劉西曼

房產(chǎn)交易稅——房價不存在強(qiáng)因果關(guān)系

我們不妨先從股市談起。我們知道，股市上如果征收資本利得稅，那是很致命性的政策。歷史上，無論是歐美、還是日本、乃至臺灣，只要一征收高額資本利得稅，股市就會大跌，交易不再那么活躍。其實(shí)，這不難理解，這個成本終究要轉(zhuǎn)嫁到買賣雙方。如果把買賣雙方看做一個整體，他們的潛在成本在加大，潛在收益在減小，他們就會把錢轉(zhuǎn)投到股市之外的市場上。

在房市上，政府征收的稅越多，買家和賣家這一對組合的共同成本肯定也是要增加的，是必然要轉(zhuǎn)嫁的——從這個意義上來說，房地產(chǎn)交易稅必然會引發(fā)房價上漲。

那么，這些政策會不會改變供求關(guān)系，從而抑制房價上漲呢？有人說，這些潛在購買者不一定非要買二手房，可以去一手市場，可是，一手房也會漲價；有人說，他們當(dāng)中的投機(jī)者、改善型人群不一定要買房，可以抑制這些人的需求，可是，因?yàn)榇蠹翌A(yù)期房價都要漲，他們反倒也可能增加了投資意愿?？梢姡┣箨P(guān)系一定是改變的，怎么變卻非常復(fù)雜。

這種復(fù)雜性比比皆是：在美國2008年金融危機(jī)之前，雖然有房產(chǎn)交易稅和房產(chǎn)稅，美國的房價還是一直在漲，到了危機(jī)之后，則大跌；在日本，上世紀(jì)90年代前無論怎么加稅房價一直大漲，東京一城的地價竟然超過美國全國城市的地價，但泡沫破裂之后則再未回到當(dāng)初的高點(diǎn)；德國以前通過房地產(chǎn)稅、交易稅讓其房價10年不漲，但是最近2年卻擋不住上漲勢頭?？傮w而言，在供大于求的市場，稅會助漲，反之稅則會助跌，日本房價多年下跌，哪里需要交多少交易稅？在目前中國房地產(chǎn)價格整體上升的階段，助漲的概率確實(shí)較大。

所以，我們只能說，房地產(chǎn)交易稅必然會轉(zhuǎn)嫁，但是仍然應(yīng)該說和房價沒有直接因果關(guān)系，二者的關(guān)系極為復(fù)雜，以供求關(guān)系為核心。直接把二者放在一起，說“房地產(chǎn)稅抬高了房價”是偽問題，無助于問題的解決，未來某一天，這將會成為中國巨大的泡沫，“助跌”效果亦然，不得不防。

本質(zhì)問題在哪里？

控制房價本質(zhì)是要管理好供求關(guān)系，而房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅（或者說資本利得稅）的本質(zhì)是稅制問題，二者之間沒有必然性強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。

因此，在談到房價問題的時候，應(yīng)該回到供求關(guān)系這個本質(zhì)上來。

從供給總量來說，中國的房地產(chǎn)總量每年竣工超過10億平米，人均超過30平米，住房自有率近90%，應(yīng)該說不存在絕對不足。但是，這個供給有著嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題：第一，保障房供給多年欠賬，且走了很多彎路，沒有把公租房作為第一選擇，而是把經(jīng)適房作為重點(diǎn)，真正的低收入群體難以滿足，反倒導(dǎo)致了很多尋租；第二，太多富人持有多套住房，持房待漲，持有成本遠(yuǎn)低于潛在收益，導(dǎo)致二手房交易占比太?。坏谌?，由于各個城市發(fā)展水平不一，一線城市的供給長期相對不足，三四線城市則性質(zhì)完全不同。

而在需求方面來說，中國房地產(chǎn)市場上存在三類消費(fèi)者，或者說需求者：純粹的投資類消費(fèi)者，改善性住房消費(fèi)者，以及絕對的無房者，投資性依次遞減、自住需求依次提升。其實(shí)，這三種需求都是彈性的，以第一類彈性系數(shù)最大，最后一類剛性最強(qiáng)。

可見，供給相對穩(wěn)定、總體充足，但是結(jié)構(gòu)性不足，加強(qiáng)保障房建設(shè)、嚴(yán)格限制開發(fā)商持地時長是極少數(shù)當(dāng)下可以做的事，小產(chǎn)權(quán)房則需要高度智慧；需求彈性較大，是最可管理的部分，管理需求，特別是第一類用戶的投資類需求是最大的、也是最可行的手段。

對于投資類人群，最基礎(chǔ)的工作是全國聯(lián)網(wǎng)，全面盤點(diǎn)，實(shí)行階梯稅負(fù)：比如，對于三套房完全可以征收50 %以上的資本利得稅，對于三套以上征收100%也不為過，同時還要征收足夠高的房地產(chǎn)稅；對于改善性需求，二套住房如果總面積超標(biāo)，征收20%的資產(chǎn)利得稅也算合理，而且應(yīng)該適度征收房地產(chǎn)稅這一持有稅；而對首套房則完全應(yīng)該免稅——甚至是減稅，目前的交易稅過高。

對于土地這種絕對稀缺的資源，不能完全按照自由市場的規(guī)則來辦，但是，也不是政策性限購就能解決的，而是需要“合理制度設(shè)計(jì)下的市場”。背后的管理規(guī)則是供求管理，特別是需求管理，而需求的管理必須建立在房地產(chǎn)實(shí)名制的基礎(chǔ)上，至于稅收本身則只是手段。

也正因如此，我們需要看后續(xù)政策，才能判斷這次房地產(chǎn)交易稅到底是一招好棋，還是臭棋。如果不能以一套整體方案應(yīng)對，那么，這將是一次純粹的稅制改革，與控制房價無關(guān)。