房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。由于有限的土地供給彈性和土地極差收入，使得土地保持增值狀態(tài)，而這部分增值收入并非是勞動(dòng)所得，基于公平原則對(duì)這部分收入通過(guò)征收土地增值稅進(jìn)行調(diào)節(jié)[2]。2008 年11 月1 日以后個(gè)人買賣房子免征土地增值稅，但也是作為土地增值稅的納稅人的身份。土地增值稅實(shí)行30%～60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按相對(duì)數(shù)設(shè)計(jì)稅率，按增值額計(jì)算繳納稅款，因此賺錢能力強(qiáng)的適用高稅率，賺錢能力弱的適用低稅率，有利于調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。（二）土

除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。該稅的稅基來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，采用四級(jí)超率累進(jìn)方法進(jìn)行稅率計(jì)算。比如增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率按30%計(jì)算；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率按40%計(jì)算；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率按50%計(jì)算；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率按60%計(jì)算。在土地增值額的計(jì)算中，可以考慮從收入、扣除兩個(gè)角度進(jìn)行稅收

除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，我們首先從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度進(jìn)行分析。1.收入角度當(dāng)扣除項(xiàng)目金額固定時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入越高，土地增值額就越高，土地增值稅負(fù)也就越高。由于土增稅采用超率累進(jìn)稅率，尤其是若稅率上升一個(gè)臺(tái)階后，將帶來(lái)土地增值稅負(fù)大幅增加。所以，可以從降低一定收入的角度來(lái)考慮降低土地增值稅。在對(duì)房源進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，需要對(duì)銷售價(jià)格、去化速度和土地增值稅進(jìn)行綜合考慮，若提高售價(jià)嚴(yán)重影響去化速度，且?guī)?lái)土地增值稅大幅上漲，最終的利潤(rùn)水平并未大幅提高，可通過(guò)

轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。個(gè)人所得稅，是國(guó)家對(duì)個(gè)人所得征收的一種稅。我國(guó)的個(gè)人所得稅，按應(yīng)稅項(xiàng)目不同，分別實(shí)行超額累進(jìn)稅率和比例稅率。個(gè)人所得稅是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源，也是調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的有效手段?！纠?】2020年5月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，出臺(tái)了針對(duì)電影等行業(yè)的稅費(fèi)支持政策。其中明確規(guī)定，自2020年1月1日至2020年

籌劃增值稅是以增值額作為課稅對(duì)象，以銷售額作為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)實(shí)行稅款抵扣的計(jì)稅方式。應(yīng)納增值稅額的大小取決于銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)主要因素。銷項(xiàng)稅額是銷售額和稅率的乘積。增值稅稅率由為稅法規(guī)定所從事業(yè)務(wù)的法定稅率，因此，計(jì)算銷項(xiàng)稅額的關(guān)鍵在如何準(zhǔn)確、合理地確定銷售額。進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或接受勞務(wù)所負(fù)擔(dān)的增值稅額。但并不是所有購(gòu)進(jìn)貨物或接受勞務(wù)所負(fù)擔(dān)的增值稅額都可以抵扣，稅法對(duì)哪些進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，哪些不能抵扣作了嚴(yán)格的規(guī)定。企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)取

轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。個(gè)人所得稅，是國(guó)家對(duì)個(gè)人所得征收的一種稅。我國(guó)的個(gè)人所得稅，按應(yīng)稅項(xiàng)目不同，分別實(shí)行超額累進(jìn)稅率和比例稅率。個(gè)人所得稅是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源，也是調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的有效手段?！纠?】2020年5月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，出臺(tái)了針對(duì)電影等行業(yè)的稅費(fèi)支持政策。其中明確規(guī)定，自2020年1月1日至2020年

根據(jù)轉(zhuǎn)讓取得的增值額為課稅對(duì)象征收的一種稅?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）對(duì)土地增值稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率計(jì)算、增收管理、減免措施等均作出明確規(guī)定。隨著我國(guó)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，開展納稅籌劃工作勢(shì)在必行。以下結(jié)合工作實(shí)踐，針對(duì)土地增值稅的節(jié)稅方法進(jìn)行重點(diǎn)探討。一、調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展困境我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前產(chǎn)業(yè)趨于成熟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，本質(zhì)上是對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行開發(fā)、利用和租賃

