文/呂淼

政府要根據市場的特點，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)督等聯動措施，保證房地產宏觀調控各個項目的目標實現

基于對新“國五條”后樓市趨勢的擔憂，樓市短期內呈現量價齊升的繁榮態(tài)勢，簽約量不斷刷新歷史新高，猶如“寒冬前的怒放”。觀察“國五條”后的樓市萬象，全國樓市大致經歷了3波市場狀況。其中二手房市場首當其沖，新房市場逆襲，更出現了一批暫時取消買房計劃打算長期觀望的購房者，預計這一波人數會趨于增多。

第一波沖擊——二手樓市：從量價齊升到量降價穩(wěn)。二手樓市是“國五條”政策直接調控對象，也是細則頒布后的第一波沖擊對象?？v觀全國一線城市的樓市，基本都經歷了量價齊升狀態(tài)。這部分交易帶有恐慌性購房特征，買賣雙方大多抱著和時間賽跑的心理，希望在地方細則落地前完成交易。隨著地方政策的落地，這部分恐慌性購房數量正在減少，不少二手房中介正在尋求轉型。

需要指出的是，盡管二手房成交量或將逐步減少，但其價格可能還會穩(wěn)步上升。普通二手房業(yè)主并不同于開發(fā)商，不存在資金流動壓力，在整體心理預期不變的情況下，很難大幅下降價格，這是其一；新“國五條”實施后，20%的稅負或可能被轉嫁給買方，即使買賣雙方各承擔一半，也將大幅增加購房成本，此乃其二；另外，二手房具備地理位置優(yōu)越、配套成熟、教育醫(yī)療等資源稟賦優(yōu)勢，價格很難出現顯著下降的情況。

第二波沖擊——新房市場：從偏安一隅到悄然崛起。相比年前很多新盤無人問津的困境，近日來性價比較高的新房成為買家們的新寵，正承接從二手房轉移過來的需求，成交量呈現上漲趨勢。以杭州為例，3月3日簽約量僅為157套，而23日上升至392套。這或許可看作樓市面臨的第二波沖擊。新杭州人落戶的剛性需求、改善型需求以及兩代同屋的親情需求等構成購房主力，一旦他們看不到政策的作用，或又將一股腦兒地殺入市場，新房市場或將進入新一輪的漲價通道。

需要指出的是，盡管新“國五條”對新房市場形成政策利好，但這一利好也是短期性的，因為新房一旦購置后，其身份也將轉變?yōu)槎址?，“國五條”新政下，購房者在選購房產時將更加趨于理性。另外，當前土地市場投放不足，在需求大于供給的情況下，一手房市場價格或將有所上漲。

第三波沖擊——消費態(tài)度：搶先入市和冷靜等待。短暫的繁榮之后將迎來一定時間的穩(wěn)定，冷靜觀望的人會趨于增多。一方面是恐慌性需求或已消耗殆盡，另一方面是地方政府出于自身利益出發(fā)，出臺地方細則時將趨于保守謹慎，第一個出臺地方細則的廣東省在方案中并未提及20%的個稅即是明證，市場可能又陷入平靜。

需要指出的是，政策不穩(wěn)定是中國樓市的常態(tài)，部分潛在購房者或基于擔心物業(yè)稅等重稅制度出現，房產持有以及重置成本高漲，購房熱情將有所下降。對于原本就比較理性且非急迫的潛在購房者來說，會增加觀望時間，甚至選擇以租代購。

“國五條”細則的出現對于浙江老百姓來說可謂是幾家歡樂幾家愁。細則的推出增加了對樓市調控的力度，帶有一定經濟手段色彩。政府需要根據市場的特點進行具體分析，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)督等聯動措施，保證房地產宏觀調控各個項目的目標實現。就目前的情況而言，政府需要做好以下三點：

——謹慎對待當前市場的火爆態(tài)勢。地方政府應出臺相關制度法規(guī)配合“國五條”細則，在技術層面上打擊投機商。同時應該進一步建立長效機制，特別是房產稅的征收，讓擁有多套房的人將房源供應出來，增加剛需市場的供應。同時，加強對新房市場的監(jiān)管力度，落實新建商品住宅價格控制目標的問責機制。

——溫情對待剛需市場。政府對于高素質人才入戶可以給予一定比例的政府財政補貼，按照不同地段不同面積劃分不同的補貼級別，爭取使廣大新浙江人得到實實在在的優(yōu)惠。同時，要加快對中低收入階層“住有所居”的有效供給，加快以公租房等保障房的全面建設，以減緩“國五條”帶來的后續(xù)沖擊力。

——差異化區(qū)別地方市場。浙江雖是發(fā)達地區(qū)，杭州、寧波、溫州等大城市房價居高不下，但仍有不少欠發(fā)達地區(qū)，經濟發(fā)展相對滯后，房地產發(fā)育也不完全，城市化進程也相對滯后。必須針對各地實際，在浙江細則中，不搞一刀切，既要合理控制大城市房價，也要確保二三線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產市場合理發(fā)展，確保新老浙江人通過辛勤勞動，換取一個合理的居住空間。