張?zhí)旌?/p>

《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的專(zhuān)門(mén)規(guī)范，但從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小企業(yè)，在會(huì)計(jì)核算上有著其行業(yè)特點(diǎn)，為保證其實(shí)現(xiàn)從《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》向《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的平穩(wěn)過(guò)渡，本文在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》現(xiàn)有規(guī)范的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身特點(diǎn)和核算需要，補(bǔ)充、增設(shè)若干會(huì)計(jì)科目和賬務(wù)處理規(guī)范，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，如出租產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算、房屋建筑物成本和土地成本的核算等提出專(zhuān)門(mén)方法。

一、會(huì)計(jì)科目的使用和增設(shè)

《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》所設(shè)置的會(huì)計(jì)科目，多數(shù)情況下仍適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)使用，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身特點(diǎn)，《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》涉及到的科目名稱(chēng)、成本核算方法，還需要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整：

1.分別將“生產(chǎn)成本”科目改為“開(kāi)發(fā)成本”科目，“制造費(fèi)用”科目改為“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，“庫(kù)存商品”科目改為“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

2.增設(shè)“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目；如果企業(yè)已將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于拆遷戶(hù)作臨時(shí)周轉(zhuǎn)房使用，還應(yīng)增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目?！俺鲎忾_(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”都屬于流動(dòng)資產(chǎn)，編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)納入“存貨”項(xiàng)目列報(bào)。

二、主要賬務(wù)處理

（一）購(gòu)地和開(kāi)發(fā)的基本賬務(wù)處理

1.購(gòu)地。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：（1）如果一塊地只作為一個(gè)小區(qū)等計(jì)量單位開(kāi)發(fā)，可直接借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“銀行存款”等科目；（2）如果購(gòu)得的地塊大，需要切塊開(kāi)發(fā)的，可先在開(kāi)發(fā)成本中設(shè)置“待轉(zhuǎn)土地開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)科目，爾后按已投入開(kāi)發(fā)的區(qū)塊分別轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本。

2.發(fā)包和驗(yàn)收：（1）預(yù)付工程款：根據(jù)施工合同預(yù)付給承包建筑商工程款，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”等科目。（2）分配間接費(fèi)用：將間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。（3）結(jié)賬：與承包單位結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”、“銀行存款”等科目。（4）驗(yàn)收：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格交付銷(xiāo)售時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目。

（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核算

1.資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)將本期應(yīng)付職工工資，應(yīng)計(jì)提的由企業(yè)負(fù)擔(dān)的勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，按職工的工作部門(mén)和服務(wù)對(duì)象進(jìn)行分配，借記“開(kāi)發(fā)成本”、“管理費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目。

2.發(fā)放職工工資時(shí)，按應(yīng)發(fā)金額，借記“應(yīng)付職工薪酬”科目，按代扣應(yīng)由職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用等，貸記“其他應(yīng)付款”等科目，按代扣職工個(gè)人所得稅，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅”科目，按實(shí)發(fā)金額，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。

3.向勞動(dòng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、住房公積金管理機(jī)構(gòu)、工會(huì)繳納相關(guān)費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的金額，借記“應(yīng)付職工薪酬”科目，按應(yīng)由職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的金額，借記“其他應(yīng)付款”科目，按應(yīng)繳金額，貸記“銀行存款”等科目。

4.企業(yè)開(kāi)支屬于財(cái)政部財(cái)企[2009]242號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函 [2009]3號(hào)文件規(guī)定應(yīng)列入職工福利費(fèi)的各項(xiàng)支出，實(shí)際開(kāi)支時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬”科目，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目；期末，按照與工資分配相同的原則和方法進(jìn)行分配，借記“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目。

5.企業(yè)支付給職工解除勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償金，按應(yīng)付金額，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目；實(shí)際支付時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬”科目，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。

原材料、包裝物的耗用、低值易耗品攤銷(xiāo)、固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小企業(yè)與其他小企業(yè)的賬務(wù)處理基本相同，此處不另列舉。

期末，應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用余額分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（三）商品房預(yù)售和銷(xiāo)售的確認(rèn)

1.預(yù)售。企業(yè)按規(guī)定接受客戶(hù)購(gòu)房預(yù)付款，按實(shí)收金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“預(yù)收賬款”科目。