標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這是一項(xiàng)針對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠規(guī)定，但在實(shí)務(wù)中，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目多為商業(yè)和住宅同時(shí)存在的綜合性項(xiàng)目，根據(jù)土地增值稅法，能夠區(qū)分對(duì)普通住宅部分的扣除項(xiàng)目分別核算的標(biāo)準(zhǔn)存在諸多爭(zhēng)議。土地增值稅法實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人應(yīng)以成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。實(shí)際工作中，不同人員對(duì)核算項(xiàng)目和核算對(duì)象的界定存在諸多爭(zhēng)議。例如，一部分地區(qū)以房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)樓棟為單位進(jìn)行成本核算，但同一棟樓內(nèi)往往包含普

1可知，土地的增值額越大，企業(yè)的稅負(fù)就越重。根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，企業(yè)在建造普通住宅出售時(shí)，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。因此，企業(yè)可以據(jù)此進(jìn)行稅務(wù)籌劃。該公司銷售開發(fā)的A小區(qū)普通住宅時(shí)，在不考慮其他因素的前提下，銷售收入為6200萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目費(fèi)用為5000萬(wàn)元，則：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－規(guī)定扣除項(xiàng)目金額A小區(qū)土地增值額=6200萬(wàn)元－5000萬(wàn)元=1200萬(wàn)元增值率=1200萬(wàn)元÷5000萬(wàn)元=24%由表1可知，必須按照30

所計(jì)算和反映的增值額和凈收益性質(zhì)相似，都用以說(shuō)明企業(yè)在一定期間的經(jīng)營(yíng)成果；二者報(bào)表形式上也很相似且都以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上同年，杜坤勇提出增值表與利潤(rùn)表二者反映的內(nèi)容和格式不同；顧兆峰(1988)提出增值表和損益表的作用不同等等。二、增值表的基本問題和發(fā)展歷程(一)基本問題1.增值表定義及現(xiàn)狀。增值表是一種會(huì)計(jì)報(bào)表，這種會(huì)計(jì)報(bào)表揭示了企業(yè)增值額的形成和及分配關(guān)系，也反映了增值額是如何形成的及利潤(rùn)怎樣分配的。目前增值表在國(guó)內(nèi)還處在試用期，但在我國(guó)股份

稅;普通住宅;增值額房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回收速度慢等特點(diǎn)。由于許多款項(xiàng)難以及時(shí)收回，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。再加上房地產(chǎn)本身屬于高稅負(fù)行業(yè)，所涉及的主要稅種有企業(yè)所得稅、增值稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，其中土地增值稅占房地產(chǎn)企業(yè)納稅總額較大比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃，將極大減輕企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，促進(jìn)企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法1.巧用臨界點(diǎn)稅法規(guī)定不同的銷售額或增值額適用不同

上市公司創(chuàng)造的增值額總量逐年增長(zhǎng)，但增值率的下降趨勢(shì)說(shuō)明各省價(jià)值創(chuàng)造能力后勁不足。對(duì)比分析三省上市公司的價(jià)值分配，反映出資本在分配制度中強(qiáng)勢(shì)地位有所改變，勞資分配公平性都有增強(qiáng)，且廣東省和江蘇省為企業(yè)提供了更有利的融資和稅收環(huán)境。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型視角來(lái)看，三省工業(yè)制造業(yè)勞資分配由“利潤(rùn)侵蝕工資”向“工資侵蝕利潤(rùn)”轉(zhuǎn)變，而服務(wù)業(yè)仍表現(xiàn)出明顯的“強(qiáng)資本弱勞動(dòng)”傾向。關(guān)鍵詞：利益相關(guān)者;勞資分配;增值額;拉克爾系數(shù);區(qū)域經(jīng)濟(jì)中圖分類號(hào)：F244;F047? ?文獻(xiàn)

