張 歡 重慶盈田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

一、引言

近年來伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化的急速擴(kuò)張，本就處于夾縫求生的房地產(chǎn)企業(yè)變得岌岌可危，各大企業(yè)都開始意識(shí)到稅收籌劃的重要性，并逐漸加強(qiáng)了對此項(xiàng)工作的重視程度，但稅收籌劃工作實(shí)際開展過程中，仍會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況，同時(shí)順應(yīng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢和要求，制定科學(xué)合理的解決對策，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃水平，從而有效地減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)支出，做好成本控制，這對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展具有非常重要的影響，也是新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得新的發(fā)展做出的重要改革創(chuàng)新措施之一。提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作水平，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展的需求，更是社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)提出的必然要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

(一)有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，預(yù)防降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

依法納稅是企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，稅收籌劃工作的開展必須要遵循相關(guān)的法律政策，而稅收政策法規(guī)隨著人民收入水平的快速增長而不斷調(diào)整。倘若稅收籌劃方案與稅收法律相悖，將會(huì)對企業(yè)造成不可預(yù)估的損失，甚至直接影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作開展得較晚，在稅收政策不斷更新迭代的環(huán)境下，使用不當(dāng)?shù)亩愂栈I劃方案，不僅無法幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅費(fèi)支出，還會(huì)面臨較高的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展是非常不利的。更多的房地產(chǎn)企業(yè)除了在生產(chǎn)銷售方面加大投資外，開始注重通過稅收籌劃工作達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營成本的目的，這是國家政策落實(shí)的硬性需求，也是積極規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)的有力舉措。

(二)有利于企業(yè)獲得最大化的稅收利益

法治經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)納稅具有普遍性與強(qiáng)制性。鑒于我國稅收政策處于動(dòng)態(tài)變化，加之企業(yè)涉及稅種較為廣泛，這也間接導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)每年在納稅上的壓力都比較重，特別是成立時(shí)間較短的企業(yè)，其資金周轉(zhuǎn)相對困難，若沒能權(quán)衡利弊極有可能因?yàn)槎愂肇?fù)擔(dān)而引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此通過稅收籌劃降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)以及經(jīng)營成本是房地產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的必然性。不僅如此，從稅收籌劃的概念上來看，是企業(yè)為了減少稅收支出所制定的一種手段，企業(yè)財(cái)務(wù)管理在通過運(yùn)用合法化的方法來對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)資金進(jìn)行優(yōu)化配置，以此來減少繳納的稅款，所以在這種情況下稅收籌劃又被看作是“合理避稅”的手段，其根本目的就是幫助企業(yè)減少稅款，最大化提高企業(yè)的利潤收益。

(三)有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化

我國房地產(chǎn)企業(yè)大多采取財(cái)務(wù)集中管理模式，在這一重要前提下，稅收籌劃作為財(cái)務(wù)管理中的核心之一，其主要目的是幫助企業(yè)提高整體價(jià)值，運(yùn)用各種財(cái)務(wù)手段方式來幫助企業(yè)降低財(cái)稅成本，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。在明確財(cái)務(wù)決策之前，稅收籌劃方案的制定能夠規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)以及財(cái)務(wù)人員的日常工作。從某種意義上來講，稅收籌劃工作的開展倒逼企業(yè)會(huì)計(jì)管理水平的提高。

(四)有利于企業(yè)提高競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中投入資金多、風(fēng)險(xiǎn)大、建設(shè)周期長，雖然收益高但見效慢，如果對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以樹立企業(yè)的社會(huì)形象，提高企業(yè)在同行業(yè)中的競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需注意的問題

(一)合理利用稅收政策，堅(jiān)持稅收籌劃的合法性

稅收籌劃是納稅人在不違背稅收法律法規(guī)的前提下，運(yùn)用一定的技巧和手段，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)合理和周密的安排，以達(dá)到少繳、緩繳稅款目的的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

(二)注意防范稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

近年來國家稅收政策變化頻繁，特別是營改增后，各稅種稅收政策都發(fā)生很大變化。企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)隨時(shí)更新知識(shí)儲(chǔ)備，防止發(fā)生政策變化帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)。特別是在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，稅收工作的模式也在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。稅務(wù)部門采用現(xiàn)代信息化技術(shù)，多部門聯(lián)合信息共享，對企業(yè)的相關(guān)信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)的涉稅問題，企業(yè)應(yīng)高度重視。

