沈聯(lián)濤

朋友們都知道我是面條美食家。在亞洲，我每到一處都要嘗嘗那里的面條，從檳城的辣蝦面（laska）、曼谷的泰式炒河粉（pad thai）、河內(nèi)的牛肉河粉（beef pho），到仰光的魚肉米粉（mohinga），每碗面條不同的質(zhì)感、香料和味道都展示了當?shù)氐奈幕c風味。不知何故，我能根據(jù)面條特點記住這些地方。

沒有什么能與香港的云吞面館相比。它們并不是高檔餐廳，但由于在同一地點開了好多年，已經(jīng)成為大家喜愛的地方餐廳，擁有許多終身客戶。然而在過去的幾個月里，香港幾個老牌面館和咖啡店由于租金上漲相繼關(guān)門。

作為世界上最昂貴的房地產(chǎn)市場之一，香港與東京不相上下，但是東京到處都是經(jīng)營了幾十年的小型拉面店和壽司店。東京的壽司店也必須支付業(yè)主所要求的高昂租金，但或許它們的業(yè)主意識到，如果沒有這些當?shù)氐膲鬯镜旰屠娴?，日本的文化就會貧乏很多?/p>

租金上升是經(jīng)濟周期的一部分，與通貨膨脹和供需的變動一致。但香港的樓價不僅取決于位置，還取決于利率，當前的利率已達到數(shù)十年來的最低水平。因此，低利率和釘住美元的匯率制度意味著，在經(jīng)濟增長高于美國的香港，房地產(chǎn)價格和租金也將更快地上漲。

筲箕灣的金記冰室最近結(jié)業(yè)，91歲的老板在經(jīng)營了45年后選擇退休，不是因為他厭倦了賣奶茶，而是因為他的房租從一個月2萬港元突然漲到5萬港元。如果他以每月5萬港元的租金擁有自己的店鋪，還不如選擇退休，靠租金收入生活，讓別人承擔所有的經(jīng)營風險。

這一比喻的用意并不只是凸顯香港房地產(chǎn)市場的變幻莫測或日本人對資深壽司大廚特別的崇敬。自1998年以來，香港一直沒有成文的租金管制規(guī)定，但東京同樣沒有。在低土地供給反應滯后的情況下，租金上漲對中小型企業(yè)有很大沖擊，并且引起社會效應，香港就是這種效應的極端例子。

自由市場理論認為，如果位置好且租金不斷上漲，店鋪必須向附加值更高的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。因此，云吞面店可以改賣壽司，或變成酒吧，這樣可以收取較高的價格。荷里活道是舉世聞名的全球中國古董中心，但在今天，古董店正在被酒吧和酒館取代。就連古董商也難在高租金下盈利。更具創(chuàng)業(yè)精神的店主已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)網(wǎng)絡空間，但由大大小小古玩店的集群創(chuàng)建的幾十年的荷里活道品牌可能會因此喪失，因為游客不能再像過去那樣在那里找到很多古玩店了。

在經(jīng)濟學中，一間老咖啡廳不可估量的社會價值被稱為一種“正外部性”，因為它為公眾帶來的社會價值超出了其租賃價值。房地產(chǎn)市場無法將這種外部價值考慮進來，即存在市場失靈。

甚至城市規(guī)劃師也意識到，為了使房地產(chǎn)長期可持續(xù)發(fā)展，購物體驗必須滿足從窮人到富人的一系列偏好。是多樣性使得這個地方充滿活力?！熬€上與線下”的零售業(yè)模式正不斷擴大，你只需要在黃金地段開設幾間像蘋果這樣的精品店，其余的都通過網(wǎng)上購買。小型云吞面店或壽司店的規(guī)模根本無法做到這一點。小企業(yè)往往是地方性的，而不是全球性的。因此，高昂的租金迫使許多年輕的創(chuàng)業(yè)者退出市場，啟動資金也變得越來越高，籌集難度加大。

我們正目睹熊彼特“創(chuàng)造性破壞”的進行。在美國，亞馬遜的崛起不僅導致家庭經(jīng)營的小書店消亡，也帶來大型連鎖企業(yè)倒閉，因為它們無法與在網(wǎng)絡上瀏覽全部商品信息的便利性相抗衡。

那么，在這個發(fā)生巨大社會和技術(shù)變革的時代，什么是小企業(yè)正確的商業(yè)模式呢？從單個企業(yè)來看，拉面店或小企業(yè)是價格接受者，而不是像知名品牌那樣的價格制定者，它們既無法影響租金，也無法影響其銷售價格。如果它們被迫退出市場，不是產(chǎn)生通貨膨脹效應那么簡單，而是隨著多樣性的喪失，社會選擇也會減少。這時，我們就只能吃快餐了。

這是一個典型的集體行動陷阱，因為沒有哪個參與者能靠自己改變游戲規(guī)則，國家、業(yè)主或企業(yè)都不能。市場變化的速度遠快于城市規(guī)劃和土地供應規(guī)則的變化。

孟買、雅加達、吉隆坡等亞洲城市的規(guī)劃師將不得不為新一波移民創(chuàng)業(yè)家提供他們支付得起的零售空間，這些創(chuàng)業(yè)家向大眾出售印尼肉丸面或馬來椰漿飯，使得價格保持在低水平。不這么做只會帶來富人和窮人間社會差距的擴大。

市場變化、土地使用規(guī)則和監(jiān)管制度必須與時俱進。