“商業(yè)地產(chǎn)收益能力雖然較高，但是對(duì)投資要求也較高，高回報(bào)意味較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，地產(chǎn)商切勿盲目投資，要結(jié)合自身實(shí)際準(zhǔn)確判斷投資，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保證較高投資率，實(shí)現(xiàn)資本保值增值?！?/p>

2010年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)密，樓市逐步回歸理性，2011年瀏陽(yáng)房產(chǎn)高開(kāi)低走，“痛并快樂(lè)著”，總體仍然保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)；蓄勢(shì)待發(fā)的2012年，瀏陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)不確定、不穩(wěn)定因素明顯增多，樓市局勢(shì)撲朔迷離，如何撥云見(jiàn)日，在鞏固、調(diào)整、轉(zhuǎn)型、提質(zhì)中前進(jìn)成為開(kāi)局問(wèn)道的關(guān)鍵詞。

最近，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，在2012年最想投資的物業(yè)形態(tài)調(diào)查中，有84%的網(wǎng)友選擇商鋪，寫(xiě)字樓和住宅位列第二和第三。

無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市出現(xiàn)了大量國(guó)內(nèi)外資本抄底商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，這些都顯示在宏觀調(diào)控的背景下房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的投資價(jià)值得到業(yè)內(nèi)人士的廣泛贊同和青睞。

俗話(huà)說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”。在房地產(chǎn)投資中，商鋪是投資風(fēng)險(xiǎn)較大、投資回報(bào)最豐厚的業(yè)態(tài)類(lèi)型。市住房保障局局長(zhǎng)李長(zhǎng)祺如是說(shuō)。2012年，瀏陽(yáng)注定又是一個(gè)熱熱鬧鬧的“商業(yè)地產(chǎn)年”，開(kāi)心商業(yè)廣場(chǎng)、體育新城、福臨世家、鑫遠(yuǎn)名城、大通時(shí)代廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體“逐鹿瀏陽(yáng)”，大批放量、各具特色的瀏陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)將演繹一場(chǎng)精彩的“集體舞”。

從住宅到商業(yè)投資“改道”盛行

張先生最近還是將購(gòu)買(mǎi)鑫遠(yuǎn)名城的住房款轉(zhuǎn)為了購(gòu)買(mǎi)二樓的一個(gè)商鋪，讓張先生選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資“非住宅”的動(dòng)因，在于房地產(chǎn)投資性調(diào)控常態(tài)化。

事實(shí)上，在2011年底“史上最嚴(yán)調(diào)控”的語(yǔ)境下，張先生明顯感覺(jué)住宅投資上的風(fēng)險(xiǎn)正在變大，利潤(rùn)空間縮小?！罢叻浅Ｃ鞔_，就是要讓住宅去投資化，如此一來(lái)，投資房產(chǎn)會(huì)越來(lái)越無(wú)利可圖?！?/p>

張先生的選擇，在2012年的春天變得越來(lái)越常態(tài)。據(jù)鑫遠(yuǎn)名城的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹，最近想投資“改道”的戶(hù)主明顯增多；在花炮公司上班的陳小姐的“投資路線(xiàn)圖”中，最重要的一站就是在老城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一商業(yè)鋪面。

瀏陽(yáng)市住房保障局局長(zhǎng)李長(zhǎng)祺認(rèn)為：“隨著瀏陽(yáng)特色商業(yè)街的興起，核心商圈不斷升級(jí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境優(yōu)化，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)前景不可估量，加之住房投資受到限制，更多流動(dòng)資本擠上商業(yè)地產(chǎn)，瀏陽(yáng)商鋪將成為市場(chǎng)投資熱點(diǎn)。”

商業(yè)地產(chǎn)受到關(guān)注的場(chǎng)景，在瀏陽(yáng)這座宜居宜業(yè)的山水城市得到充分印證。據(jù)開(kāi)心商業(yè)廣場(chǎng)、體育新城、瀏金水岸等銷(xiāo)售人員介紹，春節(jié)期間來(lái)看房的客人咨詢(xún)商鋪的占60%以上，而引進(jìn)萬(wàn)凱源百貨超市的鑫遠(yuǎn)名城商鋪銷(xiāo)售一推出就受到了高度關(guān)注，鴻宇公館也出現(xiàn)了尚未開(kāi)盤(pán)，但咨詢(xún)者眾多的火爆場(chǎng)面。

而房產(chǎn)商普遍認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控手段升級(jí)以及住宅“限購(gòu)”城市的不斷增加，將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)壯大帶來(lái)“可乘之機(jī)”。在目前通脹風(fēng)險(xiǎn)仍存，調(diào)控政策不動(dòng)搖，住宅投資門(mén)檻提高、成本加大的背景中，投資商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，將成為2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一種投資主流渠道。

商業(yè)地產(chǎn)上升為房企發(fā)展追求目標(biāo)

