湖北財(cái)稅職業(yè)學(xué)院 邱益林

近年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)倍受關(guān)注。如何合理利用稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，是本文將要討論的主旨所在。

一、我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析

從總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種不可逆的發(fā)展趨勢(shì)。影響房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素包括：一是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)；二是城市化建設(shè)進(jìn)程加快，商品房的需求量相應(yīng)增加，這已成為一個(gè)全球化趨勢(shì)； 三是房地產(chǎn)投資和投機(jī)性力量拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；四是建筑材料價(jià)格上漲和新建商品房品質(zhì)提升；五是產(chǎn)業(yè)中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。

二、合理利用稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

稅收利用杠桿原理，通過征稅增加購房支出，抑制市場(chǎng)中對(duì)住房的投機(jī)和炒作行為，使房地產(chǎn)價(jià)格水平保持合理正常發(fā)展。

(一)統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)各稅種間的關(guān)系

站在稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度，對(duì)課稅對(duì)象和征管方面進(jìn)行全面統(tǒng)籌安排，建立一個(gè)規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。

1、規(guī)范稅費(fèi)范圍，改變稅費(fèi)不清的局面

根據(jù)稅、費(fèi)、租合理負(fù)擔(dān)原則，從根本上避免政府部門通過其下屬機(jī)構(gòu)實(shí)施強(qiáng)制服務(wù)而變相收費(fèi)，消除稅費(fèi)不規(guī)范、不合理的現(xiàn)狀。首先，土地出讓金實(shí)質(zhì)上是地方政府以土地所有者的身份向受讓人收取的租金，應(yīng)該將其正名為“地租”。其次，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定收取的“土地閑置費(fèi)”，實(shí)質(zhì)上是一種罰稅，建議將其規(guī)范為“土地閑置稅”。

2、完善房地產(chǎn)現(xiàn)行稅種，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展

首先，借鑒增值稅的做法，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行建筑業(yè)營業(yè)稅以收入全額作為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)調(diào)整為以收入總額進(jìn)行各種稅費(fèi)扣除后的余額作為計(jì)稅依據(jù)；銷售不動(dòng)產(chǎn)中，以各企業(yè)銷售環(huán)節(jié)中實(shí)際取得的凈收入計(jì)稅，即以每個(gè)企業(yè)相應(yīng)環(huán)節(jié)新增加的收入額作為計(jì)稅依據(jù)。

其次，進(jìn)一步改革土地增值稅?，F(xiàn)行土地增值稅按增值率設(shè)計(jì)30%、40%、50%和60%共4 檔稅率，級(jí)距和稅率均等上升，扣除系數(shù)則以較大幅度遞增。應(yīng)重新設(shè)計(jì)土地增值稅稅率，在級(jí)距上逐漸縮小，在稅率上逐步提高。同時(shí)，借鑒國外的做法，對(duì)5年以下的短期持有和超過5年以上長(zhǎng)期持有的房地產(chǎn)在稅收上加以區(qū)別對(duì)待，以遞減的形式根據(jù)年限分別規(guī)定不同的“年限系數(shù)”。計(jì)算出土地增值稅應(yīng)納稅額后，再乘以對(duì)應(yīng)的年限系數(shù)，從而減少和消除房地產(chǎn)投機(jī)行為。

最后，開設(shè)遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅等國際上通用的必要稅種。國際上很多國家，在設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值限額，對(duì)屬于“豪宅”型的房產(chǎn)遺贈(zèng)進(jìn)行征稅，或者對(duì)同一戶主的房屋累計(jì)交易額和住房持有期限等因素登記備案，達(dá)到一定額度和期限進(jìn)行征稅，達(dá)到有效抑制短期投機(jī)行為的調(diào)控目的。

(二)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的政策調(diào)控

一是適度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收導(dǎo)向。我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣方市場(chǎng)，稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁，且轉(zhuǎn)嫁性強(qiáng)。在開發(fā)環(huán)節(jié)中，應(yīng)突出對(duì)高檔住宅、別墅等豪華住宅的稅收調(diào)控政策，相應(yīng)開征消費(fèi)稅。國家制訂出高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)，將其和別墅納入消費(fèi)稅的征收范圍，按照當(dāng)年的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格依5%至8%稅率按年征收。

二是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系。首先，我國現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕，稅負(fù)分布極度不均。應(yīng)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，增加持有成本將有效減少投資或投機(jī)性購房，從而引導(dǎo)房?jī)r(jià)健康發(fā)展。其次，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按會(huì)計(jì)賬面原值相應(yīng)確定計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)土地等級(jí)實(shí)行定額稅率，兩稅均不能準(zhǔn)確、及時(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和土地級(jí)差收益，房地產(chǎn)沉淀其中的時(shí)間價(jià)值更是被忽略，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收收入與不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值基本脫鉤，阻礙了稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。最后，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍狹窄，僅含城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，沒有隨著時(shí)代變化而調(diào)整。隨著城市化范圍急劇擴(kuò)大和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和大型城市周邊的農(nóng)村與城鎮(zhèn)的差別已大大縮小，有的甚至比城鎮(zhèn)還發(fā)達(dá)，應(yīng)該將這一類型的農(nóng)村也納入征稅范圍。

三是對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實(shí)行差別稅收政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求在稅收上應(yīng)區(qū)分為消費(fèi)性和投機(jī)性兩類。對(duì)兩類消費(fèi)實(shí)行差別稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)投機(jī)需求的抑制和引導(dǎo)上。對(duì)消費(fèi)性需求實(shí)行輕稅負(fù)，對(duì)投機(jī)性需求實(shí)行重稅負(fù)。同時(shí)區(qū)分有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短，將這些因素納入差別稅收政策設(shè)計(jì)的制度之中，特別是在個(gè)人所得稅和營業(yè)稅的征收中體現(xiàn)出來，增加投機(jī)性需求的交易成本。

(三)嚴(yán)格執(zhí)法、信息共享，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管

首先，建立房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易基準(zhǔn)價(jià)格制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低并有權(quán)據(jù)此核定相關(guān)各稅的計(jì)稅依據(jù)。其次，逐步完善房地產(chǎn)登記和評(píng)估機(jī)制，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化公開工作。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理。稅收征管部門大力聯(lián)合街道辦事處等社會(huì)組織，建立一張覆蓋面廣的社會(huì)協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，共同開展住房保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租行為的稅收監(jiān)管，促使部分出租住房進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通，緩解城鎮(zhèn)住房供應(yīng)。

[1]汪光燾主編.2006年中國房地產(chǎn)年鑒,中國建設(shè)出版社.2007

[2]周振華主編.2006年中國經(jīng)濟(jì)分析,上海人民出版社.2007

[3]張暉明著.中國城市經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展,上海社科出版社.2006

[4]姜濤.我國房地產(chǎn)稅收政策存在的問題及對(duì)策研究,經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009年第14期