郎春婷 閆爽

(吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院，長春130111)

1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概述

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是指國家為了消除在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，可能出現(xiàn)的市場失靈，促進(jìn)市場發(fā)育，規(guī)范市場運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)效率與公平的有機(jī)統(tǒng)一和資源的優(yōu)化配置，為房地產(chǎn)市場提供良性的宏觀環(huán)境，依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的一系列規(guī)律，運(yùn)用調(diào)節(jié)手段和調(diào)節(jié)機(jī)制，使房地產(chǎn)市場得到正常運(yùn)行和均衡發(fā)展而制定的一系列公共政策的總稱.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可分為土地調(diào)控政策、財(cái)政政策及金融調(diào)控政策等.一般來說，土地調(diào)控政策對地價(jià)的調(diào)控是迅速有效的，但對房價(jià)的調(diào)控效果存在時(shí)滯，不能迅速顯現(xiàn)出來;財(cái)政政策對房價(jià)的調(diào)控作用直接有效;金融調(diào)控政策對房價(jià)調(diào)節(jié)作用最為迅速.

2 近年我國主要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

從2005年以來，我國先后出臺(tái)一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，主要政策有:

2005年4月30日，出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見通知》(簡稱“國八條”).主要內(nèi)容是:增加普通住宅的供應(yīng)，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5 %的營業(yè)稅.目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定住房價(jià)格.

2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(簡稱“國六條”).主要內(nèi)容是:規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”，即90 m2以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例;進(jìn)一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調(diào)節(jié)作用;合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長.

2007年，中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上.2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內(nèi)容是加大住房保障力度;2007年9月，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，主要內(nèi)容是提高利用貸款購買第二套貸的首付比例.

2010年，先后3次出臺(tái)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控.2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》.一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給;二是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策;三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理;四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題;五是落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任;2010年4月30日，北京出臺(tái)“國十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”.9月29日“國五條”出臺(tái)后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一二線城市推出限購政策，堪稱史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控［1］.截至2011年2月，已有36城市提出限購;按照調(diào)控要求，新一輪住房限購城市將翻番達(dá)72個(gè)，高壓調(diào)控樓市跌入“冰點(diǎn)”.

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國五條”.會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo);2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”，通知中除重申“國五條”外，還特別強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅”等.

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果分析

3.1 簡單前-后對比分析

對公共政策實(shí)施結(jié)果的評估，通常是依據(jù)一定的評估模型來加以評價(jià)的.本研究首先采用對比分析模型中的簡單前-后對比分析這種分析，即對比政策采用前后的數(shù)據(jù)，若結(jié)果為想要的即政策有效，否則政策失效.該分析方法簡單、易行、明了，缺點(diǎn)是不夠全面、不精確.下面運(yùn)用簡單前-后對比分析法來分析1998-2010年的房屋銷售價(jià)格指數(shù)(見表1).

表1 1998-2010年房屋銷售價(jià)格指數(shù)

由表1可見，從1998-2004年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈上漲趨勢，至2004年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)更是增長到109.7，增長幅度將近10 %，房價(jià)仿佛搭上“順風(fēng)車”，一路走高.2005-2008年的房屋銷售價(jià)格指數(shù)整體呈下降趨勢，但依然處于高位(在6 %以上).可見，國八條和國六條的政策效果一般.2008年，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響和宏觀調(diào)控政策的作用下，2008-2009年房屋銷售價(jià)格指數(shù)回，宏觀調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｔ鲩L.2008年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，所以，此階段的房價(jià)繼續(xù)維持高位;為抑制房價(jià)上漲過快，2010年，國家出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策國十條，其調(diào)控重點(diǎn)為限購.根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年6月，當(dāng)月商品房成交反彈明顯，同時(shí)房價(jià)下降明顯，環(huán)比5月下降了13 %，此外，6月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)為99.9，是15個(gè)月來首次低于100.這表明在宏觀調(diào)控措施的作用下房價(jià)過快增長得到一定遏制，特別是對投機(jī)性購房起到了明顯的抑制作用［2］(詳見表2).

