殷懷輝，夏曉燕

（黃岡廣播電視大學(xué)，湖北 黃岡 438000）

一、房產(chǎn)價格對居民消費的影響的三種機制

綜觀國內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究，房產(chǎn)價格對居民消費的影響可以歸結(jié)為三種機制:財富效應(yīng)、抵押信貸效應(yīng)和購房支出壓力效應(yīng)。

首先，通過房產(chǎn)財富效應(yīng)，房產(chǎn)價格上升導(dǎo)致房產(chǎn)所有者消費增加。根據(jù)經(jīng)典的生命周期永久收入消費理論，居民當(dāng)期消費取決于當(dāng)期收入與當(dāng)期財富的組合。對一般消費者而言，財富主要由金融資產(chǎn)（如儲蓄、股票與債券等）和住房資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。因而，當(dāng)房產(chǎn)價格上漲時，房產(chǎn)所有者的財富存量上升，將刺激當(dāng)期消費的增加。Ludwig和Slok（2002）進一步把房產(chǎn)財富效應(yīng)細(xì)分為兌現(xiàn)的財富效應(yīng)與未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)兩種:前者指住房資產(chǎn)的增值使房屋租金收入和房屋轉(zhuǎn)讓收入上升，從而帶動房產(chǎn)所有者消費的上升；后者指房產(chǎn)價格上升提振消費者信心從而增加消費。

其次，關(guān)于房地產(chǎn)財富通過抵押效應(yīng)渠道影響消費的研究主要集中于包含住戶“金融加速器”的一般均衡分析。Aokietal（2004） 認(rèn)為，住房既是一種資產(chǎn)也是一種消費品，房價上漲的資本利得會被享受住房服務(wù)的機會成本所抵消，住戶的總體預(yù)算約束通常不會發(fā)生改變，不會對總量消費產(chǎn)生影響。他們認(rèn)為傳統(tǒng)的來自住房的直接財富效應(yīng)并不明顯，房地產(chǎn)財富對消費產(chǎn)生影響是由于住房對消費者借貸而言具有抵押品作用，從而減少外部融資成本，通過信貸市場的影響增加了消費。他們將金融加速器模型引入住戶部門，運用動態(tài)一般均衡模型對房價、消費和貨幣政策的關(guān)系進行了研究。研究結(jié)果表明，對經(jīng)濟活動的正向沖擊增加了住房需求，導(dǎo)致房價上漲，從而增加了住戶可用抵押品的價值，使得住戶更容易借貸并減少了借貸成本，這進一步增加了住房需求，并產(chǎn)生溢出效應(yīng)，增加了消費需求。

Iacoviello（2005）同樣在金融加速器模型的基礎(chǔ)上進行了擴展，在模型中引入了與廠商和部分住戶房地產(chǎn)價值相聯(lián)系的抵押約束，并引入了名義債務(wù)對商業(yè)

周期進行研究。模型不僅對需求沖擊具有加速的作用，還可以對供給沖擊產(chǎn)生減速的影響。當(dāng)需求增加時，消費者價格和資產(chǎn)價格上漲，資產(chǎn)價格上升增加了債務(wù)者的借貸能力，允許他們消費和投資得更多，而消費者價格上漲減少了他們的實際負(fù)債額度，增加了債務(wù)者的凈值財富，由于債務(wù)者的消費趨向大于債權(quán)者，因此最終會對消費產(chǎn)生正向的凈效應(yīng)，對經(jīng)濟起到了放大和加速的作用；由于名義債務(wù)的存在，反向的供給沖擊會使債權(quán)者的凈值增加，對經(jīng)濟產(chǎn)生減速作用。

再次，房價通過購房支出壓力效應(yīng)影響消費的機理主要如下：對于那些暫時租房者或潛在購房者來說，房產(chǎn)價格的提高迫使他們?yōu)橘I房支付首付款而進行更多的儲蓄，從而將擠出消費。Sheiner（1995）利用美國的微觀數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)房價上升使得年輕的租房者必須為未來購房儲備更多的積蓄，現(xiàn)有住房者增加的消費可能被潛在購房者增加的儲蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）發(fā)現(xiàn)，當(dāng)日本的土地價格上漲時，計劃購買住房的租房者將提高儲蓄率。只是由于這部分人占租房者中的比例很低，住宅價格上漲的凈影響才提高了總體消費水平。

在房價越來越高，同時商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)也快速發(fā)展的今天，居民通過商業(yè)銀行信貸購房，并通過房產(chǎn)抵押去進行其他品種消費已成為國內(nèi)居民消費增長的一個主要渠道。商品房對房主來說意味著抵押品，額度較大的房產(chǎn)抵押的借款成本要明顯低于小額度房產(chǎn)抵押或者沒有房產(chǎn)抵押的借款成本。因此，房價上漲將給房主帶來更多的可抵押資產(chǎn)，而這又將反過來刺激他們?nèi)ソ栀J更多，通過資產(chǎn)增值抵押借款去借貸自己合意的消費和房產(chǎn)支出費用。