一方面，商業(yè)零售保持高速發(fā)展，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)異軍突起；一方面，市民生活水平的提高，從單一的住宅需求型向休閑、娛樂(lè)多元化享受型轉(zhuǎn)變，催生商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)起云涌；另一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上成熟，階梯式推進(jìn)商鋪增值，加之民間洶涌的投資欲望在助推，在通脹日顯的語(yǔ)境中，投資趨向從住宅加速流向商業(yè)。如果說(shuō)，民間資金的流向，因?yàn)橥顿Y空間和門(mén)檻開(kāi)始“被動(dòng)”才從住宅導(dǎo)向商業(yè)，那么，開(kāi)發(fā)商的“趨商業(yè)”化，追求利潤(rùn)空間最大化，則帶有明顯的戰(zhàn)略調(diào)整意味。

與住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，從目前來(lái)看，住宅收益率僅為3℅—5℅左右，而商鋪投資收益率為8℅—10℅，兩者利潤(rùn)比相差懸殊，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定性明顯優(yōu)于住宅地產(chǎn)。

事實(shí)上，就全國(guó)大企業(yè)而言，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭企業(yè)，就紛紛宣稱(chēng)要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為了多家開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)，從瀏陽(yáng)地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，在住房銷(xiāo)售受控時(shí)，也紛紛打出了開(kāi)發(fā)商鋪的旗幟，并通過(guò)引進(jìn)大型商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)吸引投資者，增強(qiáng)自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“話(huà)語(yǔ)權(quán)”，以此來(lái)規(guī)避因房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的業(yè)績(jī)影響。

“商業(yè)地產(chǎn)收益能力雖然較高，但是對(duì)投資要求也較高，高回報(bào)意味較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，地產(chǎn)商切勿盲目投資，要結(jié)合自身實(shí)際準(zhǔn)確判斷投資，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保證較高投資率，實(shí)現(xiàn)資本保值增值?！笔凶》勘Ｕ暇志珠L(zhǎng)李長(zhǎng)祺表達(dá)了自己的見(jiàn)解。

以前商業(yè)地產(chǎn)由于升值空間大，回報(bào)率高，好的地段曾一度被開(kāi)發(fā)商抑制銷(xiāo)售，而目前現(xiàn)象是，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“避風(fēng)港”，并上升為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，加之瀏陽(yáng)的第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

湖南工力置業(yè)總經(jīng)理汪賢利認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與地緣有很大關(guān)系，不能盲目，考慮購(gòu)買(mǎi)者的升值前景才是重要的，比如寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境要相呼應(yīng)，各方面配套要完善，否則很難適應(yīng)購(gòu)買(mǎi)者的需求。而不少地產(chǎn)商表示，在接下來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，也要將商業(yè)規(guī)劃放在重要位置。

業(yè)態(tài)創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系著零售、餐飲、娛樂(lè)、健身和休閑等，與市民日常生活息息相關(guān)，關(guān)聯(lián)的是經(jīng)濟(jì)社會(huì)晴雨表之一的社會(huì)零售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，繁榮商貿(mào)，促進(jìn)發(fā)展作用明顯。

瀏陽(yáng)的消費(fèi)指數(shù)相對(duì)全省同類(lèi)城市來(lái)處于上游，人們對(duì)高檔消費(fèi)品和舒適生活的追求日益增加。毋庸置疑，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，瀏陽(yáng)市場(chǎng)廣闊。

一個(gè)商業(yè)綜合體應(yīng)成為一個(gè)地方的商業(yè)核心和城市標(biāo)簽，滿(mǎn)足不同人群的消費(fèi)需求。

作為商業(yè)地產(chǎn)，只有運(yùn)營(yíng)成功才能體現(xiàn)租金價(jià)值。投資商業(yè)地產(chǎn)，取得不斷攀升的投資回報(bào)，關(guān)鍵因素在哪里，李長(zhǎng)祺表示，“對(duì)于瀏陽(yáng)來(lái)說(shuō)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)仍需要一個(gè)“摸著石頭過(guò)河”的改革心態(tài)。

一是要科學(xué)評(píng)估。選擇成熟商業(yè)圈和未來(lái)規(guī)劃商圈，各種業(yè)態(tài)成行成市才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)；充分考慮商圈的消費(fèi)能力、規(guī)劃布局、交通狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，著眼在于發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二是定位準(zhǔn)確。定位是商業(yè)的靈魂，稍有偏差，投資回報(bào)率就會(huì)大打折扣。

三是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。后續(xù)管理是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)才能形成超強(qiáng)的集聚力，后續(xù)盈利能力成擴(kuò)張態(tài)勢(shì)的根本要素。”

“商業(yè)興，則商場(chǎng)興，商場(chǎng)興，則投資興，因此，商業(yè)地產(chǎn)要把業(yè)態(tài)創(chuàng)新作為根本動(dòng)力。市民投資也要打破固有模式，敢為人先，看準(zhǔn)未來(lái)，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的王道?！睆氖律虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年的羅先生表示。

當(dāng)前瀏陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)仍以臨街和大型商業(yè)為代表的城市綜合體、購(gòu)物中心為主流模式。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)的發(fā)展將對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)提出新要求、新課題。

在城市化、工業(yè)化快速發(fā)展過(guò)程中，瀏陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇很大，但也有很多挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，因此企業(yè)和個(gè)人選擇時(shí)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

投資商業(yè)地產(chǎn)，要真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣才能使自己的商業(yè)地產(chǎn)投資行為獲得成功。（據(jù)第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)）