陳永霞

摘要本文以此為出發(fā)點(diǎn)，首先闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義與特征，然后對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的因素進(jìn)行了分析，最后給出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)發(fā)展的途徑。旨在通過本文的工作，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定提供一定的可供借鑒的信息，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期宏觀經(jīng)濟(jì)政策關(guān)聯(lián)性

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

在我國，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，在為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)的同時，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。尤其在最近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)顯得更加明顯，在推動經(jīng)濟(jì)增長方面使主要的能量來源。而隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逐漸落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會更加趨于理性，會在暫時的低調(diào)發(fā)展之后，迎來更為健康的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展契機(jī)。更為重要的是，由于房地產(chǎn)業(yè)具有較大的價值基礎(chǔ)、消費(fèi)者的需求逐漸的以剛性形式出現(xiàn)，加之其附加值較高，特別是在十八大之后，我國的城市化、城鎮(zhèn)化的步伐會明顯加快，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了又一個新的發(fā)展機(jī)會。房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)品的特性、對社會財(cái)富的創(chuàng)造性以及和眾多相關(guān)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，長期以來在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。也正因?yàn)槿绱耍@一行業(yè)的發(fā)展會受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，并形成一種特殊的產(chǎn)業(yè)周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是波動性的，會對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。因此，研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義與特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義。

房產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一樣，都存在著一定的發(fā)展周期，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)周期一般要經(jīng)過初創(chuàng)期、上升期（發(fā)展期）、穩(wěn)定期和衰退期（蛻變期）。但是，與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)周期相比，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期更傾向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。因此，對房地產(chǎn)業(yè)來說，其經(jīng)濟(jì)周期往往要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、蕭條或低谷階段。在這一階段，初始時期房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了加速下降的趨勢，部分樓盤的樓價開始急劇下跌，甚至?xí)陆档轿飿I(yè)原值或建造成本之下，市場交易量也會隨之明顯減少，市場觀望情緒嚴(yán)重；而當(dāng)蕭條階段發(fā)展到中期，房地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)局部的暴跌，成交量繼續(xù)萎縮，隨之而來的是與房地產(chǎn)有關(guān)的糾紛開始大量出現(xiàn)；可是當(dāng)蕭條階段發(fā)展到后期，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始出現(xiàn)，而這更增加了市場的負(fù)面情緒，房地產(chǎn)的泡沫被繼續(xù)擠壓。而在這種情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和房地產(chǎn)的正常需求已經(jīng)恢復(fù)到了正常的水平，房地產(chǎn)行業(yè)開始走向平穩(wěn)，向經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和上升階段迫近。

2、復(fù)蘇與上升階段。在該階段，房地產(chǎn)在初始時期的供給超過需求，房價和租金的水平都還處于較低的水平，但是樓價已經(jīng)完成了下跌的過程，并處于一個穩(wěn)定的水平，回升的跡象已經(jīng)出現(xiàn)；而在復(fù)蘇的中期，房地產(chǎn)市場中國的購買者逐漸增多，開始帶動了期樓的銷量。但是由于此時建筑成本與樓價都出現(xiàn)了上升的趨勢，交易量的增加幅度并不明顯。但是，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇跡象已經(jīng)十分明顯；而當(dāng)復(fù)蘇階段發(fā)展到后期，宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始加速出臺，為房地產(chǎn)業(yè)走向新一輪的繁榮奠定了基礎(chǔ)。

3、繁榮階段。房地產(chǎn)業(yè)不會長期的在低水平徘徊，當(dāng)其發(fā)展到繁榮階段時，宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加快，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步上升，市場的交易量明顯增加，新建樓房的空置率逐漸下降；此時，更多的房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)開始大量介入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了交易數(shù)量和交易金額同時增加的情況。在這種情況下，政府開始逐漸的出臺一系列的限制炒樓的政策措施，樓價繼續(xù)高漲的后勁開始略顯不足，泡沫達(dá)到了最大，新增房地產(chǎn)投資數(shù)量明顯下降，房地產(chǎn)業(yè)的衰退或者蕭條就在眼前。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征。

從前面的分析可以看出，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征是十分明顯的，并且與國民經(jīng)濟(jì)的周期波動存在著某種必然的聯(lián)系。在大多數(shù)情況下，如果國民經(jīng)濟(jì)的需求旺盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)的發(fā)展就會較為旺盛，一般處于上升期或者繁榮期，否則，將會出現(xiàn)衰退的跡象。因此，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的基本特征可以總結(jié)為以下方面：（1）土地具有不可再生性，房地產(chǎn)價格從長期看是處于一個增長趨勢之中的；（2）在增長型的經(jīng)濟(jì)體系中，經(jīng)濟(jì)社會的供給與需求在長期趨勢上呈現(xiàn)上升模式，并且新一輪的循環(huán)峰頂往往高于上一次的水平，而在衰退中則正好相反；（3）在房地產(chǎn)的景氣階段，房地產(chǎn)開發(fā)商和貸款銀行的過度樂觀通常會使房地產(chǎn)供給的速度超過需求速度，在不景氣的階段則正好相反。

二、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素分析

（一）內(nèi)生因素。

內(nèi)生因素包括消費(fèi)品價格、收入水平、政策法律以及對市場預(yù)期的變動等，這些因素都會促使房地產(chǎn)需求總量受到影響。同時，房地產(chǎn)的供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮。而供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都需要進(jìn)行調(diào)整，繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

（二）外生因素。

外生因素包括財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等，這些都是具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，還包括地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭、政治風(fēng)波等隨機(jī)因素。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)

（一）改善房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

針對目前的住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)仍不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場極不平衡的情況，要引導(dǎo)市場形成一種梯級消費(fèi)，嚴(yán)格控制別墅供給，適當(dāng)降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設(shè)比例，提倡建設(shè)中小戶型、中低價位普通商品房。建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導(dǎo)作用。保持合理的住房投資規(guī)模，切實(shí)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

（二）合理規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)品價格。

價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運(yùn)用價格規(guī)制對市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當(dāng)對各個時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為做出評估，以判斷其與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。而借助政府的價格評估與指導(dǎo)，有助于使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，維護(hù)行業(yè)和市場秩序。

（三）規(guī)范土地政策。

在對待房地產(chǎn)發(fā)展的問題上，需要通過對土地市場監(jiān)測分析，總結(jié)一定時期我國土地市場運(yùn)行的總體情況和態(tài)勢。分析存在的問題并提出相應(yīng)的對策、建議，為建立土地市場快速反應(yīng)機(jī)制提供科學(xué)依據(jù)。而且還要規(guī)范土地市場，對違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處和堅(jiān)決打擊，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以遏制由于土地投機(jī)而導(dǎo)致的地價上漲進(jìn)而引發(fā)房價快速上揚(yáng)、房地產(chǎn)投機(jī)增加的局面。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要符合市場需求，要與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行有效的關(guān)聯(lián)，獲得更大的發(fā)展空間?，F(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，而作為弱勢企業(yè)的弱勢項(xiàng)目來說，對手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析和實(shí)踐是十分必要的。□

（作者單位：平煤神馬建工集團(tuán)有限公司建井一處）

注釋：

閆新紅，艾燕.論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào).現(xiàn)代商業(yè)，2009（1）：249-251.

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