王丹丹

在買房投資這件事情上，由于市場(chǎng)政策和價(jià)格發(fā)生的急劇變化，幾年前看來(lái)正確的決策，現(xiàn)在可能是導(dǎo)致你虧錢的錯(cuò)誤判斷。

堅(jiān)信炒房還能賺錢

過(guò)去10年間，很多城市房?jī)r(jià)都漲了七八倍，所以現(xiàn)在購(gòu)買一套房子來(lái)保值或投資，并不那么安全。作為投資和使用價(jià)值兼?zhèn)涞姆课荩詈侠淼木幼∨c投資的比例是8:2。如果你在異地買了住宅，又不打算退休后去居住，接下來(lái)的問(wèn)題就是：到哪里去找愿意出更高價(jià)錢的買家？是收入水平不及你的當(dāng)?shù)鼐用?，還是一個(gè)和你一樣的投資客？

因此，即使是出于投資的目的，你也要充分考慮房子的宜居性，因?yàn)榉孔油顿Y價(jià)值的實(shí)現(xiàn)仍然依附在居住價(jià)值上。在北上廣深核心地段的成熟板塊，例如上海的中環(huán)以內(nèi)，北京的三環(huán)以內(nèi)，以及可確定的地鐵沿線，都具備比較充足穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。

買房，用于出租

租金比售價(jià)更能反映真實(shí)的居住需求。因此，衡量一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否偏離真實(shí)的居住需求，租金是一個(gè)重要標(biāo)桿。目前，中國(guó)絕大部分城市的房屋租金售價(jià)比例，早已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的警戒線。如果用靜態(tài)的月租金和房屋總價(jià)來(lái)計(jì)算，北上廣深很多房子要出租40年以上才能收回成本。這說(shuō)明現(xiàn)在想靠買套房子來(lái)賺租金，在一線城市和不少二線城市幾乎都是虧本買賣。

有地鐵就能租高價(jià)

專家認(rèn)為：只有離地鐵站點(diǎn)步行10分鐘之內(nèi)可到達(dá)的區(qū)域才算地鐵房。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在北京和上海，地鐵房數(shù)量不可能超過(guò)總量的30%。

交通便利是決定房屋市場(chǎng)租金的最重要因素。以某一線城市2000元～3000元租金的價(jià)位段為基準(zhǔn)，步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過(guò)10分鐘的房屋，前者的租金往往比后者高5%～7%。

寧愿空著房也不降租金

如果你有一套房子要出租，在談租金的時(shí)候要時(shí)刻記?。哼@房子有空置的機(jī)會(huì)成本。所以，在決定是否接受對(duì)方的出價(jià)之前，要先算好這筆賬。對(duì)方哪怕只是砍下來(lái)200元的月租金，對(duì)你來(lái)說(shuō)就是每年少收了2400元。

一般來(lái)說(shuō)，房子掛牌后平均一周多才能遇到合適的租客，這時(shí)你的年租金已經(jīng)少了2%，所以在拒絕對(duì)方的降價(jià)要求時(shí)，你面臨的最大可能就是再損失至少2%的年租金。除非你確定下周就有租客出更高的價(jià)格，否則最好在房子空到第三周之前接受8%以內(nèi)的還價(jià)。

擔(dān)心房齡太老影響租金

影響租金回報(bào)率的因素排序依次是：地段﹥價(jià)格﹥裝修﹥小區(qū)環(huán)境﹥房齡。即便是有30年房齡的老小區(qū)，只要房子有精致的裝修，租金通常都比同地區(qū)10年左右房齡的新建小區(qū)房租多200元。而且，比起硬裝修，租客們普遍更關(guān)心家具、窗簾、燈飾等軟裝修。

忘了把裝修款計(jì)入成本

不管是自住還是出租，裝修維護(hù)基本上是每隔10年就要重新來(lái)一次。目前普通房屋的裝修成本在每平方米1000元～2000元，70平方米的房子裝修一次花費(fèi)大概是10萬(wàn)元～15萬(wàn)元，所以，不考慮通貨膨脹因素，你這一套房子每年大概有1萬(wàn)元～1.5萬(wàn)元的裝修支出。另外，如果是買新房，你還需要繳納總房款2%～3%的維修基金。

商住兩用房租金高

商住兩用房所處位置既不是寫字樓集中的商業(yè)圈，也不是周邊配有大超市、購(gòu)物中心的住宅小區(qū)。一般只有新成立的小企業(yè)和個(gè)人工作室會(huì)選擇這樣的物業(yè)，此類公司失敗率高的事實(shí)又會(huì)導(dǎo)致頻繁退租，這讓你不得不考慮空置成本及中介成本。此外，這類房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)多按照商業(yè)辦公的標(biāo)準(zhǔn)收取，這會(huì)讓租客寧愿選擇其他房子來(lái)辦公或居住。

貸款投資新建商業(yè)物業(yè)

2010年之前，貸款購(gòu)買住宅普遍享受以7.5折～8折利率貸款的待遇，貸款購(gòu)買商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，首付至少五成，貸款利率是基準(zhǔn)利率。根據(jù)2009年的利率水平和成熟商業(yè)物業(yè)8%以上的回報(bào)率估算，這個(gè)投資還比較劃算。

但是現(xiàn)在，銀行對(duì)不屬于限購(gòu)范圍的商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的貸款要求至少支付50%的首付，貸款利率也上浮至1.1倍。按照現(xiàn)在的利率水平，每年的租金回報(bào)率至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。而新建商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率至少要5年后才能穩(wěn)定在8%以上，即前面5年你一直在虧本。即使是投資成熟的商業(yè)物業(yè)，8%的回報(bào)率抵消掉利息成本以后，也所剩無(wú)幾。

（摘自《理財(cái)周刊》）