住宅出售，但是增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。由于土地增值稅實(shí)行的是超額累進(jìn)稅率，對(duì)待增值稅率差異極大的兩處房產(chǎn)我們可以提前測(cè)算其合并開發(fā)與單獨(dú)開發(fā)所產(chǎn)生的土地增值稅額的差異，從而再對(duì)其選擇什么樣的開發(fā)方式進(jìn)行決策；而對(duì)銷售定價(jià)處在兩檔土地增值稅率臨界點(diǎn)的房產(chǎn)，我們可以適當(dāng)降低售價(jià)，使其處在較低一檔土地增值稅率，從而減少土地增值稅的繳納，無(wú)形之中也減少了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的支出，提高了利潤(rùn)

籌劃;合法性;增值額一、稅收籌劃是納稅人生存和發(fā)展的必然選擇隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，并且有所發(fā)展，不僅要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加收入，也要采用新技術(shù)、新工藝，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行更新改造，減少原材料消耗，降低生產(chǎn)成本。在經(jīng)濟(jì)資源有限、生產(chǎn)力水平相對(duì)穩(wěn)定的條件下，收入的增長(zhǎng)、生產(chǎn)成本的降低都有一定的限度。故通過(guò)稅收籌劃，降低稅收成本成為納稅人的必然選擇。土地增值稅是指對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其

的過(guò)程中產(chǎn)生的增值額乘以對(duì)應(yīng)的稅率，再對(duì)應(yīng)該扣減的項(xiàng)目金額乘以對(duì)應(yīng)速算扣除系數(shù)進(jìn)行扣減，得到的數(shù)額為應(yīng)納稅額。最后的元素是土地增值稅征收的作用，主要包括三個(gè)作用方面，一方面對(duì)于國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理和政策調(diào)控起到有利作用；另一方面方便政府相關(guān)部門能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)惡意炒房現(xiàn)象并作出處理工作；此外對(duì)于增加國(guó)家收入起到重要的作用。3 土增值稅繳納對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響土地增值稅的繳納方便國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)施監(jiān)管以及對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控工作，總結(jié)來(lái)說(shuō)主要分

房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200% 的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 的部分，稅率為60%。雖然《征求意見稿》所設(shè)稅率沒有改變，但是除了增值率不超過(guò)20%的保障性住房仍繼續(xù)免稅外，建造增值率低于20% 的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征。增加

轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從理論上講，增值額是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中新創(chuàng)造的那部分價(jià)值，即貨物或勞務(wù)價(jià)值中的V+M部分，在我國(guó)相當(dāng)于凈產(chǎn)值或國(guó)民收入部分。增值稅不存在重復(fù)征稅的問題，能夠體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)和稅收中性的稅收原則，有利于鼓勵(lì)企業(yè)生產(chǎn)投資積極性、籌集國(guó)家財(cái)政收入?！娟P(guān)鍵詞】增值稅 增值額 收入型增值稅（一）增值稅的起源美國(guó)耶魯大學(xué)教授亞當(dāng)斯（T. Adams）在1917年最早提出了對(duì)“營(yíng)業(yè)毛利”即我們所說(shuō)的增值額進(jìn)行征

流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的增值額進(jìn)行征稅。增值額，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是商品在生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)等過(guò)程中新增的價(jià)值。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子。A購(gòu)買原材料花費(fèi)100元，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單加工成商品后，以200元的價(jià)格售出，這其中多出的100元就是商品的增值額。A需要對(duì)這部分增值額繳納增值稅。假設(shè)B從A那里花費(fèi)200元購(gòu)買商品，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的精加工，做成新的商品，以500元的價(jià)格售出。B就需要對(duì)商品產(chǎn)生的300元增值額繳納增值稅。同時(shí)，增值稅實(shí)際征收中，還有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的優(yōu)惠政策。具體來(lái)說(shuō)，就是納

額計(jì)算公式1 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30% 0% 土地稅額=增值額*30%2 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分 40% 5% 稅額=增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分 50% 15% 稅額=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60% 35% 稅額=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的