2.銷(xiāo)售：（1）企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付購(gòu)房客戶(hù)時(shí)，應(yīng)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，按預(yù)收房款金額，借記“預(yù)收賬款”科目，按應(yīng)收的剩余價(jià)款金額，借記“銀行存款”等科目，按確認(rèn)的銷(xiāo)售收入，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；（2）期末，應(yīng)按本期銷(xiāo)售房地產(chǎn)按規(guī)定方法計(jì)算的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

（四）稅收

1.營(yíng)業(yè)稅?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：（1）營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天；（2）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。以上有關(guān)預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，不與會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入直接掛鉤，但賬務(wù)處理仍然是借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。

2.企業(yè)所得稅。國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件，專(zhuān)門(mén)規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，該辦法篇幅較長(zhǎng)，內(nèi)容豐富，其主要規(guī)定精神：（1）企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。（2）企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入（合同規(guī)定收入），應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，再據(jù)實(shí)計(jì)算計(jì)稅成本和實(shí)際毛利額，在完工當(dāng)年進(jìn)行應(yīng)納稅所得額的差額調(diào)整。實(shí)際上，完工銷(xiāo)售之前所征所得稅按預(yù)征處理。（3）銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利率，文件規(guī)定由省級(jí)國(guó)稅局、地稅局按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地域在規(guī)定幅度內(nèi)確定，高限不低于15%；低限不低于5%。

預(yù)征企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理，與正常情況下計(jì)算應(yīng)交所得稅相同，即借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”科目?！缎∑髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下所得稅核算統(tǒng)一采用應(yīng)付稅款法，因此無(wú)須確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或者遞延所得稅負(fù)債。

三、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房

隨著房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)趨淡和門(mén)面房的大量開(kāi)發(fā)，土地積壓、商品房積壓，特別是門(mén)面房積壓?jiǎn)栴}顯得突出，于是出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，而會(huì)計(jì)核算也應(yīng)隨之規(guī)范化。

（一）出租產(chǎn)品及其成本費(fèi)用和收入

1.待售轉(zhuǎn)為出租。待售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租產(chǎn)品，應(yīng)按出租房產(chǎn)、土地使用權(quán)的賬面價(jià)值（原價(jià)），借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

2.攤銷(xiāo)、維修及租金收入：（1）企業(yè)應(yīng)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)，攤銷(xiāo)額計(jì)算可與房產(chǎn)折舊或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)同步。計(jì)提攤銷(xiāo)時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—累計(jì)攤銷(xiāo)”科目。（2）發(fā)生的維修費(fèi)用，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。（3）收到或應(yīng)收租金，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

3.出售。企業(yè)將出租產(chǎn)品作為商品對(duì)外出售，按收到或應(yīng)收價(jià)款，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按出售的原出租產(chǎn)品賬面價(jià)值，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，按出售的原出租產(chǎn)品已提攤銷(xiāo)，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，按出售的原出租產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—成本”科目。

4.轉(zhuǎn)回。企業(yè)將出租產(chǎn)品收回整理仍作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品待售：（1）開(kāi)支整修費(fèi)用，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“銀行存款”等科目；（2）轉(zhuǎn)為待售產(chǎn)品：按該產(chǎn)品賬面價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，按該產(chǎn)品已提攤銷(xiāo)，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，按該產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—成本”科目。

（二）出租產(chǎn)品租金收入的分期確認(rèn)

《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定：執(zhí)行本準(zhǔn)則的小企業(yè)，發(fā)生的交易或者事項(xiàng)本準(zhǔn)則未作規(guī)范的，可以參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》（財(cái)會(huì)[2007]14號(hào)）規(guī)定：出租人以提供免租期作為經(jīng)營(yíng)租賃激勵(lì)措施的，出租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線(xiàn)法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。

國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函[2010]79號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議中規(guī)定的承租人應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分配均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

以上規(guī)定說(shuō)明租金收入的確認(rèn)，會(huì)計(jì)上和稅收上的規(guī)定原則基本一致，即：（1）整個(gè)租賃期不跨年度，或者雖然跨年底但約定各租賃期（年、季、月）等租金相等，應(yīng)按約定租金額確認(rèn)各期收入；（2）對(duì)于跨年度租賃，合同或協(xié)議規(guī)定的不同租賃期應(yīng)收租金數(shù)額不等的，應(yīng)按整個(gè)租賃期均勻分配，包括免租期在內(nèi)的所有各租賃期確認(rèn)的租金收入應(yīng)該相等。

