呂慧錦

(鄭州大學(xué)商學(xué)院，河南鄭州450001)

關(guān)于鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考

呂慧錦

(鄭州大學(xué)商學(xué)院，河南鄭州450001)

樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的有效形式，可以帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。它具有占地面積少、集聚能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，它的出現(xiàn)大大拓展了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，有利于產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)。鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)有一定的優(yōu)勢(shì)且已初具規(guī)模，對(duì)發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟(jì)做出了突出的貢獻(xiàn)。通過(guò)對(duì)鄭州樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的研究，分析了鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)目前所面臨的一些問(wèn)題，并提出了一些對(duì)策和建議。

樓宇經(jīng)濟(jì);鄭州市;對(duì)策

隨著城市土地資源的日漸短缺，土地的高效率利用已經(jīng)成為城市發(fā)展的首選戰(zhàn)略。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)應(yīng)運(yùn)而生，大大拓展了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，為城市提供了一種新的發(fā)展理念與新的發(fā)展模式，正逐漸成為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)［1］。在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)寫進(jìn)了《十二五規(guī)劃綱要》，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中將占有連接南北、承東啟西的重要戰(zhàn)略地位。而鄭州市作為河南省的省會(huì)，是河南政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將對(duì)周邊省市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大的示范與促進(jìn)作用。

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的概念界定

樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)［2］。樓宇經(jīng)濟(jì)主要體現(xiàn)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國(guó)內(nèi)外各類企業(yè)和公司。

由于城市核心地段空間資源稀缺，而樓宇經(jīng)濟(jì)突破了城市中心區(qū)域土地相對(duì)匱乏的局面，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、空間合理布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等存在內(nèi)在的聯(lián)系。樓宇經(jīng)濟(jì)可以集聚各種企業(yè)群態(tài)，使得各類人才、信息、資金匯聚在一起，發(fā)揮集群優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速、高質(zhì)的發(fā)展。同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展通過(guò)CBD的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生集聚效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)。樓宇經(jīng)濟(jì)在國(guó)際上被稱為中央商務(wù)區(qū)，聚集了各類公司和企業(yè)的總部、研發(fā)部門、財(cái)務(wù)部門、人事部門等等，使得大量資本、人才、知識(shí)、信息、技術(shù)匯集在一起，形成資源共享的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅自身有大規(guī)模的產(chǎn)出，其周圍的醫(yī)院、購(gòu)物中心、餐飲業(yè)、娛樂廳、健身館等的發(fā)展也依附于樓宇經(jīng)濟(jì)，并由此帶來(lái)各類投資，這不僅可以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)可以促進(jìn)樓宇本身及其周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

一般來(lái)說(shuō)，樓宇經(jīng)濟(jì)具有以下幾個(gè)特征:一是知識(shí)含量高。入駐寫字樓的大多為大公司、大企業(yè)，且主要是知識(shí)信息含量較高的部門，具有很強(qiáng)的自主創(chuàng)新能力，匯聚了各種人才、資金、信息，從而可以提供高附加值的產(chǎn)品和服務(wù)。二是處于優(yōu)勢(shì)地段。商務(wù)樓宇作為與商家結(jié)合的一種商業(yè)載體，集聚了高科技、大量資金和人才，只有處于優(yōu)勢(shì)區(qū)域，才能發(fā)揮其功能，顯現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)。而且這些區(qū)域交通便捷，更能吸引大企業(yè)入駐。因此，一般商務(wù)樓都建立在繁華的城市中心地段。三是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，準(zhǔn)入規(guī)模要求相對(duì)較高。樓宇經(jīng)濟(jì)想要發(fā)揮其集聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)，其發(fā)展不僅要求基礎(chǔ)建設(shè)完備，而且從規(guī)劃到建設(shè)的過(guò)程中，其要求標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，對(duì)入駐客戶也有一定的準(zhǔn)入要求。由于各個(gè)地區(qū)的發(fā)展水平不相同，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，每個(gè)城市對(duì)于樓宇入駐標(biāo)準(zhǔn)要求都是比較高的，入駐客戶必須具備高新科技、高素質(zhì)人才、高信息流量等條件，并有一定的產(chǎn)出規(guī)模。