準(zhǔn)建造住宅，若增值額在扣除項(xiàng)目金額的20%以下，土地增值額稅免征，若增值額在扣除項(xiàng)目金額之和的20%以上，全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。［2］可見， “20%”就是企業(yè)土地增值稅的臨界點(diǎn)，企業(yè)土地增值稅免征的關(guān)鍵就是怎樣計(jì)算土地增值額。而扣除項(xiàng)目金額和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入這兩大因素影響土地增值額的計(jì)算。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定合理的納稅籌劃方案，合理計(jì)算土地增值額，謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以此控制增值率不超過(guò)20%這個(gè)界點(diǎn)。4.3 利用代建房進(jìn)行籌劃合理選擇代建房方

程中實(shí)現(xiàn)的法定增值額征收的一個(gè)稅種。所謂法定增值額，是針對(duì)理論增殖額而言的。理論增值額指企業(yè)或個(gè)人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中新創(chuàng)造的那部分價(jià)值，即相當(dāng)于商品價(jià)值扣除生產(chǎn)上消耗掉的生產(chǎn)資料的轉(zhuǎn)移價(jià)值之后的余額，它主要包括工資、利潤(rùn)、利息、租金和其他屬于增值性的費(fèi)用。而法定增值額是指企業(yè)或個(gè)人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中新創(chuàng)造的商品價(jià)值扣除稅法指定物質(zhì)消耗項(xiàng)目后的余額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零五條之規(guī)定：虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有

計(jì)稅依據(jù)是土地增值額，適用四級(jí)超率累計(jì)稅率。選擇稅率的依據(jù)是土地增值率，土地增值率是土地增值額與法定扣除項(xiàng)目金額之比，土地增值額是銷售房地產(chǎn)取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額之差。對(duì)于普通住宅而言有非常重要的稅收優(yōu)惠，即增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅;超過(guò)扣除金額20%的，按增值率對(duì)應(yīng)的稅率繳納土地增值稅。（一）不同銷售價(jià)格下應(yīng)納稅額的計(jì)算1.銷售價(jià)格在4000元至4200元時(shí)的計(jì)算方案一，當(dāng)銷售價(jià)格為4000時(shí)，增值額1182萬(wàn)元，增值率17%

房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。服務(wù)業(yè)躍升為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大產(chǎn)業(yè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局22日發(fā)布新中國(guó)成立70周年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就報(bào)告。報(bào)告顯示，新中國(guó)成立70年來(lái)，我國(guó)服務(wù)業(yè)規(guī)模日益壯大，已經(jīng)由昔日處于輔助和從屬地位躍升為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一

稅=普通住宅的增值額（L1）*稅率+非普通住宅的增值額（L2）*稅率，即：[普通住宅的收益（J 1）-普通住宅的成本（K1）+（其他住宅的收益-成本）*0.25]*稅率+[非普通住宅的收益（J2）-普通住宅的成本（K2）+（其他住宅的收益-成本）*0.75]*稅率。通過(guò)對(duì)各增值額的分析判斷所用的相對(duì)稅率，計(jì)算出所對(duì)應(yīng)的增值稅并求和,得到總增值稅。通過(guò)這些條件可以充分的知道增值稅的問題，設(shè)：普通住宅的增值額（L1），非普通住宅的增值額（L2），總增值稅L=L

讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目金額主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本及費(fèi)用、加計(jì)扣除項(xiàng)目，舊房的重置成本以及相關(guān)稅金。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的

營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金增值額=采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金增值額+生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金增值額+營(yíng)銷渠道營(yíng)運(yùn)資金增值額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)出=采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)出+生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)出+營(yíng)銷渠道營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金利潤(rùn)率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金增值額/經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)出在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各渠道中。1.采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金收益性評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)采購(gòu)渠道從外部供應(yīng)商處采購(gòu)原材料轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)渠道用于產(chǎn)品生產(chǎn)，該渠道營(yíng)運(yùn)資金的投入包括從供應(yīng)商處取得原材料的采購(gòu)成本、資金占用成本，該渠道營(yíng)運(yùn)資金的產(chǎn)出包

