周美玲　汪春玲

［提要］ 隨著鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，南昌正大力實(shí)施“山江湖”綜合開發(fā)戰(zhàn)略，新一輪的城市建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行著，南昌市商業(yè)地產(chǎn)不斷涌現(xiàn)。國(guó)家對(duì)南昌發(fā)展的政策鼓勵(lì)、南昌交通條件的改善、商業(yè)地產(chǎn)從市中心區(qū)域型向郊區(qū)型發(fā)展是南昌市商業(yè)更趨向成熟、健康方向發(fā)展的表現(xiàn)。通過對(duì)南昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行分析，對(duì)存在的問題進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)發(fā)展建議，進(jìn)一步促進(jìn)南昌市商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］ 南昌市；商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；分析

［作者簡(jiǎn)介］周美玲（１９８０—），女，東華理工大學(xué)地質(zhì)資源經(jīng)濟(jì)與研究中心講師，在讀碩士，研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)。（江西撫州３４４０００）汪春玲（１９６４—），女，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行紹興市分行經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)榻鹑谡呒捌溥\(yùn)用。（浙江紹興３１２０００）

一、引言

２０１１年１０月２７日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“中國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中的調(diào)控作用?！?２０１１年１２月２１日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求：“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。”房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)將經(jīng)歷更嚴(yán)厲考驗(yàn)。目前國(guó)家并沒有出臺(tái)限制商業(yè)地產(chǎn)的政策制度，商業(yè)地產(chǎn)以其“不限房、不限貸”的商業(yè)特性，迎合了人們“保值”的心態(tài)，投資者將目光投向了環(huán)境相對(duì)寬松的商業(yè)地產(chǎn)。無論是從政策走向還是市場(chǎng)趨勢(shì)來看，南昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體看好，南昌的商業(yè)地產(chǎn)仍然有很大的挖掘空間。商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率高于住宅地產(chǎn)，在這樣的大背景下，南昌的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正迎來眾多機(jī)遇。

（一）南昌市商業(yè)地產(chǎn)主要分布區(qū)域和業(yè)態(tài)情況

目前南昌市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)３萬余個(gè)，并擁有營(yíng)業(yè)面積超萬平方米大型百貨１０多家、銷售額超億元的大型零售企業(yè)，太平洋（百盛）、沃爾瑪、北京華聯(lián)、上海農(nóng)工商、上海華聯(lián)等國(guó)內(nèi)外知名零售企業(yè)也先后進(jìn)駐。南昌商業(yè)集中分布在以八一廣場(chǎng)為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)及以洪城大市場(chǎng)為核心的洪城板塊，洪城板塊依靠便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商圈。其余片區(qū)的商業(yè)特性多為單業(yè)態(tài)主導(dǎo)，零星商業(yè)配合的格局。下表１．１列出了南昌市商業(yè)地產(chǎn)主要分布區(qū)域和業(yè)態(tài)分布，目前從南昌市整體商業(yè)布局看，南昌市商業(yè)地產(chǎn)正由市區(qū)向周邊區(qū)域突破，在地域上形成多點(diǎn)核心的商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)。

（二）南昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

１．商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成為熱點(diǎn)。

根據(jù)２０１１年南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，２０１１年南昌市社會(huì)商品零售總額已經(jīng)達(dá)到９１０億人民幣，可見其商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)空間很大。從南昌統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，２０１０年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積同比增長(zhǎng)１７．９９％，保持著快速高昂的發(fā)展勢(shì)頭，２０１０年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)２．４５％，２０１１年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)１８．６％。從數(shù)據(jù)上來看，商業(yè)地產(chǎn)被逐漸重視，更多的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)中。表２為２００９－２０１０年南昌市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況表。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道過于單一，已經(jīng)成為制約我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金來源渠道主要來自銀行貸款和自有資金，其中銀行貸款又成為其主要的資金來源，這種高比例銀行貸款和低比例社會(huì)投資的融資模式，大大降低了開發(fā)商的自主性，開發(fā)商易受金融政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。由此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主流模式以快速回收資金為主，將商業(yè)地產(chǎn)全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散進(jìn)行出售。因此，會(huì)產(chǎn)生難以統(tǒng)一管理、后期無法開展統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)及物業(yè)升值受到限制等諸多問題。

表３為２００９－２０１０年南昌市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況表，從表３我們不難看出，南昌市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依賴銀行貸款，融資渠道狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元，一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。從２０１１年底開始，南昌市金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，不少銀行已經(jīng)將開發(fā)商自有資金比例提高到３０％以上。商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為大型的商業(yè)設(shè)施如購(gòu)物中心，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到８０％是比較理想的，至少不能低于５０％。隨著中央執(zhí)行從緊的貨幣政策，主要依靠銀行信貸形式也會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面臨貸款限制，因此建立多元化融資模式將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的融資方向。

三、開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路上還存在著問題，商業(yè)地產(chǎn)的空置率有上升趨勢(shì)

