剛剛過(guò)去的“金九銀十”，并沒(méi)有讓處于調(diào)控下的住宅市場(chǎng)發(fā)出一絲光彩。然而，隨著住宅市場(chǎng)的低迷，商業(yè)地產(chǎn)的成交量與價(jià)格卻出現(xiàn)明顯升高。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，受住宅限購(gòu)造成的購(gòu)買力轉(zhuǎn)移影響，上半年上海市新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目累計(jì)成交面積為近五年最高值；成交均價(jià)達(dá)2.13萬(wàn)元/平方米，同比大漲39.7%，為歷史最高位。

然而，擔(dān)心很快出現(xiàn)。去年8月上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)買商業(yè)用房。同時(shí)，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而之前則是在結(jié)構(gòu)封頂后。之后，南昌、重慶等城市的部分商業(yè)銀行也陸續(xù)暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。

從叫停商改住，到禁止商業(yè)期房貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛驟然收緊。這是否意味著之前被稱為政策“避風(fēng)港”的商業(yè)地產(chǎn)，也打上了政策嚴(yán)控的標(biāo)志？

限貸影響不大？

限貸政策發(fā)布第一周，上海商業(yè)地產(chǎn)成交量就明顯銳減?！熬频晔焦⒉幌拶?gòu)、不限貸！”“30萬(wàn)首付，黃金地段的商鋪！”這樣的廣告語(yǔ)隨之消失。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備拋售手中的項(xiàng)目了，據(jù)他了解，這樣的案例還不少。

在上海商業(yè)銀行率先禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)買商業(yè)用房后，去年9月份，南昌的部分商業(yè)銀行也暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，去年10月初，重慶的多家商業(yè)銀行也收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款。而北京、武漢、青島等城市各自推出非住宅房產(chǎn)稅，租賃、轉(zhuǎn)讓土地稅等各類通知也層出不窮。雖然這些稅費(fèi)法尚未對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊，但其背后的意義卻極其深遠(yuǎn)——原本逍遙于調(diào)控外的商業(yè)地產(chǎn)，如今也逐步被納入監(jiān)管的范圍。

“這些政策的出臺(tái)，對(duì)近期過(guò)熱的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起到了風(fēng)向標(biāo)的作用”。有業(yè)內(nèi)人士表示，銀行叫停個(gè)人消費(fèi)類貸款購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)，從宏觀層面來(lái)看，收緊銀根是主要誘因。但是，不排除在未來(lái)銀行全面停止商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)房貸款的可能。

對(duì)此，高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍有不同的看法?！拔矣X(jué)得影響不會(huì)那么大，個(gè)人投資的商業(yè)物業(yè)畢竟是少數(shù)，尤其在北京和上海，市場(chǎng)可以拿出來(lái)散售的物業(yè)少之又少。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這種投資性的小型買家并非主體，真正的主體還是一些機(jī)構(gòu)性的買家和一些企業(yè)?！睆埩架娬f(shuō)，目前的限貸對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響不會(huì)太大。

有調(diào)查也顯示，在商業(yè)投資客群中，只有很少部分使用個(gè)人消費(fèi)貸款來(lái)購(gòu)置物業(yè)，粗略估計(jì)其市場(chǎng)比重不超過(guò)10%。

對(duì)于目前的調(diào)控信號(hào)，大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示并沒(méi)有恐慌。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析說(shuō)，早在銀監(jiān)局發(fā)文之前的幾個(gè)月，上海各主要銀行出于風(fēng)險(xiǎn)和額度的原因，就已經(jīng)逐步對(duì)期房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目停止貸款?！澳壳安簧僭谑鄣奈纯⒐さ霓k公、商業(yè)項(xiàng)目在客戶蓄水期就已經(jīng)做好了資金回籠周期上的準(zhǔn)備。因此，對(duì)于上海的不少商業(yè)地產(chǎn)房企來(lái)說(shuō)，這并不是突如其來(lái)的靴子。”

施宏叡還指出，即便是以前可以貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，貸款門檻也很高，首付5成以上，最長(zhǎng)10年，利率至少是基準(zhǔn)貸款利率的1.1倍，因此市場(chǎng)上通過(guò)貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的客戶比例并不高，限貸的影響自然有限。

商鋪影響更大

如果說(shuō)限貸對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響有限，那對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，竣工后方可發(fā)放貸款的規(guī)定，影響就頗為深遠(yuǎn)。因?yàn)?，從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を?yàn)收，還有相當(dāng)?shù)难b配工程量，后續(xù)工程的資金消耗在某些高端項(xiàng)目中占到3-4成甚至更高。

從成交的情況來(lái)看，辦公樓受限貸政策的影響整體要小于商鋪。對(duì)大多數(shù)位于成熟地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，在銷售之前都已竣工，而此次的限貸主要針對(duì)商業(yè)期房項(xiàng)目，尤其是對(duì)個(gè)人貸款用于購(gòu)置商業(yè)項(xiàng)目起到了很大的限制作用，對(duì)于大型的商鋪和寫(xiě)字樓而言，受限購(gòu)政策的影響則相對(duì)小些。

信義房產(chǎn)分析師朱平平說(shuō)，對(duì)絕大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)槎鄶?shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓都已竣工。但大約有三四成的商業(yè)項(xiàng)目將受到影響。