房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。因此，房地產(chǎn)行業(yè)非常需要了解和掌握土地增值稅法規(guī)知識(shí)和納稅籌劃技巧。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解讀及清算申報(bào)土地增值稅概述及清算：第一，土地增值稅。是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。第二，土地增值稅

發(fā)成本、收益、增值額、增值稅、容積率、回報(bào)率等相關(guān)計(jì)算辦法和要求進(jìn)行了核算，對(duì)已知參籌者對(duì)各種房型的滿意比例的情況下，以平均滿意率最大為目標(biāo)函數(shù)，建立整數(shù)線性規(guī)劃模型，給出了各種房型的最優(yōu)規(guī)劃套數(shù)，且回報(bào)率達(dá)到建設(shè)規(guī)劃執(zhí)行要求.關(guān)鍵詞眾籌；容積率；成本；收益；增值額；增值稅；回報(bào)率中圖分類號(hào)F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼AAbstractA crowdfunding building housing construction planning project wa

計(jì)為10億元，增值額為3億元，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，按照營(yíng)業(yè)稅來(lái)繳稅，該金融企業(yè)需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為5千萬(wàn)元。而營(yíng)改增之后，企業(yè)納稅不再是根據(jù)自己的收入情況來(lái)繳納稅務(wù)，而是根據(jù)企業(yè)服務(wù)以及銷售產(chǎn)品過(guò)程中的增值額來(lái)進(jìn)行稅務(wù)繳納，就上述例子來(lái)看，該金融企業(yè)的增值額為3億元，按照增值額來(lái)繳納稅務(wù)，該金融企業(yè)需要繳納的增值稅為1千8百萬(wàn)元，營(yíng)改增后，企業(yè)的稅負(fù)有了明顯的下降。在營(yíng)改增體制下，事項(xiàng)的是有增值就繳納稅務(wù)，沒有增值就無(wú)需繳納稅務(wù)，通過(guò)營(yíng)改增，有效地降低企業(yè)的稅負(fù)，

開發(fā)企業(yè)；土地增值額；成本扣除標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)為了增加財(cái)政收入，把土地增值稅作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段，自1994年，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》作為參與企業(yè)土地增值收益的分配的規(guī)范，并由財(cái)政部發(fā)布了土地增值稅《暫行條例實(shí)施細(xì)則》。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，在征稅過(guò)程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，先后出臺(tái)了與此相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握好政策要點(diǎn)，提前做好稅收籌劃，合理合法地利用稅收優(yōu)惠政策，來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)最大限度的減少現(xiàn)金流

稅 稅收籌劃 增值額近幾年，在國(guó)務(wù)院辦公廳、住建部及各地區(qū)地方政府的管控下，相繼出臺(tái)眾多有針對(duì)性的政策，樓市逐漸平穩(wěn)，房?jī)r(jià)回歸理性。在國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策的背景下，企業(yè)如何運(yùn)用這些政策滿足自身的發(fā)展，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，此時(shí)稅收籌劃工作顯得尤為重要。一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析（一）土地增值稅概述土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織

值稅應(yīng)稅收入、增值額、適用稅率及稅收優(yōu)惠等方面與改革前的營(yíng)業(yè)稅有所不同。本文結(jié)合營(yíng)改增相關(guān)政策，通過(guò)實(shí)務(wù)案例，分別對(duì)全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)前后，繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅及土地增值稅的變化，深入剖析原因，闡釋營(yíng)改增對(duì)土地增值稅納稅方案的影響，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法繳納增值稅進(jìn)行模擬測(cè)算，為營(yíng)改增后稅收方案的優(yōu)選提供參考。營(yíng)改增營(yíng)業(yè)稅增值稅土地增值稅眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，按照有關(guān)規(guī)定，在繳納流轉(zhuǎn)稅的同時(shí)，還需要繳納土地增值稅，這是房

