馬智輝

［摘 要］隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高,國(guó)家近幾年來(lái)不斷推出針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)政策。2010年4月17日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”,以堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同年12月份,財(cái)政部表明在“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。隨后在2011年1月26日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出“新國(guó)八條”,進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),遏制高房?jī)r(jià)。次日,上海和重慶隨即推出了房產(chǎn)稅征收細(xì)則,熱議已久的房產(chǎn)稅改革由此拉開了序幕。而在如今全國(guó)房?jī)r(jià)一片高企的特殊時(shí)期,房產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲的功能被人們賦予了太多的關(guān)注與期望。那么開征房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)上漲是否有抑制作用,以及房產(chǎn)稅究竟有哪些作用,本文將結(jié)合國(guó)際上在房產(chǎn)稅征收方面的經(jīng)驗(yàn),針對(duì)房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)、功能及影響等方面展開,探討我國(guó)在房產(chǎn)稅改革過(guò)程中所需要注意的問(wèn)題及相關(guān)建議。

［關(guān)鍵詞］房產(chǎn)稅改革；房?jī)r(jià)；建議

［中圖分類號(hào)］F275［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）39-0051-02

1 房產(chǎn)稅的基本含義

房產(chǎn)稅,以前也稱之為物業(yè)稅,是以房屋為征稅對(duì)象,按照其計(jì)稅價(jià)值或者出租所得租金收入,向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種房地產(chǎn)稅,屬于財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)所征收的房產(chǎn)稅與國(guó)際上通常所說(shuō)的房產(chǎn)稅有所不同。第一,國(guó)外的房產(chǎn)稅通常是針對(duì)擁有房屋、土地或者其他財(cái)產(chǎn)的所有者而征收的財(cái)產(chǎn)稅,其納稅人擁有所有權(quán)和使用權(quán)。而由于我國(guó)對(duì)土地所采取的政策是社會(huì)主義公有制,即土地屬于全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有。因此,我國(guó)所征收的房產(chǎn)稅實(shí)際上是對(duì)房產(chǎn)所有人使用權(quán)力或經(jīng)營(yíng)權(quán)力的稅收。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是按照國(guó)務(wù)院于1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行征收,征收范圍主要限定于城鎮(zhèn)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性住房,而對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房實(shí)行免征。第二,國(guó)外的房產(chǎn)稅主要指的是存量稅,即稅收主要集中在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)。而我國(guó)通常意義上所說(shuō)的房產(chǎn)稅包括房產(chǎn)交易和流通環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅收比重較大的是在交易稅,如印花稅、契稅等,并且在流轉(zhuǎn)過(guò)程中所征得稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在保有階段所征收稅費(fèi)。當(dāng)然這種情況的出現(xiàn)也可以歸因于中外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段不同。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久的發(fā)展,其規(guī)模已經(jīng)到達(dá)了一定程度。比如,近幾年美國(guó)的年新增住房增長(zhǎng)量?jī)H占到美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量的2%～3%,遠(yuǎn)不能和中國(guó)如火如荼的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模相比。不過(guò)隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,在保有階段進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂找彩俏覈?guó)進(jìn)行房產(chǎn)稅制改革的一個(gè)方向。第三,我國(guó)在征收房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值或者房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所取得的租金收入。這里所說(shuō)的房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值實(shí)際上是房產(chǎn)原值在減去10%～30%之后的剩余價(jià)值。我國(guó)對(duì)于計(jì)稅價(jià)值所采取的稅率為12%,對(duì)于租金所取得的收入采用的稅率為12%。而美國(guó)是由聯(lián)邦政府制定房產(chǎn)稅征收的基本政策依據(jù),在實(shí)際征收的過(guò)程中,各地方政府可根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)、人口、稅收等方面的實(shí)際情況,結(jié)合每年度財(cái)政支出的需要,采用不同的稅率進(jìn)行征收,一般稅率可達(dá)25%以上,最低的地方僅有05 %。房產(chǎn)稅在美國(guó)地方收入中所占比重較高,通常達(dá)到75%以上。而到目前為止,據(jù)上海市稅務(wù)局稅收統(tǒng)計(jì),2012年上半年實(shí)現(xiàn)稅收收入5901億元,其中房產(chǎn)稅收入為67億元,占總稅收收入的11%。在房產(chǎn)稅改革方面,我國(guó)還是有相當(dāng)大的征收空間可以提升。