合同約定各期租金相等的，確認(rèn)收入時(shí)，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

如果合同約定有免租期，或者整個(gè)租賃期內(nèi)各期應(yīng)收租金額不相等，賬務(wù)處理時(shí)應(yīng)分兩步進(jìn)行：第一步，按整個(gè)租賃期租金總額，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“遞延收益—未確認(rèn)經(jīng)營(yíng)租賃收益”科目。第二步，在以后每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)按均勻分配原則確認(rèn)的本期租金收入，借記“遞延收益—未確認(rèn)經(jīng)營(yíng)租賃收益”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小企業(yè)如果按約定為拆遷戶(hù)提供周轉(zhuǎn)房，則應(yīng)增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目，周轉(zhuǎn)房的成本確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量以及費(fèi)用的處理原則和方法，與出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品基本相同，不同點(diǎn)有：（1）其攤銷(xiāo)和修理費(fèi)用應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目；（2）周轉(zhuǎn)房一般不存在租金收入。

基于石墨烯材料的敏感膜對(duì)pH的響應(yīng)機(jī)理大致有以下兩種情況，一是石墨烯邊角的酚羥基[4]與pH溶液接觸時(shí)，會(huì)發(fā)生質(zhì)子交換從而產(chǎn)生電位差，這為石墨烯修飾電極在pH傳感器中的應(yīng)用提供了可能。同時(shí)石墨烯表面的少量含氧基團(tuán)可與水及氫氧根離子形成氫鍵，因此，晶體外延型的1～2層石墨烯可靈敏地感知表面的離子濃度，從而成為性能良好的pH傳感器[5-6]。但是鑒于石墨烯材料的靈敏特性，此類(lèi)傳感器中石墨烯材料對(duì)氫離子的選擇性以及其他離子的干擾情況還有待進(jìn)一步研究。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的匯集和分配

開(kāi)發(fā)成本，一般劃分為建筑成本和土地成本兩個(gè)要素，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=建筑成本+土地成本。土地成本構(gòu)成比較簡(jiǎn)單，是指購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)“加工”所支付的費(fèi)用。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用。但是現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均采用工程施工與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相分離的辦法，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部成本費(fèi)用以包工包料形式承包給施工企業(yè)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本匯集和分配，就是將包括應(yīng)支付給施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自己開(kāi)支應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用，以及所占有的土地使用權(quán)的成本，采用合理的方法，分?jǐn)偟讲煌?lèi)別的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中。實(shí)踐中，一般可采用估價(jià)修正法分?jǐn)偨ㄖ杀?，用售價(jià)比率法分?jǐn)偼恋爻杀尽，F(xiàn)舉例如下：

天地置業(yè)有限公司在A地塊開(kāi)發(fā)商品房一批，土地總成本為6000萬(wàn)元，已出售部分房屋，建筑總成本也已結(jié)出，為2506萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本總額為8506萬(wàn)元；經(jīng)計(jì)算和估算，住宅房1.2萬(wàn)m2（含公攤面積，下同），平均售價(jià)為4000元/m2；甲類(lèi)門(mén)面房2000m2，平均售價(jià)15000元/m2；乙類(lèi)門(mén)面房3000m2，平均售價(jià)為10000元/m2。估算的房屋單位建筑成本（含配套設(shè)施等分?jǐn)傎M(fèi)用，下同）：住宅房1200元/m2，門(mén)面房1660元/m2。試作建筑成本、土地成本的計(jì)算和分?jǐn)偂?/p>

第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀荆?/p>

1.A地塊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目按不同類(lèi)別房產(chǎn)估算的建筑總成本=12000m2×1200元/m2+（2000+3000）m2×1660元/m2=2270萬(wàn)元。

2.計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=實(shí)際建筑總成本÷按不同類(lèi)別房產(chǎn)估算的建筑總成本=2506÷ 2270=1.103965。