(三)充分考慮稅收籌劃的成本

稅收籌劃的目的是使企業(yè)作為納稅人能獲得最大的利益，減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。利用稅收籌劃既要考慮到納稅籌劃方案對企業(yè)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本的影響，還要考慮到稅收籌劃本身所要負(fù)擔(dān)的咨詢顧問等費(fèi)用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種較多，每個(gè)企業(yè)開發(fā)的各項(xiàng)目的特點(diǎn)也不盡相同，其納稅籌劃空間也不一樣，必須要經(jīng)過有效而且合理的稅收籌劃才可使企業(yè)獲得更大盈利能力，實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，以下將對增值稅和土地增值稅的稅收籌劃分別進(jìn)行探討。

(一)增值稅稅收籌劃

增值稅是以增值額作為課稅對象，以銷售額作為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)實(shí)行稅款抵扣的計(jì)稅方式。應(yīng)納增值稅額的大小取決于銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)主要因素。銷項(xiàng)稅額是銷售額和稅率的乘積。增值稅稅率由為稅法規(guī)定所從事業(yè)務(wù)的法定稅率，因此，計(jì)算銷項(xiàng)稅額的關(guān)鍵在如何準(zhǔn)確、合理地確定銷售額。進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購進(jìn)貨物或接受勞務(wù)所負(fù)擔(dān)的增值稅額。但并不是所有購進(jìn)貨物或接受勞務(wù)所負(fù)擔(dān)的增值稅額都可以抵扣，稅法對哪些進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，哪些不能抵扣作了嚴(yán)格的規(guī)定。企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)取得符合稅法規(guī)定的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)稅憑證，同時(shí)當(dāng)不符合抵扣條件時(shí)應(yīng)及時(shí)作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，以避免出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

本文以營改增后，增值稅針對一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)收繳，且其開發(fā)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法為例，從以下兩個(gè)方面淺談增值稅稅收籌劃應(yīng)注意的問題和解決辦法。

第一，從房地產(chǎn)企業(yè)銷售額方面看，首先，應(yīng)注意增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，及時(shí)確認(rèn)當(dāng)期應(yīng)納稅銷售額，應(yīng)避免出現(xiàn)未按時(shí)申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采用預(yù)售方式銷售房屋，極少采用現(xiàn)房銷售模式。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)所售房屋的具體情況、客戶購房款的支付方式和支付時(shí)間、銷售發(fā)票開具的時(shí)間以及權(quán)屬變更時(shí)間來確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。其次，在打折銷售和贈(zèng)送車位銷售模式下，應(yīng)注意折扣部分應(yīng)與房款開具在同一張發(fā)票上，稅法規(guī)定未開具在同一張發(fā)票上的不得扣除折扣部分，全額作為應(yīng)納稅銷售額。使用買房贈(zèng)送車位等促銷手段時(shí)，贈(zèng)送的車位在增值稅稅法上應(yīng)視同銷售處理。此情形下可采用銷售的房屋和贈(zèng)送的車位分?jǐn)傆?jì)算銷售額，把贈(zèng)送變?yōu)槔変N售，則減少相當(dāng)于車位價(jià)值部分應(yīng)納稅銷售額。最后，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋并提供后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)就銷售不動(dòng)產(chǎn)和物業(yè)管理服務(wù)分別核算應(yīng)稅銷售額，分別適用不同的增值稅稅率。此舉可避免物業(yè)管理服務(wù)從高適用銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率，從而避免物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)按銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的高稅率計(jì)稅，從而產(chǎn)生較高稅負(fù)的情況產(chǎn)生。

第二，一般計(jì)稅方法下，由于取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，將直接影響應(yīng)納增值稅額，因此，建筑商以及材料供應(yīng)商的選擇就顯得尤為重要。建筑商、材料供應(yīng)商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人其開具發(fā)票的稅率差別較大，在價(jià)格相同的條件下選擇一般納稅人作為供應(yīng)商或建筑承包商取得其提供的增值稅專用發(fā)票可以降低成本，提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)精裝修房，也可進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到降低增值稅稅負(fù)的目的。精裝修房使用的建筑材料屬于銷售貨物，其稅率為增值稅稅率中最高的，比銷售不動(dòng)產(chǎn)和建筑服務(wù)的增值稅稅率要略高，房地產(chǎn)企業(yè)可利用此稅率差進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)開發(fā)精裝修房時(shí)購進(jìn)裝修材料和裝修業(yè)務(wù)分別簽訂合同，利用自購材料的高稅率，達(dá)到為公司提高可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，減少應(yīng)納增值稅額的目的。

