本刊記者│方帥

一方面是李嘉誠出售上海的房地產(chǎn)資產(chǎn)，另一方面，同樣是中國香港老牌開發(fā)商的新鴻基在上海造地王?？們r217.7億，樓面價37264.4元/平方米，溢價24.21%。徐家匯中心項目地塊被港資大鱷新鴻基納入囊中。

新鴻基地產(chǎn)是中國香港最大地產(chǎn)發(fā)展公司之一，與長和系、新世界發(fā)展一樣，新鴻基采取中國香港地產(chǎn)商慣用的“低吸高拋延緩開發(fā)”豪宅運作模式，往往被指涉嫌囤地。其上海頂級豪宅濱江凱旋門項目更是多次陷入“囤地”漩渦。此次，手握“上海最后一塊黃金地王”這大包面粉，新鴻基會如何烹制美味面包？

為何是港資？

7月19 日，上海市國土局終于再次掛出“徐家匯中心項目地塊”的預(yù)申請公告，其高達175億元的起拍價，已經(jīng)成為僅次于當年廣州亞運村地塊和中冶南京下關(guān)地塊的全國總價第三高的天價地王，這一消息很快震動了整個地產(chǎn)圈。

在之后的預(yù)申請階段，加入爭奪的全是港資房企，分別為新鴻基、恒基—九龍倉聯(lián)合體、中國香港怡和—中國香港置地聯(lián)合體、太古地產(chǎn)。不過在8月16日，上海市國土局又發(fā)布新的公告，宣布將該地塊的出讓方式由競價招標改為掛牌，參與競標的申請人也由之前的4家減為2家。最后入圍的兩個競爭者被業(yè)內(nèi)普遍認定為新鴻基和九龍倉。

業(yè)內(nèi)認識指出，港資房企更加看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展前景，通過長周期的運作開發(fā)，巧妙的降低項目開發(fā)過程中遭遇調(diào)控政策節(jié)點打壓而造成的試錯成本。

上海市國土局的公告顯示，“徐家匯中心項目地塊”位于徐家匯的核心位置，規(guī)劃新建建筑面積為58.4萬平方米，包含40萬平方米的辦公區(qū)和18.4萬平方米的商業(yè)及賓館區(qū)。另外，該項目中還有地下12萬平方米的商業(yè)。其容量已相當于目前徐家匯商圈全部商業(yè)辦公面積的總和。公告還要求，這一地塊未來的定位是商辦、餐飲、旅館業(yè)，開發(fā)建設(shè)須符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能定位，并希望接盤方“具有建設(shè)運營大型商業(yè)商務(wù)樓宇及高星級酒店經(jīng)驗，以‘持有物業(yè)’為主要模式，企業(yè)具有國際影響力”。

準入要求顯然比較符合幾家在內(nèi)地發(fā)展良好的港資房企的特征。近年來，港資房企在上海高端商業(yè)地產(chǎn)項目上優(yōu)勢明顯，對新項目的敏感度也遠超內(nèi)地房企。目前在上海的徐家匯、南京西路、陸家嘴等“五大商圈”中，港資的商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了核心地位。因此該項目入市后，與其傳出“緋聞”的大多為新鴻基、怡和、恒基、中國香港置地這些港資房企。

2013年9月5日，上海，徐家匯中心項目地塊上，一名停車收費員正在悠閑地玩著手機，他的身后是一片停車場。當天，該地塊被新鴻基以217.7億元的總價獲得，成為上海新“地王”。

對于這些港資企業(yè)來講，其拿地目標就僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，毫無疑問，這些優(yōu)勢成為他們首先向“徐家匯中心項目”等市中心優(yōu)質(zhì)地塊拋繡球的重要原因。

溢價引擎

對于新鴻基成為該地塊的擁有者，上海業(yè)內(nèi)之前似乎早有預(yù)期。此前有上海業(yè)內(nèi)人士分析，新鴻基目前在上海有濱江凱旋門、上海淮海路環(huán)貿(mào)廣場、上海國金中心、莘莊地鐵上蓋項目等多個標志性項目儲備，在徐家匯中心項目附近，新鴻基尚有一名為“上海名仕苑”的住宅持有項目。

對此次交易，新鴻基集團指出，土地收購的價格公平合理，且符合新地及其股東的整體利益，符合新鴻基地產(chǎn)投資內(nèi)地城市的企業(yè)發(fā)展策略，預(yù)期收購可以長遠加強集團穩(wěn)定的經(jīng)常性收入基礎(chǔ)，并強化在內(nèi)地物業(yè)市場的地位及品牌。

根據(jù)公告中地塊建設(shè)進度，項目整體完工將是2022年以后。并且，文件中提及“不小于60%的總建筑面積應(yīng)保持10年以上?！毙馒櫥禺a(chǎn)2012年年報顯示，來自物業(yè)銷售的凈利為64.08億元，較上年下滑18.74%，而其物業(yè)租金卻呈現(xiàn)漲勢，新鴻基地產(chǎn)2012年租金凈收入58.35億元，較上年增長11%。依照新鴻基地產(chǎn)開發(fā)地塊一貫的風(fēng)格，大部分會自己持有，尤其是上海獲批建設(shè)自貿(mào)區(qū)后的長期發(fā)展?jié)摿?，即便是出售的部分也會“慢慢來”?/p>

新鴻基在上海的住宅開發(fā)以慢著稱，且收益率奇高。土地增值所帶來的收益，遠遠高于開發(fā)項目本身的收益。以“濱江凱旋門”為例，即便新鴻基2005年以地王身份擲金31.85億，樓板價為每平米2萬余元。在數(shù)度推遲之后去年3月正式開盤，當時單價12萬起，目前以超過20萬元的單價在售。

業(yè)界人士預(yù)計，新鴻基的“地位”項目地價加上建筑成本，總投入可能高達400億人民幣。徐家匯中心項目地處徐匯商圈黃金地段，據(jù)徐匯區(qū)“十二五”規(guī)劃，徐家匯定位為城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能，未來商辦、酒店等物業(yè)租賃需求巨大。

頭頂“上海中心城區(qū)最后一塊黃金地皮”和“浦西第一高樓”兩道光環(huán)的徐家匯中心，對于地產(chǎn)商而言，其核心價值在于極度稀缺性。該板塊總體存量先天不足，而項目品質(zhì)后天失調(diào)，此后土地供應(yīng)又難以為繼，這都將成為該區(qū)域商務(wù)發(fā)展的瓶頸。寫字樓受區(qū)域背景影響，租金將有所制約。但是，如果企業(yè)能夠挖掘商業(yè)潛能并有良好的運營執(zhí)行能力，坐擁城市副中心三條地鐵，該項目商業(yè)必然成為項目的顯性標簽與溢價引擎。