=2284萬(wàn)元增值額=2800-2284=516萬(wàn)元增值率=516/2284=22.59%應(yīng)納土地增值稅額=516×30%=154.8萬(wàn)元稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬(wàn)元（2）籌劃辦法1：假設(shè)將售價(jià)定位每平米2750元，其他資料不變。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2750萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350

除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；菊鞫惙秶ǎ海?）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)買賣。除此外，還包括以下具體情況的判定應(yīng)征稅：（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）；（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資；（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓

地增值稅清算，增值額分別核算還是合并核算，兩者計(jì)算結(jié)果稅負(fù)差異懸殊。一般情況下，匯總核算應(yīng)是房企的首選，皆因其稅負(fù)最低。國(guó)家層面沒有一個(gè)明確的可供操作的標(biāo)準(zhǔn)，各地征收管理也不盡一致，實(shí)踐中清算也是操作各異。普通住宅與非普通住宅分開核算，是土地增值稅清算的一項(xiàng)基本要求，其結(jié)果是導(dǎo)致房企納稅人稅負(fù)顯著增加。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，各級(jí)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍要求應(yīng)分別核算土地增值額，但對(duì)于不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的情形，如何進(jìn)行處理國(guó)家稅收政策

轉(zhuǎn)讓所得獲得的增值額進(jìn)行征稅的一種稅收類型。土地增值稅的主要納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應(yīng)收入的單位以及個(gè)人，但并不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為。作為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。較流轉(zhuǎn)稅而言，土地增值稅稅率更高、計(jì)算更復(fù)雜；從企業(yè)內(nèi)部成本控制的角度而言，土地增值稅與企業(yè)成本聯(lián)系更為緊密。如何通過(guò)合法、合理的方法降低土地增值稅稅負(fù)成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。土地增值稅適

中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額為負(fù)數(shù)，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型的房產(chǎn)增值額為正數(shù)，而且增值率很高，需要交數(shù)額較大的土地增值稅。請(qǐng)問，不同類型房產(chǎn)之間增值額的正負(fù)可否相互抵消？B項(xiàng)目總體上為虧損，但是，按分類清算的方法計(jì)算，其中唯有商鋪獲利，計(jì)算的增值額為正數(shù)，增值率很高，需要繳納土地增值稅。請(qǐng)問，我公司同時(shí)清算的兩個(gè)項(xiàng)目，盈虧可否相互抵消？尚峰建設(shè)有限公司 婁吉科答：企業(yè)所得稅的納稅以取得法人地位的企業(yè)為納稅人。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目（非獨(dú)立法人），企業(yè)

除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。稅率為四檔：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%～100%的，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%～200%的，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。為計(jì)算方便，可以通過(guò)速算公式計(jì)算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（0、5%、

加扣除是指計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。一、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）第七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。1．財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地

標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%的，免征土地增值稅；增值額與扣除項(xiàng)目比率在20%以上的，按照增值額全額征收土地增值稅。假如納稅人計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目除營(yíng)業(yè)稅費(fèi)外，其他扣除項(xiàng)目金額不變，在提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況下，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額占扣除項(xiàng)目比例超過(guò)20%，是否對(duì)納稅人有利呢？也就是說(shuō)增加的這部分收入扣除各項(xiàng)稅金后，其收益是否能抵充應(yīng)繳納的土地增值稅？例如納稅人開發(fā)的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入12億,扣除項(xiàng)目金額10億,則增值額2億,如

普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)稅。對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%之內(nèi)，享受國(guó)家的免稅政策。再就是“20%的增值額”即臨界點(diǎn)，也可以在此進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在

型4.1 查錯(cuò)增值額的確定根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)成本效益原理，內(nèi)部審計(jì)創(chuàng)造的查錯(cuò)增值額等于查錯(cuò)收益與查錯(cuò)成本之差。用公式表示為：查錯(cuò)增值額①查錯(cuò)收益。查錯(cuò)收益為內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)在開展審計(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，通過(guò)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)違法行為，所挽回的直接經(jīng)濟(jì)損失。②查錯(cuò)成本。查錯(cuò)成本為審計(jì)機(jī)構(gòu)在開展審計(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，為發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)違紀(jì)問題，所耗用的人力、物力和財(cái)力等成本。4.2 防弊增值額的確定 內(nèi)部審計(jì)防弊增值額應(yīng)該等于防弊收益與防弊成本之差，用公式表示為：①防弊收益。防弊收益為經(jīng)

