高華證券

投資要點：1、銷量將持續(xù)復蘇推動板塊估值上行。2、中期行業(yè)風險回報趨于上行逢機增持。

銷量持續(xù)復蘇的可預見性改善，上調(diào)房價假設

由于開發(fā)商現(xiàn)金流/庫存壓力仍處于高位，我們認為市場對房價在今后幾個月進一步下跌已有預期。越來越多的跡象表明地方政府愿意為房地產(chǎn)交易量的持續(xù)復蘇提供更大支持，即銷量持續(xù)復蘇的可預見性已顯著增強。這種可預見性不僅會支撐房地產(chǎn)行業(yè)估值向均值回歸，而且也將最終提高房價復蘇的可預見性，從而進一步推動板塊估值上行?；谖覀儗齑嬲{(diào)整周期將縮短、2013 年購房承受力改善的預期。我們將2012 年末凈資產(chǎn)價值預測調(diào)高5%以反映我們最新的價格假設，同時還將行業(yè)目標價格相對于凈資產(chǎn)價值的折讓幅度收窄至與2010 年均值相近的水平。基于以上變動，我們將以凈資產(chǎn)價值為基準的12 個月目標價格上調(diào)了3-76%。

樂觀/悲觀情景的風險回報：明顯趨于上行

我們深知房地產(chǎn)行業(yè)前景和估值受政府政策放松節(jié)奏和力度的影響很大，所以對不同政策走勢下行業(yè)基本面走勢進行了分析。我們樂觀/悲觀情景估值風險回報分析顯示研究范圍內(nèi)海外/內(nèi)地上市開發(fā)商的平均上行空間為47%/37%而下行空間僅為12%/14%。盡管短期內(nèi)銷量復蘇之路仍會起伏而導致股價震蕩，但鑒于中期行業(yè)風險回報趨于上行，我們建議投資者逢機增持。

我們的首選股：中南建設和魯商置業(yè)

看好那些業(yè)務側(cè)重于國內(nèi)主要城市普通住宅市場的開發(fā)商。這些開發(fā)商最能受益于未來幾年中國的宏觀經(jīng)濟趨勢（收入差距適當縮小，二、三線城市的城市化進程加速）和政府對普通住宅市場的正面態(tài)度及由此帶來的政策支持。同時還看好那些在國內(nèi)主要城市開發(fā)、經(jīng)營高端商業(yè)地產(chǎn)方面擁有豐富經(jīng)驗的開發(fā)商，因為它們可以從中國今后長期的消費升級周期中受益。首選股：中南建設和魯商置業(yè)。