3.計(jì)算各類(lèi)房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆海?）住宅房=1200×1.103965=1324.76（元/m2），住宅總成本=1.2萬(wàn)m2×1324.76元／m2=1589.70（萬(wàn)元）；（2）門(mén)面房單位成本=1660×1.103965=1832.58（元／m2），甲類(lèi)門(mén)面房總成本=0.2（萬(wàn)m2）×1832.58=366.52（萬(wàn)元），乙類(lèi)門(mén)面房總成本=0.3×18 32.58=549.78（萬(wàn)元），合計(jì)建筑總成本=1589.70+366.52+549.78=2506（萬(wàn)元）。

第二步，用售價(jià)比率法計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

（一）計(jì)算各類(lèi)房屋的總售價(jià)（估算）：（1）住宅房=1.2×4000=4800（萬(wàn)元）；（2）甲類(lèi)門(mén)面房=0.2×15000= 3000（萬(wàn)元）；（3）乙類(lèi)門(mén)面房=0.3×10000=3000（萬(wàn)元）；合計(jì)為10800萬(wàn)元。

（二）用售價(jià)成本比率計(jì)算門(mén)面房超額建筑成本和超額建筑成本售價(jià)。超額建筑成本，本處是指門(mén)面房造價(jià)高于住宅房造價(jià)的差額。造價(jià)高則售價(jià)也應(yīng)高，剔除這一因素，售價(jià)高低則取決于房屋（門(mén)面）的地理位置，而地理位置則與土地成本相關(guān)聯(lián)。超額建筑成本售價(jià)，本處是指與超額建筑成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)，用公式計(jì)算，超額建筑成本售價(jià)=超額建筑成本×（1+成本毛利率）=超額建筑成本×（全部房產(chǎn)售價(jià)總額÷全部房產(chǎn)建筑成本總額）。將本例數(shù)據(jù)代入公式：

1.每m2門(mén)面房超額建筑成本=1832.58-1324.76= 507.82（元／m2）。

2.每m2門(mén)面房超額建筑成本售價(jià)=507.82×（10800÷8506）=644.78（元／m2）。

3.甲類(lèi)門(mén)面房超額建筑成本售價(jià)=0.2× 644.78=128.96（萬(wàn)元）。

4.乙類(lèi)門(mén)面房超額建筑成本售價(jià)=0.3× 644.78=193.44（萬(wàn)元）。

5.甲、乙兩類(lèi)門(mén)面房超額建筑成本售價(jià)合計(jì)=128.96+193.44=322.40（萬(wàn)元）。

（三）計(jì)算土地成本比率=土地總成本÷（房產(chǎn)總售價(jià)-門(mén)面房超額建筑成本售價(jià)合計(jì)）=6000÷（10800-322.40）×100%=57.265%。

（四）計(jì)算各類(lèi)房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆海?）每m2住宅土地成本=銷(xiāo)售單價(jià)×土地成本比率=4000×57.265% =2290.60（元／m2），住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?房產(chǎn)面積×每m2土地成本=1.2萬(wàn)m2×2290.60元／m2=2748.73萬(wàn)元。（2）每m2甲類(lèi)門(mén)面房土地成本=（單價(jià)-每m2超額建筑成本售價(jià)）×土地成本比率=（15000-644.78）×57.265% =8220.51（元／m2），甲類(lèi)門(mén)面房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?0.2× 8220.51=1644.10（萬(wàn)元）。（3）每m2乙類(lèi)門(mén)面房土地成本=（10000-644.78）×57.265%=5357.26（元／m2），乙類(lèi)門(mén)面房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?0.3×5357.26=1607.17（萬(wàn)元）。（4）三類(lèi)房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋爻杀竞嫌?jì)=2748.73+1644.10+ 1607.17=6000（萬(wàn)元）。

（五）計(jì)算各類(lèi)房產(chǎn)單位成本和總成本：（1）住宅房單位成本=每m2建筑成本+每m2土地成本=1324.76+2290.60=3615.36（元／m2），總成本=1.2× 3615.36=4338.43（萬(wàn)元）；（2）甲類(lèi)門(mén)面房單位成本=1832.58+8220.51=10053.09（元／m2），總成本=0.2× 10053.11=2010.62（萬(wàn)元）；（3）乙類(lèi)門(mén)面房單位成本=1832.58+5357.26=7189.84（萬(wàn)元），總成本=0.3× 7189.84=2156.95（萬(wàn)元）；（4）三類(lèi)房產(chǎn)總成本=4338.43+ 2010.62+156.95=8506（萬(wàn)元）。