胡雯

“出售自有住房嚴格按轉讓所得20%計征所得稅”的政策是否會執(zhí)行，是中國房地產(chǎn)市場各利益相關方當下最為關心的事情。

過去三周，各主要城市的二手房交易市場經(jīng)歷了一次意外井噴。根據(jù)中投證券數(shù)據(jù)，兩周大漲之后，3月11日開始的第三周，包括北京上海在內的全國六個重點城市，其二手房成交面積環(huán)比上升35%，同比上升451%，此趨勢還在延續(xù)。

與此同時，新房的價格漲勢也較為明顯。3月18日，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市新房房價變動數(shù)據(jù)，價格環(huán)比上漲的城市有66個，持平的城市3個，下降的城市只有1個。

多數(shù)人認為，這是有關個人住房轉讓征收20%個人所得稅的政策所引發(fā)的，但具體征收辦法須由各地方政府出臺，這一直接關系民眾切身利益的政策將如何落實，令各方焦灼。

國家稅務總局原副局長許善達在接受《財經(jīng)》專訪時表示，對個人住房轉讓所得征收20%的所得稅并非一個新政策，此前之所以沒有得到有效執(zhí)行有其復雜原因，而這些原因現(xiàn)在依然存在?！罢魇諅€人轉讓住房的收入所得稅，中央政府和地方政府有一段時間有一些不同的想法，而且地方政府和地方政府之間也存在一點競爭關系?！?/p>

盡管如此，政府強化調控決心已現(xiàn)，令市場一度強化的樓市回暖預期隨之改變。

20%稅率為何形同虛設

此刻重提住房轉讓所得征稅20%，究竟意義何在？市場是否反應過度？

《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

根據(jù)2006年國稅總局下發(fā)的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（下稱《通知》），對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

如果納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

這個“一定比例”是多少？各地方政府均定在住房轉讓收入的1%-3%之間。按照稅法20%的稅率折算，相當于地方稅務局認為房屋交易的溢價率是交易價格的5%到15%。

納稅人的稅負是被低估的，近十年來，大多數(shù)二手房交易的差價絕不止5%到15%。此時，納稅人會選擇按核定比例納稅，本來有憑據(jù)也會謊稱找不到。

“這就是實際執(zhí)行中遇到的問題，你也不能去他家里翻?！痹S善達說。

但許善達強調，地方政府對住房轉讓所得稅率的核定是完全合法的，這是中央對地方的授權，在中央并未取消這個授權，且未強行規(guī)定核準的比例區(qū)間的前提下，這個過程不存在任何違法違規(guī)的問題。

他解釋說，中央授權地方核定征稅比例，本意是讓地方稅務局核定一個較高的稅率，從而約束那些“有憑據(jù)也不好好找的”納稅人，但因為各地方稅務局互相比照執(zhí)行，最后變成全國普遍的低稅率，只有1%-2%。

地方政府之所以自愿降低稅負，是因為如果一個地方的政策偏嚴，這個地方的房地產(chǎn)市場就會冷清，政策偏松的地方，市場就會活躍。只有市場活躍了，地方政府的土地出讓收入才能提高，而該收入占許多地方財政的一半以上。

有地產(chǎn)投資人士對《財經(jīng)》記者表示，在一些無新地塊出讓、且地方財政比較吃緊的地區(qū)，20%的住房轉讓所得稅更有可能得到執(zhí)行，例如北京西城區(qū)。

另一個導致個人住房轉讓所得稅形同虛設的原因是，法律規(guī)定在二手房更換房產(chǎn)證時必須持有契稅的完稅憑證，但個人所得稅完稅憑證卻不需要。

許善達表示，地方稅務局本來是可以自行規(guī)定必須提供個人所得稅納稅憑證的，但同樣是出于市場活躍度的考慮，很多地方稅務局無此要求，以至于“有一些人根本連1%或2%的轉讓所得稅都沒交”。這種情況多年延續(xù)，一開始各地有點差異，后來就變得差不多了。

他認為，此次重申征收20%個人所得稅，能否執(zhí)行下去，關鍵是中央如何解決上述兩個問題。其一，要不要限制地方政府核定征收比例的權力，不限制的話如何來改變低稅率的現(xiàn)實？其二，監(jiān)管上，要不要把個稅完稅憑據(jù)作為換房產(chǎn)證時必須提供的法律文件？