(二)土地增值稅稅收籌劃

我國土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，隨房產(chǎn)增值額的不同，稅率從30%遞增至60%。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)的增值額越高，適用稅率就越高，所需要交納的土地增值稅額越高。增值額是由轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額減去允許扣除項(xiàng)目金額后的金額。由此可見，影響土地增值稅額的關(guān)鍵因素有收入總額和扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)減少收入總額或增加扣除項(xiàng)目金額來降低增值額，適用較低稅率，最終達(dá)到減少應(yīng)納土地增值稅稅額的目的。

1.合理確定銷售單價(jià)進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅采用四級(jí)超率累計(jì)稅率，以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率從低到高劃分為四個(gè)級(jí)次。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分；增值稅超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之百未超過200%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，分別適用30%、40%、50%、60%的稅率。由此可見，兩檔稅率之間存在明顯的臨界點(diǎn)，當(dāng)增值額在接近兩檔稅率臨界點(diǎn)附近時(shí)通過定價(jià)策略合理設(shè)計(jì)商品房銷售單價(jià)，讓增值額符合低稅率檔次要求，以避免超過臨界點(diǎn)部分多繳納稅率差10%的土地增值稅額。

從上述分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售單價(jià)的定價(jià)策略非常重要，切記不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高價(jià)格反而會(huì)給企業(yè)帶來較低收益。企業(yè)應(yīng)追求稅后凈利潤的提高，而非單純的高售價(jià)。

2.合理增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

影響增值率的除了收入總額外還有扣除項(xiàng)目金額，企業(yè)也可使用合理增加扣除項(xiàng)目金額的方法來降低增值率，同樣也可以降低稅率甚至達(dá)到免征條件。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目共有以下五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的期間費(fèi)用。按利息支出的情況分別按以下兩種方法計(jì)算扣除。第一種方法，利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)的計(jì)算金額扣除。第二種方法，利息支出不能分?jǐn)偦虿荒芴峁┳C明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的計(jì)算金額扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由不動(dòng)產(chǎn)所在地當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)或直轄市人民政府規(guī)定。由此可見，如房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的利息支出高于取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和5%的情況下，采用第一種方法對企業(yè)更有利。如房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的利息支出低于取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和5%的情況下，比如，企業(yè)使用自有資金開發(fā)建設(shè)無利息支出或向非金融機(jī)構(gòu)融資無法提供金融機(jī)構(gòu)證明等，采用第二種方法計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用對企業(yè)更有利。當(dāng)然企業(yè)亦可在融資前對籌資方式的選擇時(shí)充分考慮利息支出對可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的影響，事先采用對企業(yè)更有利的融資戰(zhàn)略。

3.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)把普通住宅和非普通住宅發(fā)生開發(fā)成本分開計(jì)算合理分?jǐn)?，分別計(jì)算增值額，有利于企業(yè)利用稅收優(yōu)惠中對普通住宅的特殊規(guī)定，減少土地增值稅稅負(fù)。稅法中規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”房地產(chǎn)企業(yè)在銷售符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的普通住宅時(shí)，如通過定價(jià)策略合理設(shè)計(jì)商品房銷售單價(jià)，讓增值額不超過20%，以符合稅法規(guī)定的免征條件，可大大減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

國家為調(diào)控經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和地區(qū)發(fā)展，對特殊產(chǎn)業(yè)或特殊地區(qū)制定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)需要，選擇在優(yōu)惠地區(qū)設(shè)立企業(yè)或者開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對土地增值稅而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地為納稅義務(wù)發(fā)生地，適用項(xiàng)目所在地地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。

五、結(jié)語

綜上所述，在我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言做好稅收籌劃工作勢在必行。要做好稅收籌劃和研究工作，這需要房地產(chǎn)企業(yè)多加分析和探索，不斷地優(yōu)化和調(diào)整稅收管理形式，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力，這樣可以更好地幫助企業(yè)邁上現(xiàn)代化稅收籌劃新征程，推動(dòng)企業(yè)獲得更加平穩(wěn)和有效地發(fā)展。需要注意的是，稅收籌劃工作的開展并非一成不變，房地產(chǎn)企業(yè)必須要依據(jù)國家稅收政策的變化而進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)更科學(xué)、更準(zhǔn)確、詳盡的稅收籌劃方案，幫助優(yōu)化成本及稅收方面的支出，提高資金的利用率，以此幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并帶來更多的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)方面的效益和積極影響?！?/p>