎng)研究報(bào)告網(wǎng)）

關(guān)鍵詞之二：險(xiǎn)象叢生

盡管在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打了近30年，從事購(gòu)物中心管理15年，但中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)副主任邢和平卻覺得自己有些落伍了?！懊刻於加行聠栴}，迅速發(fā)展的市場(chǎng)已容不得過多回憶就已經(jīng)成為了歷史?！?/p>

宏觀調(diào)控下，企業(yè)的戰(zhàn)略?shī)A雜著資本的力量使中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)“野蠻”地生長(zhǎng)著，強(qiáng)勁而有力。特別是在2011年，全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了“井噴”之勢(shì)，繼2010年增長(zhǎng)34.2%后，今年的商業(yè)地產(chǎn)投資增速依舊在高位運(yùn)行，全年投資破萬億已不是幻想。2012年的市場(chǎng)趨勢(shì)也是“更上一層樓”。

然而，隨著商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增的是不斷增加的招商難、運(yùn)營(yíng)難，以及盲目投資、重復(fù)建設(shè)等問題和風(fēng)險(xiǎn)的積聚。

“長(zhǎng)此以往，一批開發(fā)商會(huì)因商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈斷裂，進(jìn)而會(huì)影響企業(yè)乃至行業(yè)的健康發(fā)展?！?011年12月11日，在第13屆中國(guó)住交會(huì)召開的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，邢和平擔(dān)憂著行業(yè)的前景。

這一發(fā)韌于2011年宏觀調(diào)控下的商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，將是房地產(chǎn)行業(yè)一次集體性的“飛蛾撲火”，還是行業(yè)的“救贖”呢？

投資增速

瘋狂的消息接踵而來。

邢和平最近聽到了一些消息，保利地產(chǎn)計(jì)劃在未來3～5年的商業(yè)物業(yè)投資比例達(dá)30%；金地集團(tuán)也表示到2015年商業(yè)地產(chǎn)投資占到20%；招商地產(chǎn)希望未來商業(yè)地產(chǎn)的占比能達(dá)到10%～15%。萬科集團(tuán)高層也公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。更多的中小企業(yè)也在門外躍躍欲試。

去年11月份，邢和平還遇到了中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)寧高寧，向他咨詢中國(guó)購(gòu)物中心的多與少。并透露接下來中糧地產(chǎn)要在全國(guó)建30個(gè)購(gòu)物中心。

除了這些消息，還有紛至沓來的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)。

根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年前10個(gè)月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米，同比上漲104.4%。另外，一線城市土地市場(chǎng)最活躍的也屬商業(yè)地塊。商業(yè)地產(chǎn)的投資不僅在一線城市炙熱，還開始向二三線城市蔓延。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽(yáng)將擁有購(gòu)物中心71個(gè)，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購(gòu)物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽(yáng)將擁有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%。

這表明市場(chǎng)的投資在轉(zhuǎn)移。

加劇的風(fēng)險(xiǎn)

“投資和速度都太快了，早晚會(huì)發(fā)生問題?！泵鎸?duì)媒體們關(guān)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是否失衡的追問，邢和平表示著擔(dān)憂。

實(shí)際上，高速擴(kuò)張下，風(fēng)險(xiǎn)正在隱現(xiàn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫(kù)存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬平方米以上，需要32個(gè)月的時(shí)間才能售完，而消化完上海商品住宅庫(kù)存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

來自高緯環(huán)球監(jiān)測(cè)報(bào)告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購(gòu)物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項(xiàng)目有可能推遲入市。

到2011年11月份，商業(yè)地產(chǎn)銷售形勢(shì)已經(jīng)開始惡化。北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的商用物業(yè)項(xiàng)目成交量環(huán)比跌幅均超過20%。其中，深圳一手商鋪成交面積環(huán)比下降23%；北京商用項(xiàng)目(寫字樓、商鋪)成交11.65萬平方米，環(huán)比減少9萬平方米。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部一執(zhí)行董事也表示，“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問題零售項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和管理上都有問題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過自身管理能力的零售項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多的問題購(gòu)物中心出現(xiàn)?！?/p>