二、鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，鄭州市的樓宇經(jīng)濟(jì)也有一定的發(fā)展，特別是鄭州的第三產(chǎn)業(yè)正逐年加大比重，而其主要聚集在金水區(qū)、二七區(qū)和鄭東新區(qū)三個(gè)區(qū)域。

金水區(qū)是鄭州最早啟動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的城區(qū)。截至2009年年底，全區(qū)建成商務(wù)樓宇232幢，建筑面積約424.6 459萬(wàn)平方米，樓宇入住率為86.01%，出租情況良好;入駐企業(yè)共有10 987家，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)500億元，區(qū)級(jí)稅收繳納了6.6億元，約占全區(qū)稅收的30%。盛潤(rùn)白宮、楷林國(guó)際、榮勛贏座、建業(yè)置地廣場(chǎng)等一批5A高端商務(wù)樓宇陸續(xù)投入使用。金水區(qū)以四大產(chǎn)業(yè)集群為主導(dǎo)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。一是以經(jīng)三路財(cái)富廣場(chǎng)為中心的金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)發(fā)展金融證券、保險(xiǎn)服務(wù)、期貨等金融服務(wù)業(yè);二是以東風(fēng)路科技市場(chǎng)為中心的信息科技產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)和電子信息等產(chǎn)業(yè);三是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)發(fā)展動(dòng)畫、設(shè)計(jì)、藝術(shù)等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè);四是中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)發(fā)展以法律服務(wù)、會(huì)計(jì)評(píng)估、廣告策劃、房地產(chǎn)代理、工程管理等中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

二七區(qū)是鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的另外一個(gè)區(qū)域。二七區(qū)以轄區(qū)規(guī)劃的以五大商圈為依托，以項(xiàng)目建設(shè)為主線，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)規(guī)模、集聚、品牌、輻射四大效應(yīng)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)使服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重超過(guò)82%，建成5個(gè)城市綜合體、8個(gè)五星級(jí)酒店、20個(gè)高端購(gòu)物中心、50棟可租存量1萬(wàn)平方米以上的高端商務(wù)樓宇等。二七區(qū)未來(lái)將規(guī)劃開發(fā)建設(shè)110棟商務(wù)樓宇，總建設(shè)面積超過(guò)324萬(wàn)平方米。一是依托火車站西廣場(chǎng)，建設(shè)鄭州中央商務(wù)區(qū);二是依托二七商圈，建設(shè)二七廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)，規(guī)劃建設(shè)了華潤(rùn)萬(wàn)象城、二七時(shí)代廣場(chǎng)、百年德化二期、金博大城擴(kuò)建、恒隆廣場(chǎng)等;三是沿運(yùn)河兩岸建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū);四是沿中原路建設(shè)信息產(chǎn)業(yè)帶;五是通過(guò)加快舊城改造、城中村改造的步伐，加大商務(wù)樓宇建設(shè)力度。

鄭東新區(qū)CBD位于鄭州市老機(jī)場(chǎng)地區(qū)，是一個(gè)集商務(wù)、辦公、住宅、觀光、休閑和研究等多種功能為一體的城市環(huán)形建筑群。鄭東新區(qū)CBD由兩組高層建筑組成，包括內(nèi)環(huán)和外環(huán)，建筑高度分別為80米和120米，內(nèi)外環(huán)之間設(shè)置一條商業(yè)步行街，辦公、商業(yè)、居住等多種功能聚集在CBD，這種土地復(fù)合利用的方式在此得到充分發(fā)展。經(jīng)過(guò)近六年的建設(shè)發(fā)展，鄭東新區(qū)CBD已成為適合居住、辦公的設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。但是目前此區(qū)的居民入住率較低，寫字樓等的空置率也較高，并沒有充分利用起來(lái)。

