吳凡

北京市公安部門的一次調(diào)查，讓有關(guān)“空置房”的問(wèn)題再次凸顯出來(lái)。

6月4日，北京市公安局人口管理總隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱“市人口總隊(duì)”）公布數(shù)據(jù)稱，目前核對(duì)北京空置房屋381.2萬(wàn)戶。這一數(shù)據(jù)的來(lái)源是2012年3月31日北京市公安機(jī)關(guān)組織開展的實(shí)有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項(xiàng)工作。

“381.2萬(wàn)戶”這一數(shù)字引起了關(guān)注和爭(zhēng)議。接受《中國(guó)新聞周刊》采訪一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市公安局核對(duì)的“空置房”與房地產(chǎn)業(yè)術(shù)語(yǔ)中的“空置房”在概念上并不相同；在數(shù)量上，盡管目前北京確實(shí)存在一定數(shù)量的、主要由投資需求購(gòu)買造成的無(wú)人居住的房屋，但381.2萬(wàn)的數(shù)字仍然“不太可能”。

針對(duì)上述質(zhì)疑，北京市人口總隊(duì)回應(yīng)稱，此次公布的空置房數(shù)量并非最終數(shù)據(jù)。該隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在初步普查中，一些暫時(shí)無(wú)人居住，或者普查當(dāng)天無(wú)人在的房屋暫時(shí)劃為空置房，之后會(huì)通過(guò)核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租等情況，將其中的一部分重新劃為有人居住的房屋。

因統(tǒng)計(jì)方法的問(wèn)題，北京市的空置房屋也許并沒(méi)有如此之多，但是在政府繼續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖的背景下，出臺(tái)針對(duì)投資性空置房相關(guān)政策，對(duì)“房?jī)r(jià)回歸合理水平”將會(huì)有所裨益。

“空置房”在哪里

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)“空置房”的定義是“指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售的房子”，而本次北京市公安部門核對(duì)出的“空置房”，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其中大部分應(yīng)該屬于“已經(jīng)售出但房主既不自住也不出租的房子”。

盡管381.2萬(wàn)戶的數(shù)量存疑，但多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，房屋空置現(xiàn)象在被北京的一些區(qū)域確實(shí)存在。

“目前這類空置房源，在投資性需求較多的樓盤以及一些高端樓盤中比較常見，比如亦莊、通州等區(qū)域中的個(gè)別樓盤。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師陳雪告訴《中國(guó)新聞周刊》，“像亦莊的銀海名居，目前在售房源中的八成左右均屬這種情況。還有像五道口附近的褐石園，目前空閑房屋的比重超過(guò)20%?！?/p>

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則表示，空置比較高的現(xiàn)象主要存在于五環(huán)外的一些區(qū)域。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士提供的線索，《中國(guó)新聞周刊》也對(duì)一些樓盤進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果基本印證了房地產(chǎn)業(yè)人士的說(shuō)法，五環(huán)內(nèi)的空置房相對(duì)較少，空置現(xiàn)象絕大部分都在五環(huán)甚至六環(huán)外。

在通州區(qū)東五環(huán)外果園地區(qū)，世紀(jì)星城、長(zhǎng)城國(guó)際、新華聯(lián)家園等幾個(gè)社區(qū)的情況類似，目前這一區(qū)的房屋均價(jià)為1.4萬(wàn)元到1.7萬(wàn)元左右，100平米左右的兩室一廳的租金在3000元以內(nèi)。

“這邊租、售的房源都比較充足，到了晚上就能夠看到，有很多的房子都黑著燈。”我愛(ài)我家通州翠屏北里店張力告訴《中國(guó)新聞周刊》，“很多房主都是在當(dāng)初通州房?jī)r(jià)上漲時(shí)入手的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)有所回落，無(wú)論出租還是出售都很難受。具體的比例沒(méi)有算過(guò)，估計(jì)在20%左右吧?！?/p>

而在朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)外亞運(yùn)村附近的嘉銘園小區(qū)和東城區(qū)二環(huán)以內(nèi)廣渠門附近的保利薔薇苑等小區(qū)，閑置房屋幾乎難覓蹤影。

“這種區(qū)域的房子基本是‘出一套租一套，也很少有新房源出現(xiàn)?！辨溂业禺a(chǎn)新幸福家園店店長(zhǎng)曾儼向《中國(guó)新聞周刊》介紹說(shuō)，“沒(méi)人住的空房很少，一個(gè)單元最多有一兩戶。這種房的房主一般都有多套住房，又不缺錢，基本不會(huì)出租?！?/p>

對(duì)于以上情況，北京四季房展組委會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭向東認(rèn)為，對(duì)“空置房”也要分析其結(jié)構(gòu)，如果在五環(huán)外的區(qū)域，那么就應(yīng)該考慮新房尚未裝修入住的因素。另外，很多空置房是前幾年為投資保值而購(gòu)買的，空置的狀況在沒(méi)有其他投資渠道和相關(guān)稅收政策實(shí)行之前很難改變。

而在亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存看來(lái)，五環(huán)外目前的暫時(shí)空置甚至算不上“空置”。

“這些房子之所以不住不出租是有原因的，因?yàn)榕涮撞煌晟?，交通不便利，不管是本人工作，小孩入學(xué)，老人就醫(yī)，都不可能在目前就轉(zhuǎn)移到五環(huán)外。”他告訴《中國(guó)新聞周刊》，“隨著城市逐步向外推進(jìn)，教育資源、醫(yī)療資源包括工作地點(diǎn)的向外推進(jìn)，五環(huán)外目前的所謂空置必將結(jié)束，現(xiàn)在空置的十年之后可能會(huì)成為主城區(qū)。”