“據(jù)我了解，商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)引起了相關(guān)部門的重視，一些監(jiān)管政策也會(huì)在明年推出。”與會(huì)的一位專家表示。

“高速度下難免泥沙俱下，原因是我們的很多項(xiàng)目還沒來得及思考就已開工了?！毙虾推秸f。

他以日本六本木城市綜合體的發(fā)展歷程印證了其口中的問題。六本木城市綜合體經(jīng)過10年時(shí)間才將當(dāng)?shù)?00多住戶組成股份公司，又用7年時(shí)間建成了世界上頗具經(jīng)典的城市綜合體項(xiàng)目，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)?，F(xiàn)在，這里約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬人。

細(xì)數(shù)國(guó)內(nèi)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期一般是2～3年，容不得仔細(xì)研究定位、規(guī)劃以及判定建設(shè)周期是否合理就已完工。而有的企業(yè)的速度更快，據(jù)悉萬達(dá)集團(tuán)在武漢的漢正街開發(fā)的一個(gè)幾十萬平方米的建筑用了8個(gè)半月便已完工。從1月份規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工，到9月份招商、開業(yè)，簡(jiǎn)直是奇跡。

奧特萊斯的發(fā)展放緩也可以佐證投資過快產(chǎn)生的問題。現(xiàn)在，北京兩大奧特萊斯開業(yè)延期，寧波江北區(qū)奧特萊斯宣告倒閉，廣州番禺長(zhǎng)隆友誼奧特萊斯、首創(chuàng)置業(yè)在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯等項(xiàng)目也因各種原因進(jìn)展緩慢。一度風(fēng)行的奧特萊斯在中國(guó)開始彌漫出泛濫、變味的氣息。業(yè)內(nèi)指出這并不是表明中國(guó)不具備奧特萊斯發(fā)展的土壤，而是被“非奧萊”們踐踏得過于徹底了。

除了運(yùn)營(yíng)難，資金困局也在顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期較長(zhǎng)，前期需要沉淀大量資金，住宅市場(chǎng)的限購(gòu)，都導(dǎo)致了眾多開發(fā)商資金緊張。

與會(huì)的一家河北上市房企的市場(chǎng)研究部經(jīng)理就表示，他們手上的一個(gè)近百畝的綜合體開發(fā)項(xiàng)目，在一期就已經(jīng)面臨著資金缺口10億元的問題?！百Y本市場(chǎng)融資受限，銀行貸款難行，民間融資成本高企，他們很希望能與致力于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資金合作?！?/p>

“商業(yè)地產(chǎn)是機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)同在，成功和失敗共存。企業(yè)要警惕市場(chǎng)的變化，要避免產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉建滬表示，相關(guān)政府部門正在制定政策監(jiān)管商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

中商流通生產(chǎn)力促進(jìn)中心高級(jí)分析師梁煥磊指出，當(dāng)購(gòu)買者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費(fèi)的成本的時(shí)候，買賣鏈條就會(huì)由此斷裂，進(jìn)而一系列問題就會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過前后連鎖效應(yīng)，由此會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

那么應(yīng)該如何在發(fā)展中平衡現(xiàn)金流，如何把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低呢？

“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計(jì)劃、雄厚的資金實(shí)力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復(fù)合型人才和專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。”劉建滬給出了一個(gè)理性的建議。

而調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，以及與文化結(jié)合挖掘市場(chǎng)潛力都成為專家建言2012年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵詞。（據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》）

關(guān)鍵詞之三：泡沫初顯

如果要我預(yù)測(cè)2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)崛起是一個(gè)很有把握的趨勢(shì)。然而，在2010年到2011年這兩年，由于宏觀調(diào)控對(duì)住宅地產(chǎn)的擠出效應(yīng)和各地方城市加大城市基礎(chǔ)投資的沖動(dòng)，帶來各路資金紛紛涌入，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫顯然正在形成。