隨著南昌市城市化的推進(jìn)，面廣量大的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入城市工作或打工，為大規(guī)模的城市化和商業(yè)化帶來商機(jī)。在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。同時(shí)，我們也要注意到商業(yè)地產(chǎn)的空置率有上升趨勢(shì)，從上表２我們不難看出，商業(yè)地產(chǎn)的空置率有上升趨勢(shì)，２０１０年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置同比增長(zhǎng)１５．９３％。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因往往是開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址不當(dāng)，難以得到消費(fèi)者的認(rèn)同。其次是周邊條件不成熟，難以形成商業(yè)聚集的人氣，尤其是交通條件的不成熟。最后也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的致命傷，大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場(chǎng)面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條?？v觀南昌近年來開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)的失敗的案例也很多，無論是專業(yè)市場(chǎng)還是綜合百貨類商業(yè)地產(chǎn)，無論是返租式銷售還是自己出租或自營(yíng)，往往項(xiàng)目一建完，人氣就無法聚集。如早期開發(fā)的江西國(guó)際家居港、南昌化工大市場(chǎng)，即便是市中心有名商業(yè)項(xiàng)目同樣也存在這樣的問題，洪城大市場(chǎng)是目前南昌市服裝鞋帽、小商品、食品最大的批發(fā)零售市場(chǎng)，年?duì)I業(yè)額超過１００個(gè)億，但緊臨它的盛世東方商貿(mào)城就差得多。因此如果盲目的投資和孤立的建設(shè)，以及“賣掉就走”的商販?zhǔn)椒康禺a(chǎn)營(yíng)銷策略，勢(shì)必會(huì)造成投資無回報(bào)，建成售不出，店家難經(jīng)營(yíng)的局面。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。

（一）促進(jìn)南昌市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的對(duì)策建議

１．根據(jù)城市特點(diǎn)，因地制宜地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。首先城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批關(guān)，避免重復(fù)建設(shè)。二是開發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)而做出的自行調(diào)節(jié)，就是不要盲從“跟風(fēng)”，而應(yīng)建立科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，保證各類大型商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)。三是不同城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

２．合理設(shè)計(jì)開發(fā)流程，開發(fā)多種類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

理想的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程是：市場(chǎng)調(diào)查—經(jīng)營(yíng)定位—業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與主力店招商—規(guī)劃設(shè)計(jì)—建設(shè)與招商—運(yùn)營(yíng)與管理。從上述開發(fā)流程上看，通過調(diào)研得出的經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)布置和招商都放在了最開始的階段，為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了完全的指導(dǎo)，避免了設(shè)計(jì)與定位之間的矛盾，大大減少了商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。此外還可以考慮引入互補(bǔ)型的混合開發(fā)模式。香港開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，很少有單一的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大型的開發(fā)商可能會(huì)在一個(gè)地塊上開發(fā)幾種類型的產(chǎn)品，也可以由幾家公司合力開發(fā)某個(gè)區(qū)域做不同類型的產(chǎn)品。事實(shí)表明最好的房地產(chǎn)開發(fā)配比就是：１／３住宅＋１／３寫字樓＋１／３商業(yè)物業(yè)。

３．合理分配利潤(rùn)空間，注重商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理。

我們知道，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，“開發(fā)－銷售－經(jīng)營(yíng)－管理”。作為開發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，但是在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，也要給商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和管理環(huán)節(jié)留下足夠的利潤(rùn)空間。否則將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理失敗，由此對(duì)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。這樣的例子在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中是確實(shí)存在的。因此開發(fā)商應(yīng)注重后期經(jīng)營(yíng)管理，以形成公司品牌效應(yīng)。

４．拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，解決商業(yè)地產(chǎn)資金短缺問題。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，拓寬融資渠道，探索信托、海外基金、將商用物業(yè)實(shí)行“證券化”等新型的融資渠道。房地產(chǎn)信托投資基金(ＲＥＩＴｓ)是一個(gè)與商業(yè)地產(chǎn)共同成長(zhǎng)的金融投資手段。ＲＥＩＴｓ境外上市將成為一種潮流，為商業(yè)地產(chǎn)提供了非常好的融資渠道，有利于地產(chǎn)開發(fā)商突破資金瓶頸，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康的發(fā)展。

５．政府正確引導(dǎo)，合理制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

政府部門應(yīng)該從整體上把握，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展重新規(guī)劃，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)避社會(huì)資源不必要的浪費(fèi)。目前開發(fā)商盲目開發(fā)，盲目跟風(fēng)，缺乏專業(yè)素質(zhì)，所以政府規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門以及相關(guān)部門要采取政策加以正確引導(dǎo)，對(duì)未來地產(chǎn)進(jìn)行重新規(guī)劃，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)和投資節(jié)奏，使供求關(guān)系控制在合理的范圍之內(nèi)。及時(shí)公開商業(yè)地產(chǎn)成交狀況，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)成交狀況透明度，讓公眾了解商業(yè)地產(chǎn)成交及空置情況，進(jìn)行合理投資。

綜上所述，南昌市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)，南昌現(xiàn)正處于商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，開發(fā)商普遍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來持樂觀態(tài)度。２０１０年國(guó)家兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)抑制了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的發(fā)展勢(shì)頭，使得越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，掀起了一股商鋪炒作熱。而隨著 ２０１１年正式進(jìn)入“十二五”階段，南昌市建設(shè)國(guó)際化大都市步伐也將進(jìn)一步加快，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的利好政策也會(huì)相繼出臺(tái)，這無疑會(huì)給南昌市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入極大的活力，但是我們也要注意到商業(yè)地產(chǎn)的空置面積有上升趨勢(shì)，未來南昌市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可能會(huì)受政府地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)以及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度的影響和限制，增幅會(huì)出現(xiàn)一定程度上的下降?？傊喜猩虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)仍會(huì)出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

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［責(zé)任編輯：邵猷芬］