在驗證房價與消費之間的關(guān)系中，信貸摩擦在房價/房屋購買決定時比較重要。本文基于伯南克等人（1999，BGG）的金融加速器理論給出一個一般均衡模型，模型可以部分解釋清楚信貸市場渠道可能形成貨幣政策傳導(dǎo)機制。該模型將重點放在信貸市場非完美性的宏觀效應(yīng)上。這種不完美性對外部借貸成本產(chǎn)生溢價，而這又反過來影響借貸決定。在這個框架中，信貸市場的內(nèi)生性發(fā)展——凈值或者抵押品的變動——會放大和傳導(dǎo)至宏觀經(jīng)濟。一個經(jīng)濟活動的正向沖擊會產(chǎn)生房產(chǎn)需求的上升，這將導(dǎo)致房價上升和房屋擁有者的凈值增長。這將降低外部融資升水，并將進一步引致房屋需求上升和消費需求上升。

假定在經(jīng)濟中存在三類經(jīng)濟主體，企業(yè)、家庭、商業(yè)銀行。企業(yè)通過自有資金和借貸資金購買資本品和勞動力進行生產(chǎn)活動，企業(yè)家權(quán)益主要由固定資產(chǎn)、證券化資產(chǎn)和銷售收入等構(gòu)成。家庭在勞動力市場上提供勞動力，并將剩余收入按固定利率儲蓄在銀行，個人收入則主要由工資、利息、證券化資產(chǎn)等構(gòu)成。商業(yè)銀行作為信貸機構(gòu)，以固定成本從家庭獲得資金，并借貸給企業(yè)。

二、房價與消費關(guān)系的實證分析

（一）實證分析模型

本文采用誤差修正模型（ECM）對中國2002—2010年消費與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性進行分析。誤差修正模型是建立在協(xié)整基礎(chǔ)上的，即證明若干變量之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系后，引入誤差修正項，同時考察變量之間的短期動態(tài)關(guān)系。誤差修正項前面的系數(shù)表明了短期動態(tài)調(diào)整中從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度。本文的誤差修正模型為：

式中，Ct為第 t期居民消費，bpricet-i、brentalt-i、depositt-i和waget-i分別為第t-i期房屋銷售價格，房屋租賃價格，居民儲蓄和居民工資收入，ECt-1為誤差糾正項。

（二）數(shù)據(jù)說明

本文所采用的數(shù)據(jù)均來自于國家統(tǒng)計局和 WIND資訊系統(tǒng)公開數(shù)據(jù)資料，為了確保實證研究的有效性，文中數(shù)據(jù)頻度取季度數(shù)據(jù)，時間跨度為2004年1季度至2010年4季度。考慮到數(shù)據(jù)季節(jié)性的變化，對其中的消費、儲蓄值進行季節(jié)因素調(diào)整。考慮到模型中各變量之間的關(guān)系為非線性函數(shù)關(guān)系，文中對各變量進行對數(shù)化處理。根據(jù)理論模型，實證部分的變量包括消費支出、房屋交易價格、房屋租賃價格、工資收入、居民儲蓄存款。

（1）居民消費支出

居民消費支出是指住戶和為住戶服務(wù)的私人非營利機構(gòu)在貨品和服務(wù)方面的最終消費開支的價值。居民消費支出既包括非耐用品的支出，也包括了一些諸如電腦、汽車等耐用品的支出。由于農(nóng)村人口的工資水平等相應(yīng)指標(biāo)難以度量，故本文僅以城鎮(zhèn)居民為考察樣本，因此居民消費支出為城鎮(zhèn)居民消費支出。

（2）房價

由于房主除了將自由房產(chǎn)進行抵押消費，將房屋出租也可以獲得資金進行消費，因此除了房屋交易價格會影響消費，房屋租賃價格同樣也會對消費產(chǎn)生重要影響。在房屋交易中，由于普通住宅占據(jù)市場較大比重，因此文中取普通住宅的銷售價格。由于全國各地的房屋價格存在較大的差異，采用均價可能會產(chǎn)生一定的偏差，因此本文取房價指數(shù)。

（3）工資水平

工資水平是居民可支配收入的一個主要來源，因此對居民的消費水平關(guān)系密切。本文此處采取城鎮(zhèn)居民工資水平，采用所有行業(yè)就業(yè)人員實際平均薪金指數(shù)來代替人均可支配收入。

（4）居民儲蓄存款

居民儲蓄存款與房價和工資的變動都有著極為密切的聯(lián)系，也是影響居民消費的重要決定因素，居民儲蓄也取城鎮(zhèn)居民儲蓄值。分別為居民消費總量變動與房價變動、房屋租賃價格變動、居民儲蓄變動及職工平均工資變動的相關(guān)性走勢圖。其中，lnconsume、lnbprice、lnbrental、lndeposit和lnwage分別為消費、房屋價格、房租價格、居民儲蓄和工資的對數(shù)函數(shù)。從相關(guān)圖中可以看出，在所有變量中，居民消費與居民儲蓄的變動呈正比關(guān)系，而與其它變量的變動均呈現(xiàn)反比關(guān)系。