如果中央政府明確地在上述兩個關節(jié)上設限，那地方政府就必須要依照執(zhí)行，因為稅收的立法權畢竟還是在中央。

仍會保護剛需

一旦20%的交易稅被嚴格執(zhí)行，政策效果會否“抑制二手房市場”？

許善達認為，這將使得住房供給和需求一起下降，而并非市場所說能夠瞬間打壓房價。因為納稅之后賣房人的收益就隨之降低，很多人可能惜售；如果房價因稅負而上漲，可能就超出了很多買房人的預算，很多人會放棄購買。

鏈家地產(chǎn)的張旭也對《財經(jīng)》記者表示，目前的二手房業(yè)主急售是“對未來成交量的透支”，可能在細則出臺后，買賣雙方都會出現(xiàn)比較濃重的觀望情緒，成交量有可能出現(xiàn)較為明顯的下降。

他表示，從目前新增房源的走勢看，雙雙出現(xiàn)回落，可見新國五條帶來的市場波動有所減弱，新政出臺后的大量房源、需求正在被逐漸消化。

然而市場更加擔憂的是，如果賣房人通過漲價或者陰陽合同等方式間接將稅負轉移到買房人身上，則該項規(guī)定反而與調控初衷相悖，剛需購房人群的經(jīng)濟負擔反而進一步加重。

財政部財政科學研究所所長賈康在“兩會”期間多次公開表示：目前城市中住房仍然處于供不應求的局面，新政所引起的稅收負擔勢必會轉嫁給購房者，因此一部分改善性需求就無法實現(xiàn)，這樣就形成了誤傷。

3月5日，住建部副部長齊驥接受媒體訪談時表示，“誰拿到了經(jīng)營性收入誰去負這個稅，得者不負本身就是違規(guī)，國家將會出臺保護購房者利益的措施?！比欢?，何種措施還未可知。

一位不便具名的地產(chǎn)投資人士表示，最終所得稅是否會轉嫁給買方，也就是房價是否會漲，取決于供給、需求的價格彈性，需要在市場上進一步觀察，現(xiàn)在其實看不太清楚。

在他看來，即使交易稅短期之內可能因為供不應求的關系轉嫁給購房人，但是因為改變了房價中長期走勢的預期，可能在一段時間之后，市場供需情況就有所改變，那時候誰會更多地承擔這部分稅額尚未可知。

實際稅負更多由誰承擔雖無定論，但可以預料的是，至少在20%所得稅的執(zhí)行細則上，會考慮到實際情況而有所差異，更多地體現(xiàn)對剛需人群的保護。

由于輿論對新規(guī)定“重傷剛需保全政府開發(fā)商”詬病，財政部、住建部、國稅總局已在著手制定包括“保護剛性需求”在內的國五條執(zhí)行細則的方案。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，2006年《通知》中“個人住房滿五年且為唯一住房的轉讓所得免征個稅”的優(yōu)惠政策應當會保留。此外還有望為市場中的剛性需求預留一定空間，方式有可能是通過住房面積、售價等因素綜合劃線，有針對性地實施差異化的征收政策。

具體操作方式國際上有例可循。比如目前英國、法國、美國對首套自住房轉讓均免征所得稅或設置高免征稅額。

也有人建議，可以按持有時間實行差別稅率來保護剛需。比如法國，持有超過五年即可享受增值額抵扣，每年抵扣增值額2%-8%不等，持有滿30年后抵扣額達100%；在日本，按持有期限和增值額不同實行14%-39%的差別稅率；香港按持有期限對二手房轉讓方基于交易額征收10%-20%額外印花稅，持有超過三年免稅，等等。

許多人相信，全國各地出現(xiàn)市場所擔憂的20%所得稅“一刀切”的極端情況的可能性并不大。宏源證券的報告分析稱，二手房交易稅費必然導致下游需求萎縮或者轉移到一手市場，對一手房市場的交易有一定促進作用。

在接受《財經(jīng)》記者采訪時，包括龍湖、萬科等多家龍頭房企均表示，近半個月新房銷售“略有回暖”，但此趨勢去年底就已出現(xiàn)。

但是他們普遍認為，市場已進入政策敏感期，從中期來看，出現(xiàn)負面影響的概率較大，所以在今年頭兩個月，房地產(chǎn)業(yè)高投資高開工不大可能繼續(xù)，拿地也將更加謹慎。