三、鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)所面臨的困難和問(wèn)題

樓宇經(jīng)濟(jì)是一種極具發(fā)展?jié)摿Φ男滦徒?jīng)濟(jì)形態(tài)，但從目前來(lái)看，鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還存在一些困難和問(wèn)題。

一是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的滯后導(dǎo)致吸引力不足。與北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市相比，鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、集團(tuán)及其優(yōu)秀人才的吸引力不足。在北京、上海這些城市中，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展最突出的形式是總部樓形式，即企業(yè)或者集團(tuán)的從事價(jià)值鏈高端環(huán)節(jié)活動(dòng)的部門，如國(guó)內(nèi)外大批著名企業(yè)的核心部門都入駐其中［3］，而對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，所具有的總部大都是省內(nèi)一些公司和企業(yè)的總部，很少有國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部的入駐。因此，如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)劣勢(shì)，增強(qiáng)自身吸引力是鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)所要思考的一個(gè)重要問(wèn)題。

二是樓宇管理水平亟需改進(jìn)，配套設(shè)施需完善。總體來(lái)看，鄭州市商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化等管理水平不高，與國(guó)內(nèi)外大城市的差距較大。此外，城市規(guī)劃與建設(shè)的滯后導(dǎo)致的交通擁堵、環(huán)境差等也制約了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。商務(wù)樓宇發(fā)展質(zhì)量參差不齊，樓宇的規(guī)模偏小、引進(jìn)的企業(yè)較小，尚不能形成完善的商圈，使得樓宇經(jīng)濟(jì)聚集程度較低，與上述的樓宇經(jīng)濟(jì)集聚性的特點(diǎn)不相符，且配套設(shè)施相對(duì)落后，服務(wù)水平相對(duì)低下，如商圈周圍學(xué)校、醫(yī)院等相關(guān)的配套設(shè)施比較少。這些基礎(chǔ)條件對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必不可少，在很大程度上制約了鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三是產(chǎn)業(yè)支撐力度不足。雖然金水區(qū)、二七區(qū)和鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，但是受限于鄭州市的人口總量、流動(dòng)人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)總量等因素，很少能夠吸引國(guó)內(nèi)外一流企業(yè)入駐。和其他大城市相比，企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)研發(fā)、銷售服務(wù)、結(jié)算等專業(yè)化分工水平也有待提高，產(chǎn)業(yè)支撐力度不足，人流、物流、資金流、信息流等不能很好地匯集和流動(dòng)。這也大大抑制了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活躍性。

四是軟環(huán)境亟待改善。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)需要政府予以政策上的支持，政府部門需制定相應(yīng)的配套政策，同時(shí)應(yīng)改進(jìn)工作方式，提高服務(wù)效率。各相關(guān)部門應(yīng)在招商引資、整合資源、協(xié)調(diào)各方關(guān)系等方面制定切實(shí)可行的方法和政策。此外，普通市民素質(zhì)的提高也非常有助于軟環(huán)境的改善。

四、鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的思路

第一，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃。樓宇經(jīng)濟(jì)是一種極具發(fā)展?jié)摿Φ男滦徒?jīng)濟(jì)形態(tài)，但其發(fā)展也要遵循一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律［4］，不能盲目地模仿大城市，一味地?cái)U(kuò)大城市規(guī)模，修建各種廣場(chǎng)和大廈，不計(jì)成本地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這樣不斷地占用大量土地和資金，不僅難以取得好的效果，而且還破壞了城市環(huán)境，改變了原有的特色。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)必須堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，使城市規(guī)劃、招商等與現(xiàn)實(shí)需要相適應(yīng)。在規(guī)劃樓宇建設(shè)時(shí)要明確重點(diǎn)，大力發(fā)展具有專業(yè)特色的樓宇。從一幢樓、一條街、再到一個(gè)區(qū)域，使得樓宇經(jīng)濟(jì)以點(diǎn)帶線、以線帶面，形成具備產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn)的樓群，有計(jì)劃地引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)匯聚到一定區(qū)域，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。

