本刊記者│方帥

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)已來(lái)到二線城市。一線城市市場(chǎng)相對(duì)飽和，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；三線城市機(jī)會(huì)很多，但市場(chǎng)的成熟度還有待提高。業(yè)內(nèi)所指紅?；蚺菽?，大抵集中于商業(yè)地產(chǎn)；從地域上看，又多集中于二、三線城市。

商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑是展示一個(gè)城市魅力的最佳空間和舞臺(tái)。在有限的空間里面，利用不斷翻新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)法則，持續(xù)實(shí)現(xiàn)土地與空間價(jià)值的最大化。但它也是房地產(chǎn)業(yè)中最具難度的細(xì)分板塊，從資金、規(guī)劃與定位、運(yùn)營(yíng)能力等多方面考量開(kāi)發(fā)商的專業(yè)實(shí)力。如何演繹好個(gè)性故事，成為這些城市中商業(yè)地產(chǎn)突圍的關(guān)鍵。

“不溫不火”是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)近幾年的寫照，這個(gè)“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶”中的省會(huì)城市，商業(yè)價(jià)值一直被掩蓋。在全運(yùn)會(huì)舉辦、西客站建設(shè)、軌道交通、城區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)下，濟(jì)南的商業(yè)價(jià)值逐漸凸顯。

濟(jì)南目前已逐步形成了以泉城廣場(chǎng)——泉城路為龍頭的核心商圈，和以西市場(chǎng)、洪樓、英雄山等為代表的副商圈以及以濼口服裝城、山大路科技市場(chǎng)、張莊路茶葉市場(chǎng)、北園路家居建材市場(chǎng)、匡山汽車大市場(chǎng)等為代表的專業(yè)化市場(chǎng)。濟(jì)南“東拓西進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，也將為東部新城和西城形成新的綜合性商圈創(chuàng)造條件。

其實(shí)，濟(jì)南不缺乏商業(yè)土壤。1904年，濟(jì)南成為中國(guó)當(dāng)時(shí)唯一一個(gè)不帶任何附加條款的商埠。從地理位置上來(lái)看，淄博、濱州、泰安、萊蕪、德州、聊城環(huán)繞在濟(jì)南周邊，形成了一個(gè)以濟(jì)南為中心的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，隨著商業(yè)水平提升，成為區(qū)域性商業(yè)中心，濟(jì)南的商業(yè)潛力巨大。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：如何評(píng)價(jià)濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？

丁信榮：二線城市是大、中型房企和地方龍頭企業(yè)爭(zhēng)奪的地方。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走入了下半場(chǎng)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口購(gòu)買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、個(gè)性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu)，小戶型住宅將成為住宅市場(chǎng)中重要的組成部分。而整個(gè)中國(guó)加快城鎮(zhèn)化腳步的需求當(dāng)中，除了住房之外的投資性住房與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展也是舉足輕重的。一個(gè)城市想要發(fā)展，就是要在人口基數(shù)不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，能夠及時(shí)地提供人口日常生活消費(fèi)聚集地，這樣才能真正地實(shí)現(xiàn)與一線城市節(jié)奏平穩(wěn)接軌。

一個(gè)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)離不開(kāi)商業(yè)規(guī)劃和布局的引領(lǐng)和指導(dǎo)。規(guī)劃同樣不能忽視空間布局。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濟(jì)南的商業(yè)要形成多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心。應(yīng)該將大型購(gòu)物中心盡量避開(kāi)城市核心商圈，在城市的不同方位科學(xué)布點(diǎn)，形成多個(gè)商圈或次商圈，與核心商圈遙相呼應(yīng)，多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)，這樣可以帶動(dòng)城市各個(gè)區(qū)域的發(fā)展，緩解交通壓力，實(shí)現(xiàn)便捷消費(fèi)，促進(jìn)整個(gè)城市的商業(yè)共同繁榮，同時(shí)在每個(gè)區(qū)域要把豐富度做開(kāi)，這樣商業(yè)才會(huì)萬(wàn)商齊興。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：為何十年前便看好濟(jì)南東部？

丁信榮：在這里我不得不提到兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)就是會(huì)展經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展問(wèn)題，還有就是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的歷史使命。

