文 歐陽君山

“價高者得”的賣地游戲還能玩多久

文 歐陽君山

國土資源部對土地出讓方式的調(diào)整和完善，并沒有全盤否定“招拍掛”，而是把純粹的價高者得調(diào)整為附加條件下的價高者得，附加條件可保證尋找到真實(shí)的需求者，極大地約束投機(jī)者，問題在于這場游戲還能玩多久

經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，被稱為“準(zhǔn)地王”的北京海淀萬柳地塊拍賣于7月10日落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀(jì)錄。

中赫置地顯然是這場“價高者得”游戲中的最新贏家。眾所周知，“價高者得”是拍賣的基本規(guī)則，如果不是價高者得，誰得？憑什么？為什么？拍賣堪稱最簡單的市場模型，實(shí)際上，價高者得是整個自由市場的基本規(guī)則，如果沒有價高者得，所謂資源優(yōu)化配置恐怕就是一句空話。

價高者得如何導(dǎo)致地價房價非理性膨脹

人們對價高者得并非沒有質(zhì)疑，恰恰相反，就在房地產(chǎn)領(lǐng)域，價高者得曾引起極大的非議，最明顯的就是“地王現(xiàn)象”。自從2004年8月31日全國一律實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)營性土地“招拍掛”出讓后，地王便在各地接二連三涌現(xiàn)，地價不斷創(chuàng)造紀(jì)錄，然后超越紀(jì)錄，一地更比一地高，一王更比一王強(qiáng)，尤其在一些中心城市。即便在國際金融危機(jī)深重的經(jīng)濟(jì)低谷，地王依然逆風(fēng)飛揚(yáng)，形成新的“王潮”。最新的當(dāng)然便是北京海淀區(qū)萬柳地塊，創(chuàng)北京年內(nèi)新高。

地王不僅是價高者得的表現(xiàn)，相當(dāng)程度上和多數(shù)情況下，地王就是“招拍掛”中價高者得的結(jié)果，盡管“招拍掛”具有減少黑箱操作的優(yōu)點(diǎn)，但價高者得的確導(dǎo)致地價非理性上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房價非理性上攻，在土地由政府壟斷供應(yīng)的情況下會變本加厲。這一點(diǎn)應(yīng)該是沒有疑問的，正是在地王的支持下，各地土地財政近些年來一路膨脹，一些地方甚至占到全部地方財政的40%~50%。

正因?yàn)閮r高者得引發(fā)非理性膨脹，國土資源部從原來的“各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣”轉(zhuǎn)而要求對土地出讓方式進(jìn)行調(diào)整和完善，不再搞單純的價高者得，而是統(tǒng)籌考慮，提出向惠民生、穩(wěn)預(yù)期、注重社會效應(yīng)最大化轉(zhuǎn)變。例如2011年試點(diǎn)“限地價、競房價”的出讓方式，據(jù)稱取得成功，地王現(xiàn)象似乎也得到抑制。

價高者得不是極其符合市場交易所要求的“公開、公平和公正”嗎？不是市場優(yōu)化配置資源的重要前提和根本手段嗎？為什么導(dǎo)致地價和房價非理性膨脹呢？

一般的理論解釋是，價高者得雖然公平，但容易導(dǎo)致價格對價值的非理性膨脹。進(jìn)一步說，在市場交易中，公平原則雖然重要，但價值規(guī)律更加基本，公平原則不應(yīng)也不能違背價值規(guī)律。聽起來頗有道理，但與其說解決了問題，不如說帶來了更大也更難的問題：什么是價值規(guī)律甚至價值？如何判斷價格對價值發(fā)生了非理性膨脹？價值難道不是由市場說了算而由某個權(quán)威說了算？

廣州市土地拍賣就曾發(fā)生戲劇性的一幕。PZB1301地塊位于廣州市海珠區(qū)琶洲會展中心南側(cè)，是一塊集辦公、商場和餐飲一體的用地。2005年11月，PZB1301第一次出讓，底價1.7225億元，最終拍出4.6億元，高出底價近3億元，樓面地價折合6223元/平方米，創(chuàng)下廣州地塊拍賣樓面單價最高紀(jì)錄。但最終買主無力繳納地價，地塊不久被收回。2006年2月，PZB1301第二次出讓，為避免再次出現(xiàn)“鬧劇”，底價從1.7225億元提到2.2177億元，履約保證金從1000萬元升至1500萬元，最后拍出4億元高價，依然是廣州樓面地價的“地王”。但不久再次被棄，2006年10月，PZB1301第三次出讓，不但底價調(diào)回1.7225億元，而且政府有意削價處理，目的是盡早開發(fā)，以免影響城市規(guī)劃。事實(shí)上，作為全球第三大會展中心的琶洲會展中心的配套開發(fā)土地，PZB1301三年的荒蕪已影響到城市形象。

