徐錦霞

(江西銅業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江西南昌 330029)

淺議土地增值稅稅收籌劃

徐錦霞

(江西銅業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江西南昌 330029)

土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所取得的增值額征收的一種稅，它在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中占有相當(dāng)大的比重，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益有著重大影響。謀取最輕稅負(fù)，始終是企業(yè)不斷追求的目標(biāo)。近年來(lái)國(guó)家進(jìn)一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求。文章通過(guò)對(duì)增加土地增值稅扣除項(xiàng)目金額、不同增值稅率的房產(chǎn)、如何對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)、充分運(yùn)用加計(jì)扣除政策、精裝房將房屋與裝修分開銷售、設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司、利用代建房等幾個(gè)方面的分析，結(jié)合具體案例論述合理合法地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃，從而為企業(yè)爭(zhēng)取最大的稅收收益，降低企業(yè)的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;增值率;稅收籌劃;扣除項(xiàng)目金額;合理定價(jià)

1 引言

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。根據(jù)稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額［1－3］。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。從2007年2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。于2010年6月國(guó)家稅務(wù)總局正式下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度［2］。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何合理有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展很重要的一環(huán)。

2 土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來(lái)組織企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)活動(dòng)的一種籌劃行為［5］。土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是個(gè)稅負(fù)較重的稅種，再加上國(guó)家輪番出臺(tái)的政策，更使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益;有利于完善稅法，填補(bǔ)漏洞。有利于提升企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平;有利于推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會(huì)形象。

3 土地增值稅稅收籌劃分析

把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，達(dá)到節(jié)約稅金的目的。可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行籌劃。

3.1 增大扣除項(xiàng)目金額

3.1.1 適度加大建造成本

房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。投入的成本可以通過(guò)提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低［6］。

我公司在開發(fā)產(chǎn)品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)第三十二條:企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理［3］。其建造成本可列扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率，達(dá)到了不繳或少繳土地增值稅的目的。

3.1.2 利息扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)有大量借款利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出應(yīng)如何計(jì)算《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》做了明確的規(guī)定:凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除［1］。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%，其支付的地價(jià)款為650萬(wàn)元，開發(fā)成本為1000萬(wàn)元，針對(duì)利息支出為90萬(wàn)元和70萬(wàn)元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，并未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

(1)扣除的利息支出差異=(1000+600)× (10%－5%)=80(萬(wàn)元);

(2)允許扣除的利息支出為90萬(wàn)元時(shí)，由于90萬(wàn)元＜80萬(wàn)元，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)90+(600+1000)× 5%=170(萬(wàn)元)否則只能按(600+1000)×10%= 160(萬(wàn)元)扣除，扣稅基數(shù)將減少10(萬(wàn)元)而多繳稅款;

(3)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)＜80萬(wàn)，所以應(yīng)選擇不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿惶峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，則利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)(600+1000)×10%= 160(萬(wàn)元)，可以多扣除160－(70+80)=10(萬(wàn)元)利息支出，扣稅基數(shù)增加10萬(wàn)元。

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，可以通過(guò)比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低，選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明，以達(dá)到節(jié)稅目的。

3.2 對(duì)不同的增值率房產(chǎn)進(jìn)行籌劃

此方法主要是針對(duì)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別［4］。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率，使稅負(fù)下降。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商品住宅樓，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得營(yíng)業(yè)收入為20000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為6 000萬(wàn)元;銷售B房產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為4000萬(wàn)元，可扣除項(xiàng)目金額為2400萬(wàn)元。

(1)分開核算:A房產(chǎn)增值率=(20000－6000) ÷6000×100%=233%(適用稅率60%)，應(yīng)納土地增值稅額=14000×60%－6000×35%=6300(萬(wàn)元)。B房產(chǎn)增值率=(4000－2400)÷2400× 100%=67%(適用稅率40%)，應(yīng)納土地增值稅額=1600×40%－2400×5%=520(萬(wàn)元)。

應(yīng)納土地增值稅總額=6300+520=6820(萬(wàn)元)。

(2)合并核算:該公司營(yíng)業(yè)總收入=20000+4000=24000(萬(wàn)元)，扣除項(xiàng)目總金額=6000+ 2400=8400(萬(wàn)元)，增值額=24000－8400=15600 (萬(wàn)元)，增值率=15600÷8400×100%=186%(適用50%的稅率)，應(yīng)納土地增值稅總額=15600× 50%－8400×15%=6540(萬(wàn)元)。

通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬(wàn)元。

3.3 合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅［1］。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售，全部允許扣除項(xiàng)目的金額1000萬(wàn)元，銷售金額為N，相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%N(1+7%+ 3%)=5.5%N，其中，5%，7%，3%分別為營(yíng)業(yè)稅率，城建稅率，教育費(fèi)附加征收率。此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1000+5.5%N。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠，則最高售價(jià)N=1.2×(1000+5.5%N)，可得N=1285(萬(wàn)元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1285萬(wàn)元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1071萬(wàn)元，獲利214萬(wàn)元。