2 目前我國(guó)房產(chǎn)稅改革所面臨的一些問(wèn)題

(1)房產(chǎn)稅與地方政府。中國(guó)房?jī)r(jià)高居不下的原因與中國(guó)的土地制度有很大的關(guān)系。作為土地主要供應(yīng)者的地方政府,在土地使用權(quán)出讓的過(guò)程中,所獲得的土地出讓金,已經(jīng)成為地方政府在一般預(yù)算收入之外的主要來(lái)源。例如,重慶市2011年土地出讓收入達(dá)到13442億元,接近地方財(cái)政收入的一半,而房產(chǎn)稅在重慶全年僅征收了一個(gè)億。在如此懸殊的比例之下,擴(kuò)大地方財(cái)政收入,減少地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴,這與房產(chǎn)稅改革所期盼的實(shí)際效果與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。不過(guò)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)稅收也會(huì)逐漸體現(xiàn)出從交易階段向保有階段的轉(zhuǎn)變。按照產(chǎn)品的生命周期理論,商品大多分為初始、發(fā)展、成熟和衰退階段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由初始發(fā)展到成熟階段的過(guò)程中,土地出讓金所帶來(lái)的收入會(huì)在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向穩(wěn)定而逐漸地減少,而在保有階段所征收的房產(chǎn)稅也會(huì)在房屋有增量擴(kuò)張而到存量擴(kuò)張的基礎(chǔ)上大幅提升。也就是說(shuō),短期內(nèi)地方政府對(duì)于土地出讓所帶來(lái)的收入依賴程度還是比較大的,但是在未來(lái)大部分土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商,政府沒有大量的閑置土地之后,建立在房屋使用權(quán)基礎(chǔ)上進(jìn)行征稅的房產(chǎn)稅所帶來(lái)的稅收會(huì)大量增加。

(2)房產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)制。房產(chǎn)稅的征收稅額是按照其計(jì)稅依據(jù)乘以一個(gè)相應(yīng)的稅率,那么按照計(jì)稅價(jià)值來(lái)征收的時(shí)候,對(duì)房屋的價(jià)值如何評(píng)估,得出相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值,即是擺在我國(guó)房產(chǎn)稅征收時(shí)的一道難題。目前我國(guó)缺少針對(duì)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu),在房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值的確定上究竟選取何種機(jī)構(gòu),也是房產(chǎn)稅改革亟待解決的一個(gè)問(wèn)題。目前,我國(guó)現(xiàn)有的擁有類似功能的機(jī)構(gòu)主要是建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理局所附屬的評(píng)估部門,相應(yīng)擁有房產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員也比較缺乏。考慮到公信力等因素,是否相應(yīng)的設(shè)立一個(gè)獨(dú)立于稅收體制之外的第三方機(jī)構(gòu)去負(fù)責(zé)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估也是一種可行的選擇。另外,我國(guó)目前的個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)還不完善,征收房產(chǎn)稅需要在全國(guó)建立全面的居民個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng),這需要大量的時(shí)間與資金的投入。不過(guò),目前我國(guó)在這方面已經(jīng)開始了相應(yīng)的努力。2012年上半年,40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),包括4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市以及10個(gè)其他重點(diǎn)城市。而住建部有關(guān)官員也表示在此基礎(chǔ)上,個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將逐步在全國(guó)范圍內(nèi)其他城市進(jìn)行推進(jìn),這將為房產(chǎn)稅的征收提供重要的征稅基礎(chǔ)。

(3)房產(chǎn)稅的征收目的。目前,隨著房產(chǎn)稅細(xì)則范圍的推廣,有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測(cè)也隨之而來(lái)。其中比較熱的說(shuō)法就是房產(chǎn)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用。似乎房產(chǎn)稅一旦推出,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資投機(jī)等需求便會(huì)受到致命的打擊,而對(duì)民生有重大作用的房?jī)r(jià)也能夠降下來(lái)。然而,房產(chǎn)稅與輿論中所宣稱的降房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)、刺激剛需等這些功能沒有必然的聯(lián)系。房產(chǎn)稅的征收能夠在一定程度上增加房產(chǎn)所有人在持有房產(chǎn)過(guò)程中的成本,但是這與房產(chǎn)本身的價(jià)格上升與下降之間沒有絕對(duì)的因果關(guān)系。這就需要我們?cè)陉P(guān)注房產(chǎn)稅的時(shí)候研究清楚房產(chǎn)稅的作用,進(jìn)而來(lái)確定推出房產(chǎn)稅所期望達(dá)成的目的。

一般來(lái)說(shuō),房產(chǎn)稅的功能主要有以下幾個(gè)方面：增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。而這些也符合我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)的國(guó)情。不過(guò)針對(duì)目前房產(chǎn)稅能夠降低房?jī)r(jià)的說(shuō)法,也是與房產(chǎn)稅本身的功能相矛盾的。房產(chǎn)稅本身是為了促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,改善社區(qū)生活環(huán)境,改進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施,從而使社區(qū)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng),進(jìn)而能夠征收更多的房產(chǎn)稅來(lái)保證地方的稅收,是一個(gè)良性循環(huán),而與輿論中所說(shuō)的恰恰相反。

