◎文 高偉

在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅是十分重要的稅種，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)日常核算和稅務(wù)籌劃具有較大的影響意義。企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)過程中，內(nèi)部財(cái)務(wù)人員會(huì)按照稅法規(guī)定，科學(xué)采取相關(guān)措施減少土地增值稅的成本。稅收籌劃具有較強(qiáng)的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，落實(shí)得當(dāng)才能給企業(yè)帶來超額效益，同時(shí)也可以防止企業(yè)遭遇稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃時(shí)，必須嚴(yán)格遵循合規(guī)、合法的基本原則，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，深入分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目運(yùn)作方式，以確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)政策

土地增值稅政策土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。該稅的稅基來自不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，采用四級(jí)超率累進(jìn)方法進(jìn)行稅率計(jì)算。比如增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率按30%計(jì)算；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率按40%計(jì)算；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率按50%計(jì)算；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率按60%計(jì)算。在土地增值額的計(jì)算中，可以考慮從收入、扣除兩個(gè)角度進(jìn)行稅收籌劃，其征稅對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，在開發(fā)初期就需要明確產(chǎn)權(quán)歸屬，根據(jù)開發(fā)方式、企業(yè)組織架構(gòu)等方面進(jìn)行綜合分析和設(shè)定。

土地增值稅清算政策房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會(huì)將土地增值稅的征收劃分為預(yù)征和清算兩個(gè)階段，其中預(yù)征指地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售階段，按照預(yù)售項(xiàng)目的性質(zhì)特點(diǎn)，結(jié)合預(yù)征率進(jìn)行征收，當(dāng)滿足土地增值稅的清算條件，便會(huì)按照稅法要求進(jìn)行稅收清算。清算條件主要包括：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；項(xiàng)目竣工并完成銷售任務(wù)；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。納稅人需要按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求開始清算工作，其中包括：已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積達(dá)到整體可售建筑面積的85%及以上，或該比例雖未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；預(yù)售許可證達(dá)到三年，未完全銷售；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，可是沒有辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃思路

從銷售收入方面進(jìn)行籌劃在籌劃企業(yè)的銷售收入時(shí)，一是考慮銷售價(jià)格，二是考慮產(chǎn)品類型。對(duì)于銷售價(jià)格的制定來說，普通住宅的增值率低于20%時(shí)，實(shí)施免征土地增值稅，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以20%增值率的方式進(jìn)行稅收籌劃。具體收入效益取決于銷售價(jià)格的多少，扣除成本費(fèi)用的前提下，銷售價(jià)格與土地增值額有關(guān)，稅率是超率累進(jìn)稅率，超率的部分則需要提升稅率，這就意味著納稅成本會(huì)相應(yīng)提高。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇降低銷售價(jià)格。

比如說，當(dāng)某個(gè)普通住宅的銷售收入是2000 萬元，扣除金額為1650 萬元，增值額350 萬元，增值率為350÷1650=21.2%，土地增值稅為105 萬元（350×30%=135），項(xiàng)目實(shí)際效益為245 萬元（2000-1650-105=245）。在降低銷售價(jià)格后，銷售收入調(diào)整為1977 萬元，增值率為19.82%{（1977-1650）÷1650=19.82%}，不需要再繳納土地增值稅，那么降價(jià)后的收益為327 萬元（1977-1650=327）。從這里看出，盡管降價(jià)減少收入23 萬元，可是卻節(jié)省土地增值稅高達(dá)105 萬元，總的來說最終凈收益82萬元。通過合理調(diào)整和制定價(jià)格策略，可以起到稅收籌劃的作用。

對(duì)于產(chǎn)品類型的制定來說，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有一定的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，如今在銷售過程中還出現(xiàn)了精裝房，這就意味著產(chǎn)品的品質(zhì)得到了提高，在增加開發(fā)成本的同時(shí)，還可以加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠。因此，企業(yè)通過制定不同的產(chǎn)品類型營(yíng)銷策略，可以產(chǎn)生不同的土地增值稅上繳金額，隨著成本和收入的增加，企業(yè)收益也在不斷上升。

從扣除項(xiàng)目方面進(jìn)行籌劃首先可以采用扣除利息費(fèi)用的方式進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)需要有大量的資金作為開發(fā)保障，資金大多來自地產(chǎn)商的拆借利息費(fèi)用，根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，可以提供銀行借款證明并進(jìn)行準(zhǔn)確分?jǐn)偟馁J款利息，其計(jì)算費(fèi)用需要在全額入賬下，按照土地成本和開發(fā)成本之和的5%加計(jì)扣除。銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用在地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，會(huì)作為期間費(fèi)用不予扣除，可以按照土地成本+開發(fā)成本的比例進(jìn)行計(jì)算扣除；如果期間費(fèi)用過高，在進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)則不允扣除。因此，企業(yè)可以在規(guī)劃時(shí)從工作流程、組織架構(gòu)方面入手，達(dá)到改變費(fèi)用用途的籌劃目標(biāo)。在轉(zhuǎn)入間接開發(fā)費(fèi)用后可以進(jìn)行全額扣除，加計(jì)扣除20%基數(shù)，比如管理人員統(tǒng)計(jì)的辦公費(fèi)、薪資、招待費(fèi)、差旅費(fèi)等，都可以計(jì)入期間費(fèi)用，可分?jǐn)傄徊糠钟?jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。從內(nèi)部組織、人員調(diào)配等方面進(jìn)行調(diào)整，更符合稅收制度的相關(guān)規(guī)定，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約納稅成本的目的。

除此之外，依據(jù)土地增值稅暫行條例，比如某地產(chǎn)項(xiàng)目需要在開發(fā)前確定產(chǎn)權(quán)所有人，按合作開發(fā)方式進(jìn)行自建自用處理，房產(chǎn)企業(yè)只需出售自身所得地產(chǎn)項(xiàng)目中的納稅義務(wù)，剩下的則劃分到建筑勞務(wù)中，不需再繳納土地增值稅。

完善和優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制企業(yè)在開展一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)都離不開對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題的防范與重視，進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)也要注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的關(guān)注和防范機(jī)制的制定，立足于企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作、崗位人員情況等，促進(jìn)稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)確性、完整性，同時(shí)也要從事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后監(jiān)督三個(gè)維度進(jìn)行結(jié)合，實(shí)現(xiàn)籌劃方案的動(dòng)態(tài)化執(zhí)行與跟蹤過程。首先要提升涉稅人員的專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)、法律、財(cái)務(wù)等專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)財(cái)融合理念的貫徹，從項(xiàng)目預(yù)算、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、按揭等不同環(huán)節(jié)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，促進(jìn)籌劃工作的可操作性。此外，還要不斷完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算機(jī)制，確保財(cái)務(wù)信息的客觀性和真實(shí)性，為稅務(wù)籌劃奠定牢固基礎(chǔ)。

綜上所述，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)關(guān)鍵組成內(nèi)容。由于納稅成本比較高，所以很多企業(yè)采取各種手段實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)。在稅務(wù)籌劃過程中，如果出現(xiàn)指導(dǎo)思想偏差、路徑錯(cuò)誤，很可能產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的良性發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)、完善的內(nèi)部管理控制體系，不斷加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，全面提高涉稅人員的綜合素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力，確保稅務(wù)籌劃方案的全過程落實(shí)，充分保證稅務(wù)籌劃的合法性，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。