在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景特別是住宅市場(chǎng)受到空前調(diào)控的形勢(shì)之下，房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中所占的比重在逐漸減弱。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增幅也在放緩，在這樣的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展方向以及相關(guān)資本也在逐漸從之前高速推進(jìn)的住宅市場(chǎng)向其他政策比較寬松、回報(bào)更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。

開發(fā)商尋求理性投資回報(bào)

房地產(chǎn)產(chǎn)品不只是一個(gè)具有可居住性質(zhì)的生活必需品，其更多地具有投資屬性，這就涉及到如何合理分配國(guó)家資源的問題。比如目前正在大力建設(shè)的保障房，出發(fā)點(diǎn)是好的，但將來如何進(jìn)行使用和分配，是租是售，以及怎樣合理監(jiān)管，將會(huì)是一個(gè)難點(diǎn)。保障房的規(guī)劃是由中央層面來制訂的，但執(zhí)行卻是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延續(xù)之前土地財(cái)政模式，背負(fù)的壓力很大，在當(dāng)前的形勢(shì)下就可能引發(fā)一系列的問題。

目前一些三四線城市在政策“遺忘”之下，房?jī)r(jià)大漲。日前國(guó)家的限購(gòu)政策再次加碼，限購(gòu)城市也將進(jìn)一步擴(kuò)大，這將會(huì)是今明兩年的政策基調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)改變，國(guó)家層面控制房?jī)r(jià)的決心也不會(huì)動(dòng)搖。這就迫使開發(fā)商去尋求一些其他的出口，因此從去年第二季度開始，很多開發(fā)企業(yè)就開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是在二三線城市一些發(fā)展相對(duì)較快的區(qū)域，零售業(yè)、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)都受到很大關(guān)注。而今年上半年開始，工業(yè)地產(chǎn)也漸成熱點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的不同在于，前二者具有生產(chǎn)資料屬性，可作為載體，通過經(jīng)營(yíng)獲得企業(yè)價(jià)值的提升。因此，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)專業(yè)性的要求也更高，除了位置的選擇，后期的經(jīng)營(yíng)也非常重要。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，隨著市場(chǎng)需求的增加，商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值也將會(huì)逐步增值。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，至少需要三年的時(shí)間。因此它不會(huì)像住宅項(xiàng)目那樣大起大落，投資增值相對(duì)比較穩(wěn)健，回報(bào)也更加理性。像去年和今年，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格都是在持續(xù)上漲的。

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初顯

目前在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)中城市綜合體、寫字樓、零售業(yè)、復(fù)式公寓酒店等業(yè)態(tài)近一兩年都呈現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在北京、上海這些城市，需求量都非常大，租金的增長(zhǎng)率也在成倍增加。我認(rèn)為至少在未來三年之內(nèi)，這樣的發(fā)展勢(shì)頭是不會(huì)改變的。而在二線城市，商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展較好的是零售業(yè)和酒店，寫字樓則相對(duì)較弱。寫字樓開發(fā)量比較大，對(duì)服務(wù)業(yè)支撐力度的要求也比較高，在一些二線城市尚未形成很好的產(chǎn)業(yè)支柱的情況下，寫字樓這一市場(chǎng)很難消化。比如天津，今年大約將有100萬平方米的寫字樓入市，但一年下來能夠消化的量也就在20萬平方米左右，剩下的體量如何消化？因此在二線城市，寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

目前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)特別是零售業(yè)存在著很大的機(jī)會(huì)。人們的購(gòu)買力在逐漸增強(qiáng)，消費(fèi)模式也在悄然發(fā)生著變化。零售業(yè)現(xiàn)在逐漸從百貨商場(chǎng)走向購(gòu)物中心的模式，越來越多的開發(fā)商看到了萬達(dá)、中糧、華潤(rùn)這些企業(yè)的成功并進(jìn)行借鑒，但必須要警惕其中的風(fēng)險(xiǎn)，特別是定位和運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商并不專業(yè)，對(duì)于這一業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)、人流甚至消費(fèi)模式都沒有進(jìn)行深入的了解，特別是由住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)尤其是零售業(yè)市場(chǎng)，其中的風(fēng)險(xiǎn)和難度很大。目前民間資本也在紛紛涌向這一領(lǐng)域，因此二三線城市也要警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