投資是“空置”形成主因

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為，把買房當(dāng)作投資渠道、為了等待升值而空置，是造成“既不自住又不出租”的空置現(xiàn)象的主要原因。

在限購(gòu)政策推出前的2009年和2010年，北京住宅市場(chǎng)全年成交兩分別為17.9萬(wàn)套和11.1萬(wàn)套；二手房市場(chǎng)的總成交量則分別為27.8萬(wàn)套和21.1萬(wàn)套。

“我們當(dāng)時(shí)曾經(jīng)估算過(guò)，這些成交中投資比例在25%到30%，按照這個(gè)比例，這兩年間形成的投資用房大約在20萬(wàn)套左右?！标愌└嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

市場(chǎng)上現(xiàn)在確實(shí)有這樣的房源存在。《中國(guó)新聞周刊》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些二手房在出手時(shí)會(huì)被標(biāo)明是“毛坯純新房”，據(jù)我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“我愛(ài)我家”）置業(yè)顧問(wèn)張雪玲的介紹，這樣的房屋就可以被歸納為“投資性空置房”。

這類業(yè)主多為投資性購(gòu)房，他們往往持有多套房，且資金壓力并不大。在當(dāng)前持續(xù)調(diào)整的市場(chǎng)環(huán)境下，也并不急于出售，而是會(huì)掛一個(gè)高價(jià)，造成房屋的空置。

“不過(guò)，隨著樓市調(diào)控和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，炒房基本無(wú)利可圖，投資造成的空置房近兩年也逐漸減少?！焙皶熣f(shuō)。

《中國(guó)新聞周刊》在采訪中還發(fā)現(xiàn)，除了“投資性空置房”之外，還另有其他一些房屋空置現(xiàn)象。房屋中介機(jī)構(gòu)除了等待有出租或出售需求的客戶主動(dòng)上門之外，為獲得更多房源信息，還會(huì)在所在地附近進(jìn)行“掃樓”，即對(duì)周圍小區(qū)的房源進(jìn)行逐戶調(diào)查，發(fā)現(xiàn)無(wú)人居住的房屋會(huì)主動(dòng)尋找戶主的聯(lián)系方式，但當(dāng)他們聯(lián)系到在物業(yè)登記的戶主時(shí)，對(duì)方卻稱“房子并不是自己的”，更無(wú)意出租或出售。

據(jù)一位不愿透露姓名的置業(yè)顧問(wèn)向《中國(guó)新聞周刊》介紹，這一類多為“灰色房源”，真正的戶主由于種種原因，把房屋掛名在比較信任的親戚名下，既不居住，也不出租。

“我曾經(jīng)代理過(guò)一套這樣的房子，房主要求現(xiàn)金全款，當(dāng)然價(jià)格也比市場(chǎng)價(jià)便宜差不多10%。”他告訴《中國(guó)新聞周刊》。當(dāng)然，買家也是和名義戶主進(jìn)行交易，直到過(guò)戶完成他都不知道真正的戶主是誰(shuí)。

如果這些空置房源能夠得到有效盤活，并釋放到租賃市場(chǎng)的話，將會(huì)對(duì)目前市場(chǎng)上房源緊張和房租高企的狀況起到很大的緩解作用。

市人口總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)同時(shí)稱，目前已核對(duì)北京流動(dòng)人口信息725.5萬(wàn)人，標(biāo)注出租房屋139萬(wàn)戶。按平均每三人一戶計(jì)算，出租房屋的缺口在100萬(wàn)戶以上。

“如何鼓勵(lì)空置房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，主管部門應(yīng)該研究。”鄭向東說(shuō)。

原本用來(lái)住人的房子成為投資賺錢的工具，讓房屋的固有功能發(fā)生了異化，也造成了“空置房”問(wèn)題的出現(xiàn)。

“在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)初見成效的情況下，可以考慮出臺(tái)政策打擊類似投資空置的行為，可以達(dá)到增加租賃市場(chǎng)房源的效果。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。

“空置稅”：解決之道？

進(jìn)一步加大房地產(chǎn)稅的征收范圍和力度，甚至設(shè)置專門的“空置稅”這類“對(duì)占用資源的懲罰性稅收”，被認(rèn)為是解決“空置房”問(wèn)題的有效途徑。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉就認(rèn)為，應(yīng)該出臺(tái)空置稅等政策，既能夠減少房屋空置，提高房屋的利用率，也可以避免房地產(chǎn)過(guò)分投資。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，通過(guò)開征專門的空置稅，從而減少房屋空置現(xiàn)象，從理論上講是合理的，但是操作難度非常大。

“建議第一步還是要推廣房產(chǎn)稅，只要征房產(chǎn)稅，一般空置房屋都會(huì)被囊括，自然就能夠提高房屋的空置成本；第二步，如果靠房產(chǎn)稅還不能有效打擊空置現(xiàn)象，可以在房產(chǎn)稅之上再提高稅率?！睏罴t旭對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

但是，無(wú)論對(duì)“空置房”課以哪種稅負(fù)，都存在對(duì)“空置房”的界定以及對(duì)數(shù)量的統(tǒng)計(jì)的問(wèn)題。在2010年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就曾計(jì)劃在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進(jìn)行空置住房情況調(diào)查，但當(dāng)時(shí)就受困于難以界定什么樣的狀況屬于住房空置。而要想真正確認(rèn)空置房的數(shù)量，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)的說(shuō)法，需要寄希望于進(jìn)行全國(guó)性的住房普查。

標(biāo)準(zhǔn)目前尚不確定，住房普查則需要國(guó)家層面進(jìn)行協(xié)調(diào)授權(quán)和批準(zhǔn)。如果這兩項(xiàng)措施無(wú)法推進(jìn)，以對(duì)征稅解決“空置房”問(wèn)題，也只能停留在“建議”的階段。