由于不同國(guó)家所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同,推出房產(chǎn)稅所起的作用也不一定相同。美國(guó)的房產(chǎn)稅定位為財(cái)政性,其所征收的稅金主要用于增加地方政府的財(cái)政收入,以提供地方在公共設(shè)施方面建設(shè)時(shí)所需要的資金。如給當(dāng)?shù)氐男^(qū)提高綠化、增建小學(xué)等公共教育機(jī)構(gòu)或者提升治安水平等,這些都充分反映了稅收取之于民、用之于民的基本特點(diǎn)。房產(chǎn)稅本身征收的目的是為了集合當(dāng)?shù)毓娙后w的能力,即個(gè)人可能完不成的事情,由政府統(tǒng)一征集稅收來(lái)代為完成。比如單獨(dú)的居民希望在其所居住的房產(chǎn)附近能夠擁有一些公園等設(shè)施,但是僅靠個(gè)人的力量很難完成,這就需要政府來(lái)進(jìn)行管理,通過(guò)征收房產(chǎn)稅,來(lái)提高當(dāng)?shù)丶{稅人的居住需求。

3 我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

(1)完善稅基,擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。目前上海和重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的范圍,大部分都是針對(duì)增量住房進(jìn)行征收,其中重慶對(duì)于存量房的征收僅限于獨(dú)棟別墅,所涉及的征稅范圍較窄。隨著房產(chǎn)稅改革的不斷展開,對(duì)于存量房進(jìn)行征收也可以作為下一步深化房產(chǎn)稅改革的方向。過(guò)去對(duì)居民自住和事業(yè)單位的住房實(shí)行免征,而現(xiàn)在隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,居民人均收入的提高,對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅在經(jīng)濟(jì)條件上來(lái)說(shuō)也成為了可能。通過(guò)稅基的擴(kuò)大,不僅能夠增加稅收的總額,也能適當(dāng)?shù)匾种仆稒C(jī)性需求,減少閑置住房,提高土地房產(chǎn)利用率。另外對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)是否征稅問(wèn)題,也要考慮到不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,因地制宜,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),有納稅能力的納稅人進(jìn)行征收,體現(xiàn)稅收的公平原則。

(2)統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù),建立健全房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體制。我國(guó)的房產(chǎn)稅目前是按照房產(chǎn)原值在扣除10%～30%之后作為計(jì)稅依據(jù),而且對(duì)于出租使用的房產(chǎn)則按照租金的收入作為稅基。那么在實(shí)際操作過(guò)程中則可能遇到很多問(wèn)題,如租金收入金額的確定,納稅人很有可能為了逃避稅收而在合同與實(shí)際交付租金時(shí)使用不同的金額,由此導(dǎo)致一定的監(jiān)管成本。而對(duì)于使用一定比率的房產(chǎn)原值在進(jìn)行計(jì)稅時(shí),由于近年來(lái)房?jī)r(jià)的迅速上漲,在計(jì)稅時(shí)應(yīng)該采取何時(shí)的價(jià)格作為依據(jù),以及在未來(lái)一旦房?jī)r(jià)發(fā)生變化時(shí)應(yīng)如何調(diào)整計(jì)稅價(jià)值,都需要有相關(guān)的部門及配套措施來(lái)進(jìn)行管理。因此有必要建立一套完整的房產(chǎn)信息計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng),并且設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)管部門來(lái)進(jìn)行監(jiān)控,來(lái)為房產(chǎn)稅公平有效的征收提供技術(shù)上的支持。

(3)實(shí)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅與保有稅并存,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。經(jīng)過(guò)國(guó)家近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控,以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施,目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的形勢(shì)已經(jīng)得到了一定的遏制。實(shí)際上,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這種現(xiàn)象在其他國(guó)家已經(jīng)發(fā)生過(guò)。韓國(guó)在亞洲金融危機(jī)之后,為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,采取了寬松的貨幣政策,放寬了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度,結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格以每年接近于10%的速度增長(zhǎng)。為了遏制房地產(chǎn)泡沫,韓國(guó)出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅,對(duì)擁有2套住宅家庭在新購(gòu)房產(chǎn)2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的,繳納50%轉(zhuǎn)讓稅,3套以上2年內(nèi)出售的繳納60%轉(zhuǎn)讓稅。再結(jié)合2005年所出臺(tái)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅,即根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值征收075%～2%的財(cái)產(chǎn)稅,韓國(guó)的房?jī)r(jià)快速增加得到了很好的控制。我國(guó)也可結(jié)合其他國(guó)家在治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),如采取累進(jìn)稅率,更加科學(xué)地對(duì)流通和保有環(huán)節(jié)適當(dāng)征稅,從而使房產(chǎn)稅更好地為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。