如果企業(yè)想通過(guò)提供銷售價(jià)格帶來(lái)更大收益，此時(shí)增值率大于20%，適用于“增值率小于50%時(shí)，稅率為30%，速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y，此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為N+y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=1071+5.5%y;增值額=1285+y－(1071+ 5.5%y)=94.5%y+214，應(yīng)納土地增值稅額=30% ×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2，若企業(yè)想獲得效益，則其提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收，即y＞0.2835y+ 64.2，有y＞89.6，也就是說(shuō)，如果企業(yè)想通過(guò)提供銷售價(jià)格來(lái)獲得更多收益，那么它的銷售價(jià)格就必須高于1364.6萬(wàn)元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。

3.4 充分運(yùn)用加計(jì)扣除政策

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除［1］。土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)間接費(fèi)用的歸集是企業(yè)籌劃時(shí)需要關(guān)注的。開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等，條例規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)全額計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中［1］，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有效地扣除，同時(shí)政策還規(guī)定這部分費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計(jì)扣除。由于這些費(fèi)用內(nèi)容的界線不是很明確，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理時(shí)容易把這項(xiàng)費(fèi)用的一部分計(jì)入管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用。土地增值稅暫行條例規(guī)定管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除(或財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除)。如果管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用總和超過(guò)了此限額，誤入管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的開發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)就不能全額扣除，就會(huì)多交土地增值稅。這些費(fèi)用如果正確歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計(jì)扣除。所以企業(yè)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用歸集時(shí)要謹(jǐn)慎，充分運(yùn)用好稅收政策。

3.5 精裝修房屋將房屋與裝修分開銷售

對(duì)于銷售精裝修房屋的房地產(chǎn)企業(yè)，將房屋與裝修分開銷售。把房屋的精裝修剔除出去，成立一家裝修公司專門做裝修——房地產(chǎn)公司買毛坯房;裝修公司賣裝修。這樣裝修的造價(jià)就不會(huì)含在房?jī)r(jià)里，增值率就會(huì)大大降低［7］，降低了土地增值稅的稅負(fù)。而裝修部分取得的收入是按3%繳納營(yíng)業(yè)稅，與土地增值稅相比，稅負(fù)明顯更低。

但是企業(yè)是否裝修出售，關(guān)鍵還是要看房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，比如要充分考慮購(gòu)房者是否樂意購(gòu)買已裝修的住房，購(gòu)房者對(duì)裝修豪華程度的承受力等因素。

3.6 將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司

通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司來(lái)運(yùn)作，不會(huì)造成重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，還可以將土地增值額一分為二，分段計(jì)算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅的目的［6］。此外，設(shè)立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等稅前扣除額，還可以減少應(yīng)納稅所得額，降低所得稅稅負(fù)。但需要注意的是，房地產(chǎn)的定價(jià)一定要適當(dāng)、合理。如果房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。

3.7 利用代建房

代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為［6］。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購(gòu)買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料、設(shè)備，注意從最終形式上來(lái)看房地產(chǎn)權(quán)屬一定不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。實(shí)際運(yùn)用本方法時(shí)，必須具體問(wèn)題具體分析，這樣才能減少納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)。

以上是進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過(guò)上述案例可知，任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，靈活運(yùn)用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。

4 結(jié)束語(yǔ)

隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作，需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，才能減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

［1］中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例［S］.

［2］關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知［S］.國(guó)稅函［2010］220號(hào).

［3］房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法［S］.國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào).

［4］中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法［M］.北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009:105－128.

［5］張俊明.稅法與企業(yè)的稅務(wù)籌劃建材工業(yè)信息，2005(1):21－23.

［6］劉玉章.土地增值稅的清算與稅收籌劃［J］，企業(yè)與市場(chǎng)，2007(5):52－55.

［7］葛長(zhǎng)銀.談土地增值稅的節(jié)稅技巧［J］.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2009(7): 55－56.

Discussion on Planning of Land Value－added Tax

XU Jin－xia
(Jiangxi Copper Group Real Estate Development Company Limited，Nanchang，Jiangxi 330029，China)

Land value－added tax is a tax which achieved amount levied on the transfer of ownership of real estate.It occupies quite large proportion in levied of the real estate enterprise，and has a significant impact to real estate enterprise profits.Seeking the lowest tax burden is always a constant pursuit of the goal to the enterprise.In recent years，the work of clearing the land value－added tax is further intensified，so the real estate enterprises land value－added tax planning will to be higher requirements.Through analyzing tax deduction amount to increase land value added tax，different amount of value－added tax on real estate property，how to reasonable pricing，make full use of weighted deduction policies，hardcover room housing and decoration sold separately，the establishment of a real estate sales company，the generation of building and other aspects，combined with the specific case discuss the reasonable and legitimate land value－added tax planning，the largest enterprises for tax revenue，reduce the development cost and risk，to enhance the competitiveness of enterprises.

real estate enterprises;land value－added tax;value－added rate;tax planning;tax deduction amount;reasonable price

F810.42

:C

:1009－3842(2012)04－0082－04

2012－05－28

徐錦霞(1970－)，女，江蘇丹陽(yáng)人，會(huì)計(jì)師，主要從事會(huì)計(jì)工作。E－mail:125257016@qq.com