、建設(shè)所取得的增值額，按照30% ～60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。簡(jiǎn)而言之，該稅就是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)而設(shè)計(jì)的，當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。但是，在如今房?jī)r(jià)高漲、房企瘋狂拿地的背景下，土地增值稅由于預(yù)征率較低、征收不規(guī)范等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。某種意義上說(shuō)，作為一種先預(yù)繳后清算的特殊稅收方式，土地增值稅的最后清算應(yīng)該造成房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流減少，可能迫使樓盤降價(jià)促銷回籠資金，從而達(dá)到抑

物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，扣除項(xiàng)目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；4、舊房及建筑

稅的重要依據(jù)是增值額，就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目后余額。由于土地增值稅的稅率是采用超率累進(jìn)稅率，這樣就可以從土地增值稅的稅率本身特點(diǎn)和稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策等放線去考慮，從而降低企業(yè)稅負(fù)。1.結(jié)合稅收政策合理增加扣除項(xiàng)目金額，從而降低增值額，控制增值率⑴房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理過(guò)程中，應(yīng)合理歸集開發(fā)成本、期間費(fèi)用由于房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一些部門及人員直接參與現(xiàn)場(chǎng)工程管理，按成本分配原則，如工程部、開發(fā)部人員工資福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等人員的各項(xiàng)支出

是一種反映企業(yè)增值額的來(lái)源形成并揭示其在企業(yè)利益集團(tuán)之間進(jìn)行分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。增值表始創(chuàng)于七十年代的英國(guó)，流行于歐洲及其周邊國(guó)家，其產(chǎn)生與運(yùn)用有特定的社會(huì)背景。隨著利益相關(guān)者理論和企業(yè)社會(huì)責(zé)任觀為越來(lái)越多的社會(huì)公眾所接受，社會(huì)各方迫切要求企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加反映社會(huì)責(zé)任方面的信息，增值表就是在這種情形下應(yīng)運(yùn)而生并得以流行的。不少國(guó)家政府及會(huì)計(jì)界對(duì)其懷有濃厚的興趣；國(guó)內(nèi)有人甚至認(rèn)為增值表具有利潤(rùn)表及利潤(rùn)分配表無(wú)法替代甚至可能后來(lái)居上的作用，并樂觀地預(yù)計(jì)不久

）第六條“計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么”的規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（三）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)

.75（萬(wàn)元）增值額：31850－26516.75＝5333.25（萬(wàn)元）增值率：5333.25÷26516.75＝20.11%＜50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0%。土地增值稅稅額：5333.25×30%-26516.75*0%＝1599.98（萬(wàn)元）方案二計(jì)算扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：7000萬(wàn)元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：12050萬(wàn)元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（7000＋12050）×10%＝1905（萬(wàn)元）（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

的重中之重是對(duì)增值額的計(jì)算，通過(guò)將企業(yè)賬目的核算與企業(yè)的管理方式有效的結(jié)合起來(lái)，其最終的目標(biāo)不僅僅是提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，而是希求通過(guò)增值會(huì)計(jì)的工作帶動(dòng)社會(huì)積極更快更好的發(fā)展。增值會(huì)計(jì)的主要內(nèi)容是編制和分析表格。增值表格的主要內(nèi)容則包括兩大部分；增值額的形式以及增值額的分配。[2]增值表的編制是以企業(yè)論為依據(jù)的，左側(cè)表示增值額的來(lái)源，右側(cè)白哦是增值額的分配，增值額的分配包括剛性分配以及彈性分配兩種。二、增值會(huì)計(jì)的計(jì)算在《資本論》中通過(guò)馬克思的論述，我們知