工業(yè)地產(chǎn)需政府主導(dǎo)

談到工業(yè)房地產(chǎn)，各地方政府在招商時(shí)都會(huì)有一個(gè)相關(guān)要求，特別是很多比較大的二線城市都開始“退二進(jìn)三”，以前一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)入服務(wù)性、研發(fā)性的領(lǐng)域，而這些任務(wù)就會(huì)落到地方政府招商局等職能部門頭上，市場(chǎng)需求很高。

在未來，服務(wù)外包、工業(yè)寫字樓研發(fā)、呼叫中心這類業(yè)態(tài)將成為工業(yè)地產(chǎn)中的熱點(diǎn)。另外，物流這一塊需求量也很大，現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)非常流行，像阿里巴巴、淘寶網(wǎng)、京東商城等供應(yīng)量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一兩年這類業(yè)態(tài)的租金變化并不大，這類土地的地價(jià)也就相對(duì)便宜。加上目前真正進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商并不多，只有萬通等少數(shù)一些開發(fā)商開始介入，因此工業(yè)地產(chǎn)未來的空間是很大的。

工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橛泻軓?qiáng)的政府指導(dǎo)性，因此一定是由政府主導(dǎo)來操作，像天津泰達(dá)這類主導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也都是半官方的性質(zhì)，都會(huì)有政府的職能在里面。其他企業(yè)介入工業(yè)地產(chǎn)的話，最好的參與模式就是與當(dāng)?shù)卣钠髽I(yè)形成一家合資公司，由企業(yè)進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)等業(yè)務(wù)，再由政府行使其招商職能，把其他一些企業(yè)帶進(jìn)來，這樣的模式還是比較有效的。

當(dāng)然做工業(yè)地產(chǎn)，對(duì)開發(fā)商來講還是有比較高的專業(yè)難度，還要取決于地方政府的支持力度有多大，否則的話就會(huì)遇到不小的阻力。（據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》）

延伸閱讀

商業(yè)地產(chǎn)有錢也難做 中小房企面臨出局

汪浩（路勁地產(chǎn)執(zhí)行董事及副行政總裁）

在調(diào)控政策上，2012年不見得會(huì)放松，整個(gè)行業(yè)2012年一季度會(huì)進(jìn)入最艱難時(shí)刻，在資金方面，中小企業(yè)資金鏈緊繃狀態(tài)會(huì)更不好，行業(yè)洗牌加劇。相對(duì)于中小企業(yè)，大企業(yè)的資金鏈則會(huì)相對(duì)松一些。

在房?jī)r(jià)走勢(shì)上，既不悲觀也不樂觀?，F(xiàn)在龍湖和萬科降價(jià)是為了搶占市場(chǎng)份額，保持企業(yè)財(cái)務(wù)健康，穩(wěn)定各方對(duì)企業(yè)的評(píng)級(jí)。

蔡育文（光耀東方副總裁）

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略上，商業(yè)地產(chǎn)和投資并購(gòu)業(yè)務(wù)仍舊是未來公司的重點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)方面，公司以自持為主。在計(jì)劃新增項(xiàng)目方面，重點(diǎn)考慮北京上海等一線城市和二線城市的核心地帶。拿北京為例，主要對(duì)象是北京四環(huán)以內(nèi)的商用物業(yè)。