（三）實證分析

（1）協(xié)整檢驗

消費、房價、房租、儲蓄和工資皆為一階單整函數(shù)，因此可以進行協(xié)整分析，本文采用 Johansen最大似然協(xié)整檢驗方法進行分析。在分析之前，需要根據(jù)VAR模型來確定滯后期，通過分析VAR中各滯后期的AIC及SC的最小值，選擇了滯后1期，并在Eviews中進行Johansen協(xié)整檢驗，所得結(jié)果見表1。檢驗結(jié)果顯示，變量之間有且只有一個協(xié)整關(guān)系。各變量之間的協(xié)整關(guān)系為：Lnconsume= -2.839389 lnbprice-0.32lnbrental-0.57lndeposit+0.19lnwage

從上述方程中可以發(fā)現(xiàn)，房價、房屋租金價格和儲蓄每上升一個單位，消費將分別減少2.89、0.32、0.57個單位，而工資上升1個單位，消費將增加0.19個單位。房價對消費的影響最大，其次儲蓄，房屋租金價格和工資對消費的影響相對較小。

房價和房屋租金作為居民購房或租房的成本，均占據(jù)購房者和租房者資產(chǎn)的相當(dāng)比重，但由于金融加速器效應(yīng)的存在，使得房價上漲時，房主可以以更優(yōu)惠的條件獲得更多借貸資金，相應(yīng)對消費的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房租上漲對消費的影響。

（2）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

對 lnconsume、lnbprice、lnbrental、lndeposit和 lnwage之間的格蘭杰因果檢驗結(jié)果如表2所示，結(jié)果表明房價、房租、儲蓄和工資變動都是消費變動的格蘭杰原因，并且房價與消費之間存在互為因果的關(guān)系，但各變量之間因果性體現(xiàn)的期限結(jié)構(gòu)不同。

在滯后3期內(nèi)，房價變動會引起消費變動，而在滯后4期內(nèi)，消費變動又反過來影響房價。在滯后5期內(nèi)，房屋租金價格變動會引起消費的變動；滯后4期內(nèi)，儲蓄和工資變動會引起消費的變動。

（四）結(jié)論與政策建議

（1）房價、房屋租金價格、居民儲蓄和工資收入均對國內(nèi)居民消費產(chǎn)生實際影響。長期來看，房價、房屋租金價格、儲蓄每上升1%，消費將分別減少2.89%、0.32%、0.57%個單位，而工資上升1%，消費將增加0.19%。房價對消費的影響最大，其次為儲蓄，房屋租金價格和工資對消費的影響相對較小。

（2）房價和房屋租金作為居民購房或租房的成本，均占據(jù)購房者和租房者資產(chǎn)的相當(dāng)比重，但由于金融加速器效應(yīng)的存在，使得房價上漲時，房主可以以更優(yōu)惠的條件獲得更多借貸資金，相應(yīng)對消費的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房租上漲對消費的影響。

（3）短期來看，初期房價上漲會給房屋擁有者帶來資產(chǎn)增值，財富效應(yīng)和金融加速器效應(yīng)會促使這些擁有房產(chǎn)物業(yè)的居民增加消費；而當(dāng)房價持續(xù)上漲時，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在大量的剛性需求，房價上漲將極大侵蝕購房者的消費能力，房價的擠壓效應(yīng)引致國民消費顯著下降。房價上漲短期內(nèi)會刺激消費，長期將抑制居民消費。

（4）中短期來看，初期房租上漲會增加房屋出租者的收入，財富效應(yīng)會引起房屋擁有者的消費增加，但房租的上漲同時導(dǎo)致租房者的消費能力下滑，擠壓效應(yīng)導(dǎo)致居民消費下滑。

（5）長期來看，房價上漲對國民消費下滑的影響權(quán)重比房租的影響大，而中短期來看，房租上漲對國民消費下滑的影響權(quán)重則超過房價的影響權(quán)重。

房價和房租的快速上漲將顯著抑制國內(nèi)居民消費，相應(yīng)地對國民經(jīng)濟增長和股票指數(shù)上漲產(chǎn)生抑制效應(yīng)。既然房價和房租對居民消費產(chǎn)生較大的影響，政府應(yīng)考慮重新修訂住房類開支在居民消費價格指數(shù)中的比重。

在高房價難以在短期內(nèi)快速解決的情況下，為降低高房價和高房租對國民消費的擠壓，應(yīng)優(yōu)先設(shè)法抑制房租的快速上漲。抑制房租上漲，除加大公租房、廉租房建設(shè)力度，通過新建、改建、配建、收儲等多渠道籌集房源，通過增加供給穩(wěn)定房屋租賃價格外，規(guī)范中介市場價格行為，公布區(qū)域房屋租賃價格參考標(biāo)準(zhǔn)，降低中介收費標(biāo)準(zhǔn)，通過信息引導(dǎo)抑制房屋租金不合理上漲也至關(guān)重要。

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