為什么重點(diǎn)開發(fā)的土地反而被閑置乃至嚴(yán)重影響城市規(guī)劃呢？表面上是價高者得導(dǎo)致價格畸高，實(shí)質(zhì)原因在于投機(jī)者進(jìn)場，被投機(jī)者利用。新聞報道顯示，在第一次出讓中，自稱來自北京的買家在競價報名截止前半小時才突然出現(xiàn)，競價數(shù)輪后突然大幅加價，當(dāng)時即被質(zhì)疑為投機(jī)者。第二次出讓中，買家白白砸下1500萬元的履約保證金，應(yīng)該也有投機(jī)之嫌。正是因?yàn)橥稒C(jī)，買家抱有嚴(yán)重的僥幸心理，難以腳踏實(shí)地，對成本與收益進(jìn)行一分錢一分貨的算計。

正是投機(jī)者進(jìn)場讓價高者得的游戲?qū)е聝r格非理性上漲！投機(jī)者原本不是真正的購買者，他沒有真實(shí)的需求，購買標(biāo)的不是為滿足自己的需求，而是為囤積居奇，轉(zhuǎn)手倒賣給下家，滿足某一個信息不對稱的下家的需求。投機(jī)者進(jìn)場和倒賣不僅直接虛夸了需求量，進(jìn)而導(dǎo)致價格非理性上漲；而且刺激賣家非理性提升預(yù)期，進(jìn)而也導(dǎo)致價格非理性上漲。PZB1301第二次出讓時，底價被提升將近半個億，應(yīng)該與第一次出讓中投機(jī)者的刺激緊密相關(guān)；第三次出讓時，底價又不得不老實(shí)調(diào)回，應(yīng)該與第二次出讓中投機(jī)者的流產(chǎn)緊密相關(guān)。

監(jiān)管在于找到真實(shí)的需求者

眾所周知，由于供給和需求力量的相互博弈，市場價格趨向于一個均衡價格，市場是通過博弈和均衡機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。顯而易見，這是針對真實(shí)需求而言的，如果需求不真實(shí)甚至虛夸嚴(yán)重，哪里會有真正的均衡價格？又怎么會有市場對資源的優(yōu)化配置？一個特定的系統(tǒng)要求的均衡，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，必須把投機(jī)者排除在外。一定意義上講，PZB1301三次出讓就是個投機(jī)者先登場而后排除投機(jī)者的過程。如能夠在拍賣前先對競買者進(jìn)行資質(zhì)審定，尤其是審定實(shí)力與誠意，或許能讓投機(jī)者望而卻步。

只要約束甚至排除投機(jī)者進(jìn)場，競買者的需求是真實(shí)的，價高者得的游戲是完全可以玩的，不僅玩得公平，而且也必定玩出均衡。國土資源部對土地出讓方式的調(diào)整和完善，并沒有全盤否定“招拍掛”，甚至也沒有否定價高者得。如2010年11月，建筑規(guī)模達(dá)117979平方米的北京市順義區(qū)張鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地，在國土部門的組織下，經(jīng)3家企業(yè)多輪競價，達(dá)到價格上限后，改為競政策性租賃房面積，北京天正華特房地產(chǎn)公司最后以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房的條件競得該地塊。顯而易見，這并不是否定價高者得，不過是把純粹的價高者得，調(diào)整為附加條件下的價高者得，附加條件可保證尋找到真實(shí)的需求者，極大地約束投機(jī)者。

價高者得是能夠?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置的，但有一個前提，是真實(shí)需求者的價高者得，而不是與投機(jī)者攪合一起的價高者得。炒房和投機(jī)性購房明顯不屬于真實(shí)的需求，明顯屬于地道的浪費(fèi)，明顯偏離資源的優(yōu)化配置，是可忍，孰不可忍！限購限貸不是限制貨幣權(quán)利，而是限制貨幣投機(jī)權(quán)利，目的在于實(shí)現(xiàn)市場對資源的優(yōu)化配置，何錯之有？