我國(guó)的會(huì)展業(yè)與改革發(fā)展是同步發(fā)展的，同樣也是城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)飛速發(fā)展的產(chǎn)物，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的綜合作用凸顯，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，其自身的發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的發(fā)展緊密相關(guān)，政府對(duì)于會(huì)展經(jīng)濟(jì)的關(guān)注度正在逐年的增強(qiáng)，這同樣顯示了會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)于城市化發(fā)展的重要作用。

“新型城鎮(zhèn)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大引擎”。房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，一定是符合新型城鎮(zhèn)化需求的企業(yè)和發(fā)展模式會(huì)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

濟(jì)南市東部是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一。是濟(jì)南市對(duì)外開(kāi)放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。濟(jì)南高新區(qū)正大力實(shí)施“充實(shí)提升，開(kāi)拓發(fā)展”戰(zhàn)略，推進(jìn)高新區(qū)實(shí)現(xiàn)快速跨越發(fā)展，高新區(qū)作為新經(jīng)濟(jì)的復(fù)合區(qū)域發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中面臨的問(wèn)題接踵而來(lái)，商業(yè)建設(shè)成為高新區(qū)發(fā)展當(dāng)中的一條軟肋，同樣也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中的一個(gè)正常的現(xiàn)象，快速拉動(dòng)新型經(jīng)濟(jì)復(fù)合區(qū)的商業(yè)發(fā)展便成為了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中重中之重的環(huán)節(jié)之一。

對(duì)于濟(jì)南東部國(guó)際會(huì)展中心這塊政府所看重的未來(lái)城鎮(zhèn)化核心區(qū)域，其發(fā)展前景有了政策支撐與會(huì)展經(jīng)濟(jì)的輔助，更會(huì)如虎添翼。隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)重心不斷地東移，未來(lái)的東城將會(huì)成為濟(jì)南新的政治與經(jīng)濟(jì)中心，丁豪廣場(chǎng)將會(huì)形成濟(jì)南東部的商業(yè)地標(biāo)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：如何看待新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇？

丁信榮：在城市的不同方位科學(xué)布點(diǎn)，形成多區(qū)域內(nèi)以多個(gè)點(diǎn)為核心共同發(fā)展，才能真正的實(shí)現(xiàn)全面、健康、快速、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展模式，我們看一線城市的發(fā)展進(jìn)程，不會(huì)僅僅將城市最核心區(qū)域作為唯一的發(fā)展動(dòng)力，而是以城市最核心區(qū)域同步帶動(dòng)周邊各區(qū)域、各個(gè)點(diǎn)共同發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的城市化進(jìn)程，加速發(fā)展腳步。

濟(jì)南市當(dāng)今的發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)逐漸地從以泉城廣場(chǎng)為唯一發(fā)展核心的模式中走出來(lái)，正在實(shí)現(xiàn)多個(gè)區(qū)域共同發(fā)展。西部片區(qū)正在崛起，我堅(jiān)信未來(lái)將會(huì)呈現(xiàn)一幅更加美好的前景，而中部地區(qū)自始至終不斷建設(shè)發(fā)展，已經(jīng)初具與一線城市接軌的商業(yè)規(guī)模，作為濟(jì)南市最先規(guī)劃發(fā)展的東部高新片區(qū)而言，眾多大型企業(yè)的落戶與眾多新增人口的定居決定了東部即將面對(duì)一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)，就是由原來(lái)單一的辦公、居住區(qū)域發(fā)展成一個(gè)新的城市核心片區(qū)，丁豪集團(tuán)真是看到了這里的潛力，并且致力于將會(huì)展片區(qū)打造成為濟(jì)南東部的商業(yè)發(fā)展動(dòng)力核心之一，這是商業(yè)直覺(jué)、更是濟(jì)南市城市化發(fā)展需要。

丁豪廣場(chǎng)

由山東丁豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。占地129畝，總建筑面積32萬(wàn)平方米，容積率2.8，綠化率30%。丁豪廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住、辦公為一體的城市綜合體項(xiàng)目，是濟(jì)南市重點(diǎn)工程，高新區(qū)五大城市綜合體之一，分為五星級(jí)酒店、商業(yè)、公寓及公寓式辦公四大功能區(qū)。