黃菊 藺曉強(qiáng)

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重要作用。但房地產(chǎn)價格的急劇上漲會對國民經(jīng)濟(jì)甚至整個社會造成很大的危害。本文主要通過分析房價快速上漲對各地區(qū)、居民、金融以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，揭示房價快速上漲的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；上漲；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

（1）房地產(chǎn)價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房價過高導(dǎo)致運(yùn)行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說是房地產(chǎn)價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。（3）房地產(chǎn)價格過高，會妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤空間，增加就業(yè)機(jī)會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產(chǎn)價格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。

二、居民財富效應(yīng)

居民財富效應(yīng)可分為正財富效應(yīng)和負(fù)財富效應(yīng)。所謂正財富效應(yīng)是指房價的上漲增加了房產(chǎn)的價值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財富效應(yīng)和潛在的財富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時消費(fèi)者沒有出售其住宅也沒有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費(fèi)者感受到了財富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)”。負(fù)財富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價格上漲會抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產(chǎn)價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來應(yīng)對房租的上漲。而負(fù)財富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計(jì)劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來應(yīng)對。

三、金融風(fēng)險效應(yīng)

驅(qū)動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈康禺a(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風(fēng)險的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

下表給出了房地產(chǎn)價快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產(chǎn)價格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價格上漲對GDP的影響為例，房地產(chǎn)價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產(chǎn)價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達(dá)到13.40%。

就房地產(chǎn)價格上漲對不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來看，房地產(chǎn)價格上漲對投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]侯文學(xué).房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫[N].中華工商時報.2010：2～3

[2]幕杰.論房地產(chǎn)泡沫[J].企業(yè)導(dǎo)報.2010（5）

[3]孟凡辰.房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長的鴉片[J].環(huán)球企業(yè)家.2010（10）：22～25