上海一些從事商鋪開(kāi)發(fā)和銷售的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，限貸政策帶來(lái)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。很多商鋪因?yàn)橄拶J政策而不能銷售，那些已經(jīng)成交但尚未辦貸款的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也存在一定的變數(shù)。由于限貸政策的出臺(tái)，這些已經(jīng)支付了首付款的預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商需要到房子交付時(shí)才能從銀行拿到余款。而這也使得開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間延長(zhǎng)了七八個(gè)月。

商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)調(diào)控？

隨著住宅市場(chǎng)限購(gòu)效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)早已成為公認(rèn)的事實(shí)。

國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，北、上、廣、深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊。報(bào)告為此特別提醒，在不斷加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控力度的同時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場(chǎng)上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。

中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)研究稱，未來(lái)兩三年里，上海市場(chǎng)新增的商業(yè)辦公項(xiàng)目將以30%左右的增幅入市。而市場(chǎng)存量方面，截至7月底，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量達(dá)到峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的銷售量計(jì)算，最起碼要21個(gè)月才能消化完畢，這還不算未來(lái)的市場(chǎng)新增供應(yīng)。

“正是商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)熱引發(fā)了銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注”。一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，這意味著相關(guān)部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的信貸預(yù)警將趨于嚴(yán)格化、持續(xù)化，未來(lái)政策直接針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控可能為時(shí)不遠(yuǎn)。

上海漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理?xiàng)顖?jiān)東說(shuō)：“我擔(dān)心會(huì)在今年年底針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出臺(tái)首付以及利率提高的政策，畢竟現(xiàn)在部分游資已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔也認(rèn)為，此次商業(yè)地產(chǎn)限貸政策的突然出臺(tái)，表明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已為政府重視，不排除未來(lái)類似限購(gòu)的政策出臺(tái)的可能。

不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)大佬萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大，因?yàn)榕c住宅不同的是，商業(yè)地產(chǎn)可以提供商店、百貨、零售場(chǎng)地，是符合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的，不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)控。此外，也沒(méi)跡象表明，投資普通住宅市場(chǎng)的資金都流向了商業(yè)地產(chǎn)。

對(duì)此，RICS中國(guó)區(qū)主席、BDGH八達(dá)國(guó)瑞副董事長(zhǎng)李旭也表示：目前，銀監(jiān)會(huì)也只是警示銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，并沒(méi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資作出限制規(guī)定，同時(shí)對(duì)一些盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商也投資者起到一個(gè)警示作用。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平對(duì)此分析說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)的一個(gè)部分，限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)使這部分資金又回到住宅，況且它并不涉及國(guó)計(jì)民生，影響面也沒(méi)那么大。

“因此我認(rèn)為限制商業(yè)地產(chǎn)既沒(méi)有必要，也沒(méi)有意義?！蓖跤榔秸f(shuō)，從政策調(diào)控方向來(lái)看，住宅市場(chǎng)仍將是調(diào)控的“主場(chǎng)戰(zhàn)”，而商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)普通老百姓關(guān)心的民生問(wèn)題，不大可能出臺(tái)緊縮性的調(diào)控政策。禁止商業(yè)項(xiàng)目期房貸款這樣的政策，目的在于規(guī)范金融和投資秩序，防范因?yàn)檫`規(guī)預(yù)售而給投資者和銀行帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并不是打壓商業(yè)地產(chǎn)。所以預(yù)計(jì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，以投資需求為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)走強(qiáng)。

黃金十年？

DTZ戴德梁行近期發(fā)布的最新研究報(bào)告表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金10年。隨著城市化進(jìn)程的加速，商辦物業(yè)正在迎來(lái)新的需求與機(jī)遇，而住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控又促使大量資本進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)。各種利好之下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)群雄并起的火爆場(chǎng)面不斷升溫。

“只是，火爆的背后未必真的景氣”。高力國(guó)際商鋪服務(wù)董事朱喜平的這一感慨似是對(duì)扎堆轉(zhuǎn)型的房企現(xiàn)狀最為客觀的評(píng)價(jià)。

在銀行收緊信貸之前，資金問(wèn)題已經(jīng)幾乎是所有開(kāi)發(fā)商的共同難題。“商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成本很高，如果做持有型物業(yè)，回款時(shí)間至少需要8到11年，在銀根縮緊的背景下，企業(yè)的壓力更大?！标?yáng)光新業(yè)副總裁楊寧說(shuō)道。

“在我看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)異常殘酷的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場(chǎng)可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價(jià)值的客戶想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事王偉業(yè)表示，商業(yè)地產(chǎn)一旦形成泡沫，確實(shí)會(huì)比住宅更嚴(yán)重。

而萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，未來(lái)5年內(nèi)，萬(wàn)科80%的開(kāi)發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害”。

第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，很多是抱著一種圈地投機(jī)的心態(tài)去做，這種心態(tài)做不好商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)本身是一個(gè)需要耐心和資本的項(xiàng)目。所以，目前房企應(yīng)該放慢腳步，若開(kāi)發(fā)商真想成功轉(zhuǎn)型，既需要積累經(jīng)驗(yàn)、又需要儲(chǔ)備人才，包括開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理，還有集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)管理。

香港恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗此前在一次論壇上表示，目前很熱的商業(yè)房地產(chǎn)有很多不確定性的因素。中國(guó)未來(lái)的50年會(huì)有許多的商業(yè)垃圾大樓?，F(xiàn)在住宅這個(gè)餅越來(lái)越小，所以越來(lái)越多的人進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果就是垃圾大樓會(huì)大大增加。

如果說(shuō)，未來(lái)10年，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金十年，那同樣，未來(lái)的5~10年，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)相當(dāng)殘酷的年代。（據(jù)《投資有道》）