標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的（含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標(biāo)，找出合理的售價(jià)的平衡點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃目的。設(shè)某市一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設(shè)房?jī)r(jià)總收入為T，相應(yīng)的銷售稅金及附加為 （公式一）A=T*5%（1＋7%＋3%）＝5.5%T,除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為B。如果利用平衡點(diǎn)的決策分析，則最高售價(jià)只能為

扣除的項(xiàng)目金額增值額為80萬(wàn)元，那么此次轉(zhuǎn)讓過(guò)戶這位投資者需要交納多少稅呢？答案也許讓你大吃一驚！由于受讓方要承擔(dān)全部稅費(fèi)，他要交納的總稅額=營(yíng)業(yè)稅及附加5.6萬(wàn)元+土地增值稅41萬(wàn)元+契稅4萬(wàn)元（按照該省契稅稅率4%計(jì)算）+印花稅0.05萬(wàn)元=50.65萬(wàn)元。在這宗虛擬交易中，由于我們假設(shè)的條件比較極端，增值額設(shè)定為80萬(wàn)，導(dǎo)致計(jì)算出的稅負(fù)占交易額的比例高達(dá)50%，這位投資者也許該對(duì)自己不了解稅收的相關(guān)法律法規(guī)感到懊惱，精打細(xì)算的投資人不得不為自己忽視的

房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）規(guī)定，我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過(guò)100%但未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值率超過(guò)200%的部分稅率為60%。在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為基數(shù)進(jìn)行納稅，而是要對(duì)收入減去國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額

房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，規(guī)定從1994年1月1日起施行。2.1 土地增值稅的納稅人及征收范圍凡是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，都是土地增值稅的納稅人，具體包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其它單位和個(gè)人，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港

產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的增值額作為征稅對(duì)象的一個(gè)稅種。從此可知增值稅的納稅對(duì)象是增值額。教材25頁(yè)中講到，增值稅的一般計(jì)稅方法是：本企業(yè)商品銷售額乘以稅率，減去上一經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)已納稅金。我們可以套用課本的例子。為了便于學(xué)生理解，我們假設(shè)紡織廠是整個(gè)生產(chǎn)流程的第一環(huán)節(jié)。其生產(chǎn)的布料銷售價(jià)是850元，其交給國(guó)家的增值稅金應(yīng)該是850×17%＝144.5元。服裝廠是整個(gè)生產(chǎn)流程的第二個(gè)環(huán)節(jié)。服裝廠從紡織廠購(gòu)得850元的布料，并將其加工成服裝出售給商店，其銷售價(jià)為1 500元。

除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除

準(zhǔn)住宅的納稅人增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)上述有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，進(jìn)行土地增值稅籌劃的關(guān)鍵是控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額的余額，它是土地增值稅的本質(zhì)所在，是計(jì)算土地增值的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)，即取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金以及加計(jì)扣除項(xiàng)目。需要說(shuō)明的是，稅法允

房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)中所占比重較大的稅種，以下列示幾種針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃方法。確定納稅起征點(diǎn)及定價(jià)根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)第十一條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅。按這一規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額略高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)大幅度增加

房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收”，條例第七條規(guī)定的稅率即為四級(jí)超率累進(jìn)稅率——根據(jù)增值率加大稅率，依次為30％、40％、50％，最高為60％，可謂是我國(guó)現(xiàn)行稅種中最高的稅率(建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅)，土地增值稅主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)。土地增值稅的節(jié)稅思路主要是把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，進(jìn)而降低增值率，節(jié)約稅金。為了減輕這個(gè)高額稅負(fù)'我們針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)條例，設(shè)計(jì)了土地增值稅的節(jié)稅模

地增值稅籌劃 增值額 扣除項(xiàng)目土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人,就其取得增值額所征收的一種稅。土地增值稅有稅率高、稅負(fù)重的特點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。一、控制增值額是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的關(guān)鍵我國(guó)土地增值稅按照納稅人增值額和四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收,同時(shí),國(guó)家也相繼制定了一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策,納稅人如果能充分運(yùn)用有關(guān)政策規(guī)定,利用好這些