石運(yùn)金

土地增值稅某種程度上可以被看做房地產(chǎn)暴利稅，因?yàn)橥恋卦鲋刀惒扇〕~累進(jìn)稅率，最高稅率可達(dá)60%，對(duì)于那些拿地成本低，而銷售時(shí)賣天價(jià)的豪宅項(xiàng)目而言，面臨繳納巨額土地增值稅的境地，華僑城A（000069）就是一個(gè)典型例子，從公司披露的2018年中報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至2018年6月30日，華僑城A預(yù)提土地增值稅達(dá)211億元，而華僑城A目前總市值為515億元，如果嚴(yán)格按照土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)繳納，華僑城A現(xiàn)金流將承受巨大壓力。

按照土地增值稅的定義，土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時(shí)所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目金額主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本及費(fèi)用、加計(jì)扣除項(xiàng)目，舊房的重置成本以及相關(guān)稅金。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

在實(shí)際操作過程中，根據(jù)土地增值稅條例、細(xì)則規(guī)定，目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。在項(xiàng)目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定等原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以實(shí)行預(yù)征。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收，預(yù)征率由各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。

所以雖然華僑城A有211億的預(yù)提土地增值稅，但并不是說華僑城A沒有交土地增值稅，而是華僑城公司在房產(chǎn)出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)繳，不過預(yù)繳的數(shù)額與公司嚴(yán)格按照土地增值稅算法計(jì)提的211億元是可能存在比較大的差額的。但因?yàn)橐巾?xiàng)目清算時(shí)，才能結(jié)清土地增值稅，而土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大。

華僑城A在2018年中報(bào)披露的應(yīng)交稅費(fèi)共27.37億元，包含了應(yīng)交土地增值稅14.4億元，這一數(shù)據(jù)應(yīng)該是按照簡(jiǎn)易算法進(jìn)行的預(yù)繳數(shù)額。不止是華僑城A，A股的其他地產(chǎn)公司，比如萬科A在其他應(yīng)付款項(xiàng)目中，也披露土地增值稅清算準(zhǔn)備金達(dá)183億元；招商蛇口在其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中，披露的預(yù)提土地增值稅余額為61.6億元。由于近幾年房?jī)r(jià)暴漲，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨繳納巨額土地增值稅，雖然稅務(wù)部門征管難度大，但一旦嚴(yán)格征收，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生比較大影響?？紤]到大部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了土地增值稅的充分計(jì)提，所以嚴(yán)格征收并不影響公司的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表，影響最大的是現(xiàn)金流。