表2 1998-2011年住宅市場銷售情況

3.2 環(huán)房匹配指數(shù)分析

針對簡單前-后對比分析不夠全面，不精確的缺點(diǎn)，本文引入環(huán)房匹配指數(shù)分析，該分析模型由中國社會(huì)科學(xué)院李景國研究員及房地產(chǎn)藍(lán)皮書團(tuán)隊(duì)首次創(chuàng)建提出，用以考查房地產(chǎn)市場與周圍環(huán)境的匹配狀況，從而判定宏觀調(diào)控政策的有效性.該指標(biāo)表達(dá)式為:Y=B-A

其中，Y為環(huán)房匹配指數(shù);B為住房價(jià)格指數(shù);A為住房市場環(huán)境綜合指數(shù);(i=1，2，…n);ai為影響房價(jià)的第i種因素;pi為第i種因素的權(quán)重.

當(dāng)計(jì)算求得Y=0時(shí)，表明住房價(jià)格與周圍環(huán)境因素匹配，二者協(xié)調(diào)發(fā)展;當(dāng)計(jì)算求得Y＞0時(shí)，表明住房價(jià)格超出周圍環(huán)境承受能力;當(dāng)計(jì)算求得Y＜0時(shí)，表明住房價(jià)格還有繼續(xù)上漲的空間.

楊慧博士在其論文中對2001-2011年全國環(huán)房指數(shù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果見表3［3］.本文借用此來分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果.

表3 2001-2011年全國環(huán)房匹配指數(shù)

2001-2011年，全國環(huán)房指數(shù)呈現(xiàn)出以下3個(gè)階段:①2001-2004年，指數(shù)大于零，房價(jià)超過環(huán)境承受能力，且有上升趨勢，說明這種不協(xié)調(diào)愈演愈烈;②2005-2008年，指數(shù)整體趨勢由大于零轉(zhuǎn)變?yōu)樾∮诹?，說明房價(jià)上漲速度之后與環(huán)境發(fā)展，房價(jià)得到控制，此階段的國六條、國八條、住房保障政策等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策奏效;③2009-2011年，受寬松的貨幣政策影響，2009年的環(huán)房指數(shù)達(dá)到最大值，2010年采取國十條等宏觀調(diào)控政策使得指數(shù)迅速下降，下降幅度較大，表明政策效果顯著.

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果分析結(jié)論

通過以上兩種方法分析得到基本相同的結(jié)論:近些年，國家采取的宏觀調(diào)控政策均產(chǎn)生了效果，前期的宏觀調(diào)控效果不甚明顯，而后期的效果顯著，所有的調(diào)控手段中，限購政策效果最突出.究其原因，前期調(diào)控以土地調(diào)控政策為主，政策雖然嚴(yán)厲，但卻沒起到實(shí)質(zhì)作用，對于土地的需求積累起來;后期的調(diào)控以限購為主，與“限價(jià)”“限貸”相結(jié)合，抑制投資性住房需求，房價(jià)遏制效果顯著.但限購作為一種嚴(yán)厲的行政手段，已超出市場經(jīng)濟(jì)的范疇，購房者的需求沒有被化解而是被積壓，這種積壓到一定程度勢必反彈，所以限購實(shí)施的期限及取消后對房地產(chǎn)市場帶來的沖擊和影響值得進(jìn)一步細(xì)致深入地研究.

［1］孫瑩，羅新波，焦愛英.“限購令”對房地產(chǎn)市場和住房消費(fèi)行為的影響——以天津市為例［J］.中國市場，2011(12):6-8.

［2］羅春海.當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策初探［J］.法制與經(jīng)濟(jì)，2011(1):69-71.

［3］楊慧.2011年房地產(chǎn)政策調(diào)控成效評價(jià)及2012年市場預(yù)測［J］.價(jià)格月刊，2012(4):74-79.