另外，在住宅項(xiàng)目上，公司側(cè)重于綜合體項(xiàng)目，也會(huì)考慮自己拿地自己蓋房子。

張春華（復(fù)地投資集團(tuán)執(zhí)行總裁）

房地產(chǎn)行業(yè)在面臨嚴(yán)峻的周期性考驗(yàn)之際，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋求轉(zhuǎn)型所帶來的歷史性機(jī)遇?！爸鲃?dòng)求變”與“被動(dòng)轉(zhuǎn)型”是企業(yè)生存過程中面臨的困難抉擇，而復(fù)地一直以來堅(jiān)守的就是“價(jià)值投資”與“穩(wěn)中求變”的策略。此次整個(gè)行業(yè)面臨的“大考”，復(fù)地集團(tuán)通過“投資＋開發(fā)”的雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，一方面以投融資奠定企業(yè)土地儲(chǔ)備的高安全邊際，另一方面則積極尋求市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)點(diǎn)，如二、三線城市群及四線特殊資源城市的布局。

房地產(chǎn)行業(yè)是傳統(tǒng)的周期性行業(yè)，有著周期性行業(yè)的共性及特點(diǎn)。相信只有經(jīng)歷過風(fēng)雨的房企，才能真正體會(huì)到“雨后彩虹”的美麗。

郭衛(wèi)東（北京萬年基業(yè)副總裁）

萬年基業(yè)未來主要開發(fā)長(zhǎng)辛店生態(tài)城和曹妃甸國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目，另外，公司將關(guān)注海洋文化與休閑旅游相結(jié)合的生態(tài)游艇港項(xiàng)目的開發(fā)。

我公司將堅(jiān)持由房地產(chǎn)投資開發(fā)商轉(zhuǎn)向區(qū)域發(fā)展商的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，堅(jiān)持建設(shè)生態(tài)城，注重區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，生活配套設(shè)施的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)的三位一體。

李維（中駿置業(yè)副總裁）

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，早期是營(yíng)銷手段、戶型設(shè)計(jì)、客戶服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)上近5萬多家的房地產(chǎn)企業(yè)要存活下來3000到5000家，接下來的競(jìng)爭(zhēng)就可能是融資創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)了，資產(chǎn)私募基金或是最后一根稻草。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，戰(zhàn)略決策和風(fēng)險(xiǎn)管控都非常重要，中駿置業(yè)不會(huì)大踏步的前進(jìn)，會(huì)很謹(jǐn)慎的發(fā)展。

吳洋（上海證大房產(chǎn)董事）

在房企轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)下，開發(fā)商一窩蜂地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，盲目地上一些項(xiàng)目，一些實(shí)力不足的企業(yè)未來肯定是要出問題的。商業(yè)地產(chǎn)有著自身獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式，不是能夠馬上變現(xiàn)的盈利模式，如果消費(fèi)者定位把握不準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問題。商業(yè)地產(chǎn)如果不能實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，很有可能成為爛尾樓。

金勇（世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官）

現(xiàn)在住宅市場(chǎng)遇到困境，但商用地產(chǎn)市場(chǎng)沒這么大的波動(dòng)。長(zhǎng)期來看，商用地產(chǎn)非?？春谩?/p>

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型期，要發(fā)展內(nèi)需，服務(wù)業(yè)也到了高速發(fā)展期。而商用地產(chǎn)中的商業(yè)、辦公樓、物流和工業(yè)幾個(gè)板塊的發(fā)展前景都很好。

中國(guó)現(xiàn)在有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)脫穎而出了，有的正在形成可復(fù)制的成熟商業(yè)開發(fā)管理模式，這些都是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中很重要的環(huán)節(jié)。

但住宅開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)型商業(yè)開發(fā)還是有很大挑戰(zhàn)的。住宅開發(fā)屬于生產(chǎn)型企業(yè)，注重規(guī)模效應(yīng)，土地儲(chǔ)備，而商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是屬于管理和服務(wù)型企業(yè)，定位，設(shè)計(jì)，建造，管理，服務(wù)要綜合考慮。兩類企業(yè)在模式上有很大區(qū)別。住宅增值主要是土地增值和銷售，但是商業(yè)地產(chǎn)重要的是長(zhǎng)期服務(wù)帶來的增值，是個(gè)緩慢的、漸進(jìn)的經(jīng)營(yíng)過程，對(duì)長(zhǎng)期資金要求也高。（據(jù)地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）