第二，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提高配套服務(wù)水平。發(fā)展環(huán)境是一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)得到良好發(fā)展的必要條件，無(wú)一例外，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也依賴于發(fā)展環(huán)境［5］。對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境，要有一套完善的、使各部門能夠很好分工協(xié)作的工作體系。建立健全各種規(guī)章制度、信息反饋機(jī)制、跟蹤服務(wù)體系等，并且要有一些具有較高綜合素質(zhì)的人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)樓宇產(chǎn)權(quán)單位和入駐企業(yè)之間的關(guān)系。另外，要切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，牢固樹立以樓宇為本、以企業(yè)為本的服務(wù)理念，積極主動(dòng)地為入駐企業(yè)提供服務(wù)，努力使樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到優(yōu)化。

第三，提高入駐公司水準(zhǔn)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。提高入駐公司水準(zhǔn)，特別是企業(yè)或公司總部的入駐，對(duì)增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)和推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)自身高質(zhì)量的發(fā)展都有很大的幫助。例如上海市中華企業(yè)大廈，入駐其中的歐萊雅，僅在2005年創(chuàng)造的稅收就達(dá)到了2.9億元［6］;入駐虹橋臨空商務(wù)區(qū)里的聯(lián)合利華，其年利稅超過(guò)億元。這些大企業(yè)和公司的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)極其強(qiáng)大。

第四，重視智力支持。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同樣離不開高素質(zhì)專業(yè)人才，各個(gè)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)人才來(lái)源主要是高等院校教師、科研院所專家和大公司高管等。鄭州作為省會(huì)，其中有很多的高校和科研院所可以為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的智力支持。利用好這些資源，并且加大力度吸引外部?jī)?yōu)秀人才的進(jìn)駐，使得優(yōu)秀人才學(xué)以致用，充分發(fā)揮其聰明才智，能夠更加有效地推動(dòng)鄭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

［1］李耀東，李耀平，李毅，等.方興未艾的樓宇經(jīng)濟(jì)［J］.經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2004，(8).

［2］吳艷，陳躍剛，高汝熹.上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景、形式及其對(duì)策研究［J］.企業(yè)活力，2008，(5).

［3］畢波，吳曉雷.城市樓宇經(jīng)濟(jì)空間布局的研究與思考［J］.規(guī)劃師，2006，(22).

［4］杜德斌，智瑞芝.日本首都圈的建設(shè)及其經(jīng)驗(yàn)［J］.世界地理研究，2004，(12).

［5］楊麗，胡德斌，孔艷華.中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾個(gè)重要問(wèn)題［J］.經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2004，(8).

［6］王志海，徐建華，董山.樓宇經(jīng)濟(jì)空間集聚效應(yīng)——上海陸家嘴功能區(qū)域的實(shí)證［J］.經(jīng)濟(jì)師，2008，(4).

Reflection of the Building Economy Development in Zhengzhou City

LV Hui-jin

(School of Business，Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China)

The building economy，which is regarded as a new kind of economic form，is an effect way to realize the transformation of urban economic development forms.The development of the building economy will greatly promote the economy of entire society.It is characterized by its little demand of space，strong ability of gathering，etc.It appeared greatly expand the city＇s economic development，and also have benefits on industrial restructuring and upgrading.The quantity of the building economy in Zhengzhou city is now of large scale，which have great contribution on local economy.In this paper，current situation of the building economy of Zhengzhou have been studied，and some problems and difficulties have been found.In addition，the corresponding suggestions on the development of the building economy have also been given.

Building economy;Zhengzhou;Suggestions

F062

A

1008—4444(2012)01—0079—03

2011－11－10

河南省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究基地項(xiàng)目《西方城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較研究》的中期成果(2010－JD－009)

呂慧錦(1987—)，女，河南商丘人，鄭州大學(xué)商學(xué)院碩士研究生。

(責(zé)任編輯:宋孝忠)